秋展論壇：價格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當時？

    “價格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當時？”論壇現(xiàn)場
　　2009年9月5日，在“2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會”上，搜狐焦點商鋪網(wǎng)舉辦了“價格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當時？”論壇，邀請商鋪投資專家、專業(yè)投資者及商鋪開發(fā)商開發(fā)代表共聚一堂，就當前社區(qū)商業(yè)的熱點投資話題進行了深入研討。
　　價格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當時？
　　主持人：各位嘉賓上午好！首先歡迎作客我們搜狐焦點網(wǎng)舉辦的社區(qū)商業(yè)投資專場論壇。今天我們論壇的主題為“價格走低，投資社區(qū)商業(yè)正當時？”之所以選擇這個題目在我們秋季房展會現(xiàn)場進行討論，主要是結(jié)合目前的經(jīng)濟背景和樓市走勢，分析社區(qū)商業(yè)投資的時機和利弊。 
　　尤其是在目前市場中出現(xiàn)了眾多社區(qū)商業(yè)項目，他們此時是否值得投資入手？能否成為繼住宅之后成為投資者關(guān)注的寵兒？現(xiàn)在是否是投資抄底的最佳時機？那么帶著這些疑問，一會兒我們將邀請我們的專家一一進行解析。
　　在活動正式開始之前，我先介紹一下今天出席活動的嘉賓：商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴、匯博行董事總經(jīng)理潘好龍先生；北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊先生；以上兩位嘉賓都是商業(yè)投資方面的資深專家。同時今天作客的還有來自北京各區(qū)域的社區(qū)商業(yè)開發(fā)代表，他們是：新金山項目代表——北京麒麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理于福生先生；西派國際金融城商業(yè)大道銷售總監(jiān)袁君女士；鴻坤理想城策劃經(jīng)理姜交峰先生；北京順通者雷捷商業(yè)地產(chǎn)策劃主管許允立先生；
　　目前是金融危機時期，股市也是大起大落，在這么多因素背景的影響之下，我們作為社區(qū)商業(yè)的投資者有一些眼花繚亂，今天我們想讓在座的嘉賓為大家詳細的闡釋一下，你們認為現(xiàn)在是不是投資社區(qū)商業(yè)的最佳時機？ 
匯博行董事總經(jīng)理 潘好龍
　　潘好龍：非常高興有機會參加秋季房展會，同時參加由搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的關(guān)于社區(qū)商業(yè)的一個論題。我今天還特地帶了一個計算器過來，因為任何的投資都要用數(shù)字來說話，所以說昨天下午什么都沒有干，針對焦點房地產(chǎn)這個話題做了三個小時的“功課”。我選了北京市四個區(qū)域、四個地段的不同案例，通過近5年來他們投資的現(xiàn)狀讓在座的投資人自己選擇好還是不好。
　　今天我主要講三個話題，這三個話題也是大家比較關(guān)注和關(guān)心的話題。（1）商鋪投資和住宅投資哪一個回報更高？（2）目前商鋪的價格到底是高估了還是低估了？（3）商鋪投資出手的時機是否到來？
　　第一、關(guān)于商鋪投資和住宅投資哪一個回報更高的問題？近幾年由于房地產(chǎn)上漲的速度非�？�，這4年以來從它反映出來的情況來看，投資收益比較高。比如說前期七八千塊錢買的房子現(xiàn)在可以賣到兩萬，但是這個要從全面的角度去衡量。我今天說的這四個區(qū)域就是建外SOHO、大河莊園、嘉銘桐城，回龍觀的新紅城，其中有兩個項目我具體參與過，有一個項目我在它對面曾經(jīng)參與過項目。這四個項目既有住宅也有商業(yè)。通過這3年或者是5年價格的變化，每年投資收益的變化我最后得出一個結(jié)論。在得出結(jié)論之前，我先把這四個項目大概價格變動情況和租金收益情況做一個匯報。
　　一個是建外SOHO，2004年賣的時候住宅是1.5萬塊錢，現(xiàn)在二手房的價格是2.1萬塊錢；商鋪當時是3.5萬塊錢，現(xiàn)在是5萬塊錢。大河莊園商鋪是在2.8萬到3萬之間去年同期的交易價格是4.8萬左右，當時的住宅賣的非常火。還有一個是新紅城這個區(qū)域，當時在2005年的時候，住宅的銷售價格是5000多塊錢，現(xiàn)在賣1.2萬，商鋪賣8000多，現(xiàn)在基本上1.3萬。租金收益狀況大家比我清楚，建外SOHO的租金10塊錢上下，商鋪是2.3元到2.4元的水平。大河莊園是1.5元左右，商鋪是10塊錢。嘉銘桐城是住宅的價格是1.3元，商鋪是6塊錢�；佚堄^住宅的價格是1塊錢，商鋪是2.1到2.2元之間。
