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市場(chǎng)觀察
商鋪投資十個(gè)必問(wèn)
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1．在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，在價(jià)格上應(yīng)注意什么？
商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅用房所遇到的折舊問(wèn)題絕不會(huì)出現(xiàn)在商鋪的價(jià)格計(jì)算上。商鋪價(jià)格約等于商鋪年租金的10倍。
2．如何判斷售價(jià)的高低？
投資商鋪要有長(zhǎng)期持有的打算，所以首先需要選擇價(jià)位合適的商鋪。通過(guò)租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。如果根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價(jià)格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場(chǎng)普遍商業(yè)收益率8%計(jì)算，該商鋪的合適售價(jià)應(yīng)為12000-13000元/平方米。如果成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于測(cè)算收益，那投資者很容易陷進(jìn)入不敷出的局面。
3．如何選擇商鋪位置？所謂“金角、銀街”，所選商鋪所在層數(shù)、是否臨街以及與通道、電梯等的相對(duì)位置都在考慮范圍內(nèi)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，差五六米就可能差得好遠(yuǎn)；這也體現(xiàn)了投資商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在，比一比誰(shuí)更有眼光，在同一商業(yè)環(huán)境中選中特別具有投資價(jià)值的。另外，樓層也很重要，四層以上招商出租的壓力較大，就是出租出去，租金也不會(huì)太高。還有，要看項(xiàng)目所在位置。主要是看項(xiàng)目所處地域交通環(huán)境，一般在道路交叉點(diǎn)為好，商業(yè)有金角之稱。
4．各種類型的商鋪都適合什么樣的個(gè)人去投資？一般投資商鋪要分清是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)門(mén)臉?lè)窟�是零碎商鋪。沿街或社區(qū)底商，屬于獨(dú)立門(mén)臉?lè)�，但目前社區(qū)商業(yè)普遍規(guī)模太大，因此風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。商鋪類型還有大眾消費(fèi)類商鋪和專業(yè)市場(chǎng)商鋪，成熟的專業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹨h(yuǎn)遠(yuǎn)高于同檔次的大眾消費(fèi)商鋪。但需要考慮的是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)需要有多年的市場(chǎng)培育，而大眾消費(fèi)型商鋪門(mén)檻較低。
5．商鋪的體量大小對(duì)投資者而言意味著 什么？這一點(diǎn)可能也不太會(huì)引起投資者重視，如果項(xiàng)目體量太大，后期招商及長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)壓力很大，所以，體量較大商業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。具體多大體量商業(yè)未來(lái)前景有風(fēng)險(xiǎn)，分析起來(lái)較為專業(yè)。如果不太科學(xué)劃分，10萬(wàn)平方米以上的體量風(fēng)險(xiǎn)要明顯加大。
6．投資者須看重開(kāi)發(fā)商的背景嗎？主要是看開(kāi)發(fā)商實(shí)力、專業(yè)背景和業(yè)績(jī)。很多住宅開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)發(fā)商業(yè)往往專業(yè)性不夠，第一個(gè)作品其實(shí)是個(gè)實(shí)驗(yàn)品。投資商鋪?lái)?xiàng)目時(shí)還是要選擇有過(guò)成功商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者有較強(qiáng)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。
7．專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司在商鋪中扮演什么樣 的角色？對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，一個(gè)旨在租售出去自己的物業(yè)；一個(gè)為加速發(fā)展壯大又多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，而且地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)物業(yè)前，可以多方征詢經(jīng)營(yíng)商的規(guī)矩與需求，做到有的放矢；而經(jīng)營(yíng)商也可以根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，示意地產(chǎn)商尋找合適的土地有目的的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)其順利擴(kuò)張；二者結(jié)合，良性互動(dòng)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目品牌和價(jià)值的提升也相當(dāng)有裨益，因此達(dá)到真正的互利雙贏境界。
