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市場觀察
佛山房地產(chǎn)投資大起底 哪些項目增值能力最強(qiáng)
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另一方面，外資的快速流入亦是不爭的事實，DTZ戴德梁行新近發(fā)布的《中國住宅市場季報》中就指出，雖然海外不少金融機(jī)構(gòu)近期受到嚴(yán)重的沖擊，但海外機(jī)構(gòu)投資者對中國的房地產(chǎn)投資市場興趣依然濃厚，中國房地產(chǎn)市場的高回報也符合他們?nèi)蚺渲靡�，“過去幾年來，寫字樓、商鋪、服務(wù)式公寓、住宅開發(fā)機(jī)會一直是投資的重點”。
那么就目前佛山的情況而言，究竟投資哪些房地產(chǎn)項目保值、增值能力最強(qiáng)？亞藝園板塊一樓盤
住宅投資篇
隨著2009年以來，佛山住宅成交均價的直線飆升，前期價值存在低估的住宅物業(yè)已經(jīng)基本消失，消費者選擇在這一時機(jī)入手升值潛力大、投資回報高的單位并不容易。
合富置業(yè)佛山副行政總監(jiān)賴擎旻告訴記者，進(jìn)入2009年以來，盡管佛山住宅單位的成交均價不斷上升，但就租賃市場而言，租金卻出現(xiàn)了不升反降的勢頭，房價租售比的擴(kuò)大導(dǎo)致投資回報前景的下降。目前佛山租賃市場5年房齡以內(nèi)的新房單位，月租金大概在25~30元每平方米之間，而5至10年的房子，月租金則只有19~22元每平方米左右的水平。忽略空置率和空置期，目前綜合估算，大部分新房、次新房的投資回報率均在3%~4%左右，只能算作差強(qiáng)人意。
小戶型回報快
對于目前希望入手住宅單位作投資之用的消費者，21世紀(jì)不動產(chǎn)佛山出眾加盟店陳經(jīng)理認(rèn)為可以多考慮總價低、回報快的小戶型單位。據(jù)陳經(jīng)理介紹，由于小戶型單位具有市場需求量較大、轉(zhuǎn)租方便、空置率低等特點，其投資回報率一直處于住宅單位投資回報的前列，尤其是小公寓單位，由于其稀缺性和租售上的靈活性，一直以來深受投資者的青睞。小戶型公寓產(chǎn)品的價格主要以商圈地段決定，質(zhì)量相仿的產(chǎn)品間因地段的不同會存在較大的價格差異，目前中心城區(qū)5年內(nèi)的次新公寓產(chǎn)品市場價格約在5500~8000元每平方米之間，主要集中于季華商圈、東方廣場、亞藝板塊、千燈湖板塊等商貿(mào)較為發(fā)達(dá)或市政配套投入巨大的地段。優(yōu)質(zhì)的小戶型公寓年投資回報率一般都能達(dá)到6%以上。但其貨源亦較為稀缺，市場上的貨量不多，選擇較少。
別墅豪宅“硬通貨”
除普通住宅外，賴擎旻指出，投資優(yōu)質(zhì)的別墅豪宅亦是保值、增值的良好手段。并非所有的別墅都是“硬通貨”，在選擇豪宅類產(chǎn)品時，我們應(yīng)該更多地考慮產(chǎn)品的獨特性。
據(jù)賴擎旻介紹，由于目前國家對別墅建設(shè)用地收緊，因此市場上的別墅類產(chǎn)品是“買少見少”，但在選擇該類型產(chǎn)品時，消費者更應(yīng)小心謹(jǐn)慎，充分地考慮到該產(chǎn)品的地段、景觀、聚居人群、發(fā)展前景等綜合因素，“只有具備不可復(fù)制的獨特性的產(chǎn)品才算得上真正的豪宅。”
商鋪投資篇
相對住宅項目，商鋪項目的法定使用年限明顯要短得多，但亦因如此，商鋪的租賃收入一般更為豐厚，如祖廟路街鋪、百花廣場商鋪等優(yōu)秀單位，其年投資回報率保守估計均能達(dá)到8%或以上。東海廣場項目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時就表示，同股票、基金、住宅、保險等投資方式，商鋪具有升值快、保值的特點，特別是獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，可以自主經(jīng)營，也可以出租或出售，升值空間也普遍大于住宅。在未來通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，商鋪將有望成為未來投資性置業(yè)的熱點。而隨著廣佛同城化的深入和佛山公共交通路網(wǎng)的完善，位處廣佛交界商圈和路網(wǎng)交通樞紐的商鋪則更值得投資者關(guān)注。
廣佛商圈值得關(guān)注