　　最后得出的結(jié)論是什么結(jié)論呢？我用一個內(nèi)部投資收益率的指標得出一個結(jié)論，看完了以后是非常的驚人。建外SOHO內(nèi)部的收益率只有12.12%，商鋪的內(nèi)部收益率是10.65%；大河莊園住宅的內(nèi)部收益率是29.08%，商鋪的內(nèi)部收益率是21.9%；嘉銘桐城的住宅內(nèi)部收益率是19.42%，商鋪的內(nèi)部收益率是24%；回龍觀新紅城的住宅內(nèi)部收益24%，商鋪的19.98%。通過看完這兩個指標以外，我得出如下結(jié)論：因為住宅價格的飛速上漲，住宅內(nèi)部收益率要高于商鋪。但是如果從長期的角度，由于每年定期的現(xiàn)金流商鋪的收益率要遠遠高于住宅，如果照著7年以后或者是十年的角度來看，商鋪的內(nèi)部收益率遠遠高于住宅。這四個項目有兩個是商務(wù)區(qū)的，有兩個是住宅區(qū)的。事實上這兩個商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的投資收益率，遠遠低于社區(qū)商鋪的投資價值。
　　第二個問題目前商鋪的價格是高估了還是低估了？7月份的時候發(fā)布過一個東西，有幾點是可以去說的……。
　　主持人：潘總，因為我們論壇會涉及到很多很多的問題，那么現(xiàn)在是不是最佳時機呢？現(xiàn)在我們回到最初這個問題，我們之前做了那么多的比較，畢竟是屬于過去給了我們很多信心。但是在現(xiàn)在的背景下您覺得社區(qū)商業(yè)是不是投資的最佳時機，我現(xiàn)在入手合適嗎？
　　潘好龍：我想強調(diào)幾個方面：（1）這次金融危機對整個的商業(yè)投資也好，對商家開店經(jīng)營的影響很大。確實目前的商鋪租賃市場處于一個低谷。
　�。�2）由于北京城市發(fā)展、城市建設(shè)，尤其是北京CBD的建設(shè)，包括奧運會的因素。在奧運會之前北京的住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)量非常大，2007年、2008年每年的供應(yīng)量達到600到800萬平方米，目前空置的商鋪物業(yè)面積達到700多萬平方米。由于這個因素導(dǎo)致商鋪的投資市場和租賃市場處于一個相對的低谷期。
　�。�3）有一些非理性的項目，商鋪的價格賣到8萬或者是9萬甚至標價有10萬的項目，這些非理性的項目對于目前商鋪投資市場影響也非常大。但是有一點由于這次金融危機的影響，目前整個北京的商鋪投資處于一個相對停滯的時期，很多商鋪的價值是相對低估的。我的觀點是這樣的就是“高估與低估存在，金子與沙子并存�！睘槭裁催@樣講呢？尤其是一些好的住宅底商或者是配套的商業(yè)項目，目前的價值是低估的，通過剛才的幾個比較大家可以看出來。目前這個時機狀況之下，我覺得社區(qū)商鋪投資的時機已經(jīng)到來了。但是如何選到合適的項目這需要專業(yè)的眼光來去評估它。
　　主持人：今天在我們的論壇上大家可能會領(lǐng)會到一些，因為專家已經(jīng)給我們分析了一個思路。陳會長您現(xiàn)在怎么看待社區(qū)商業(yè)的投資前景？陳會長也是北京浙江商會的會長，浙商對社區(qū)商業(yè)的投資有沒有什么關(guān)注呢？
 

北京浙江企業(yè)商會副會長 陳俊
　　陳�。何艺J為現(xiàn)在是投資社區(qū)商業(yè)的最佳時機，但是一定要記住千萬不能盲目。要看地段，要看物業(yè)的性質(zhì)和方方面面的條件。這話分成幾個層面：（1）現(xiàn)在正處在金融危機恢復(fù)時期，就是復(fù)蘇時期。而復(fù)蘇時期相對來說各方面的價格，特別是房地產(chǎn)的價格包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅價格相對來說還是比較低迷的，完全沒有復(fù)蘇上來。在這個低谷的時期，因為我們投資是要講回報的，投資是要把投資投到低洼谷。如果高位進入的話那肯定是沒有回報的，就是說在低迷的時候你投資這個升值空間就是你的投資回報。這就涉及到幾千年有一個大商人叫范蠡，還有幾百年前有一個商人叫胡雪巖，他們都講過投資是“貴如糞土，賤去如珍珠�！本褪歉呶坏臅r候把它向糞土拋出去，低位的時候把它像珍珠一樣拿進來。
　　古代有一句話就叫做“一鋪養(yǎng)三代”，當然現(xiàn)在“一鋪養(yǎng)三代”的情況很少。就是按照遠期、長期投資是商業(yè)投資回報率比較高的，但是是要有風(fēng)險的。你這個鋪子拿過來沒有要這個是有風(fēng)險的，住宅就空在這里問題不大，我可以租出去。就是住宅是短期性的，但是投資收益比較大的就是商鋪，這個進入是有風(fēng)險的。你眼光準了，地段看準了，周圍消費的人群足夠支持你這個商業(yè)地產(chǎn)項目的話，交通環(huán)境允許的話周邊有三四十萬人支撐的話，這個商鋪是賺錢的。如果在這個低迷的時期，你有經(jīng)濟實力可以去投資，但是投資要有理性和眼光，不能瞎投資。
　　投資好了以后是長期的收益，比你存在銀行的錢更要火熱的多，這個就是我們浙江商人最樸素的投資理念�，F(xiàn)在是8塊錢一平方米，10塊錢一平方米這個要衡量一下，這個是超過非理性的，那你就要考慮一下是不是該投還是不該投。
