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市場觀察
實錄：青城論道 西部地產(chǎn)跨越發(fā)展與城市夢想（一）
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中國地產(chǎn)金融年會成都峰會現(xiàn)場
9月3日，由中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部、《地產(chǎn)》雜志聯(lián)合主辦的第二場區(qū)域巡回峰會在成都拉開華麗帷幕。此次峰會主題為“青城論道：西部地產(chǎn)的跨越發(fā)展與城市夢想”。以下是搜狐焦點網(wǎng)為廣大網(wǎng)友進(jìn)行的現(xiàn)場直播報道。
時間：2009年9月3日9：00
地點：世紀(jì)城嬌子國際會議中心天府廳
以下是直播實錄
【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家上午好！在新中國建國60周年大慶的日子即將到來的時候，我們很高興在這里召開中國地產(chǎn)金融年會2009西南區(qū)域巡回峰會，我是來自成都電視臺第2頻道的張欣宇。
今天很榮幸受到主辦方委托來主持這個峰會。還有不到一個月時間就將迎來建國60周年的日子，在這種歷史時刻下，我們應(yīng)該用跨越時空的高遠(yuǎn)目光來審視當(dāng)前的工作。60年來盡管我們?nèi)〉昧顺綁粝氲某删�，但這只是一個開始，令人激動和渴望的場景在前面，今天各位嘉賓會在成都開始我們今天的這場青城論道，而這正要表達(dá)的是西部地產(chǎn)的跨越發(fā)展和城市夢想的實現(xiàn)。為了這個目標(biāo)我們把2005年創(chuàng)始于北京的中國地產(chǎn)金融年會開展到西南區(qū)域，在金融危機橫掃全球，災(zāi)后重建考驗四川人民的時候，共同找到區(qū)域振興、城市騰飛、居住改善和企業(yè)發(fā)展的原則。
接下來首先請允許我介紹一下今天到會的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，他們是：
四川省人民政府副省長黃小祥先生；中共成都市委、常務(wù)副市長孫平先生；中國民生銀行行長洪崎先生；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌先生、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強先生；西南財經(jīng)大學(xué)黨委副書記楊繼瑞教授；四川藍(lán)光和駿實業(yè)有限公司董事長楊曉初先生；出席本次峰會的還有四川省、成都市、重慶市的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以及眾多房地產(chǎn)知名企業(yè)以及來自北京和四川、昆明、重慶、西安的媒體朋友們，歡迎大家。我們上午的議程首先由中國民生銀行領(lǐng)導(dǎo)致辭，然后由顧云昌副會長、秦虹副主任發(fā)表主題演講，主題演講之后將由地產(chǎn)雜志的張豪主編主持對話，對話之后將開始我們另外兩個主題演講，由楊繼瑞教授和楊鏗總裁發(fā)表演講。
開發(fā)西部，以四川和重慶為代表的區(qū)域取得了重大成就。西南區(qū)域未來的跨越式發(fā)展一定會實現(xiàn)，它將會房地產(chǎn)企業(yè)和西南機構(gòu)提供前所未有的發(fā)展機遇。接下來我們有請四川省副省長黃小祥先生致辭，有請！
【黃小祥】：尊敬的洪崎行長，各位嘉賓、各位朋友，非常高興參加由中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部承辦的此次中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會，在此我代表四川省人民政府對本次會議的舉行表示熱烈的祝賀，對與會的全體嘉賓表示誠摯的歡迎，對中國民生銀行長期以來對四川給予的關(guān)心和支持表示衷心的感謝。2008年對四川省人民來講是不平凡的一年，在經(jīng)歷汶川地震與金融海嘯的雙重重創(chuàng)下，四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到前所未有的困難，在黨中央、國務(wù)院的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，包括在座各位嘉賓在內(nèi)的全國人民和社會各界的強力支援下，我們堅強以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹落實黨中央各項政策，把恢復(fù)重建與止滑提速、加快發(fā)展作為全省經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)，帶領(lǐng)全省人民眾志成城，重建美好家園，正是在各項政策的合力之下，上半年四川省內(nèi)需明顯擴大、生產(chǎn)發(fā)展明顯加快，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加快回升的發(fā)展態(tài)勢，而且整體形勢好于全國。上半年，全省實現(xiàn)GDP6015億元，同比增長13.5%，增速比一季度加快2.7個百分點，比全國平均增幅高6.4個百分點。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)增速分別達(dá)到3.2%、18.3%和10.6%。