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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)抗跌只是美好愿望
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然而令人詫異的是，在終于挺過難關(guān)之后，美國有過半數(shù)的人對奧巴馬政府處理經(jīng)濟危機的政策表示不太滿意。根據(jù)蓋洛普民意調(diào)查8月17日公布的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有57%的美國人認(rèn)為，奧巴馬政府總額達(dá)到7870億美元的經(jīng)濟刺激計劃沒有對美國經(jīng)濟起到任何推動作用，甚至有可能使經(jīng)濟變得更加糟糕。此外，60%的美國人對經(jīng)濟刺激計劃在未來幾年的前景表示懷疑。美國人的這種態(tài)度，與大半年前奧巴馬就任時候的熱情大相徑庭，必然也會對奧巴馬政府執(zhí)行后續(xù)的經(jīng)濟計劃產(chǎn)生負(fù)面影響。
美國公眾的這種不滿情緒從何而來？或許和引發(fā)這場經(jīng)濟危機的房地產(chǎn)市場遲遲得不到復(fù)蘇有著莫大的關(guān)系。在中國，毫無疑問房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇了。而在歐洲、中東和非洲地區(qū)，資料顯示，物業(yè)投資市場的交易額從2009年第一季度的116億歐元緩慢升至130億歐元，預(yù)計第四季度交易量會獲得進(jìn)一步小幅平穩(wěn)上升。不過這種緩慢的上升主要集中在住宅市場，辦公樓租賃業(yè)務(wù)仍然十分蕭條。美國的情況就更糟糕了。 2009年第二季度，辦公樓、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場的空置率繼續(xù)上升。美國的辦公樓空置率以80個基點的速度上升，達(dá)到15.5%，而同期全國工業(yè)地產(chǎn)的可用率以80個基點的速度上升，達(dá)到13.0%。除了高空置率，辦公樓宇等物業(yè)估值也出現(xiàn)了大幅跳水。根據(jù)評級機構(gòu)穆迪的報吿，美國商業(yè)房地產(chǎn)的整體估值已經(jīng)從2007年10月份下滑了整整35％。
在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況更是慘不忍睹，即便價格已經(jīng)跌到低谷，面對高企的空置率，還是鮮有人愿意冒險抄底，把大筆的資金壓在短期之內(nèi)沒有租金回報也沒有升值期望的物業(yè)單位上。據(jù)美國RealCapitalAnalytics的統(tǒng)計，美國商業(yè)房地產(chǎn)的出售率，2009年上半年僅為2007年最高峰期的7％。這種情況，專家們分析說，很有可能會把特朗普這樣的地產(chǎn)大亨都拖入困境——因為按照特朗普一貫的商業(yè)模式，他需要把他建好的大樓銷售出去，來償還來自銀行的用于支付建筑費用的貸款。
與之相對應(yīng)的是8月17日，美國房地產(chǎn)建筑商協(xié)會(NAHB)與富國銀行(WFC)發(fā)表的報告說，美國房地產(chǎn)建筑商8月份的信心指數(shù)從7月份的17%上升至18%，創(chuàng)2008年6月以來新高。房地產(chǎn)建筑商普遍認(rèn)為經(jīng)濟衰退的最壞時期已經(jīng)過去，市場即將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。這邊廂，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出低谷等待反彈，那邊廂商業(yè)地產(chǎn)仍在繼續(xù)著探底之旅，目前而言還沒有人知道底部究竟在哪，特朗普之類的大亨們的泳褲會不會在這場旅途中被扔在沙灘上，可以肯定的是，所謂的商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性，在這場尚未演完全場的大戲中已經(jīng)被證明只是一個美好的愿望而已。
在北京的房地產(chǎn)商們歡快地以目標(biāo)價來給樓房定價的同時，東四環(huán)附近的一些商業(yè)項目還苦苦煎熬在生存困境之中。這個規(guī)模不小的Shopping-Mall落成至今兩三年，Mall里的專賣店已經(jīng)基本都歇業(yè)了，過道里擺滿了銷售“外貿(mào)服裝”的小攤，主力店還是強撐門面，只不過好品牌越來越少，樓上的飯館為了搶生意，已經(jīng)無所不用其極，而自從停車場開始收費以來，人們在這個Mall里逗留的時間越來越短……商業(yè)地產(chǎn)的培育期有時候長得可怕，對于普通投資者而言，始終是個風(fēng)險大過天的產(chǎn)品啊。
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