　　主持人：接下來的問題給于總，剛才兩位專家從投資方法論上給我們講了一下社區(qū)商業(yè)的投資，我們的觀點應(yīng)該是一致的。現(xiàn)在是投資社區(qū)商業(yè)比較合適的進入點，但是如果我要投資的話，我肯定會關(guān)心現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)怎么樣？我有多少商鋪可以選擇？今年社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)有沒有什么特點出來？于總對市場的概況比較了解，您能不能給我們介紹一下您對社區(qū)商業(yè)的看法呢？
 

北京麒麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 于福生
　　于福生：我今天發(fā)現(xiàn)主持人選擇人這方面是用了些心，有專家、有投資的，還有經(jīng)濟的方方面面都有。作為我來說我是典型的開發(fā)商就是做項目的。項目在哪呢？剛才在下面的時候，跟我們陳會長交流過。我這個項目是在東二環(huán)，外交部的邊上叫新金山，說大數(shù)有十萬平方米，應(yīng)該是綜合體。有酒店式公寓，有辦公，有商業(yè)。酒店式公寓有4500平方米，辦公有1.56萬平方米，商業(yè)有4萬平方米，我這個項目確切的說，我這個項目是標標準準、地地道道的商業(yè)地產(chǎn)。
　　剛才主持人讓我從宏觀上來說，剛才兩位專家、會長對這個評價，專家對數(shù)據(jù)上說了很多。因為我們這個項目在雅寶路，雅寶路主要做的是東歐貿(mào)易批發(fā)生意，這個陳會長非常的清楚，很多溫州人都在雅寶路做生意。我只想說一下現(xiàn)階段在我們區(qū)域周邊的整個情況。
　　剛才說整個商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在怎么樣？我個人認為現(xiàn)在作為我開發(fā)商來說，因為整個大的形勢在這里，現(xiàn)在是住宅地產(chǎn)銷售很好。但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在相對來說處于低迷的階段，這就是剛才應(yīng)了陳會長說的那句話，當商業(yè)地產(chǎn)處于相對低迷的時候，作為投資者你怎么把握？陳會長說在這個時候是進入商業(yè)地產(chǎn)的最佳時機，我一聽我機會來了。
　　為什么這樣說呢？就是說住宅地產(chǎn)是滿足居住需要的，而北京又是一個特殊的地方。北京不是北京人的北京，也不是中國人的北京，它是世界人的北京。世界人民都要到北京來的話就要住，第一波是住宅地產(chǎn)很旺。從2008年金融危機以來，整個世界經(jīng)濟形勢都很不好，只有中國還一枝獨秀。正是因為這樣大家對前景判斷不準，大量都投入到住宅地產(chǎn)。剛才我們會長說把這個錢放到房子上，怎么都比你放到銀行里面好。正因為這樣的觀點，導(dǎo)致住宅地產(chǎn)今年上升的都非常的厲害，而商業(yè)地產(chǎn)銷售今年處于低迷階段。而這種低迷階段有幾個方面，就是整個金融危機導(dǎo)致的。還有就是投資的不確定性，對金融地產(chǎn)、對商業(yè)地產(chǎn)看不準。剛才我們專家說一定要用專業(yè)的眼光，其實我個人認為對于很多東西投資更多的是一種感性的判斷。當你認為這個地方好的時候，你就去投你就會賺錢。如果你整天算數(shù)字，可能還賺不到錢。
　　對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，可能主要主要的就看地段。地段決定了你商業(yè)地產(chǎn)的價值，這就是我對大形勢的判斷。在這個時候又回到會長所說的，這個時間段是商業(yè)地產(chǎn)低迷的時候，而在這個低迷的時候恰恰是進入商業(yè)地產(chǎn)最佳的時候，應(yīng)該是這么一個邏輯過程。
　　作為我個人來說，在這個時候應(yīng)該是投入商業(yè)地產(chǎn)的一個好時候，而住宅現(xiàn)在已經(jīng)升到很高了，剛剛一個數(shù)據(jù)顯示中國的住宅是價量齊雙跌，這就說明什么問題呢？就是它漲到一定程度一定往下跌，但是商業(yè)地產(chǎn)這一年多的時間了商業(yè)地產(chǎn)是處于低迷的時候，而這種低迷的時候恰恰是應(yīng)該介入的時候，這個是我的觀點。謝謝！
　　主持人：其實我們今天之所以叫“抄底社區(qū)商業(yè)”，我們可以看到北京的房地產(chǎn)市場一直是備受關(guān)注。住宅商場去年年底經(jīng)歷了波折的發(fā)展，但是今年價格已經(jīng)往上升了。但是社區(qū)商業(yè)并沒有大幅度的跟進，這個時候我們要關(guān)注一下現(xiàn)在是不是入手的最佳時機？
 

西派國際金融城商業(yè)大道銷售總監(jiān) 袁君
　　袁君：我也是開發(fā)商的一個代表，項目主要是在二環(huán)內(nèi)金融街。剛才潘總、陳總也都說了，咱們這個商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在整體的一個趨勢，包括有一些指標還有一些大勢的情況。我就是想結(jié)合一下這兩年商業(yè)地產(chǎn)有一些新的變化和住宅的漲幅來談?wù)勎业南敕ā?