全省自3月以來已連續(xù)4個月單月全社會固定資產(chǎn)投資超1000億元，全省累計完成全社會固定資產(chǎn)投資5560.8億元，同比增長69.6%；全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7339.8元，同比增長11.4％，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2596.3元，同比增長13.4％。全省災(zāi)后恢復(fù)重建正在緊張有序進(jìn)行，完全可以實現(xiàn)中央提出的三年重建任務(wù)兩年基本完成的奮斗目標(biāo)。我們看到了四川經(jīng)濟(jì)運行中取得的積極成果，對加快災(zāi)后恢復(fù)重建、順利實現(xiàn)各項經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)充滿信心，在此我們注意到，房地產(chǎn)業(yè)在保增長、保民生、保穩(wěn)定中所具有的十分重要的作用，四川省政府長期以來一直十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，近年來，我省先后出臺了一系列有關(guān)措施，要求2009年暫停別墅類房產(chǎn)項目土地供應(yīng)以提高土地使用效率、基于新時代的能源革命與綠色地產(chǎn)概念從而要求全省貫徹落實《民用建筑節(jié)能條例》、為確保住房保障工作的貫徹落實下發(fā)《2009年全省住房保障與房地產(chǎn)工作要點的通知》、針對民營企業(yè)融資困境頒布《關(guān)于2009年促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》。通過一系列措施的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變、融資困難的解決以及建筑理念的未來發(fā)展方向已經(jīng)成為推動我省房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力。這次在成都召開的地產(chǎn)金融峰會，是一次十分重要的會議，通過這次會議我們將對影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素、房地產(chǎn)發(fā)展的方向的把握，必將產(chǎn)生重要的影響。與會嘉賓所要進(jìn)行的一系列探討以及這次會議的研究成果，必將會更好的運用好四川省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，從而促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展。民生銀行長期以來一直給予四川省極大的關(guān)懷與支持，在災(zāi)后重建和加快發(fā)展的道路上，民生銀行一直在涂抹著重要的一筆，始終與四川人民在一起，四川省人民不會忘記，我省慈善總會在大地震發(fā)生后，所收到的第一筆大額捐款正是來自于民生銀行。我們預(yù)祝本次會議取得圓滿成功，也祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓身體健康、萬事如意。謝謝大家。
【主持人】：非常感謝黃副省長的致辭。由于黃小祥省長還有重要的公務(wù)在身，所以他將會提前離開，我們再次感謝黃小祥副省長的到場以及致辭。民生銀行是國內(nèi)知名的股份制商業(yè)銀行，也是中國地產(chǎn)金融年會的主辦方之一，下面我們有請中國民生銀行行長洪崎先生為大會致辭。
【洪崎】：尊敬的黃小祥副省長，尊敬的孫平常務(wù)副市長，尊敬的各位來賓，女士們、先生們：
上午好！
中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會今天如期在成都隆重召開。我謹(jǐn)代表大會主辦方，向參加本屆峰會的各級領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓和朋友表示最誠摯的感謝和最熱烈的歡迎！
2008至2009年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最險峻的起落，西部地區(qū)也經(jīng)歷了最嚴(yán)峻的考驗。今天，我們可以自豪地說：我們已經(jīng)獲得了關(guān)鍵性的勝利！在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，我國率先沖出金融風(fēng)暴的低谷，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭日益明顯；從房地產(chǎn)行業(yè)而言，市場回暖的速度更是超出了人們最樂觀的預(yù)期；而我們更欣喜地看到，成都及西部幾省市早已洗去了震災(zāi)的陰霾，城市欣欣向榮，人們安居樂業(yè)。
在這樣的時代背景下，在建國60周年大慶前夕，在實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的第十個年頭，我們今天的盛會被賦予了獨特的意義。邀集群賢，青城論道，目的是為地產(chǎn)界和金融界搭建起更緊密的研究交流平臺，探討新形勢、新問題，強化金融與西部經(jīng)濟(jì)對接，積極促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，共同找到房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展之路，為經(jīng)濟(jì)增長和改善民生做出新的貢獻(xiàn)。一個新的經(jīng)濟(jì)周期將要開始，我們的決策與動作，其影響也許將更加深遠(yuǎn)！