8．有無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商鋪，對(duì)投資者有什么 樣的影響？統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目成功的可能性較大，會(huì)盡量縮短市場(chǎng)培養(yǎng)期，保證長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)看一個(gè)市場(chǎng)或購(gòu)物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，判斷統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理的效果，繼而確定其是否有充分的商戶經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和市場(chǎng)消費(fèi)支持。還要確定項(xiàng)目的營(yíng)銷代理商和經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)保證正確的招商、經(jīng)營(yíng)方向所采取的措施是否屬實(shí)等。9．商鋪“售后包租”可信嗎？一般不可信。售后包租并不能包風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)跑掉。前景較好的項(xiàng)目一般不用售后包租，那些包租十年，回報(bào)8％以上的項(xiàng)目反而要小心。即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。10．商鋪有無(wú)主力店簽約對(duì)投資者而言有何影響？主力店往往成為帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展的龍頭，如已有品牌百貨、超市、專賣(mài)店、大型品牌餐飲等店簽約，整體商業(yè)發(fā)展前景看好�！坝衅放频旰椭髁Φ甑牡胤剑陀袩o(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。一個(gè)知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心勢(shì)將帶動(dòng)其所在商業(yè)物業(yè)的升值能力。
信陽(yáng)商鋪，看不懂、還要懂
手上有余錢(qián)，怎樣避免貶值、讓錢(qián)變成更多的錢(qián)？地產(chǎn)投資一直是投資者的關(guān)注點(diǎn)，在信陽(yáng)住宅價(jià)格攀高、住房轉(zhuǎn)手需征收高額稅費(fèi)的情況下，商鋪投資熱似乎又回來(lái)了。
今年信陽(yáng)商鋪與天氣有點(diǎn)像，忽高忽低，忽冷忽熱。2009年注定是信陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)值得記憶的一年。
這一年，硝煙彌漫，烙下商業(yè)地產(chǎn)濃濃的印記。信陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼、方興未艾：產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店式公寓等投資概念層出不窮；頂級(jí)旺鋪、千萬(wàn)鋪王競(jìng)相登場(chǎng)。
這一年，面對(duì)商鋪投資、回報(bào)、收益、風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)投資者越來(lái)越多的疑惑與謹(jǐn)慎，“投資過(guò)熱引發(fā)重復(fù)建設(shè)”、“商鋪空置率增加”、“商鋪?zhàn)饨鹚较碌钡阮A(yù)言也不斷刺激和充斥著我們的聽(tīng)覺(jué)。
信陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)是否正處在冰火交融的臨界點(diǎn)上？
信陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)存在哪些問(wèn)題值得我們總結(jié)和反思？
信陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)是否還具有足夠的上升空間？
信陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)中有多少優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目值得投資？
正是面對(duì)這種蕪雜而繁復(fù)的表象，本報(bào)記者幾經(jīng)探訪，試圖一道為信陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)尋找思考、解惑、揭曉……
“天價(jià)商鋪”又現(xiàn)信陽(yáng)
7月1，火車(chē)站改造項(xiàng)目萬(wàn)家燈火開(kāi)盤(pán)，推出16萬(wàn)平米的商業(yè)面積，著實(shí)熱鬧了一陣子。
8月8日，對(duì)地產(chǎn)“沉默”一年的百年新天地再度發(fā)聲。其開(kāi)發(fā)商亞興置業(yè)對(duì)外宣布，推出第二期1.6萬(wàn)多平方米產(chǎn)權(quán)式街鋪。
在這些樓市鏡像中，商鋪價(jià)格的撲朔迷離，成為業(yè)界熱議的話題。事實(shí)上，盡管商鋪?lái)?xiàng)目保持低調(diào)，但在價(jià)格上，卻是一路張揚(yáng)。
2007年歲末，當(dāng)住宅屢遭“政策高地”時(shí)，游離于政策之外的商業(yè)地產(chǎn)卻悄悄扮演著“資本洼地”的角色。
一年前，新天地3.5萬(wàn)/平方米的“鋪王”創(chuàng)造的天價(jià)震撼，仍在業(yè)界彌漫。8月14日，余下不多的一間更是以4.8萬(wàn)/平方米的天價(jià)、高達(dá)1200萬(wàn)元的總價(jià)，被來(lái)自鄭州的神秘買(mǎi)家買(mǎi)走，消息傳出業(yè)界唏噓不已。
在商鋪熱的“外部溫度”上揚(yáng)背后，商鋪價(jià)格如同水銀溫度計(jì)一般，從最初的刻度一格一格向上攀升。
為什么？或許商鋪價(jià)格命題的答案，正在于其經(jīng)營(yíng)增值帶來(lái)的想象空間。 在價(jià)格水漲船高的前提下，商鋪銷售是否會(huì)出現(xiàn)一蹶不振？業(yè)界所擔(dān)憂的價(jià)格恐高癥，在購(gòu)房者的“瘋狂”沖擊下，全然被否定。
盡管遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，盡管業(yè)界人士一再提醒投資風(fēng)險(xiǎn)，但商鋪投資者的激情絲毫未減。
在廣州工作的董濤，8月初回到信陽(yáng)，陪友人在勝利路步行街走了一趟。就在這個(gè)夜晚之后的第二天，董濤又一次來(lái)到了步行街，這次，他的目的地是新天地售樓部--第三天，他就簽下一個(gè)價(jià)值100多萬(wàn)元的商鋪購(gòu)買(mǎi)合同。
