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市場觀察
廣州酒店業(yè)瘋狂虧損下忍痛圈地 價格戰(zhàn)狼煙四起
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數(shù)據(jù)
廣州5星級酒店破20家
根據(jù)廣州市旅游局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，廣州今年已新增3家掛牌五星級酒店，另還有10家按照五星級酒店標準建造的五星級酒店，初步估算已開業(yè)五星級酒店至少有23家，相比4年前增長了4.6倍。目前廣州仍有部分正在籌建、建設(shè)中的五星級酒店，預計到2010年亞運會前夕，廣州已開業(yè)的五星級酒店數(shù)量將達到30家。
五星級酒店價格大跳水
本報記者近日從各大旅游網(wǎng)站上了解到，即將到來的今年廣州秋交會期間，本地五星級酒店房價繼春交會后再度跌破“千元”關(guān)口，而且參與降價的酒店數(shù)量較之前繼續(xù)有所增加。根據(jù)攜程網(wǎng)和易網(wǎng)通的報價顯示，10月期間，白天鵝賓館最低的房價報價僅為700元/晚；而中國大酒店、建國大酒店的最低價格為838元/晚；廣州星河灣酒店最低報價為680元/晚。而就在2008年之前，廣州五星級酒店在交易會期間的房價仍保持在2000～2500元/晚以上。
“今年廣州秋交會期間，五星級酒店的房價與國慶假期差不多，展會時期的盈利點并不明顯�！币拙W(wǎng)通旅行網(wǎng)市場部經(jīng)理葉平指出，初步統(tǒng)計，秋交會價格上升幅度不到5成。以白天鵝賓館為例，目前入住預訂約為660元，而在展會期間是700-1000元左右的價位。而像來自國際奢侈酒店品牌代表的麗思卡爾頓酒店在展會期間價格大概在1900元水平。
葉平表示，高星級酒店價格相比于前年同期下降得很厲害。金融危機給歐美國家?guī)淼臎_擊仍未消除，本屆歐美國家客商仍呈現(xiàn)下降的趨勢。而國內(nèi)參展商更傾向于經(jīng)濟實惠的商務(wù)型酒店，這使得高星級酒店的入住率下降明顯。再加上廣州本土高星酒店在品牌知名度上推廣力度不夠，使得在酒店業(yè)的競爭中并不占優(yōu)勢。
據(jù)目前酒店公布價格顯示，降價的趨勢仍未扭轉(zhuǎn)。廣州本土高星級酒店相對往年仍處于較低水平，遠低于往年2000至3000元的水平。估計到交易會第三期的酒店價格已經(jīng)基本與平日持平。據(jù)悉，目前仍有一半左右的酒店未對外公布價格，已公布的酒店價格也可能出現(xiàn)上下調(diào)整。
快速擴張分薄市場
然而，在這樣的背景下，廣州酒店業(yè)卻批量破土動工。
近日，由越秀集團投資60億元建造的廣州CBD標志性建筑———珠江新城西塔項目日前與四季酒店管理集團簽訂合作協(xié)議，四季酒店包下了西塔從第69層到第100層整整32層，占西塔體量的1/3。這座與麗思卡爾頓酒店并稱世界最頂級奢華的五星級酒店按照計劃將于2010年開業(yè)。
除了四季酒店，珠江新城還有即將開業(yè)的高德置地朱美拉酒店、合景泰富W酒店，富力柏悅酒店也將在2012年開業(yè)，加上已經(jīng)開業(yè)的富力麗思卡爾頓和富力君悅，珠江新城奢華五星級酒店數(shù)量已達到五家，再加上天河城西塔的城建喜來登酒店，東圃的福朋喜來登酒店和位于開發(fā)區(qū)的朗豪酒店，廣州即將迎來新一波的酒店開業(yè)熱潮。
“在當前金融危機的影響下，廣州酒店行業(yè)價格下降是必然的�！敝袊糜窝芯吭簩W術(shù)委員會主任、酒店業(yè)研究專家魏小安在接受本報采訪時表示，綜觀廣州目前的高星酒店數(shù)量，在正常的經(jīng)濟年份尚算均衡，但目前受經(jīng)濟影響陷入低谷期，于是出現(xiàn)供過于求的局面。魏小安認為，金融危機對商務(wù)酒店影響較大，其中高星酒店比低星酒店影響大，東部比中部影響大。廣交會雖然保持了一定的人氣，但是采購商的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)都有所下降，歐美客商減少了30％，入住高星酒店的客商減少了。其次，廣州近年大批星級酒店的建成投入使用，使競爭更加白熱化。況且，國際高端品牌進入后迅速占據(jù)高端市場，使原有五星級酒店客流被新酒店分流。