“隨著廣佛同城化的發(fā)展，廣佛交界處的商圈將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇�！毖啪铀{(lán)灣策劃部負(fù)責(zé)人陳小姐對記者說。據(jù)介紹，地處廣佛交界處的雅居藍(lán)灣項目目前約8成住客為廣州人，而隨著廣州人口的到來，一股商鋪投資商機(jī)亦不期而至�！霸�2007年底雅居藍(lán)灣項目首期商鋪開賣，當(dāng)時的銷售均價約在4000元每平方米左右，而隨著廣佛同城的發(fā)展和大量廣州投資客的到來，目前早期售出的商鋪在二手市場的放盤價已達(dá)到6000元每平方米左右。相信隨著廣佛地鐵的開通和同城化的進(jìn)一步發(fā)展，該商圈的發(fā)展前景將更值得人們看好。”
“以同處鹽步區(qū)域的鉅隆房產(chǎn)旗下的廣東中大小商品城為例，其為罕見的產(chǎn)權(quán)長達(dá)70年的一體式商鋪，集傳統(tǒng)商鋪、寫字樓、公寓于一身，隨著廣佛同城的推進(jìn)和交界商圈商貿(mào)的加強(qiáng)投資回報率將可達(dá)到6%~8%之間�！标愋〗阏f到。
交通樞紐商鋪可看高一線
除去廣佛商圈商鋪的投資機(jī)遇外，佛山市內(nèi)各大路網(wǎng)樞紐點的完善亦往往能帶來商業(yè)投資的機(jī)遇。以桂丹路為例，東海廣場項目負(fù)責(zé)人就告訴記者，隨著“珠二環(huán)”高速公路和佛山“一環(huán)”、桂丹路快速干線的全線通車，作為周邊交通路網(wǎng)轉(zhuǎn)接樞紐的桂丹路，其周邊商業(yè)項目將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
據(jù)東海廣場項目負(fù)責(zé)人介紹，與城區(qū)中心價格高昂的商鋪銷售價值相比，優(yōu)秀的鎮(zhèn)街商鋪產(chǎn)品具有投入小、風(fēng)險小、升值潛力大等優(yōu)點。以丹灶地區(qū)為例，目前商鋪銷售價格大約只相當(dāng)于中心城區(qū)的一半，但年投資回報率普遍可以達(dá)到5%。而隨著巨大的市政投入和廣明高速公路和廣珠、貴廣、南廣鐵路規(guī)劃的逐步落實，未來幾年丹灶的交通樞紐地位將日益突出，而其中擔(dān)綱主干道角色的桂丹路更將成為物流、人流的集散中心干道，其為沿線物業(yè)帶來的物流量和商貿(mào)機(jī)會將大大增加。以東海廣場目前的招商狀況為例，初步估計其獨立產(chǎn)權(quán)“立體純街鋪”產(chǎn)品年回報率可以達(dá)到6%~8%，而隨著周邊路網(wǎng)工程的完善，其升值潛力必將最大。
選擇商鋪功課要做足
商鋪的投資回報率固然誘人，但在選擇商鋪時投資者亦必須做足功課。雅居藍(lán)灣策劃部負(fù)責(zé)人陳小姐就直言投資者在選擇商鋪產(chǎn)品時，商鋪的使用年限、商鋪周邊的配套、停車位、所處地段的發(fā)展前景、發(fā)展商實力、回報率的估算等都是必須考慮的因素。而且投資者必須有充足的資金儲備和“打持久戰(zhàn)”的決心，商鋪投資講究長期回報，往往需要先“守業(yè)”一段時間，等待周邊商貿(mào)環(huán)境成熟才能獲取豐厚的回報。
寫字樓投資篇
近幾個月來在信貸放量和通脹預(yù)期下，住宅產(chǎn)品率先受到市場關(guān)注走出凌厲行情，價格節(jié)節(jié)攀升，但據(jù)記者采訪了解，目前佛山寫字樓的銷售狀況卻并不如人意，并未隨大市出現(xiàn)明顯的上升，即使是地處季華商圈中心商務(wù)區(qū)的卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈其發(fā)售價亦僅在萬元出頭，與部分優(yōu)質(zhì)洋房差距不大；而在二手市場，甚至出現(xiàn)了部分寫字樓項目與住宅項目銷售價格倒掛的現(xiàn)象。
寫字樓項目價值遭低估
根據(jù)記者走訪收集的資料，從銷售價格和租金的數(shù)據(jù)比較中，我們可以發(fā)現(xiàn)目前佛山的寫字樓項目價值低估較為嚴(yán)重，投資回報率卻可居于所有房地產(chǎn)商品的前列。以原“四通大廈”改建的環(huán)球國際廣場為例，其位居城區(qū)中心，扼商務(wù)要點，但其2007年樓市高峰期開盤發(fā)售之時發(fā)售價格僅8000元每平方米，但其月租金卻普遍在60元每平方米以上，不少單位的年投資回報率可達(dá)到9%~10%的水平；而位于嶺南大道的嶺南大廈2009年年頭入市單價亦僅有7000~8000元每平方米，其月租金水平卻可以達(dá)到50元每平方米左右，年投資回報率可達(dá)到6%左右；最近開售的卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈銷售均價約在13000元每平方米，而從目前的招商情況分析，估計其年投資回報率可達(dá)到8%以上。
