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市場(chǎng)觀察
中國中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)為高增長添磚加瓦
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切合行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)
雖然房地產(chǎn)行業(yè)在去年四季度受國際金融海嘯的沖擊而增速下滑。但數(shù)據(jù)顯示，在我國城市化進(jìn)程加快、收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素推動(dòng)下，近年來全國商品房銷售面積呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長的局面，1999年至2008年商品房銷售面積的年復(fù)合增長率為17.45％，銷售價(jià)格也隨之大幅提升，從而折射出房地產(chǎn)行業(yè)旺盛的景氣周期。
目前房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著一定的波折，尤其是部分核心城市的房價(jià)上漲乏力，成交有所回落。但是，一方面由于城市化進(jìn)程仍在延續(xù)。在1981年至2008年的時(shí)間里，我國城市化率由20％躍升至45.7％，但與發(fā)達(dá)國家80％以上的城市化率相比。隨著高校畢業(yè)生目前選擇意向仍在大中城市的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然樂觀。另一方面則是商品房既是消費(fèi)品，也是投資品，所以，過去十余年來的通脹數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)上漲曲線會(huì)強(qiáng)化居民購房自住以及保值的預(yù)期，因此，房地產(chǎn)的前景依然樂觀，從而為中國中冶的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展打開了成長空間。
值得指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)了兩個(gè)顯著的特征，一是商用商品房的保值、增值功能顯現(xiàn)，因此，在近年來，核心城市核心地段的商用商品房的價(jià)格節(jié)節(jié)盤升。二是保障房在去年以來快速發(fā)展的勢(shì)頭已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)新特征。其原因在于2008年下半年，受全球金融海嘯沖擊影響，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩。
為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，在2008年11月，國務(wù)院發(fā)布了擴(kuò)大內(nèi)需的十大政策，其中之一是“加快建設(shè)保障性安居工程”，計(jì)劃在3年內(nèi)投資9000億元建設(shè)保障性住房。該等政策將為我國保障性住房建設(shè)帶來難得的歷史發(fā)展機(jī)遇。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國中冶在近年來加大了商業(yè)地產(chǎn)與保障性住房的投資力度，具體情況可參見表一。當(dāng)然，從表一中也可看出，保障性住房的主營業(yè)務(wù)收入雖然成長迅速，但毛利率較低，只有6％，具體情況可見表二。但由于保障性住房在資金上國家予以大力支持，同時(shí)保障性住房風(fēng)險(xiǎn)性很小，且不用支付銷售費(fèi)用，因此綜合來看，保障性住房業(yè)務(wù)的盈利能力并不差，而且保障性住房建設(shè)還能與當(dāng)?shù)卣ń⒘己玫暮献麝P(guān)系，為今后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。如此不難看出，公司切合行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)的行業(yè)競(jìng)爭戰(zhàn)略，為公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
表一近年來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入一覽表（單位：千元）
2009年1至6月 2008年 2007年 2006年
營業(yè)收入 1,845,885.70 4,244,865.53 3,894,156.25 723,454.21
商用 526,274.36 2,155,757.94 4,780.69 -
住宅 132,566.88 618,114.50 815,461.92 584,856.73
保障性住房 647,923.46 483,600.00 - -
土地一級(jí)開發(fā) 482,416.84 858,743.92 2,923,504.31 -
其他 56,704.16 128,649.17 150,409.34 138,597.48
資料來源：招股說明書
表二：近年來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率一覽表
2009年1至6月 2008年 2007年 2006年
毛利率 21.47％ 22.01％ 14.46％ 26.38％
商用 51.23％ 28.56％ 52.72％ -
住宅 22.44％ 18.38％ 28.24％ 26.16％
保障性住房 6.06％ 6.11％ - -
土地一級(jí)開發(fā) 5.37％ 11.01％ 8.20％ -
其他 56.13％ 62.95％ 60.27％ 27.34％
資料來源：招股說明書
競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)成就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的輝煌前景
與此同時(shí)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還擁有兩大競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。一是產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。公司擁有建筑工程承包、設(shè)計(jì)勘察以及基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)一體化的業(yè)務(wù)鏈條。此種綜合業(yè)務(wù)能力使得公司在大型經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)、新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及舊城區(qū)改造等業(yè)務(wù)的拓展方面具有突出的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，公司擁有多年的建筑施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房屋建筑整個(gè)流程有很強(qiáng)的成本管理能力，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。該成本管理的能力使得公司在國家政策積極支持的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，如此就賦予公司極強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)，盈利能力相對(duì)突出。
二是創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)模式。公司在多年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，逐漸總結(jié)出一個(gè)新的經(jīng)營模式，那就是"城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)"的業(yè)務(wù)模式，即通過與當(dāng)?shù)卣暮献鬟M(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，包括綜合治理、環(huán)保綠化、市政建設(shè)等，進(jìn)而在后續(xù)為二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。這一模式已在南京的項(xiàng)目中取得了卓越的成效。而目前這一成功經(jīng)營有望復(fù)制到石家莊項(xiàng)目。資料顯示，根據(jù)與石家莊政府簽署的框架協(xié)議，公司很快將在石家莊開始新的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。雖然土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目體量比較大，因此占房地產(chǎn)板塊的比重較高。一般一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期是3-5年，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度確認(rèn)收入，平均毛利率水平為6％，盈利能力不錯(cuò)。而且由于土地一級(jí)開發(fā)往往是政府主導(dǎo)的行為，公司在這個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的持續(xù)性的項(xiàng)目取決于作為"城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)"與政府簽訂的一攬子項(xiàng)目。根據(jù)南京、石家莊項(xiàng)目的情況來看，土地一級(jí)開發(fā)將成為公司與地方政府合作的開端和基礎(chǔ)，具有比較重要的戰(zhàn)略意義。
根據(jù)相關(guān)資料，公司目前的土地儲(chǔ)備達(dá)1200多萬平方米，如此的土地儲(chǔ)備就為公司持續(xù)釋放出成長的能量，有望成為新的利潤增長點(diǎn)，從而為中國中冶的高成長添磚加瓦。
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