　　首先剛才于總也說了，前半年可以看到住宅肯定是漲的很多了，現(xiàn)在再往上漲的可能性很少，基本上量都是在縮的。商業(yè)地產(chǎn)這方面應(yīng)該說也是在低谷。我們這個項目有12萬平方米的公寓是西派公寓，現(xiàn)在還有將近2萬平方米的商業(yè)，這個商業(yè)是地處在金融街地段，在官園橋附近，就是二環(huán)內(nèi)的地段�，F(xiàn)在這個體量的商業(yè)，這兩年基本上有一個新的變革，要說談起社區(qū)商業(yè)還有一些業(yè)態(tài)的劃分，比如說傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，還有使用的空間，你可以定位什么樣的業(yè)態(tài)，每個項目可能都各有所依都不同。
　　可能就投資人來講，你看社區(qū)商業(yè)，你的投資業(yè)態(tài)一定要豐富�，F(xiàn)在大家投資一般都想如果有餐飲，業(yè)態(tài)相對豐富一點，我的地段好一點，有地鐵沿線的話，這個商業(yè)肯定會火。如果要是傳統(tǒng)的商業(yè)層高很低，可能業(yè)態(tài)有限制，上面住宅又有空置率，可能有一定程度上就會有限制。
　　根據(jù)投資人來講，他要看自己的精準選擇，選擇什么樣的商業(yè)。包括投資大概回報率和你的定位這都要有一個綜合的考慮。
　　我們在公寓銷售方面非常好，商業(yè)地段現(xiàn)在從8月份開始投資客就突然轉(zhuǎn)向商業(yè)了，就是他覺得投資再往后的收益率有一定的影響，覺得位置相對好一點，如果能做餐飲，挑空在6米的話客戶就偏重于商業(yè)了。這個是根據(jù)投資客每個人的想法，整體來講一個好的地段非常關(guān)鍵。包括北京現(xiàn)在確實是世界的北京了，二環(huán)、三環(huán)包括五環(huán)外的大社區(qū)都開始起來了，還有遠郊區(qū)縣。那么要根據(jù)投資客來看，你是以社區(qū)型普通的項目來走還是高端的，以后要引入金融行業(yè)的進來，這個是對投資客的想法，也是我們開發(fā)商定位不一樣產(chǎn)品的一個新趨勢。這幾點也是我們項目的特點，開發(fā)商也會定位一些新型的產(chǎn)品，綜合考慮項目的特征來讓大家在商業(yè)地產(chǎn)方面都能有收益。這個就是我的個人觀點！
 

北京順通者雷捷商業(yè)地產(chǎn)策劃主管 許允立
　　許允立：大家好我是來自燕郊雷捷商業(yè)地產(chǎn)的代表！今天開始這個話題之前，我先小小的做一個廣告，9月16日，我們會有一個聯(lián)排聯(lián)棟盛大的開盤儀式，屆時請各位投資人關(guān)注。
　　其實無論什么時候投資都要看投資回報率和發(fā)展?jié)摿�這一塊，從目前燕郊章塊來說，燕郊整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的水平比較落后，大家知道燕郊的樓市比較火爆，章塊主要是住宅地產(chǎn)。而商業(yè)章塊整體的一個狀況非常低，燕郊目前只有一個商業(yè)步行街，沒有任何一家大型主題商業(yè)。而且燕郊社區(qū)底商經(jīng)營狀況總體不是特別理想，那么今年以來連著幾個月對燕郊的社區(qū)商業(yè)做了一個調(diào)研，發(fā)現(xiàn)他們的出租率沒有達到30%，租金水平年回報率沒有達到7%。但是國際商一般通行的準則是8%到12%的水平是比較適合的，但是燕郊沒有達到這樣的水平。
　　目前已經(jīng)燕郊的住宅項目是800萬平方米以上，目前已經(jīng)入住或者明年即將入住的將達到600萬平方米，燕郊的人流量是非常大的，人流也就是財量，這個是我們商業(yè)地產(chǎn)所依賴最核心的一塊。
　　另外一塊是售價比較低，目前整個燕郊的商業(yè)可以說是處在一個比較低的水平，正是一個抄底的好時機。那么從投資方向的角度來看，在住宅社區(qū)底商和主題商業(yè)章塊來說，剛才我們嘉賓也說了長遠來看住宅的價值投資是不如商業(yè)的，但是住宅底商的客群是集中于社區(qū)的客戶，受到這樣一個限制。整個的客群會比較狹隘。但是主題商業(yè)輻射的面是比較廣，而社區(qū)底商只是輻射本小區(qū)，所以說主題商業(yè)的投資價值從一般情況來說是略高于住宅底商的投資。
　　主持人：剛才大家介紹以后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)是大社區(qū)商業(yè)的概念。在產(chǎn)品上發(fā)生了升級，潘總剛才他們都沒有給出答案，今年北京的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)有多少？另外產(chǎn)品的特點有沒有新的特點呢？
　　潘好龍：我這里有一組數(shù)據(jù)，就是這幾年北京商業(yè)地產(chǎn)大概的一個供應(yīng)狀況。在2006年以前北京的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量是250萬平方米左右，2007年達到600萬平方米，2008年在450萬平方米左右。今年北京商業(yè)的供應(yīng)量是320萬到350萬，明年估計也會在這樣的狀況。但是社區(qū)商業(yè)占的比重有多大？有的時候沒有嚴格的區(qū)分，大概我覺得是20%到30%的比例，這個是我需要補充的第一個問題。