董濤的案例，或許有些極端。但在信陽(yáng)的商鋪購(gòu)買(mǎi)行為里，這種對(duì)于價(jià)格敏感程度并不高的投資熱情，卻是持續(xù)“高燒不退”。
東方紅大道某住宅項(xiàng)目20多套商鋪開(kāi)盤(pán)就被搶購(gòu)一空，基本上已經(jīng)接近尾聲，僅余十幾個(gè)鋪面；新天地一期推出的幾百套鋪位更是開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)。
買(mǎi)商鋪，最賺錢(qián)
“買(mǎi)商鋪看重的還是回報(bào)率和安全性。”董濤說(shuō)，而驅(qū)使他購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)的則是勝利路商圈商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的高回報(bào)。業(yè)界的一種說(shuō)法是，近五年來(lái)，勝利路步行街店鋪?zhàn)饨鹨焉蠞q200％，日客流量達(dá)10萬(wàn)人次以上。
“投資者對(duì)購(gòu)鋪的熱情，對(duì)價(jià)格的不敏感，歸根結(jié)底是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身的增值屬性。”新天地商鋪投資顧問(wèn)小孟說(shuō)，“市民傾向于投資街鋪，這很正常，商業(yè)街區(qū)的人流量和輻射能力大一些，經(jīng)營(yíng)方式也很靈活，可以自營(yíng)、出租、委托代理公司出租或轉(zhuǎn)手出售”。
顯然，作為投資產(chǎn)品的商鋪，與住宅相比，通過(guò)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的升值動(dòng)力明顯強(qiáng)勁不少。在價(jià)格的構(gòu)成上，并非僅由產(chǎn)品本身的價(jià)值決定�！皩�(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格構(gòu)成體系中更為重要的是其商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期價(jià)值，即投資的回報(bào)率。”新天地負(fù)責(zé)人路總說(shuō)。以位于鄭州市中心的百年德化鴻德購(gòu)物公園為例，從2004年開(kāi)業(yè)時(shí)的月租金200元/平方米慘淡經(jīng)營(yíng)兩年后拉到350元/平方米,2008年公布的數(shù)據(jù)顯示月租金達(dá)到600元/平方米,同時(shí)銷售額年增長(zhǎng)350％，2008年更是提前2個(gè)月達(dá)到6億元，商鋪價(jià)格在兩年內(nèi)也從1.6萬(wàn)元漲到3.8萬(wàn)元。“絕佳的地段與良好的經(jīng)營(yíng)是投資者的資金安全性與回報(bào)性的保障，這也是巨量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的深層原因” 。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格究竟還能走多遠(yuǎn)？這個(gè)答案或許有著千種答案。高漲的房?jī)r(jià)，高漲的銷售量，信陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的繁盛背后，是什么樣的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)？
利益或許是最好的詮釋。有人2002年在勝利路步行街北邊外街購(gòu)買(mǎi)了商鋪，每平方米0.3萬(wàn)元的鋪面，2006年的轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)高達(dá)1.5萬(wàn)/平方米。400％的利潤(rùn)，只用了7年的時(shí)間。這無(wú)疑給了購(gòu)買(mǎi)者一個(gè)快速增值的想象空間。
記者了解到，相對(duì)于租金收入，商鋪本身的升值更吸引市民進(jìn)行投資�！皠倮凡叫薪值纳啼亜傞_(kāi)始大概1萬(wàn)元／ｍ2，現(xiàn)在一般要3萬(wàn)元，5年之內(nèi)價(jià)格差不多翻了兩倍。”眼看著商鋪升值潛力巨大，讓正打算投資住宅的劉先生十分心動(dòng)。
何種類型商鋪?zhàn)钍軐?BR> “在江浙一帶，只要商鋪的年回報(bào)率達(dá)到5％，就有人愿意投資，這主要是看好升值收益。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相對(duì)其它地產(chǎn)投資，商鋪的兩重收益很明顯：其一是租金收益，其二是升值收益。投資商鋪的年回報(bào)率一般在8％－10％之間，靠商鋪的租金來(lái)支撐。而一些地段好的商鋪，甚至可以達(dá)到一年升值100％。
“目前的形勢(shì)有利于商鋪投資。其一，房產(chǎn)新政后，住宅的投資功能弱化，商鋪的投資功能則相對(duì)增強(qiáng)。其二，由于二手房轉(zhuǎn)手不滿5年需征收高額營(yíng)業(yè)稅，商鋪的流通性比住宅更大。其三，今年的通貨膨脹預(yù)期，商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)保值的性能更加突顯。”搜鋪網(wǎng)商鋪管理部副總經(jīng)理張臻分析道。據(jù)了解，目前購(gòu)買(mǎi)商鋪僅需繳納4％的契稅和3％的維修基金，以及手續(xù)費(fèi)、印花稅等一些小額費(fèi)用。
實(shí)際上，商鋪的雙重效益往往相輔相成。“商鋪價(jià)值與收益率掛鉤，商鋪的整體價(jià)格走勢(shì)總是取決后續(xù)經(jīng)營(yíng)�！� 張臻談道。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)商鋪的租金較高、并能夠持續(xù)穩(wěn)定地出租，升值潛力也就大。
“地段、地段、還是地段�！边@句老話在房地產(chǎn)投資中永遠(yuǎn)靈驗(yàn)。據(jù)本報(bào)記者調(diào)查顯示，約有48％的市民認(rèn)為投資商鋪?zhàn)钪匾囊蛩厥撬幍囟魏蜕倘�，大部分市民傾向于投資位于城市商業(yè)中心商業(yè)街商鋪。
目前信陽(yáng)商鋪價(jià)格呈現(xiàn)整體上揚(yáng)的趨勢(shì)，其中自營(yíng)街鋪、主題式商業(yè)街的價(jià)格上漲更快，而委托式、產(chǎn)權(quán)式的商鋪由于收益固定，價(jià)格上升較緩慢。
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