高端寫字樓不足制約佛山商務(wù)發(fā)展
對于目前寫字樓項目的低估值，卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈策劃部張經(jīng)理認(rèn)為，這主要是由佛山目前的寫字樓發(fā)展環(huán)境決定的。從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的張經(jīng)理指出，目前佛山的高端寫字樓嚴(yán)重不足，大大地制約了佛山商務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成了寫字樓項目的嚴(yán)重低估。
合富置業(yè)佛山行政副總監(jiān)賴擎旻亦認(rèn)為，佛山高端寫字樓的長期缺乏造成了市民對寫字樓項目投資意識的薄弱與落后，加上寫字樓經(jīng)營管理的落后，無疑大大地制約了寫字樓項目的發(fā)展。
而記者亦從某知名開發(fā)商提供的“佛山寫字樓項目滿意度調(diào)查”中發(fā)現(xiàn)，約七成接受調(diào)查的人群對佛山現(xiàn)在寫字樓的交通、停車位、區(qū)位、外立面、景觀配套、電梯、大堂和物業(yè)管理等存在不同程度的不滿。這些調(diào)查人群包括佛山第三產(chǎn)業(yè)和五大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖級企業(yè)等寫字樓主力消費群。
寫字樓升值將受益于“廣佛同城”
合富輝煌佛山公司市場研究部經(jīng)理李鍔曾對本報記者表示，業(yè)內(nèi)人士一般把5%的年投資回報率認(rèn)定為較為理想的水平，從目前禪桂區(qū)域?qū)懽謽琼椖康幕貓笄闆r來看，無疑是非常理想的，但隨著CBD的落成、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、廣佛同城化的推進(jìn)，尤其是廣佛地鐵的開通將為佛山帶來更為多的商務(wù)機(jī)遇后，能有效保證佛山寫字樓項目的良好發(fā)展前景。
卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈策劃部張經(jīng)理則直言指出，隨著7條軌道線連接廣佛，兩城在交通、產(chǎn)業(yè)、生活、商業(yè)等各方面的交融，對佛山經(jīng)濟(jì)尤其是第三產(chǎn)業(yè)將形成強(qiáng)大的發(fā)展推動力。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前佛山主流寫字樓客戶中，約70%來自于金融、科技、貿(mào)易、裝飾、物流、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)。雖然面臨全球金融風(fēng)暴影響，第三產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，但70%的租用比例依然保持穩(wěn)定；此外，佛山的家電、建陶、家居、紡織、五金五大產(chǎn)業(yè)集群近年也均出現(xiàn)向高端商務(wù)靠攏的趨勢。從長期來看，在內(nèi)外合力驅(qū)動下，佛山高端寫字樓市場在未來幾年必將迎來高速發(fā)展的時期。
高端項目供應(yīng)量后市有望加大
總建筑面積36603平方米、坐擁8000平方米東西廣場、配置了7部18人國際名牌進(jìn)口電梯、400個停車位的超甲級寫字樓卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈的率先入市敲響了佛山高端寫字樓沖刺的鐘聲。同處季華商務(wù)中心的純甲級寫字樓金海廣場項目目前亦已在施工階段，據(jù)開發(fā)商金海集團(tuán)透露，項目目前進(jìn)展順利，估計將于11月進(jìn)行主體封頂；位于南海大道和海五路交匯處的金安壹號亦正在緊張的建設(shè)中，年底有望推出新貨；由宇浩地產(chǎn)傾力打造的匯金國際廣場亦包含寫字樓項目……
“隨著高端寫字樓項目的涌現(xiàn)和管理經(jīng)營的成熟，寫字樓項目將在佛山市民的投資選擇中占據(jù)日益重要的地位�！辟嚽鏁F告訴記者。
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