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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)恐成美國經(jīng)濟“將落的另一靴子 ”
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上述種種亦表明，市場擔憂美國商業(yè)房地產(chǎn)貸款受經(jīng)濟低迷和信貸萎縮影響，會成為繼住宅按揭貸款之后“將落下的另一只靴子”。
目前，美國商業(yè)銀行的商業(yè)房貸違約率和撇帳率分別為7.9%和2.2%，已趨近20年來的最高水平，到期再融資風險在市場下行周期中亦漸行漸近。需求量減少、空置率上升、租金下跌，房地產(chǎn)業(yè)主的租金收入遭受重創(chuàng)均令商業(yè)地產(chǎn)市場“雪上加霜”。
一方面，經(jīng)濟不景氣使得美國大量企業(yè)合并，或者倒閉裁員，這使得商業(yè)房地產(chǎn)空置率顯著上升。有數(shù)據(jù)顯示，紐約CBD及近郊的辦公樓宇空置率2009年第二季度已超過13%，并預計2009年內(nèi)可能達到19%。
其次，商業(yè)房地產(chǎn)的整體租金水平連續(xù)四個季度環(huán)比下跌，09年第二季度降幅高達5.4%，為有紀錄以來的最大降幅。商業(yè)房產(chǎn)業(yè)主租金收入因此遭到重創(chuàng)，按期支付還款出現(xiàn)困難，令商業(yè)房貸違約率和撇帳率持續(xù)走高。
此外，商業(yè)房地產(chǎn)的價格顯著下降，成交額亦持續(xù)走低。與住房市場情況相同，美國商業(yè)房地產(chǎn)信貸和價格在次貸風暴爆發(fā)前錄得顯著增長，實際商業(yè)房地產(chǎn)價格于2002-2007年期間的增長幅度高達90%。但有關(guān)價格亦隨著房地產(chǎn)泡沫破滅迅速回落，目前商業(yè)房地產(chǎn)的價格已從2007年10月的峰值累計下跌36%，2009年以來下跌了27%，4月和5月的單月跌幅更是超過7%。
數(shù)據(jù)顯示，2009-2012年間將約有1,800億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款合約到期。中金公司分析員劉奧琳預計，這些陸續(xù)到期的按揭合約將因資產(chǎn)價格下滑和信貸緊縮而面臨再融資風險。雖然有些銀行可能會延續(xù)貸款條件如保持貸款利率在低位水平以減低違約風險，但如資產(chǎn)價格繼續(xù)下跌，這也只是延遲而并不能解決有關(guān)問題，而且不斷增長的債務負擔亦將不利市場復蘇。
在次貸危機爆發(fā)之前，美國銀行在2005年-2007年的信貸繁榮期間，對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款大幅增加。目前美國商業(yè)房貸總額達2.7萬億美元，占美國GDP的18%以上，而商業(yè)銀行系統(tǒng)中的商業(yè)房貸為1.7萬億，占美國銀行業(yè)貸款總額的24%，該市場一旦出現(xiàn)問題，無疑會拖累美國銀行的復蘇進程。
劉奧琳表示，美國有超過7,000家中小銀行，他們在商業(yè)房地產(chǎn)上的放貸額占到其貸款總額47%，減記風潮一旦爆發(fā)中小銀行必然首當其沖。盡管大型銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款平均占比較中小銀行低，目前在17%左右，但從二季度業(yè)績公報看，經(jīng)濟萎縮使得商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主無力支付到期的按揭款項，多家美國幾家區(qū)域性銀行商業(yè)房地產(chǎn)類的不良貸款余額大幅度增長。所以，大型銀行亦難逃商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約厄運。 (任璐 撰稿)
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