從當(dāng)前宏觀形勢看，經(jīng)歷國際金融危機后，全球經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的趨勢基本明朗，主要經(jīng)濟(jì)體正在逐步走出衰退，我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向好的勢頭日益顯著。我國經(jīng)濟(jì)快速回升的原因，主要得益于去年四季度以來采取了擴張性財政貨幣政策，將經(jīng)濟(jì)增長率在經(jīng)歷了短暫的低迷周期后，重新拉回到上升通道。經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升之后，階段性目標(biāo)就算是完成了。但從目前看，不必?fù)?dān)心政策全面收緊，更不會逆轉(zhuǎn)。一則是因為復(fù)蘇剛剛開始，基礎(chǔ)尚需鞏固；從歷史經(jīng)驗看，過大過早的緊縮容易造成“硬著陸”，對經(jīng)濟(jì)形成新的傷害。二則是因為上半年大量新開工項目需要繼續(xù)投資建設(shè)，積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策需要繼續(xù)配合使用；當(dāng)然，必須加強引導(dǎo)，確保銀行信貸資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，確保政策在執(zhí)行中不變形、不走樣。
下一階段，宏觀政策和經(jīng)濟(jì)工作的一個重要目標(biāo)就是保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的持續(xù)性。從經(jīng)濟(jì)增長的動力看，依賴出口拉動經(jīng)濟(jì)高速增長的模式在金融危機爆發(fā)后已經(jīng)失效了，經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的重任寄托在內(nèi)需上面，這里所說的內(nèi)需既包括消費需求也包括投資需求。拉動內(nèi)需的重要性從政府到企業(yè)都已經(jīng)看得很明白了，剩下的問題是如何拉動內(nèi)需，前提是要找到有效的內(nèi)需。那么，中國最大的內(nèi)需在哪里？這個問題從不同角度思考會有不同答案，但無論如何，我們不能忽視房地產(chǎn)的消費內(nèi)需和西部地區(qū)的投資內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵性作用。
首先來看房地產(chǎn)的消費內(nèi)需。從居民的支出構(gòu)成看，在當(dāng)前形勢下，能夠大規(guī)模拉動消費需求的也只有住房和汽車等少數(shù)行業(yè)了，其中住房是主要的。事實上，從1998年房改以來，房地產(chǎn)一直就是我國經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點。這不是偶然的，而是由中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和城市化進(jìn)程所必然決定的。城市化率還不高、剛性購房需求還很大，這是我國房地產(chǎn)業(yè)的最大國情，也是與發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的最大區(qū)別。因此，我們大可不必“談房色變”，而要以更加務(wù)實的態(tài)度，為居民造房，造好房，滿足合理的消費需求。
至于說西部地區(qū)的投資需求是我國目前最重要的內(nèi)需之一，相信沒有多少人反對，政府的相關(guān)政策措施早就進(jìn)入操作層面了。在后金融危機時期，西部在我國經(jīng)濟(jì)格局中的地位將更加突出，一是由于要素成本的比較優(yōu)勢和市場容量的吸引，引發(fā)西部承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移；二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展要求引發(fā)的政府政策支持和資本流入。這也是我們看好西部發(fā)展前景的重要理由。
在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，西部經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展必將引發(fā)西部城市化進(jìn)程的加速。西部城市化率相對較低，房價泡沫較小，在經(jīng)濟(jì)的帶動下，西部房地產(chǎn)也將會迎來跨越式發(fā)展。在西部房地產(chǎn)發(fā)展過程中，既會沿用東部發(fā)展的一些經(jīng)驗，也有很多西部特色課題值得研究，如西部城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，西部土地利用和城市規(guī)劃特點，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的模式，等等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，本地企業(yè)如何做強做大，立足西部，輻射全國；東部企業(yè)如何發(fā)揮品牌和資本優(yōu)勢，在西部有效投資；對金融界而言，如何利用西部城市化進(jìn)程的后發(fā)優(yōu)勢，為西部城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)提供有針對性的金融服務(wù)，這些都是需要探討的問題。
