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市場(chǎng)觀察
買房要多挑而非多等
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【主持人】：首先我們我們看一下北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市現(xiàn)房簽約是2288套，日均74套，環(huán)比下降45.73%，期房也呈現(xiàn)微跌局面，比環(huán)比7月下降了5.63%。我想問(wèn)一下廖承軍先生，目前的態(tài)勢(shì)之下我們的購(gòu)房人能出手嗎？
【廖承軍】：是這樣的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量還是現(xiàn)房的交易量應(yīng)該說(shuō)都有一定的下跌，但這實(shí)際上是一個(gè)很正常的現(xiàn)象。我們也知道市場(chǎng)的供應(yīng)量在這兩個(gè)月里面有一定的減少，大部分的樓盤都是以小批量向外推盤，再加上房?jī)r(jià)在這兩個(gè)月里面有大幅的提升，不光濾掉了一部分購(gòu)房者，也就促使成交量出現(xiàn)了一定的下跌，這塊就是我的分析和感覺。
至于購(gòu)房者現(xiàn)在能不能出手？我在昨天參加的一個(gè)論壇上有一個(gè)個(gè)人的觀點(diǎn)，我覺得現(xiàn)在不能說(shuō)用“多等等”，或者說(shuō)你就應(yīng)該出手來(lái)形容這個(gè)市場(chǎng)。我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，是請(qǐng)大家多挑一挑，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段是一個(gè)挑選的時(shí)機(jī)。以前我們是幾千人搶幾百套房子，但是現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在購(gòu)房者變得理智起來(lái)了。
從買房這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在首先一定要看懂趨勢(shì)。就是要看懂經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，今年4月9日春展的時(shí)候，我也是受邀請(qǐng)參加了這里的一個(gè)論壇。當(dāng)時(shí)大家問(wèn)我該不該買房？我當(dāng)時(shí)說(shuō)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可以買房了。但是問(wèn)我說(shuō)憑什么這樣說(shuō)呢？我說(shuō)自己有一個(gè)算法，就是拿租房和買房做比較。別人都說(shuō)了，租房肯定比買房值，因?yàn)槟阗I了房做了一輩子房奴。我說(shuō)如果你先做了自己的財(cái)務(wù)分析，掌握了自己的能力，比如說(shuō)分析首付能達(dá)到30萬(wàn)或者是50萬(wàn)，還有貸款的能力是多少，等你掌握了以后再和租房做比較。
我們現(xiàn)在所買的都是70年產(chǎn)權(quán)的住宅房，我們拋去開發(fā)的時(shí)間就當(dāng)它是60年的產(chǎn)權(quán)。你按照40%左右的一個(gè)首付款加上你貸款的金額，把它貸到最長(zhǎng)的年份30年。你把所有的投入加上你的裝修款、契稅等等的費(fèi)用全部算進(jìn)去，你除以60年，你平均到每年和每月的費(fèi)用是多少。你再拿同一區(qū)域大概相同的戶型現(xiàn)階段一個(gè)租房的金額來(lái)做比較，如果能低于這個(gè)金額10%到20%的話，我認(rèn)為就是一個(gè)可出手的時(shí)機(jī)。
我在前兩年選房的時(shí)候，基本上就是用這種方法。雖然市場(chǎng)上有很多其他的方法，但是我用這種方法考慮。我就想平均到這60年里來(lái)，我買這個(gè)房子所花費(fèi)的費(fèi)用比現(xiàn)在租房值，因?yàn)椋海?）我買了這個(gè)房子以后，我這個(gè)房子今后要做生意或者是做其他的，可以拿它做抵押。（2）不需要居無(wú)定所。（3）我的房子還有一個(gè)升值的空間，當(dāng)我不再需要的時(shí)候我可以拿它當(dāng)二手房交易。等等還有很多都是租房不能解決的問(wèn)題，所以這種情況下我愿意去買房。
【主持人】：廖承軍老師給我們的意見就是挑好了就出手，再等的話可能也看不太清楚了。
【廖承軍】：對(duì)。我觀點(diǎn)是現(xiàn)代貨幣永遠(yuǎn)是貶值的，它的升值只是相對(duì)的。我個(gè)人來(lái)說(shuō)除了我的應(yīng)急資金和一部分需要使用的資金留在銀行做儲(chǔ)蓄或者是留在手中之外，我一般把它放在投資市場(chǎng)。