　　可能我還需要補充第二個問題，就是目前大家有一個在商鋪投資的一個誤區(qū)，好的地段這個是永遠不會錯，是商鋪絕對值得投資的地段。李嘉誠說：“除了地段還是地段，還是地段�！钡�是正是因為地段好，北京商鋪的價格讓所謂好的地段，開發(fā)商把價格遠遠的透支了。比如說三里屯居然賣8萬到9萬，中關(guān)村商鋪賣9萬塊錢。9萬塊錢你要租到多少錢，每天每平米租30塊錢，你才會有8%到9%的收益。三里屯也是這樣的，更何況像朝外SOHO、光華路SOHO空了3年，你的收益率就是零。你的年回報租金收益是零，還有未來的投資收益，就是9萬塊錢你要賣到18萬，可能不可能？如果你要通州或者是回龍觀買一個社區(qū)商鋪，最多空一年半年，最差6%、7%的回報，十年以后你可能賣到2萬，這個你自己可以算帳，一定要站在投資的角度來考慮這個問題。
 
觀眾聚集搜狐焦點網(wǎng)論壇現(xiàn)場
　　主持人： 關(guān)于社區(qū)商業(yè)的投資，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一個分歧。剛才潘總有一個介紹就是20%多的投資區(qū)間，現(xiàn)在國際上認可的價值是8%到10%的區(qū)間，陳會長您覺得您在哪個區(qū)間的時候可以接受？還有另外對于社區(qū)商業(yè)投資的價格，現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)便宜的都賣不過住宅。還有三里屯的商鋪，上星期剛剛拍賣價格成交是每平米17萬，這個價格浮動我們應(yīng)該在什么樣的價位入市？什么樣的商鋪值得我們投資呢？
　　陳�。何抑v幾個真實的故事，我最近出版了一本書叫《草根浙商贏天下》，書店都有賣的。作為一個投資者來說有六個“怕”。我今天就將兩個“怕”作為投資者必須注意的。第一個“怕”是諸葛亮唱空城計這個是最怕的。比如說我們在內(nèi)蒙考察有一個項目，他造了一個新城，這個新城非常好。而且老城生意很好，新城他說怎么怎么規(guī)劃，真的是宏偉藍圖。后來我就問當?shù)氐氖虚L，現(xiàn)在這個市長已經(jīng)抓了。我說幾年以后這個新城發(fā)展到什么樣的規(guī)劃，你就挑最好的講。他說5年之內(nèi)要達到100萬人口，但是這個里面還涉及到拆遷什么的。那么我再問你，你這100萬人遷進來以后，這100萬人的消費水平、收入水平怎么樣也往最高里講？他說年收入3000，我問是歐元、美元還是什么，他說是人民幣，我一聽就傻了。我說這幫人從哪里來？他說從下面的旗、鄉(xiāng)，我一聽更傻了，所以說不要聽有些的忽悠，給你宏偉藍圖一看很好，所以說一定要理智。因為我們是久經(jīng)沙場的，在我們面前沒忽悠到，結(jié)果自己把自己忽悠到監(jiān)牢里去了，幸虧我們不幫市長脫貧致富，憑的是我們的理智。
　　第二點是轉(zhuǎn)租包租千萬不要經(jīng)忽悠。這個是沒有一個成的，舉一個例子中關(guān)村有一個項目，前幾年他們老板叫我去，我說你的商業(yè)模式是什么？他說是轉(zhuǎn)租、包租，他給你說的天花亂墜，說回報率是30%到50%，就是說不管怎么樣每年都有這樣的回報率。但是他自己都轉(zhuǎn)租不過去，肯定不會有錢給你，特別是轉(zhuǎn)租、包租的中介公司什么的，他自己都沒有收益。因為一個商鋪起碼是3年是養(yǎng)商期，一個孩子從生出來到會走路，沒有3年、5年是不可能的。這個是一個規(guī)律，人的發(fā)生周期和商鋪的發(fā)展周期是一樣的，今天開業(yè)明天不可能人都來買你的東西，所以說不看廣告看療效。
　　還有人群你也要分析，我這個周圍的人群比如說年收入是10萬、20萬、30萬、50萬，一兩百塊錢他眼睛眨都不眨他就消費了。但是如果全部是吃國家救濟的話，他幾十塊錢都還要同你討價還價，你這個錢怎么賺。要賺就要賺富人的錢，不要賺窮人的錢，還有賺老外的錢。還有人氣，是什么素質(zhì)的人你都要看好。假如說有興趣的話，去書店買我一本書，我今天也在這里做一個小廣告。
　　主持人：今天我們其實非常有幸邀請到了開發(fā)商，他們代表了三個區(qū)域。我們新金山應(yīng)該是朝陽門商圈，我們金融城應(yīng)該是金融街，偏官園橋這里，雷捷地產(chǎn)是在燕郊。三位還是介紹一下各自的產(chǎn)品吧。
　　于總，我知道您這個產(chǎn)品有一些新的特色在這里，今天借這個機會可不可以介紹一下我們項目產(chǎn)品上有一些新的特點？另外你能不能給投資人一個估計，如果投資你的商鋪，你覺得有多少的投資回報率呢？
　　于福生：理由是中心城區(qū)的投資回報率是被價格已經(jīng)吃掉了，其實我剛才個人認為，我跟陳會長的觀點很近。投資商鋪一定是位置，位置、位置還是位置。為什么呢？要不要看投資回報？一定要看。你看天橋上擺攤的賣小玩意的那些人，如果算投資回報率他那個投資回報率最高。5塊錢的東西他可能賣2塊錢、3塊錢。他能不能賺到大錢呢？所以說你做生衣看你跟誰做，我一個觀點是不管做生意也好，做人也好一定要學(xué)會“傍大款”。你只要傍大款，你放心大款手縫漏下來的東西，夠你吃一輩子。如果你跟窮朋友在一起，他一分錢一分錢跟你算，算死你。這個就是我為什么說要在核心地段，因為在核心地段、核心區(qū)域都是“大款”，你只要“傍大款”你才有可能賺到大錢。