值得指出的是，民生銀行在參與城市運營方面已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗和進(jìn)展。在西部，我們和重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)開發(fā)投資有限公司進(jìn)行了深度合作，投放貸款用于成片開發(fā)；西安和昆明的城市運營項目正在推進(jìn)；成都“198規(guī)劃”公布以后，我們也在積極研究其中的金融需求。
中國民生銀行自1996年成立以來，始終把提供優(yōu)質(zhì)高效的金融服務(wù)作為事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。近幾年來，我們主動進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和組織架構(gòu)調(diào)整，推進(jìn)流程銀行建設(shè)和事業(yè)部制改革，以此來提高金融服務(wù)的能力和水平。特別是2007年下半年我們在中國銀行業(yè)率先啟動了公司銀行事業(yè)部制改革，把公司高風(fēng)險業(yè)務(wù)從三級經(jīng)營三級管理變?yōu)橐患壗?jīng)營一級管理，專業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理，為客戶提供專業(yè)化服務(wù)的能力大為提升。目前我們的事業(yè)部制改革已經(jīng)取得了突破，地產(chǎn)金融事業(yè)部就是這場改革的產(chǎn)物，也是改革成效的具體體現(xiàn)。地產(chǎn)金融事業(yè)部把民生銀行全行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)拿出來專業(yè)經(jīng)營，這樣可以加深銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的理解與聯(lián)系，為城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供更全面更專業(yè)更有價值的服務(wù)。我希望，通過地產(chǎn)金融事業(yè)部的專業(yè)化經(jīng)營，支持城市成片開發(fā)，支持房地產(chǎn)企業(yè)做強做大，促進(jìn)城市運營和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康理性發(fā)展。我希望，今天的盛會能成為民生銀行與西部城市、西部地產(chǎn)合作的新起點。
祝愿大會取得圓滿成功！謝謝大家！
【主持人】：接下來有請中共市委常委常務(wù)副市長孫平先生致辭。
【孫平】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家上午好！今天中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會在成都隆重開幕，首先我代表中共成都市委、成都市人民政府對本次峰會的召開表示熱烈的祝賀，同時對各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、長期以來對成都發(fā)展的關(guān)心和支持表示衷心的感謝。成都是西南地區(qū)重要的特大中心城市，是國務(wù)院確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通通訊樞紐，近年來，我市堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、四位一體、科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)和西部金融中心建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。金融本世紀(jì)以來，成都房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有力的促進(jìn)了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，我們將進(jìn)一步采取必要的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，讓房地產(chǎn)為成都的發(fā)展提供更好的基礎(chǔ)，因為成都的房地產(chǎn)市場潛力是非常大的，現(xiàn)有的市場規(guī)模已經(jīng)超過2000萬平米每年，我相信成都隨著城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，我們這個市場會不斷的擴大，不斷的成長。
