“商業(yè)爛尾”，如何救贖？

　　按照常理說，爛尾樓一般是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也許除了還沒建完成的項目外，那些已經(jīng)完成建筑卻一直空置或一直運營不暢的項目也應(yīng)該叫做商業(yè)爛尾樓。

　　在經(jīng)濟形勢利好而帶來樓市熱潮時，房地產(chǎn)商都將大多的精力和資金放在新項目的開發(fā)和建設(shè)上。過度的開發(fā)熱情致使許多項目因種種原因而爛尾，冷清而突兀地矗立于鬧市街頭，和旁邊的車水馬龍極不協(xié)調(diào)。商業(yè)爛尾樓如同城市“不雅傷疤”，被人厭棄而又往往使人備感無奈。

　　然，隨著近年來土地危機、銀根緊縮、業(yè)界洗牌等變革性事件的頻出，更加上金融蕭條期的到來，人們似乎開始將目光聚焦到爛尾樓，以求在爛尾樓上重新找到突破口。

　　商業(yè)爛尾樓能否找到一個重新回到市場的契機？商業(yè)爛尾樓又能不能完成一個“華麗轉(zhuǎn)身”，給這黯淡的市場抹上一點亮色？

　　引語

　　商業(yè)爛尾，早已經(jīng)不是什么新鮮的事。放眼中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場，真正的繁榮僅僅停留在開發(fā)階段，而距離商業(yè)市場的繁榮還有很長的距離。而商業(yè)爛尾也泛濫成災(zāi)，就當(dāng)前的行業(yè)形式而言，拯救爛尾，可能遠比開發(fā)新的項目更有意義。

　　清理不良資產(chǎn)是首要問題

　　上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席咨詢師 姜新國(姜新國博客,姜新國新聞,姜新國說吧)

　　商業(yè)爛尾樓分為兩種，一種是有消費群基礎(chǔ)，只是本身項目某個環(huán)節(jié)出了問題而陷入困局，另一種是根本就沒有消費群存在的盲目投建的項目。前者可以通過項目改造或者調(diào)整運營方式實現(xiàn)“盤活”，但是后者幾乎沒有成功的機會，就只能讓它“爛”著，或者只能根據(jù)周邊市場環(huán)境推倒重來。

　　商業(yè)爛尾樓在操作的過程中有一個問題值得注意，就是一般項目在“爛”的同時都帶有不良資產(chǎn)，因此首要解決的問題就是清理不良資產(chǎn)。這個時候一個專業(yè)的法律團隊就十分的有必要，可以有效地解決不良資產(chǎn)產(chǎn)生的一些法律糾紛。同時，商業(yè)爛尾樓一般在社會上已經(jīng)有了不好的口碑，如果再以原有名義做下去的話，影響會相當(dāng)?shù)夭�，甚至再次致項目于死地。此時如何消除原有形象的負面影響就擺在了收購該項目的人面前的，必須正視而加以解決的重要問題了。

　　商品交易里講求標準化，比如期貨黃金在交易的時候有標準單位。但是商業(yè)地產(chǎn)卻沒有辦法實現(xiàn)絕對的標準化，任何一個項目都要實際調(diào)研評估，尤其在資產(chǎn)角度，做好不良資產(chǎn)評估非常重要。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目具體操作模式不能復(fù)制，講究的是“個性化”。

　　重生依賴于專業(yè)開發(fā)團隊

　　商業(yè)爛尾樓的產(chǎn)生，是因為在過去幾年房地產(chǎn)大躍進過程中，大量從事住宅開發(fā)的開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的機會之后大軍進軍商業(yè)地產(chǎn)，違背和漠視商業(yè)地產(chǎn)自身的規(guī)律盲目開發(fā)的結(jié)果。這些開發(fā)商并不具備操作商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗和能力，但多年在住宅領(lǐng)域持續(xù)獲得暴利的經(jīng)驗已經(jīng)把他們的貪婪放大，他們對待自己持有的商業(yè)地產(chǎn)項目的態(tài)度是待價而沽，絕不容他人染指。這個時候，任何基金也罷，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運作團隊也罷，很難有切入的機會。