我有一個(gè)理財(cái)配置計(jì)劃，是4-4-2的分布，就是像足球隊(duì)型一樣。其中40%的資產(chǎn)是用在房產(chǎn)，40%是用在證券、古玩、黃金這些方面，另外還有20%左右的資產(chǎn)，我是留做儲(chǔ)蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投資者現(xiàn)在怎么買房或者是買什么樣房？我認(rèn)為還是先要做好自己的財(cái)務(wù)分析，了解自己的情況。包括你貸款選擇什么樣的銀行，包括你買房買什么樣的樓盤，都要有一個(gè)全面的分析。
比如說(shuō)在北京如果是投資類的，我前段時(shí)間寫過(guò)一篇文章，就是我的一個(gè)80后的朋友，她說(shuō)今后為了婚姻的幸福要投資。我說(shuō)你要投資買房可以，他說(shuō)買什么樣的房子呢？我說(shuō)第一可以選擇核心區(qū)域的三個(gè)模塊：金融街、國(guó)貿(mào)、中關(guān)村這三個(gè)區(qū)域的精裝小戶型。比如說(shuō)在中關(guān)村投資40平米到50平米的房子，基本上就在80萬(wàn)到100萬(wàn)，最多不超過(guò)120萬(wàn)的范疇之內(nèi)。這種情況之下相同的金額拿到遠(yuǎn)郊區(qū)縣可以買一套100平米的房子，但它的租金卻只有1800到2500之間，但是在中關(guān)村相同的區(qū)域我能得到的數(shù)據(jù)在2600到3200之間。我認(rèn)為二手精裝戶型值得投資，這個(gè)投資好就好在租金回報(bào)率高。
還有一種是在北京現(xiàn)在日漸稀缺的低密度的，容積率低于1.5的住宅，均價(jià)在1.2萬(wàn)/平方米以下。這些區(qū)域的樓盤不光住的舒適，還是板式樓、南北通透，明廚明衛(wèi)，居住非常的舒適，住的也不擁擠，這些樓盤更多的是未來(lái)的一個(gè)升值空間。
【現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)】：現(xiàn)在有一個(gè)購(gòu)房的問(wèn)題，我已經(jīng)工作了有一定的年限�，F(xiàn)在手里面有一點(diǎn)積蓄打算買上一套房子，也準(zhǔn)備以后結(jié)婚。現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題就是北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比較高，我現(xiàn)在是應(yīng)該買一個(gè)小戶型先臨時(shí)住著呢？還是一步到位買一個(gè)三居的大戶型，因?yàn)樯婕暗揭院笥泻⒆踊蛘呤歉改高^(guò)來(lái)。我就考慮如果現(xiàn)在買一個(gè)小戶型的話，可能過(guò)五六年以后真正要買一個(gè)大戶型，那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)可能就漲的更高，如果只是通過(guò)工薪階層的工資支付的話就更不合算，這個(gè)比較迷惑。
【廖承軍】：您跟我的情況是一樣的，我買的第一套房子是我在34歲買的，也同樣工作了很多年有一定的積蓄以后才決定買房子的。這個(gè)還是根據(jù)你的需要，如果我們還年輕，如果我們工作還沒有幾年的時(shí)間，我建議如果可能的話應(yīng)該先采購(gòu)過(guò)渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想實(shí)際上害了我們一代人�，F(xiàn)在真正出現(xiàn)的房奴，包括我見了很多在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)泄的人都是因?yàn)檫@個(gè)原因造成的。
我給我以前80后的同事建議是現(xiàn)在先以投資的角度，在核心區(qū)域投資一套小戶型。因?yàn)榫b不需要你投入太大就可以住進(jìn)去了。還有小戶型的總價(jià)投入不是很高。并且這里未來(lái)的升值空間會(huì)非常的大。我對(duì)中關(guān)村未來(lái)都非常的看好，像香港、臺(tái)北、紐約這些核心區(qū)域的住宅都是小戶型，我們北京相近地塊未來(lái)的升值空間都比較大。如果要是改善型大戶型，還要同區(qū)域的話，那肯定買不起。就是說(shuō)可以選擇北京周邊更多的區(qū)域，應(yīng)該有這么一個(gè)過(guò)渡的過(guò)程，我不建議你非要考慮一步到位。這個(gè)是我的觀點(diǎn)，謝謝！
【現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)】：我比較同意核心區(qū)域的觀點(diǎn)，但是大家都看到在那些地方通常房?jī)r(jià)特別貴，很多人買不起。但是就會(huì)考慮到稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且有地鐵沿線的地方。那么地鐵帶給房子的價(jià)值是怎么評(píng)估呢？