另一方面，成都經(jīng)過不懈努力，金融業(yè)也在快速發(fā)展，現(xiàn)在我市有各類金融機構(gòu)超過140家，，成都的銀行保險機構(gòu)數(shù)量、金融機構(gòu)各項存貸款余額以及證券交易額在中西部城市都是位居第一位的，這為我市金融中心建設(shè)奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步推動成都西部金融中心建設(shè)，今年我們出臺了關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見，提出了38條具體的扶持政策，我們已經(jīng)確定目標(biāo)，把金融業(yè)打造成為成都重要的支柱產(chǎn)業(yè)。金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是相互促進(jìn)、相互支持的。民生銀行把這兩個行業(yè)，把它組合到一塊，舉行這種論壇、聚會，非常有遠(yuǎn)見，我們認(rèn)為中國地產(chǎn)金融年會是地產(chǎn)與金融界盛大的盛會，迄今為止已經(jīng)舉辦了5屆，非常成功，這一屆在成都舉行，不僅為我市房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)提供了一個交流、學(xué)習(xí)的平臺，同時也表明各方面對我市穩(wěn)定發(fā)展的信心，這次峰會將會對我市災(zāi)后重建、試驗區(qū)建設(shè)起到積極的推動作用。最后我們感謝民生銀行等主辦單位的辛勤工作，并預(yù)祝本次峰會取得圓滿成功，謝謝大家。
【主持人】：非常感謝孫平副市長的致辭。在幾位領(lǐng)導(dǎo)致辭完之后將開始我們今天的青城論道。過去兩年中，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過山車式的波動，即便是近期幾個月我們面臨了銷售價格上漲的局面，人們還是喜中有憂，對前景難以判斷。接下來我們有請中國房地產(chǎn)研究會的副會長顧云昌先生做主題演講，他演講的主題是房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢。
【顧云昌】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位同行，我非常高興參加今天的中國地產(chǎn)金融年會成都峰會，根據(jù)當(dāng)前的安排，我對樓市發(fā)展態(tài)勢做幾點分析。
毫無疑問，中國的房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中率先復(fù)蘇和回暖，而且回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們在座的大多數(shù)人的預(yù)料之外。如果說去年年底還在討論我們?nèi)绾芜^冬，穿著大棉襖找個熱地方等，今年已經(jīng)出現(xiàn)如何避暑的問題，這是我們國內(nèi)的情景。從國際來看，我查了一些資料，美國、英國的房價大概分別下降11%到12%，日本的地價下降了5%點幾，而中國的房價已經(jīng)脫離了階段性低谷，也就是說我們房地產(chǎn)價格同比從6月份開始出現(xiàn)了上升，這之前大概有7個月時間下降，環(huán)比同樣是出現(xiàn)7個月下降以后的上升，現(xiàn)在環(huán)比同比都是在1%左右，我估計這樣一種態(tài)勢在今年還會延續(xù)下去，也就是說現(xiàn)在沒有房價下降的壓力，和國際上這些國家喋喋不休，我們是生生不息。當(dāng)然生生不息更主要的一點是今年的銷售量明顯上升，而銷售量上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歷史近十年來的任何一年，比如說2007年房地產(chǎn)的銷售面積同比增長24.7%。今年的銷售面積同比增長37、38%。我們看到西部的重慶和全國的數(shù)據(jù)比較接近，而成都的數(shù)據(jù)增長幅度更大，因為我們?nèi)ツ暧小?.12”的影響，所以明顯看出全國房地產(chǎn)市場應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了好像是夏天的味道，我們在3、4月份還在討論，房地產(chǎn)市場的回暖是有剛性需求拉動，看來這是對的，因為中國的剛性需求很大，對剛性需求的界定現(xiàn)在各有各的說法，反正是一定要買的，必須買的。08年剛性需求出現(xiàn)潛伏以后，在政策利好帶動下面，我們剛性需求迅速爆發(fā)出來，當(dāng)時我還擔(dān)心剛性需求能不能持續(xù)，希望我們的政策再寬松一點，但是到了5、6月份一看，情況不一樣，從一些熱點城市，比如北京、上海、杭州、深圳本地的情況反映來看，不僅僅剛性需求在持續(xù)，改善性需求在持續(xù)，而且出現(xiàn)了相當(dāng)一部分的投資性需求，有的城市開始出現(xiàn)避暑，是由于投資性需求過旺造成的。這樣的態(tài)勢出現(xiàn)使我們也產(chǎn)生一些憂郁，中國的樓市到底怎么了，從目前來看熱點城市的房價已經(jīng)達(dá)到甚至超過了歷史峰值，所以有人擔(dān)心中國樓市的泡沫是不是又開始起來了？正像有人說得那樣，中國的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)這個支柱產(chǎn)業(yè)，甚至已經(jīng)等于下了一場暴雨，這個暴雨是傾盆大雨，為什么這么說呢，雨下得很大，地面出現(xiàn)了泥漿，但是地下面的還是干的。如果不下雨，我們的實體經(jīng)濟(jì)還沒有回暖，怎么辦？所以我們面臨這樣一個兩難的選擇。