據(jù)悉，曾創(chuàng)造了中國酒店業(yè)獨特的“東莞現(xiàn)象”的廣東東莞下轄33個小鎮(zhèn)，五星級酒店數(shù)量卻僅次于北京和上海，集中了高達250億元酒店業(yè)投資。然而在經(jīng)濟危機的重創(chuàng)下，東莞市厚街鎮(zhèn)具有五星級風向標的喜來登酒店也推出過低至5折的折扣，其他酒店情況可想而知。
回收周期延長虧損運營
迅速擴容的酒店房間數(shù)量，令豪華酒店市場“量價齊跌”，不少豪華酒店開房率相當慘淡。珠三角地區(qū)尤其是東莞、佛山、中山等地高星級酒店的快速發(fā)展也正在削減廣州客源。據(jù)廣州市旅游局統(tǒng)計，今年1-3月，廣州累計客房出租率為55.06％，繼續(xù)低于去年的58.35％。
有知情人士向記者透露，不少五星級酒店處于虧損運營。據(jù)了解，喜達屋對于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數(shù)約300～400間。凱悅集團中國區(qū)高層此前向記者透露，北京、上海、深圳五星級的酒店一般造價在1500美元～1300美元/平方米。凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數(shù)在400～300個左右，每個房間基本在45平方米，每個房間的造價約為30萬～35萬美元；凱悅每個房間約為38～40平方米，造價約25萬美元。
分析人士認為，每間客房按這個比例投資下來，即便不計入裝修折舊費用、行業(yè)競爭壓價風險等一系列不可知因素，每個房間平均價格以550元計算，出租率平均在70％，利率在80％；那么投資成本收回來都得20年。而如果投資者想在5年內(nèi)，搶在酒店翻新前收回10億成本，200多間房，按照廣州五星酒店平均60％的出租率，假設(shè)酒店房間可以做到90％的G O P，平均房價從開業(yè)那天起就得天天達到3700。但如果管理團隊只能做到每天2000的A D R，全年70％的O CC，90％的G O P外加不要年底花紅。那每年，大概可以交給投資者1.2億毛利，5年也只能收回6億毛利。
據(jù)悉，廣州酒店的盈利率均低于京滬兩地，大部分酒店僅在二三成左右。另外，老五星經(jīng)過改造后酒店客房數(shù)縮減了近一半，但價格卻并沒有上升。瑞銀(U BS)近期發(fā)布報告稱，“中國酒店業(yè)進入艱難時刻”。隨著房價降低，廣州五星級酒店的回收周期將繼續(xù)延長。
地產(chǎn)商關(guān)注間接效益
廣州五星酒店投資正在顯現(xiàn)一種不正常的虛熱現(xiàn)象。對此，有不愿透露姓名的分析人士認為，越來越多的地產(chǎn)商進入酒店這個領(lǐng)域，反映了推動這輪酒店投資的地產(chǎn)商的另類需求：為在房地產(chǎn)開發(fā)外尋找又一長線經(jīng)營回報，或是利用其拉動樓盤銷售、提升樓盤品質(zhì)。
記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在五星級酒店的投資者基本是上市地產(chǎn)公司，他們在廣州投資酒店時更多是將它作為商業(yè)地產(chǎn)來經(jīng)營，而不僅僅是作為一家單體的酒店。這些酒店的建造通常是作為商場、公寓、寫字樓、住宅的商業(yè)配套。對于商場、寫字樓而言，它可以增加其招商的吸引力；而對于公寓和寫字樓來說，它可以提升這兩種項目的商業(yè)物業(yè)價值，抬高銷售價格。