　　現(xiàn)在的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢都非常緊張，房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商普遍面臨資金鏈的壓力。當(dāng)潮水退去的時候才知道誰在裸泳，過去還能挺的部分開發(fā)商在資金鏈的壓力下，對待商業(yè)爛尾樓項目的態(tài)度必然會發(fā)生變化。有一些挺不下去的開發(fā)商面對殘酷的市場不得不現(xiàn)實起來，這就給外部投資者切入爛尾的商業(yè)項目提供了機會。07年我在和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)溝通的時候我就說，大家不要急，不要現(xiàn)在去給虛熱的商業(yè)地產(chǎn)項目買單，等房地產(chǎn)崩盤或者進入下降通道的時候，商業(yè)地產(chǎn)會迎來一個收尸的機會，臺風(fēng)來的時候豬都會飛，等潮水退去，商業(yè)地產(chǎn)的沙灘上一定是尸橫遍野。這時候給專業(yè)的外部投資者會帶來大量商業(yè)地產(chǎn)項目的收尸機會。

　　商業(yè)爛尾項目的重生，依賴于專業(yè)資本和專業(yè)團隊的進入，這是他們大顯身手的時候。只有當(dāng)項目從“糙哥”手中轉(zhuǎn)移到專業(yè)資本和專業(yè)團隊手中的時候，他們才能按照商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，系統(tǒng)地對項目進行重新調(diào)整，重新定位、規(guī)劃、招商、運營，才能給項目帶來重生的機會。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，只有良好的運營才能帶來價值，脫離運營的商業(yè)地產(chǎn)，只是一棟空洞的沒有靈魂的物業(yè)而已。這方面一個典型的例子，比如北京西直門的嘉茂購物中心原來是北京某開發(fā)商開發(fā)的西環(huán)廣場，后來被新加坡的嘉德置地收購并被改造成嘉茂購物中心，通過一年多運作該購物中心已進入穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)。原來在開發(fā)商手里和后來賣給嘉德置地之后，其價值是不可同日而語的，這種價值重生就在于專業(yè)資本和專業(yè)團隊的進入。

　　當(dāng)然，這樣的案例是很難被復(fù)制的，關(guān)鍵問題是：錢或許很多，但懂商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不多。

　　組建爛尾樓“拯救團隊”

　　商業(yè)爛尾樓不管是對地產(chǎn)行業(yè)還是對商業(yè)來說都具有極大的傷害力，在源頭就應(yīng)該防止它的出現(xiàn)。如果一個開發(fā)商能夠在具備資金、人才的雙重前提下，理性地開發(fā)項目，那么在一定程度上就可以杜絕“爛尾”現(xiàn)象。

　　但是近幾年來，中國盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目泛濫，制造出了一批。如何讓這些“商業(yè)爛尾樓”走出困境，是社會各界人士一直關(guān)注的問題。既然有需求，它是有市場空間的，是不是中國可以出現(xiàn)專門操作“商業(yè)爛尾樓”的公司呢？

　　美國有一家專做爛尾樓收購的公司，其有比較專業(yè)的法律團隊、商業(yè)管理團隊和商業(yè)開發(fā)團隊，這幾個團隊融為一體經(jīng)過五年時間，在房地產(chǎn)領(lǐng)域闖出了一條獨有的生存發(fā)展之道。而中國似乎還沒有類似的“商業(yè)爛尾樓”專業(yè)團隊出現(xiàn)。我們光耀東方公司正是朝著這個方向去發(fā)展，希望能夠彌補中國市場上的這個空缺。