對房地產(chǎn)來說，繼續(xù)保增長有可能出現(xiàn)新的泡沫，如果我們的政策繼續(xù)像年初那樣的情況，其實我們的政策一直沒有變，只是我們的執(zhí)行力度有變化，比如二套房政策，口徑一直沒有變，現(xiàn)在也沒有變，實際上各地的執(zhí)行力度是不一樣的。執(zhí)行當(dāng)中放寬了，買三套、四套也可以給你一套房的待遇。這樣的情況下，如果我們政策執(zhí)行力度沒有任何變化，在一些熱點城市，可能會出現(xiàn)新的泡沫，而且有人擔(dān)心這樣的新泡沫起來會不會影響全局。如果說大力壓泡沫，因為看到一些城市，比如深圳樓價漲得很快，杭州樓價漲得很快，如果我們大力壓泡沫，有人提出來了，應(yīng)該收緊信貸，收緊開發(fā)商貸款、收緊個貸，像去年那樣，讓開發(fā)商資金鏈緊張，讓開發(fā)商低下高貴的頭降價。這樣有可能導(dǎo)致增長的停止，因為我們的經(jīng)濟(jì)還需要往上增長，我們的整個宏觀經(jīng)濟(jì)，剛才說了地底下的實體經(jīng)濟(jì)還沒有熱，還需要水分。我們的內(nèi)需在哪里？恐怕還需要投資。這樣說我們有沒有兩全齊美的選擇呢？特別我看到我們的房地產(chǎn)，房屋的銷售很熱，但是土地的銷售并不熱。所以實際上中國現(xiàn)在是房屋市場熱，土地市場還涼，因為到目前為止，8月份的數(shù)據(jù)還有一個禮拜就出來了，7月份的數(shù)據(jù)全國土地銷售面積同比下降25.6%。在這樣的情況下說中國的房地產(chǎn)市場，特別是地產(chǎn)市場已經(jīng)熱起來，恐怕誰都不敢說，我們新開工面積同比下降9.1%，也就是說我們的房屋市場熱，土地市場涼，這是第一。第二，我們的總體市場還需要保持一個溫度，要升溫，但是局部市場、熱點市場需要降溫，在這樣的情況下，我看到我們媒體報道，媒體都是大城市出來了，大城市的聲音壓倒了其他中小城市，在北京、全國的聲音都是泡沫，這樣造成樓市已經(jīng)太熱了，我們這時候如何來選擇，有沒有兩全其美的選擇呢？這個問題擺在我們面前，所以大家感到疑惑了，為什么有這樣的情況？我們認(rèn)為，我們討論問題的關(guān)鍵，我們要學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，用科學(xué)發(fā)展觀來分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場，為什么房地產(chǎn)出現(xiàn)這樣的情景？在我看來，主要是四個字，錢松地緊。從2004年到2008年，一直到現(xiàn)在，實際上04年開始，中國房地產(chǎn)市場到現(xiàn)在一直是供不應(yīng)求的，大家可以從數(shù)據(jù)去查，我們每年數(shù)據(jù)是不成比例的，今年上半年竣工面積只有銷售面積的54%。也就是一半多一點，也就是說這樣的情況導(dǎo)致了中國的房價在04、05、06、07年一直快速增長，08年有變化，今年又開始回升了，中國房地產(chǎn)市場的態(tài)勢我們應(yīng)該認(rèn)識清楚，為什么造成這樣的情況？我認(rèn)為主要是兩個原因，錢松、地緊。過去是這樣的情況我不說了，今年也是錢松、地緊。因為全國新增貸款，大量一攬子的投資，使社會上應(yīng)該說錢是很多的，錢松我覺得就是流動性過剩的感覺，流動性過剩，實際上今年上半年出現(xiàn)的情況，實際上我們金融對整個經(jīng)濟(jì)的拉動是很大的，這是正方，另外一方面，由于流動性過剩也導(dǎo)致了一些問題，從房地產(chǎn)市場分析來看，房地產(chǎn)市場的熱和涼和我們金融支持是分不開的，很大程度上金融的冷熱導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的冷熱，我舉一個很簡單的例子，2007年使我們房地產(chǎn)市場亢奮，個人住房抵押貸款增加8.4%。2008年個人住房貸款下降30%，我們銷售額下降20%，今年1到7月份，個人住房抵押貸款下降78.9%，我們銷售額下降65%以上。這很清楚老百姓的錢從哪來的？很大程度上是從銀行借的，銀行錢多了，我們銷售旺了，房地產(chǎn)市場就好了。反過來，銀行錢少了，我們房子就銷售不動了。07年是很好的例子。那一年我們的股市大牛市，開發(fā)商在股市中融很多資金，大地王都去買地去了，房地產(chǎn)市場冷熱變化在金融，只要我們金融政策對房地產(chǎn)不變，房地產(chǎn)市場的熱情還是上升的，所以有人說房價收入比，這是個復(fù)雜的問題，又簡單、又復(fù)雜。所以今年在熱點城市出現(xiàn)的投資性需求比較旺盛，和金融政策有關(guān)系。我們大家都希望做好金融方面的服務(wù)，另外房地產(chǎn)也希望多貸款。由于全世界流動性過剩預(yù)期和通脹預(yù)期，導(dǎo)致資金搬家�，F(xiàn)在已經(jīng)過了現(xiàn)金為王的時候，下一步可能是通貨膨脹，而且預(yù)期越來越強烈，所以導(dǎo)致他們把現(xiàn)金換成磚頭，過去是現(xiàn)金為王，現(xiàn)在是資產(chǎn)為王。這就導(dǎo)致很多財富階層來買房，這在上海、杭州、北京這些城市量很大，所以這些地方熱起來了，我們又看到實體經(jīng)濟(jì)仍然沒有熱起來，所以一些中小企業(yè)家，如果再投資到實體經(jīng)濟(jì)，錢途不明。所以許多中小企業(yè)家干脆把錢拿出來投到樓市、股市，所以股市出現(xiàn)了泡沫，樓市也開始有泡沫出現(xiàn)。當(dāng)然樓市各個地方不一樣。金融對房地產(chǎn)市場的影響是什么？我覺得目前來說，下一步仍然可能是錢松。最近房地產(chǎn)一個是錢、一個是地，地是緊的，城鄉(xiāng)建設(shè)用地阻隔下的單一用地，必然導(dǎo)致土地緊張和緊缺。