【廖承軍】：我在我博客上寫了一篇文章，我當(dāng)時(shí)寫的就是一小時(shí)生活圈的概念。如果可行的話，在交通路程接受程度上全世界都有一個(gè)數(shù)據(jù)的。基本上最好不超過(guò)45分鐘，超過(guò)45分鐘大家心理會(huì)有一個(gè)焦慮，但是我覺得以北京的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，我將它定義為一個(gè)小時(shí)，如果可行的話一個(gè)小時(shí)是我們可以接受的。當(dāng)時(shí)我還做了很多的核算，比如在東邊，我說(shuō)你在通州買一套房子和在國(guó)貿(mào)的南側(cè)買一套房子有多大的區(qū)別？當(dāng)時(shí)國(guó)貿(mào)附近的價(jià)格已經(jīng)在1.5萬(wàn)到2萬(wàn)左右，但是通州不到1萬(wàn)一平方米。通州到國(guó)貿(mào)上班大概是一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，但是為此可以省掉至少50萬(wàn)的費(fèi)用�？稍趪�(guó)貿(mào)相近的區(qū)域，他坐公交車也需要半個(gè)小時(shí)，騎自行車過(guò)去又覺得跌面子了，但是要開車過(guò)去也太不值，一共才兩三公里的路還要買一輛車，每個(gè)月還要繳大量的停車費(fèi)，這個(gè)就看個(gè)人的選擇。多出來(lái)50萬(wàn)的費(fèi)用，如果你考慮到過(guò)渡或者是沒有考慮到過(guò)渡，它就是值與不值的問(wèn)題。這個(gè)是我的觀點(diǎn)。
【現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)】：我想問(wèn)一下廖承軍先生，如果要想投資商鋪的話在選位置上您能不能給一些建議？如果在投資商鋪和公寓或者是民宅的情況下，他們之間有沒有一個(gè)排序關(guān)系，想聽聽您的高見？
【廖承軍】：我對(duì)商鋪的研究可能少一些，但我是這么考慮的。因?yàn)楝F(xiàn)在從全球各個(gè)重點(diǎn)的城市來(lái)看，核心區(qū)域小戶型的這種公寓式住宅，未來(lái)的升值空間是相當(dāng)大的。前段時(shí)間我曾經(jīng)看過(guò)一篇文章里寫過(guò)，在香港核心的一個(gè)位置，就是中環(huán)附近。一個(gè)50平方米的小戶型月租金已經(jīng)達(dá)到2.3萬(wàn)多港幣，但是采購(gòu)它卻需要800多萬(wàn)港幣。這種情況下也預(yù)示著我們正在強(qiáng)勁發(fā)展的首都、上海等一線城市未來(lái)核心區(qū)域，這一類投資房產(chǎn)發(fā)展的空間，實(shí)際上就是為投資類型設(shè)計(jì)的。像我對(duì)朋友們還在介紹，大家可以考慮在這些核心區(qū)域投資這一類的房產(chǎn)，是因?yàn)楝F(xiàn)在北京最起碼在這個(gè)區(qū)域內(nèi)還有機(jī)會(huì)讓你采購(gòu)，你還有能力采購(gòu)到。在我的判斷中，未來(lái)的幾年如果我們的經(jīng)濟(jì)能夠順利的走出危機(jī)的影響，在未來(lái)的十年我相信逐漸的我們個(gè)人投資或者是我們中低收入者投資將被徹底的排擠出這個(gè)市場(chǎng)，但這只是我個(gè)人的判斷。
對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在北京人均GDP產(chǎn)值超過(guò)1萬(wàn)美金了，已經(jīng)在逐漸的步入最發(fā)達(dá)城市的范圍之內(nèi)，比如說(shuō)像現(xiàn)在的臺(tái)北是超過(guò)1.4萬(wàn)美金了。香港在2.5萬(wàn)到2.6萬(wàn)美金，我們還有一個(gè)快速發(fā)展的空間，但是在人均超過(guò)1萬(wàn)美金的情況之下，我認(rèn)為今后的商業(yè)發(fā)展會(huì)成為我們投資的主向，就是您說(shuō)的包括商鋪、包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓這類投資，會(huì)逐漸成為后期房地產(chǎn)投資的主流，到目前為止商業(yè)地產(chǎn)在我們的首都我看到應(yīng)該還處于低洼的階段過(guò)程。
但怎么說(shuō)呢？我認(rèn)為還是要多挑一挑，我們商業(yè)地產(chǎn)這塊還不是特別的明朗，所以說(shuō)商鋪投資一定要謹(jǐn)慎，商鋪的投資非�？粗禺�(dāng)?shù)氐娜藲狻Ｏ癖本┐笈d這些區(qū)域也很看好商鋪投資，但是我認(rèn)為商鋪價(jià)值的體現(xiàn)還需要很多年才可以體現(xiàn)出來(lái)，所以說(shuō)一定得慎重。我是這樣的觀點(diǎn)！
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