　　潘好龍：因為我們的任何投資以數(shù)據(jù)來說話，我現(xiàn)在提倡一個理念，在投資的時候要理性投資不要感性投資。因為住宅是感性的，發(fā)展商在賣住宅的時候，旁邊有一個臭水溝也能說成是清水大宅。這個也沒準三四年以后變成清水大宅，這個就是感性投資。
　　但是商業(yè)投資是從短期看、長期看回報收益是多少，這個我要算帳的，所以說投資好地段和不好的地段也是可以算帳的。但是據(jù)我現(xiàn)在了解的情況，不論是中關(guān)村或者是CBD，從十年以來顯示的數(shù)據(jù)結(jié)果，這種所謂的繁華階段商鋪投資收益，確實是比一般的住宅投資收益低。因為這個利潤空間、投資空間已經(jīng)讓發(fā)展商給你提前透支了。
　　我再講一個問題，就是將來的SOHO來講，這里面租的高的話是十幾塊錢。那里面是商務(wù)區(qū)面對的是白領(lǐng)，都是有錢人。那里面上班的白領(lǐng)每個月掙一兩萬、三四萬都沒問題，但是他不可能每天都吃魚翅和鮑魚，所以說做的生意是有限的放大，而不是無限的放大。商家的營業(yè)額是一個定數(shù)，租金不可能永遠的去提高。
　　因為你說雅寶路這個商圈我非常的了解，那是做東歐貿(mào)易起家的，后來獨聯(lián)體，然后又做俄羅斯。生意后來擴展到非洲、西亞、南美洲。好比中關(guān)村的電子市場，這個商鋪價值的衡量是單獨的衡量標準，不能放在這個地方衡量。
　　陳�。何曳磸�(fù)講的就是說投資商鋪要講回報，但是脫離經(jīng)濟規(guī)律的回報肯定有限制，這個是肯定的東西。我問你借高利貸，借到5分、兩毛、1毛肯定的有限制。還有就是一定要擦亮眼睛，地段、地段還是地段，但是這個里面還有門門道道的東西。我請教潘總一個問題，就是有人提出來要賣星球土地，您認為這個投資回報率怎么樣呢？
　　潘好龍：這是一個欺詐行為，不是投資行為。我有一個觀點，對90%的投資人來講，我們的錢都是靠一分一分積攢起來了，甚至有的老頭、老太太拿的是養(yǎng)老的錢。然后房租收不回來了，老太太自殺了，就是一生氣一打官司高血壓升了，然后就死了。還有西三環(huán)有一個很有名的項目，騙了6000人6個億，這個老板現(xiàn)在已經(jīng)被抓起來了，就是有回龍觀兩個退休的姐妹，就是因為這個自殺了，這個投資是投命了，所以大家一定要把握好。
　　陳�。核�以說大家投資的時候一定不要超過經(jīng)濟的規(guī)律，這一點一定要把握好，不能把命都搭進去了。
　　主持人：其實兩位嘉賓的觀點可以代表投資人的觀點，一個是投資核心商圈還是要投資潛力商圈的問題，這兩個問題我作為投資人的話我也會考慮。核心商圈的優(yōu)勢我們都會看到，他們它高高在上的價格我們在這里確實是有風(fēng)險的。潛力商圈就像現(xiàn)在燕郊、大型新興的商業(yè)區(qū)域，要進去的話抓住一個機會也會賺錢。既然提到我們朝陽門的商圈，我想朝向們的商業(yè)價值有沒有已經(jīng)被高度透支，于總要不要反駁一下？
　　于福生：剛才潘總說雅寶路商圈是一個特殊的商圈，我認可潘總這個觀點。說明潘總對雅寶路這個位置是非常熟悉的，因為雅寶路剛才說了，他主要做的是東歐貿(mào)易批發(fā)的，它是隨著中國改革開放初開始，從一個小地攤、大棚，又進樓這么一步一步走進來的。2007年雅寶路一年的貿(mào)易額最少是60億美金，后來我跟一些人溝通的時候，他們說至少是200億美金。為什么這樣呢？因為雅寶路這個地方是一個很特殊、很特殊的商圈，主要做的是外國人的生意。
　　剛才我說我很俗一定要學(xué)會“傍大款”，你只要跟大款“傍”上了以后，你的日子一定會好過。但是“傍大款”不等于我降低我的人格，你要學(xué)會“傍大款”。我個人認為這個是我的一個原則，比如說會長在這里，我一定“傍”著他，把他“傍”好以后我一定有好處。
　　而我這個項目恰恰是在雅寶路這個核心區(qū)域，因為這個區(qū)域位置所決定的，邊上有中海油、中石化、外交部、司法部等等都在這一圈，還有第一使館區(qū)71個國家的使館區(qū)在那里，還有雅寶路商圈，在這個特殊的地段決定了我特殊的位置，這個是特殊的位置決定了這個項目特殊的價值。而我這個項目主要有4萬平方米的商業(yè)，現(xiàn)在還沒有開盤。
　　現(xiàn)階段對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，現(xiàn)在有幾個模式：（1）投資回報。（2）賣給你返租，這個一搞就死，這個沒有活的。（3）我把商鋪賣了你自己經(jīng)營，這個還好一點。我這個項目是自持有，大家來租。對于商業(yè)來說可能更多的是租，只有整體租了以后才可以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。如果不是這樣的話一分開以后業(yè)態(tài)不統(tǒng)一很多事情沒有到位的話，尤其是配套沒有到位的話是很難活下去。
　　我們這個項目有酒店式公寓、有辦公、有商業(yè)是三位一體，商戶來了以后可以住我的酒店，辦公也可以，這樣就決定了商鋪的價值，基本的情況就這樣。
　　主持人：我們新金山大概有多少商鋪入市呢？價格可以透露一下嗎？
　　于福生：因為我這4萬平方米不可能散賣，我只能租。
　　主持人：租金價格呢？
　　于福生：在雅寶路這個位置租金價格很高，2月份《新 京報》說天雅大廈8樓有一個業(yè)主跟別人說那個租金，比潘總所總結(jié)的數(shù)據(jù)高的多。因為主要做的是東歐的生意，租金還是比較高的。