　　在現(xiàn)在國際金融危機下，地產(chǎn)行業(yè)一片蕭條，我們這樣專做商業(yè)爛尾樓收購的公司受到的沖擊非常的小。而且現(xiàn)在這個形勢還成就了我們的機遇，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商資金緊張，我們更可以以低價收購項目。我們計劃09年能夠再收購6個爛尾項目，總面積達40萬平方米。這個計劃是在我們經(jīng)過資金核算，是在我們的專業(yè)隊伍所能掌控的情況下有序推進的。

　　商業(yè)爛尾樓盤活的基本步驟是：調(diào)查評估-定位-改造-招商-運營。這個基本步驟可以復(fù)制在任何一個商業(yè)爛尾項目上，但是在每個步驟上的具體做法是因項目而異的，因此需要有不同的專業(yè)團隊去做專門的事，比如我們公司操作寫字樓和大賣場是不同團隊去做的。商業(yè)地產(chǎn)項目本身專業(yè)要求就比較高，因此在讓它重生的時候，更應(yīng)該強調(diào)讓專業(yè)的團隊去做。

　　不能亂扣“爛尾”的帽子

　　商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈要求比較高，一旦斷鏈就容易產(chǎn)生爛尾。在商業(yè)地產(chǎn)的選址、定位、招商、建造、運營這五個環(huán)節(jié)里，任何一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)資金斷鏈的情況，因此任何一個環(huán)節(jié)都容易造成項目“胎死腹中”或“半路夭折”，也就是形成“爛尾”。

　　在硬件設(shè)施還沒建完就“爛”的項目，多半是資金跟不上所致。但是當(dāng)一個項目完成建造后，商業(yè)沒做起來而“爛”，其中的原因就比較地紛繁復(fù)雜了。

　　不過評判一個建筑設(shè)施都已完備的商業(yè)項目是否“爛尾”需要謹慎，并不能因為它暫時的“空置”就認定其已爛尾。商業(yè)地產(chǎn)本身就有一個“招商”、“育商”的周期，這個周期大概需要一年左右。在這一年里，或者是因為項目本身存在缺點而吸引不來商家，或者是因為運營者本著寧缺毋濫的“優(yōu)商”原則，暫時進駐商家不多，這兩者都能導(dǎo)致一個項目表面呈現(xiàn)“空置”現(xiàn)象，但是最終的結(jié)果并不都是“爛尾”。

　　“空置”兩年以上的商業(yè)地產(chǎn)項目才可以被歸入“爛尾”的范圍之中，而這樣的項目實際上并不多�，F(xiàn)在經(jīng)常有某某區(qū)商業(yè)空置率高達多少這樣的數(shù)據(jù)出來，而這其實是統(tǒng)計口徑不一致的原因所致，也就是說，不能把一個還在“招商”、“育商”的項目看作“爛尾”商業(yè)地產(chǎn)了。

　　現(xiàn)在，商業(yè)爛尾樓迎來了一個抄底的機會。但是如果真要說清楚商業(yè)爛尾樓的商機，卻是比較困難的。商業(yè)爛尾樓是否具有商機還是要看具體的項目本身條件如何，如果是有地段優(yōu)勢，僅僅由于建筑硬傷等原因致使商業(yè)吸引力不強的項目，則可以通過投入資金加以改造使其“復(fù)活”。而各個項目“復(fù)活”的方式一般是不可復(fù)制的，可能辦公樓模式復(fù)制相對容易些，但零售物業(yè)是很難復(fù)制的。

　　結(jié)語

　　這個冬天有點冷，也許商業(yè)爛尾樓可以開出別樣的花朵來裝扮這個冬天；也許商業(yè)爛尾樓只能在這個冬天蟄伏得更深而給這個冬天增強蕭條感。無論如何，讓商業(yè)爛尾樓“復(fù)活”才是正道，時機成熟，就應(yīng)該醒來……唐詩韻 羅婷

商業(yè)地產(chǎn)運營趨兩極2008年12月08日13:56來源：  第1頁: 第2頁:

