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市場(chǎng)觀察
酒店商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻生不逢時(shí) 或遭拋棄惡果？
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近日，有消息稱：“黃光裕擬清理閑置土地，60億涉足酒店業(yè)�！笨梢姡频陿I(yè)已經(jīng)儼然成為資本大鱷們轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的主要棲息地，點(diǎn)擊率如此之高的商業(yè)地產(chǎn)與酒店聯(lián)姻，在星級(jí)酒店已經(jīng)遭遇冰河期的情況下，高價(jià)投資酒店，產(chǎn)出會(huì)成正比嗎？這場(chǎng)生不逢時(shí)的“聯(lián)姻”終究會(huì)給地產(chǎn)商們帶來的是陷阱還是餡餅？
酒店國(guó)際品牌“示愛”商業(yè)地產(chǎn)
據(jù)相關(guān)資料了解，借機(jī)世博，長(zhǎng)三角旅游業(yè)有望從客源分享、酒店聯(lián)營(yíng)等低層次合作進(jìn)升到旅游共同市場(chǎng)的培育，不僅稟賦各異的旅游資源可以得到整合性開發(fā)，還有可能促成多元化投資、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的旅游大集團(tuán)，催生長(zhǎng)三角旅游的統(tǒng)一質(zhì)量管理體系、中外市場(chǎng)共同開發(fā)體系、資產(chǎn)運(yùn)作體系、人才交流體系、聯(lián)合投資體系等。上海市旅委市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)陳雪羽曾向媒體表示：“按上海旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和世博會(huì)的需求，2010年上海的酒店床位將從現(xiàn)在的27萬張?jiān)鲋?0萬張，星級(jí)酒店的床位將從現(xiàn)在的9萬張?jiān)鲋?7萬張。
面對(duì)世博空前需求，及旅游市場(chǎng)的廣闊的發(fā)展前景，據(jù)一些酒店的投資人透露：“長(zhǎng)三角地區(qū)，一些國(guó)際酒店品牌已經(jīng)開始著眼商業(yè)地產(chǎn)，而國(guó)際品牌酒店投資商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要原因就是是看中世博會(huì)，中杭州會(huì)展、旅游市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿�，比如，以旅游客、高�?jí)商務(wù)客為目標(biāo)客戶的喜來登酒店、希爾頓酒店，都希望能與旅游市場(chǎng)緊密結(jié)合。
面對(duì)近日廣州，上海等地掀起的地產(chǎn)投資熱潮，專業(yè)人士分析：“世博和亞運(yùn)會(huì)商機(jī)驅(qū)動(dòng)以及酒店持續(xù)的品牌效應(yīng)，成為了資本大鱷們下注率高，國(guó)際性品牌酒店紛紛圈地的主要原因。
然而，在這一輪酒店投資熱潮中，有地方政府推動(dòng)的因素，也有冒進(jìn)的投資者身影。
對(duì)此，國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)投資分析師張帆認(rèn)為，上海酒店的投資熱已經(jīng)到了需要控制的時(shí)候�！笆啦⿻�(huì)結(jié)束后，來滬游客數(shù)量會(huì)逐漸回歸常態(tài)，如果在世博會(huì)前開業(yè)的酒店太多，將直接導(dǎo)致世博會(huì)后上海飯店客房數(shù)量過剩、房?jī)r(jià)下跌，甚至出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)�！睆埛瑫r(shí)認(rèn)為，在上海酒店業(yè)客房供應(yīng)規(guī)模和世博會(huì)客源規(guī)�；鞠喈�(dāng)?shù)那疤嵯拢P(guān)鍵在于提高管理能力，實(shí)現(xiàn)物盡其用�！坝嘘P(guān)部門應(yīng)該盡快建立一個(gè)全市酒店的查詢和預(yù)訂系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)盡可能包括各個(gè)酒店的各方面信息，除了房間數(shù)量、套型標(biāo)準(zhǔn)、特色、位置、周圍交通狀況等信息外，即時(shí)的酒店房?jī)r(jià)和預(yù)訂情況都應(yīng)該顯示�！贝送�，張帆還建議，政府應(yīng)當(dāng)建立監(jiān)控體系，防止酒店經(jīng)營(yíng)者囤積客房，抬高房?jī)r(jià)。
奧運(yùn)會(huì)像一個(gè)酒店投資過熱導(dǎo)致北京酒店“空置率”處于歷史高位的典范，2007年、2008年開業(yè)的酒店是歷史年份的一倍有余。目前的存量足夠三年間消化�！苯y(tǒng)計(jì)顯示，2008年在北京有126家酒店開業(yè)，增加客房2.9萬間。
地產(chǎn)虛熱 冒進(jìn)酒店投資者或遭拋棄惡果
目前與北京的一幕也在上海上演，上海即將召開的世博會(huì)，是不少酒店業(yè)主們的重要建設(shè)動(dòng)力。許多開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)，不僅開發(fā)商業(yè)物業(yè)，也同時(shí)開發(fā)酒店。中糧集團(tuán)酒店事業(yè)部副總經(jīng)理陳敏認(rèn)為：“酒店和商業(yè)物業(yè)其實(shí)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，復(fù)雜許多。面對(duì)不同的客戶，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度不同。一個(gè)五星級(jí)酒店房間和服務(wù)人員的比例在1比1.5，和同等面積大小的寫字樓和商鋪相比，酒店單位面積的收入更高，但相比其高運(yùn)營(yíng)成本，平攤下來的回報(bào)率和商鋪、寫字樓相差不多。相比投資商鋪和寫字樓，一所同樣面積的酒店，投資額幾乎高于前二者的兩倍。也許一棟寫字樓可以憑借較好的地段獲得長(zhǎng)期的租約，而一家酒店卻很可能因?yàn)榧?xì)節(jié)的服務(wù)失去一個(gè)客人。
從業(yè)主的角度來說，中糧集團(tuán)酒店事業(yè)部副總經(jīng)理陳敏認(rèn)為，酒店建設(shè)應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律，減少人為因素。由市場(chǎng)來判定，究竟是需要怎樣的酒店。同時(shí)，作為行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)該提供更多及時(shí)、全面的酒店業(yè)的發(fā)展信息。政府應(yīng)該予以更多的投資引導(dǎo)�！耙粋�(gè)地區(qū)酒店數(shù)量是否過剩，問題嚴(yán)重到什么程度？而不是一個(gè)冷冰冰的數(shù)據(jù)�！彼f。
經(jīng)濟(jì)型酒店依然保持較高的出租率，應(yīng)該多發(fā)展大眾旅游的產(chǎn)品。
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