除此之外，五星級酒店還是地產(chǎn)商融資的最主要渠道。一位證券分析人士透露，酒店一方面可為地產(chǎn)商提供大量的現(xiàn)金流；另一方面可為地產(chǎn)公司增加市值。據(jù)透露，酒店價值的評估包括整個酒店資產(chǎn)的有形資產(chǎn)和無形部分。新開業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實際投入，比如投資2億元的酒店，開業(yè)幾個月后，評估價值一般在2億多一點；但開業(yè)幾年后，無形部分會大起來，假如經(jīng)營業(yè)績不錯，開業(yè)一年后，評估值就可能會達到2.5億，而開業(yè)三年后，可能就是5億～6億了。
“這些稱為間接效益，其實真正酒店投資者更看重這點�！鄙鲜龇治鋈耸勘硎荆幢阍诮�(jīng)濟不景氣、融資困難時期，地產(chǎn)商還可將酒店整體轉(zhuǎn)讓 ，其 增 值能力也相當吸引人。
大型商業(yè)項目頻頻破土，廣州商業(yè)地產(chǎn)“虛火上升”？
廣州土地交易史上總價最高、出讓面積最大的商業(yè)“地王”項目———廣州市獵德城中村改造項目近日破土動工。由富力地產(chǎn)、合景泰富以及新鴻基三大地產(chǎn)巨頭，投資達百億元打造的又一個集五星級酒店、大型高檔購物中心、豪華服務(wù)式公寓、甲級寫字樓等于一身的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目浮現(xiàn)廣州。
此前，越秀城建投資75億元的廣州西塔、太古地產(chǎn)投資50億元的廣州太古匯、香港王新興集團投資30億元的萬菱匯廣場、李嘉誠屬下投資30億元的西城都薈相繼進入招商階段，而海印集團在番禺打造的又一城，高德置地集團在珠江新城打造的高德置地廣場也正在陸續(xù)投入建造。
事實上，金融危機爆發(fā)后，以富力地產(chǎn)為代表的部分投資者在2009年的戰(zhàn)略規(guī)劃中剛剛放緩商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展腳步。但事隔半年，商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般先后公布正式運營期。據(jù)《廣東購物中心大全》，到去年底，廣州建成、在建3萬平方米以上的購物中心項目有300個，經(jīng)營面積達2000萬平方米，累計投資總額1500億元。在住宅地產(chǎn)“熱浪”下，廣州商業(yè)地產(chǎn)開始“虛火上升”？
購物中心建造周期延長
“購物中心不存在復蘇。”廣東天潤集團總裁歐小衛(wèi)表示，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處在萌芽階段，資金來源此前主要依賴于銀行貸款。全球金融危機促使銀行業(yè)去年底今年初收緊了銀根，這導致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展放緩，步伐沒有之前那么大。
在此背景下，許多購物中心建造周期延長。據(jù)悉，萬菱匯、太古匯、西城都薈、又一城等項目立項開工時間較早，但由于種種原因投資成本不斷追加增高，竣工時間一再推遲，并非近期項目。而原計劃于去年動工的獵德城中村改造項目、高德置地廣場部分項目也改到今年動工。
另一方面，廣州各種類型物業(yè)市場也呈現(xiàn)不同態(tài)勢。據(jù)悉，購物中心內(nèi)手機經(jīng)營區(qū)、家具經(jīng)營區(qū)租金下滑，個別項目放棄每年遞增比例。世邦魏理仕報告顯示，今年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，兩個傳統(tǒng)的高端零售商圈環(huán)市東和天河北的平均租金一直保持穩(wěn)定。