　　主持人：陳會長有什么補充嗎？
　　陳�。鹤鳛橥顿Y者來說，你購買商業(yè)地產(chǎn)也好，購買商鋪也好，必須要商業(yè)扎堆的地方，成商圈的地方。比如說北京南三環(huán)有一個木樨園，5平方公里全部是我們浙江商人一統(tǒng)天下。我們浙江商人在50萬人，不包括在大學(xué)讀書的，全部做生意的有50萬人是最大的商幫。他們幾十年前就在木樨園扎堆，然后一直到現(xiàn)在5平方公里從大老板到小老板基本上全是浙江人，就是你要成堆的地方做生意，不要一個人單挑挑到那邊去，這個做不好。
　　還有一個就是說，有潛力的地方。比如說我們前幾年一直在討論軌道商業(yè)。你知道地鐵、輕軌馬上要通車的。比如說2005年立水橋沒通地鐵，交通不發(fā)達，那個時候住宅也很低，商業(yè)也沒人要，結(jié)果我們浙江商人進去搞了一個大廈，進去之后一年地鐵通了、交通通了、奧運村通了，后面就有二三十萬人居住，現(xiàn)在生意很好。所以說一定要有眼光，如果沒有眼光你跟別人當跟屁蟲也發(fā)不了財，人家全部進去了這個價格就抬上來了。所以說作為投資人來說要有眼光，要有超半步的眼光，不要超十步的眼光。
　　還有阜成門的萬通、天意現(xiàn)在租金就很高，但是當初萬通開業(yè)的時候，攤位都沒有人要，現(xiàn)在幾百萬都買不到，不能說大家都涌進去的時候你跟著，這樣就永遠跟不上。
　　主持人：對于社區(qū)商業(yè)來說，除了我們投資人有一個理性和專業(yè)的態(tài)度之外，我想作為開發(fā)商必須要有一個負責(zé)任的態(tài)度，對于我們商業(yè)有一個整體的考量、統(tǒng)一的把握把商業(yè)做的最好。不要把一個爛攤子扔給我們投資者，這個是我們大家不愿衣看到的。
　　袁總，雖然我對這個商圈整個不是太了解，但是我覺得其實提到官園橋和阜成門，他們都有小商品批發(fā)，在這個區(qū)域里沒有特別高端的商業(yè)。但是您這個項目是做差異競爭還是做什么樣的定位呢？哪些業(yè)態(tài)適合在我們這個項目中落地呢？
　　袁君：我們應(yīng)該是在金融街的商圈，金融城從2008年5月是北京要打造世界級的金融中心城市，所以說在金融街二環(huán)沿線大家可以發(fā)現(xiàn)，幾乎很少有私企能建獨立的大廈�？梢哉f“一行三會”，中國人民銀行、證監(jiān)會、保監(jiān)會、銀監(jiān)會加上80多家中國最具實力央企的總部，還有20多家頂級的世界金融銀行都在這個地區(qū)。
　　我們這個項目是近鄰二環(huán)，二環(huán)有這個路可以通到社區(qū)。我們項目的東側(cè)是比較老的豪宅項目是官園8號。而周邊的這個商業(yè)氛圍，很多社區(qū)配套有一部分是稀缺的，比如說有很多的高端消費群體是沒有地方消費的。因為金融街很大程度上是央企的辦公場所占據(jù)了，真正消費商業(yè)的人沒有地方去消費。而我們這個地方是在這個時機，推出我們的金融城商業(yè)大道，總共是2萬平方米，我們開發(fā)商也是考慮品牌建設(shè)為主。所以打造了一個商業(yè)模式和建筑特點，跟傳統(tǒng)商業(yè)完全不一樣。我們有下沉式廣場，有臨街商業(yè)、獨立體，所以在經(jīng)營理念和業(yè)態(tài)方面非常的豐富，又可以做餐飲的，也可以做社區(qū)普通的需求服務(wù)的，也還有高端的2000平方米整體使用的商業(yè)，可以滿足不同的投資者和消費者，還有自用的人群，這也是我們在商業(yè)地產(chǎn)方面，包括綜合去考量做出的定位，而且現(xiàn)在已經(jīng)入市全部是現(xiàn)房。
　　因為現(xiàn)在北京已經(jīng)定位成世界的北京，所以說我們的投資客和自有者是從全國各地到我們這個項目來看的，也有一部分是聽說的，是一些投行和外資機構(gòu)也過來看，因為是非常稀缺的。有一些投資者跟我說，想買多一些面積的，但是我說這該建的已經(jīng)建滿了，你找私人產(chǎn)權(quán)的真的很少。所以從租金回報率和投資客這個角度來講，這個位置我要是說一天一平方米租10塊錢到12塊錢，那肯定是有保證的，在這個位置租這個價格是很正常的。有投資行可以接受這個區(qū)域，所以說我這個商業(yè)的均價是在5萬/平方米，有些人說你這5萬貴，但是我的對面是住宅，住宅已經(jīng)賣到3萬多了。而且我有一個比較好的回報率，能夠給投資者一個保障，當然我不返租，但是投資者自己都會算，所以說綜合來講還是有一定優(yōu)勢的。當然要根據(jù)投資者自己的經(jīng)濟實力和各自的情況可以選擇，有些投資者覺得經(jīng)濟壓力大，這個是根據(jù)每個人的情況不同，所以這就是大致介紹一下，因為我這個整體布局也是開發(fā)商為了滿足各個投資者和消費者、自用者的需要。挑空也比較高，是6米，所以說歡迎大家實地去看一下。
　　剛才于總說“傍大款”我也是借用一下，我們這里也有一些浙江的商人去那邊看過，這都是有一些地段的商業(yè)了大家可以考證。因為商業(yè)我現(xiàn)在出售，肯定為了大家以后長期收益，對開發(fā)商、自用、投資者都是雙方雙贏，肯定不希望未來只是我拿了錢，大家都不掙錢的階段，未來這種經(jīng)營模式已經(jīng)不可能存在了。