我們看到凡是樓價上升很快的地方，特別是7、8兩個月，我們銷售的環(huán)比、銷售面積環(huán)比增長速度明顯放緩，有些已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降，比如8月份的上海，7月份的銷售量低于6月份，這是什么情況造成的？當(dāng)然我分析有四個原因。第二是二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行，對投資者起到控制作用。實際上出現(xiàn)了供不應(yīng)求，主要是前幾年土地供應(yīng)量明顯下降，我看到一個數(shù)據(jù)，上海的土地供應(yīng)量，只有04、05年的三分之一，北京的土地三年這個情況。因為我們的土地制度是城鄉(xiāng)建設(shè)用地的組合，而我們供地是單一的模式，政府土地儲備壟斷性供地，稅收體制、土地財政的因素，必然導(dǎo)致土地供應(yīng)的緊張，土地供應(yīng)緊張必然造成樓盤供應(yīng)緊張，必然導(dǎo)致價格上升，我們分析是這樣的情況，當(dāng)然錢松是會改變的，現(xiàn)在的政策還是適度寬松的貨幣政策，進(jìn)年上半年不是適度，而是過度。在目前情況下，這個情況很難改變，所以在當(dāng)前中國形勢下，我們既有剛性需求、改善性需求，也有在當(dāng)前通貨膨脹預(yù)期下的流動性過剩下的投資性需求，在熱點城市。所以需求旺盛，現(xiàn)在是必然的。但是我們土地供應(yīng)的狀況不容樂觀 ，所以整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度就在于此。
下面講第四點，如何來維持市場穩(wěn)定呢，因為今年政府的工作報告，總理的報告講了三個穩(wěn)，穩(wěn)定市場預(yù)期和信心，第二、穩(wěn)定地產(chǎn)投資，第三，保持平穩(wěn)較快發(fā)展。這是三個綱要，今年的房地產(chǎn)任務(wù)是什么？要把滿足居民的合理居住需求和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)、擴大內(nèi)需的作用，這是中央政治局定的任務(wù)。所以今年房地產(chǎn)的任務(wù)是維持穩(wěn)定，維持政策的穩(wěn)定、維持供應(yīng)的穩(wěn)定和增加，維持金融支持的穩(wěn)定，我認(rèn)為這三個穩(wěn)定是至關(guān)重要的。在我看來，從供給上來說，應(yīng)該盡力增加供給，中國房地產(chǎn)市場不存在商品住宅產(chǎn)能過剩問題，因此全社會討論，西方國家、以美國為代表的，他們主要是杠桿化，他們認(rèn)為去泡沫、去杠桿化，而中國今年上半年調(diào)控主要是去庫存化、去產(chǎn)能過�；�，中國的房地產(chǎn)市場是什么，中國的商品住宅是什么，是產(chǎn)能過剩嗎？回答是否定的。中國的房地產(chǎn)不會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，中國的房地產(chǎn)是消費品，消費品在中國不會出現(xiàn)過剩。而且大城市庫存已經(jīng)不多了，庫存很緊張，當(dāng)前要解決房地產(chǎn)市場問題，我認(rèn)為最佳的選擇、最優(yōu)的選擇、最好的選擇是增加供應(yīng)量，千方百計增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，包括土地供應(yīng)量、房屋供應(yīng)量。增加供應(yīng)量可以一舉兩得，第一可以保增長，我們現(xiàn)在需要保增長，我們實體經(jīng)濟(jì)，我們GDP需要保8，這不是為了8而8，這是宏觀經(jīng)濟(jì)需要。同時只有增加供應(yīng)量，才能把我們房價快速增長勢頭平抑下來。在全國增加供應(yīng)量是特別重要，應(yīng)該說前幾年我們也應(yīng)該增加供應(yīng)量，前幾年由于宏觀經(jīng)濟(jì)層面是收緊兩根，要壓縮規(guī)模、經(jīng)濟(jì)過熱，不支持、不支撐房地產(chǎn)大量增加供應(yīng)量，而現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變了，現(xiàn)在需要增加投資，你增加其他的投資還不如增加住宅的投資，我們住宅的供應(yīng)量不足，當(dāng)然有人會擔(dān)心了，增加這么多供應(yīng)量會不會造成浪費��？請放心，第一，我們還沒有控制很多，我們整體是不足的，第二，我們城市化進(jìn)程、我們未來的發(fā)展前景，第三，我們有大量資金，與其讓他存在銀行里，還不如去買房。為什么美國出次貸危機，歸根到底出在哪里？不出在金融對個人抵押貸款的支持，而是出在不應(yīng)該借給錢的人的支持。他沒有支付能力，通過杠桿化，導(dǎo)致泡沫放大，最后泡沫破滅導(dǎo)致了次貸危機。如果說都是由自己的錢來買房，跟金融危機一點關(guān)系沒有。如果我們把房地產(chǎn)金融和支付能力控制住了，我想中國的房地產(chǎn)是安全的，它有錢沒有投資渠道怎么辦呢？讓他買房，放在那里出租也好，將來賣也好，因為我們未來的房地產(chǎn)市場、中國的城市化進(jìn)程需要更多這樣的房子，美國、英國不一樣，這是中國發(fā)展中國家城市化的特點，中國的發(fā)展在哪里？城鎮(zhèn)化、城市化，城市化是拉動內(nèi)需的主要通道，和房地產(chǎn)密切相關(guān)，所以我們各地政府、中央政府應(yīng)該千方百計加大供應(yīng)量，土地的供應(yīng)量、新增土地、存量土地盤活，才是有效之道。