雖然廣州在建商業(yè)項目較多，但優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應仍然緊缺，六月末整體空置率約在9.4％。分析人士認為，萬菱匯、太古匯、西城都薈等大批商業(yè)項目可能將在亞運會開幕前集中投入運營，可能加劇現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)空置比率。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式漸變
然而，面對行業(yè)平均租金下滑、空置率上升、商家擴張收縮等負面情況，廣東購物中心開發(fā)運營的思維和模式卻發(fā)生明顯變化。
“現(xiàn)在大家對商業(yè)地產(chǎn)的投資認知有深刻認識：投資大，回收慢。”珠海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理吳東偉表示，因此從財務(wù)規(guī)劃來看，現(xiàn)在大型地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)運營的前期建設(shè)有很好的財務(wù)規(guī)劃，企業(yè)狀況良好；后期項目可產(chǎn)生的現(xiàn)金流可為企業(yè)帶來良好的支持；此外，商業(yè)地產(chǎn)進入資本市場后帶來的市盈率產(chǎn)生的收益遠遠大于住宅地產(chǎn)，因為住宅地產(chǎn)真實的利潤率相當?shù)汀?BR> 受此觀念影響，如今商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心的投資者發(fā)生根本性變化，從之前的依靠銀行貸款的民營資本變身為地產(chǎn)巨頭及資本市場融資渠道。而其拓展的商業(yè)地產(chǎn)項目也從之前單一的購物中心，發(fā)展為集酒店、寫字樓、公寓、購物中心等多種功能于一體的綜合商業(yè)項目。
業(yè)界觀察
廣州購物中心規(guī)劃落后布局失衡
觀點一：停車等配套問題沒解決
“廣州商業(yè)規(guī)劃的缺失，導致商業(yè)項目的發(fā)展總是走在商業(yè)規(guī)劃前面。”歐小衛(wèi)說，比如天河路沿線有超過100萬平方米的大型商場物業(yè)，但與之配套的交通規(guī)劃、停車位等嚴重滯后，影響商家的發(fā)展。
而今，大批投資商一窩蜂扎堆珠江新城，比如越秀城建的西塔，高德置地廣場、百嘉信的太陽城廣場以及獵德村的城中村改造項目，大家全部定位高端頂級商業(yè)。但高端頂級商業(yè)的消費群體有限，不像其他中等定位的消費可以被大面積復制，勢必會造成同質(zhì)化競爭或惡性競爭。與此同時，如此大面積的商業(yè)項目蜂擁珠江新城，但與之配套的停車位問題卻沒有解決。
觀點二：廣州周邊很多地方適合發(fā)展購物中心
廣州此前由于規(guī)劃缺失而導致的購物中心失敗案例不乏其數(shù)，時代廣場、荔灣廣場、新中國大廈、中旅商業(yè)城、金利來大廈等已有前車之鑒，但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃仍然在步其后塵，存在著結(jié)構(gòu)的不平衡。比如，增城、黃埔、荔灣、海珠區(qū)東部、番禺市橋等缺乏8萬-10萬平方米的、可覆蓋1.5公里半徑的大型成熟購物中心，但投資者的資金卻主要集中于天河、珠江新城、海珠區(qū)西部、番禺迎賓路，這必然導致購物中心業(yè)態(tài)的新一輪洗牌。歐小衛(wèi)認為，“其實，廣州市、乃至廣州周邊二三線城市還有很多地方適合發(fā)展購物中心，廣東的購物中心不是太多，而是太少，結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡�！�
由于地產(chǎn)商投資酒店的動機并非真正酒店業(yè)運營，因此廣州五星級酒店業(yè)可能在亞運會之后面臨一輪洗牌。
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