　　主持人：接下來許總，剛才我們聊了朝陽門商圈，聊到了金融街、阜成門這樣的商圈。我們也談到了潛力商圈的問題，現(xiàn)在燕郊就您的了解，現(xiàn)在燕郊社區(qū)商業(yè)的投資情況怎么樣呢？
　　許允立：剛才也說了，作為投資商鋪來說，最重要的位置。但是位置只是一個很表面的東西，但是位置背后的就是它所輻射的消費力還有未來的運營模式。我覺得作為社區(qū)底商來說，大多數(shù)受制于北京商業(yè)類型的限制，開發(fā)商在當初規(guī)劃的時候，可能沒有一個特別全面的規(guī)劃，還是以分散型、零售型的商業(yè)為主。
　　就規(guī)劃和未來定位章塊社區(qū)底商是比較弱的一個地方，從燕郊目前社區(qū)底商的情況來看，主力的售價是1萬到1.5萬的價格水平，這個是相當于住宅價格的兩到三倍吧。但是就這樣的一個比例來說，還沒有體現(xiàn)它應(yīng)有的一個價值，按照一般的標準商業(yè)地產(chǎn)的售價要比同地段住宅的價格高5到7倍，就目前燕郊的商業(yè)地產(chǎn)來說還沒有體現(xiàn)它的價值。
　　潘好龍：我說一下，這個標準根本就不成立，是沒有科學(xué)依據(jù)的。
　　許允立：這個也可能是國外的規(guī)律，也可能是國內(nèi)部分商家的規(guī)律。但是作為衡量你這個商業(yè)地產(chǎn)售價根本的標準，還是你的一個投資回報率，按照我們一般的理解是15年之內(nèi)能夠收回投資就算比較理想的情況。從目前燕郊商業(yè)地產(chǎn)的售價來說，按照目前的租金水平在15年之內(nèi)按照每年5%遞增的情況，這個投資是完全可以收回的。
　　另外就我們雷捷商業(yè)地產(chǎn)這個項目來說，我們是三個商業(yè)項目其實算是兩個項目：一個是東方一品城的底商。因為這個位置的特殊性，是處在燕郊102國道和漢王路的交叉口，開發(fā)商當時在規(guī)劃的時候已經(jīng)對底商做出了合理的定位，一到二層是門店型的商鋪，三到四層是一個主題商場，章塊商場是由我們開發(fā)商自己持有這個物業(yè)，然后通過招租來引進商家。就這種類型來說，起碼有一點可以保證就是我們開發(fā)商和廣大投資人的利益是捆綁在一起的。
　　另外一個商業(yè)是一個主題建材城叫北方運河源精品建材城，我們這個項目總建筑面積是13萬平方米，分一二期開發(fā)，一期已經(jīng)在2006年入住。這個旁邊有一個老的建材城，已經(jīng)被我們收購了，這個老的建材城運營時間已經(jīng)是6年了，可以說是燕郊最成熟的市場。二期是將近十萬平方米，目前的招租率已經(jīng)達到80%，這也是我們雷捷地產(chǎn)的一個操盤思路，就是先把商鋪養(yǎng)起來，先讓它的價值得到各位投資人的認可，然后我們再談出售。
　　主持人：最后一個環(huán)節(jié)我希望今天各位嘉賓就我們社區(qū)商業(yè)投資，我們到底要選哪個區(qū)域的社區(qū)商業(yè)？選什么樣的社區(qū)商業(yè)？以及投資社區(qū)商業(yè)的注意事項和投資陷井，我希望各位嘉賓用總濃縮的一句話總結(jié)一下好嗎？
　　潘好龍：社區(qū)商業(yè)的投資我給的建議是：（1）現(xiàn)在商鋪和住宅倒掛，這種社區(qū)商鋪完全可以買，就是有的住宅賣1萬，但是社區(qū)商業(yè)才賣七八千，這個是完全可以購買的。（2）從我個人的理解，社區(qū)商鋪的投資是屬于相對比較穩(wěn)定，回報收益比較穩(wěn)定，但是也不會特別高。對于我們廣大的投資人來講是比較適合選擇的一種商鋪投資類型的項目。謝謝！
　　陳�。杭偃缒銗鬯�，請你去投資商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)回報率實在太高。假如你恨他，也請你去投資商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也實在太高。
　　于福生：投資商業(yè)地產(chǎn)我認為，該出手的時候一定要出手。有的時候往往是一種感覺，發(fā)大財?shù)娜艘欢ㄊ歉�著感覺走，只有發(fā)小財?shù)娜瞬艜�去算帳�?
　　袁君：我總結(jié)社區(qū)商業(yè)的投資就是根據(jù)每個投資客和消費者的一種需求，用大家的智慧去考察你們心中的地段和性價比比較好的商業(yè)，希望大家都投資成功，收益豐厚！
　　許允立：我覺得還是要用心看，就像剛才我們會長提到的“防忽悠”，“防忽悠”最后的一個技術(shù)就是用心看，去分析。
　　主持人：今天短短一個多小時的時間，其實我們很難把社區(qū)商業(yè)高深復(fù)雜的問題說的特別的透徹，但是我想各位專家的發(fā)言其實已經(jīng)給我們投資人指明了一個最佳路徑，指明了方向。包括剛剛陳會長談到“超半步”眼光，以及潘總說的投資住宅和商業(yè)倒掛現(xiàn)象等等，其實這些意見都非常的中肯，投資人可以參考一下。
　　好的，由于時間關(guān)系，論壇就到此結(jié)束了。感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，同時也感謝各位嘉賓的參與，如果對投資社區(qū)商業(yè)這個話題感興趣，還可以關(guān)注我們的搜狐焦點商鋪網(wǎng)，點擊查看相關(guān)資訊。搜狐焦點商鋪網(wǎng)每周都會有這樣類似的活動，爭取為網(wǎng)友打造一個專業(yè)的平臺。最后，謝謝大家關(guān)注！