同時在需求方面，我認(rèn)為實火要點旺，虛火要控制。有支付能力的需求應(yīng)該讓他充分發(fā)揮，這方面的潛能還是很大，特別是我們中西部地區(qū)，因為我們發(fā)現(xiàn)中西部地區(qū)和熱點城市很不一樣，剛才我已經(jīng)講到了，我們一些記者，我們一些媒體都是大城市，北京上海的，他們一講就是泡沫，一講就是控制控制。其實在中西部地區(qū)，我看到了我們重慶、成都的房價，全國的房價現(xiàn)在同比環(huán)比大概1%左右的增長，我們的成都、重慶只有0.2、0.3、0.4%的增長。房價是很平穩(wěn)的。昨天從紹興回來，紹興經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，紹興房價跌得的時候沒有跌多少，升的時候沒有升多少，但是房子賣得很好，這樣的市場有什么不好？我們財富資金搬家并不嚴(yán)重，主要是改善性需求、剛性需求。只有把金融工具用好了，虛火控制好，中國絕大多數(shù)市場還是健康的不要因為熱點城市問題干擾了我們決策，因為中國的經(jīng)濟(jì)太需要了，我們剛剛開始企穩(wěn)復(fù)蘇的力量，我們千萬不要折騰了。
最后、展望應(yīng)對。我們行業(yè)人士應(yīng)該著眼于全局的利益，我個人認(rèn)為，因為8月份中央政治局開會，9月份開全會，8月份中央政治局對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，大家很清楚，我們堅定不移的執(zhí)行現(xiàn)在的適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，都說我們的政策不變。我想中央全會也不會變，當(dāng)然要看年底的中央經(jīng)濟(jì)會議，中央經(jīng)濟(jì)會議對全國經(jīng)濟(jì)形勢判斷還要看全世界經(jīng)濟(jì)回暖情況，我們的房地產(chǎn)因為是重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，必然和宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，必然和中央宏觀經(jīng)濟(jì)的大勢判斷相聯(lián)系。貨幣金融環(huán)境對房地產(chǎn)市場影響很大，從目前看來，到年底還有一段時間，我認(rèn)為房地產(chǎn)會保持現(xiàn)在的發(fā)展勢頭，在這時候，最主要的一條就是穩(wěn)，對我們開發(fā)商來說，我提兩點建議，第一是要打造適應(yīng)冷熱變化的企業(yè)，審時度勢，理性穩(wěn)健。應(yīng)該說我們的房地產(chǎn)市場逐漸熱起來，特別是土地市場，我估計我們土地的買賣，特別新開工面積到年底能夠轉(zhuǎn)正，我們投資增長下面幾個月還會適度加快，可能會達(dá)到20%，這樣我們就能夠比較好的房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)和改善居住需求方面的兩任務(wù)。在房價高的地方，我們不能太盲目，也不能太樂觀，因為我們經(jīng)濟(jì)不太穩(wěn)定，我們擔(dān)心政策層面會有變化。第二，開發(fā)不受調(diào)控影響的產(chǎn)品，精準(zhǔn)定位。我認(rèn)為這一點很好，前一個時間大家都做產(chǎn)品練內(nèi)功，現(xiàn)在大家又開始浮躁起來了，我認(rèn)為這不是很好的傾向，作為一個好的企業(yè)，應(yīng)該不受調(diào)控影響，搞這樣的產(chǎn)品，任何的時候應(yīng)該定位準(zhǔn)確，我特別講了內(nèi)外均好，因為我們的產(chǎn)品，中國房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該說最近十年來有很大進(jìn)步，特別是成都地區(qū)、重慶地區(qū)，這兩個地方的樓盤我認(rèn)為品質(zhì)不比我們東部地區(qū)差，這是可以肯定的，因為也有許多國內(nèi)品牌企業(yè)在這里搞開發(fā)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)共同努力。當(dāng)然有個問題應(yīng)該引起高度關(guān)注，我們的產(chǎn)品過去較多關(guān)注外環(huán)境、外立面，而對我們的內(nèi)在的品質(zhì)注意不夠，就是我們內(nèi)在品質(zhì)、內(nèi)在功能這方面的進(jìn)步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我們對外立面的進(jìn)步。特別是現(xiàn)在提出綠色建筑、綠色發(fā)展的過程當(dāng)中，我們?nèi)绾伟丫G色的理念、節(jié)能減排的理念更好的融合在樓盤本身，把我們產(chǎn)品做好。我始終在想這么個事，就是我們的樓書，我們的售樓書只有薄薄幾張紙，但是家用電器都是厚厚一本。我們的樓書做得比人家差得多，我們的錢都用在廣告上，希望我們今后的樓盤說明書，按照國家要求，不僅把節(jié)能舉措、節(jié)能要求寫出來，而且把你的部件品，特別是精裝修的部件品，把你的電梯、門窗，里面的構(gòu)造寫得清清楚楚，讓老百姓真正感受到做房子跟做電器一樣的，如果我們這樣下工夫，既把樓市做好了，也把產(chǎn)品做好了，這樣的開發(fā)企業(yè)將永遠(yuǎn)立于不敗之地。我就講到這，謝謝大家。
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