風險較大的幾種商鋪

　　近期，股市大跌，樓市高位縮量，而商鋪銷售卻保持較好的態(tài)勢，可見商鋪是最受投資者歡迎的投資品種之一。商鋪既有使用功能，也能在周邊的商業(yè)氛圍形成之后快速增值，因而國內(nèi)一直有“一鋪富三代”的說法。
　　市場上推出的商鋪不少，形式多種多樣。從業(yè)態(tài)分，有購物中心商鋪、專業(yè)市場商鋪、商業(yè)街商鋪等；從經(jīng)營模式分，有返租銷售的、帶租約銷售的、自營投資的；從產(chǎn)權分，有只賣產(chǎn)權的、也有只賣經(jīng)營權、二者都有的。五花八門，由于銷售代理商的生存和發(fā)展壓力，其高級策劃師們也就“只有想不到，沒有做不到”了，當然，這一切必須建立在合法的前提條件下，而開發(fā)商們也是不得不狠狠地“笑納”。開發(fā)商吃項目的胃口好，“差錢”成了永恒的困難，幾個股東坐下來喝茶，意見統(tǒng)一，賣商鋪正是最佳的解決方案。
　　商鋪多了，就如人類一樣，有好的也有壞的。富智商業(yè)顧問長期運作商業(yè)地產(chǎn)，特此為投資者提供一些建議供參考�，F(xiàn)有市場上，有四種商鋪的風險較大，投資者在購買商鋪時要慎重。
　　一是購物中心的內(nèi)鋪。這類商鋪都居于購物中心或商場內(nèi)，一般開門營業(yè)完全要依賴整體的項目，如果大門關了，這類商鋪的小門也無法開。這類商鋪的商業(yè)價值一般由整體項目的成功程度決定，如整體項目成功，商鋪則值錢。
　　二是未進入成熟經(jīng)營期的專業(yè)市場。這類商鋪在市場開業(yè)后的前幾年，市場租金都非常低，只有經(jīng)過3-5年，甚至更長時間的市場培養(yǎng)期后，市場才有可能旺起來，市場旺之后的商鋪才顯得值錢，否則，這類商鋪的商業(yè)價值永遠都會在低位整理。一旦市場失敗，商鋪的產(chǎn)權證書也可能變成一張紙而已。
　　三是外地商鋪。這個“外地”是相對于投資者居住地來講的，特別是小投資者，一個小投資者如果投資外地，特別是遠距離的商鋪，其管理商鋪的成本也比較大，不要被銷售員誤導說投資商鋪可以很省事收租，其實，由于商鋪存在招商、經(jīng)營、維護、業(yè)態(tài)及管理商改變等因素，投資者需要經(jīng)常參與各種預案的協(xié)商及議案的投票等事宜，因而長期管理這類商鋪的費用也比較高。
　　四是長期返租的商鋪。這類商鋪在銷售時往往打著整體租賃給大商家的旗號，但懂商業(yè)運作的人都知道，大商家也常常開幾家新店的同時關掉一、二家效益太差的舊店，因而大商家進駐并不是鐵定的收益保證，一旦大商家無力支付租金或返租方無力支付返租款時，返租合同也只能成為打官司的重要證據(jù)文件而已。
　　商業(yè)地產(chǎn)的運作難度極大，成功的項目需要具備更多和諧的元素，需要開發(fā)商重視每個操作環(huán)節(jié)，這樣才有可能保證商鋪投資者的長期利益。 （作者單位：深圳富智商業(yè)顧問機構——商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、運營、銷售及投融資）