　　前有大型購物中心、后有小型便利店,傳統(tǒng)的獨立經(jīng)營的百貨店在夾縫中的生存越發(fā)艱難。而以大品牌主力店為主的高端定位的MALL或?qū)Ｙu店、以非品牌或品牌折扣方式做大眾定位的專業(yè)市場,越來越成為開發(fā)商、運營商和消費者青睞的兩種極端主戰(zhàn)場。

　　在日前舉行的2008中國商業(yè)地產(chǎn)與主力店合作高峰論壇上,中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副秘書長武瑞玲表示,品牌商能夠帶動整個商業(yè)地產(chǎn)項目的知名度,高端的商業(yè)地產(chǎn)項目需要引進主力品牌。

　　而與全國各地市場上出現(xiàn)的此起彼伏的購物中心相比,以“鞋城”、“尾貨”、“家具城”、“樂器城”等為主的專業(yè)市場的開發(fā)和運營也呈發(fā)熱狀態(tài)。

　　主力品牌造就知名MALL

　　武瑞玲介紹,位于北京建國門的雙子座,因為有了俏江南打造的蘭會所,才在奧運會期間成為了非官方的接待外賓的場所,“一天的銷售額達三四百萬,布什全家都去過兩次。這樣的餐飲項目對于雙子座的影響有多大可想而知。”

　　萬達集團股份有限公司商務(wù)部總經(jīng)理潘韜也表示,主力店具有很強的品牌號召力、吸客力和抗風(fēng)險能力。“可以替我們向城市的高端人群做免費宣傳�！�

　　雖然主力店是很多高端商業(yè)地產(chǎn)項目不可或缺的一部分,但是據(jù)資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士、戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬分析,大型主力店雖然能夠為項目帶來相對穩(wěn)定的人流,促進整體經(jīng)營,但主力店亦有可能對項目產(chǎn)生重要制約,若經(jīng)營不善、審批不過關(guān)或其他原因,可能會導(dǎo)致項目大面積空置以及后續(xù)難以靈活使用。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為,目前,商業(yè)用地的地價逐漸增高,主力店面積大,租金收益低,所以商業(yè)地產(chǎn)也有向“去主力店”發(fā)展的趨勢,比如西單的大悅城就沒有主力店。但他同時表示,商業(yè)地產(chǎn)十分復(fù)雜,要考慮項目位置、輻射人群等多種因素�！耙�進主力店不光是為了盈利,也為了提升項目檔次、提高知名度�！�

非品牌特色市場獨領(lǐng)風(fēng)騷

　　大連萬達集團董事長王健林曾表示,大型購物中心需要主力店的支撐,但主力店進駐并不一定會帶來人流、帶來巨大的利潤。萬達最缺的是有特色經(jīng)營的非主力店。

　　與引進品牌主力店定位高端的MALL不同,面積趨大的低端專業(yè)市場,目前也是主要的消費點。

　　王永平分析,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,中國進入小康社會,必然會出現(xiàn)先富和后富兩種不同層次的消費人群,因此就形成了不同的購買力。品牌MALL吸引高端人群,而有特色的低端專業(yè)市場和折扣賣場則比較受普通大眾的青睞。

　　據(jù)悉,位于北京西客站南廣場地下的萬博匯樂器廣場將于近日開業(yè)。它將成為國內(nèi)最大的樂器產(chǎn)品匯集地和服務(wù)中心之一。

　　此外,將在山東淄博周村建立專業(yè)紡織絲綢市場的消息日前也見諸報端。

　　但王永平表示,專業(yè)市場想要開發(fā)運營得好,除了考慮基本的人群和環(huán)境配套等因素外,還應(yīng)結(jié)合地域需求及文化特色,做能夠得到當(dāng)?shù)卣�府支持的特色項目�?B style="mso-bidi-font-weight: normal">蘭亞紅