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市場觀察
潘石屹緣何言行不一
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但愿潘石屹使出的招數(shù)不是“醉拳”，而是詳盡考證了被稱為“商業(yè)旱地”的北京望京地區(qū)。
數(shù)月前，對于國資地產(chǎn)企業(yè)在土地市場屢拍得手，潘石屹曾評價稱，他們不斷舉牌，不計成本，這肯定會推高周邊樓市的價格，因為老百姓對房價預(yù)期，主要就是從土地拍賣價格來看到。而潘最后用了一個比喻，將國資地產(chǎn)企業(yè)拍地與“醉酒駕車”相比：“有相當一部分車禍是喝酒造成的。市場也是同樣的道理�！睂τ诟邇r拍賣土地，潘石屹有自己的打算。
２００８年，房地產(chǎn)企業(yè)的“百日危機”說呼之欲出，而這一概念正是潘石屹在一次論壇中提出的，由于２００７至２００８年的市場環(huán)境疾變，大部分房地產(chǎn)項目陷入現(xiàn)金流不足的困境，潘石屹認為， “目前不少優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)價格已經(jīng)下跌一半，越來越多的核心地段項目在市場上急于出售，我們認為這正是最好的收購時機�！闭侵竿召彙鞍偃瘴C”中甩賣的折讓樓，使得ＳＯＨＯ中國在土地拍賣市場，一度成為旁觀者。
直至今年年報出爐，ＳＯＨＯ中國的業(yè)績令業(yè)界大跌眼鏡，業(yè)績較上年下降７９％。而隨著２００９年中國積極財政的鼎力支撐，以及地方政府在土地資金緩收、延期，使得房地產(chǎn)企業(yè)在“小陽春”、“大回暖”中，將現(xiàn)金困擾拂之門外，也可以說“百日危機”說就此擱淺了。
直至２００９年上半年，SOHO中國現(xiàn)金及存款總量為106.91億元，且擁有中國銀行授信100億元的協(xié)議，香港《文匯報》稱，ＳＯＨＯ中國擁２００億元現(xiàn)金，正在四處尋找可以低價吸納的土地。在２００７年赴香港上市路演中，ＳＯＨＯ中國展示于市場面前的是不重土地儲備，長于依靠靈活的商業(yè)模式獲取超額利潤的新型商業(yè)企業(yè)。但對于低價土地的過分期待，終令潘石屹的土地倉庫，陷于枯竭。他并沒有等到“百日危機”中紛紛送上門來的價廉物美的優(yōu)質(zhì)土地。
潘石屹不得不重回土地拍賣市場。而與潘在廣渠路15號地拍賣中最終退出不同的是，在望京商業(yè)地塊的拍賣中，潘石屹與他的ＳＯＨＯ中國，第一次擺出了“不斷舉牌，不計成本”的標悍態(tài)勢，最終擠跨了所有對手，現(xiàn)場競價近1小時，經(jīng)213輪競價，ＳＯＨＯ令華潤、中國建筑、城開等國資地產(chǎn)企業(yè)出局。潘石屹稱競爭者都是住宅開發(fā)商，而ＳＯＨＯ是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而望京地塊正是商業(yè)土地，因此ＳＯＨＯ拍下合于情理。拍賣價４０億元，折算為樓面地價后為1萬元/平方米。這與做為住宅用地的廣渠門１５號剛拍賣完之后，樓面價即為１.６萬元，有相當距離，做為一個商業(yè)地塊，應(yīng)是一個較為適中的價位。
“睡城”之上，將有ＳＯＨＯ身影。對于如何將這個商業(yè)城營造至熱氣蒸騰，業(yè)界對于潘石屹的能力絕無疑意，因為其顯然擁有“把土地轉(zhuǎn)化為銷售額和利潤”所需的“專業(yè)知識和經(jīng)驗”。在商業(yè)地產(chǎn)中“產(chǎn)權(quán)零售”的開發(fā)模式中，潘石屹可謂爐火純青，建外ＳＯＨＯ、三里屯ＳＯＨＯ在２００８年最冷清的市道中，潘石屹仍將三里屯ＳＯＨＯ賣的如火如荼。而在已有開發(fā)項目中，國資房地產(chǎn)對于住宅開發(fā)有相當積淀，但對于商業(yè)地產(chǎn)，尤其是把產(chǎn)權(quán)分割零售式的商業(yè)地產(chǎn)，幾乎沒有先例。這也是潘石屹敢于叫價到底的根本原因。
問題在于，事情不應(yīng)僅僅到此為止，熱鬧之后的商業(yè)社區(qū)，如何平穩(wěn)而持續(xù)運營，才是對所有業(yè)主真正負責及讓品牌產(chǎn)生正效應(yīng)之道。來自于建外ＳＯＨＯ東區(qū)的一系列消息令人不安，這個一度炫耀時尚光芒的社區(qū)，如今混亂不堪，東區(qū)即將全面停電、千萬元物業(yè)管理資金去向不明，諸此等等，難復(fù)平靜。從法律意義上說，開發(fā)商在銷售完畢之后，產(chǎn)權(quán)剝離，已無干系，是業(yè)主與物業(yè)管理之間如何共生的問題。但是居住與辦公混雜,商業(yè)店鋪產(chǎn)權(quán)分散的社區(qū)，租金必然成競低趨勢，而無法統(tǒng)一管理，這正是“產(chǎn)權(quán)分散出售式商業(yè)地產(chǎn)”存在的問題。萬達在沈陽也曾將商鋪分散售出，結(jié)果同樣導(dǎo)致混亂局面，最后不得不硬著頭皮將商鋪贖回。現(xiàn)時的萬達，已成為ＩＰＯ熱點企業(yè)，而持有型商業(yè)已成為萬達的主要選擇，當然這樣的商業(yè)模式回收期漫長，現(xiàn)金沉淀深厚，但是畢竟低收益可以靠時間彌補，但如果產(chǎn)權(quán)分散亂，則是難以根治的問題。因此，對于未來將落地的望京ＳＯＨＯ而言，這是一個不得不汲取前車之鑒，引以為省的事情。
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