關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
實(shí)錄：青城論道 西部地產(chǎn)跨越發(fā)展與城市夢想（二）
 |
 |
【秦虹】：非常高興來參加中國地產(chǎn)金融年會成都峰會。因?yàn)榻裉烊粘毯芏�，我盡可能的簡短，把我的觀點(diǎn)與大家分享，今天借這個時間把我個人對房地產(chǎn)市場以及政策的研究和思考在這里給大家做一個簡要的報告。
大家看這個圖，三條曲線，下面的紅曲線就是08年全國商品房銷售面積的增速，藍(lán)色是07年，是上升趨勢，黃色曲線是今年上半年1到6月份，應(yīng)該說今年上半年房地產(chǎn)銷售是非常快，月舉銷售面積超過了五千萬平方米，是歷史上近十年來最好的歷史水平，這是一個銷售情況，我們再看，應(yīng)該說我們不僅終端市場銷售恢復(fù)得比較快 ，成交量上升的情況下，價格也開始了恢復(fù)性上漲，在房地產(chǎn)市場前端，市場也開始止跌回升，我們開發(fā)商在去年開發(fā)企業(yè)由于市場的銷售受到了影響，所以開發(fā)商自覺的舉措就是縮量保價，不拿地、不開工、緩施工。所以去年到今年的一到三月份，第一季度土地開發(fā)增速是下降的，今年去年全國一共流拍了1600宗土地。一到三月份土地成交率不到50%。我們看到5、6月份，特別是這兩個月，不僅流拍減少，而且出現(xiàn)了溢價。這個房地產(chǎn)開發(fā)的景氣制度，土地面積指數(shù)已經(jīng)創(chuàng)新了。市場開發(fā)企業(yè)對市場的企業(yè)已經(jīng)恢復(fù)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的表象說明了什么，我想在這里給大家談?wù)勎覀�人的一些看法。
一、當(dāng)前什么力量支撐了這個房地產(chǎn)市場，比如說今年上半年我們商品房一共銷售了3.4億平方米，其中商品住宅銷售了3.1億平方米，房子賣給誰了？我們通過全國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在全國商品住宅里面，90平米以下的商品房銷售了將近9千萬平方米，這個面積占到整個3.1億商品住宅的30%左右。它增速是超過了50%。第二塊，140平方米以上的商品房，一共銷售了將近6500萬平方米，占整個銷售面積的20%左右，增速是70%，也就是說90平方米以下和140平米以上的房子銷售增速是最快的。90平米以下增長了50%。140平方米以上增速達(dá)到了70%。從當(dāng)前市場的兩股力量說明市場上誰最需要住房以及誰最有能力購房，這兩個群體在市場上影響是非常大的。90平方米到140平方米之間的住房，一到三月份是負(fù)增長。這是第一個。
二、什么樣的企業(yè)最具有競爭力？這一輪調(diào)整，起伏變化波動中，我們看到大企業(yè)占盡優(yōu)勢，我們看到今年上半年三億多平方米商品房里面，項(xiàng)目銷售在兩萬平方米以上的這部分，我重新說一遍我的數(shù)字，今年一到六月份銷售3.1億的住宅，銷售在建項(xiàng)目一共是5.5萬個，在建項(xiàng)目里面有三萬個項(xiàng)目在銷售的，這三萬個銷售項(xiàng)目里面，銷售面積在兩萬平方米以上的項(xiàng)目，一共占到三萬個項(xiàng)目里面的17%，但是它銷售了70%的商品房，也就是說大企業(yè)在這一輪波動中，大項(xiàng)目、大企業(yè)，銷售速度比較快，他享用的政策得到的實(shí)惠是最多的，市場上認(rèn)可程度也是最高的。
我們中國非常之大，發(fā)展非常不平衡，所以我們也看到，房地產(chǎn)企業(yè)，什么樣的企業(yè)最具有競爭力？我們感覺確實(shí)是在房地產(chǎn)行業(yè)做大做強(qiáng)、做優(yōu)是確確實(shí)實(shí)最集中的體現(xiàn)。我們只有做大，企業(yè)才能做結(jié)構(gòu)，你能做了結(jié)構(gòu)，做小戶型、做大戶型、普通商品房、高檔房，在東部、西部，在大城市、小城市有不同的發(fā)展，你只有做了結(jié)構(gòu)才能抗市場跌宕起伏的變化。目前來看，特別是有品牌優(yōu)勢的大企業(yè)，確實(shí)占盡了優(yōu)勢，不僅是市場優(yōu)勢，而且占盡了政策優(yōu)勢，穩(wěn)定性是最強(qiáng)的。
三、什么是當(dāng)前房地產(chǎn)市場變化的規(guī)律，我個人總結(jié)是四條。第一，我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個基本需求，處于勻速增長過程，我說的基本需求，我沒有用剛性需求這個詞，我定義的基本需求是兩類，第一類，初次置業(yè)購房，第二是家庭結(jié)構(gòu)變化，收入提高，必須要改善，必須要換房子了。這部分是基本需求。今后一段時間，這個基本需求處于勻速增長過程，我有三點(diǎn)理由支撐我的看法。第一點(diǎn)，從我們當(dāng)前存量住宅的實(shí)際情況來看，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，全國目前城鎮(zhèn)里存量住宅124億平方米，當(dāng)前的城鎮(zhèn)常住人口6.07億，人均大約20平方米，戶均大約60平方米，什么概念？戶均60平方米，僅僅是我們保障性住房的住房面積，是不是這個結(jié)果說明我們當(dāng)前住房條件很差呢？不是。是因?yàn)楫?dāng)前我們房地產(chǎn)市場并不存在需求的問題。當(dāng)前的主要問題是資源占用不平衡，我們有很大一部分群體住了很好的房子，他有很多套房子，確實(shí)有一部分群體住的面積非常小、非常差，他買不起住房，這是市場上的大問題。從平均市場上來說，我們住房改善空間那是非常大的。確確實(shí)實(shí)我們客觀情況下對資源占用不平衡，對住房占用不平衡的背后實(shí)際上是我們收入結(jié)構(gòu)、分配差距在住房問題上的體現(xiàn)。這是第一個，它是勻速增長，增長空間是存在的。第二條理由，不足世界平均水平。第三個，我們當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)，35歲以下的人群仍然占到整個城市人口的40%以上，不到50%。我們假定35歲以下的人都需要將來成家立業(yè)，都需要買房子的話，這個群體還是比較大，當(dāng)前的人口紅利還沒有過去，今后一段時間基本需求處于勻速增長，這是我的第一個判斷，我們改善性住房主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展改善性住房是必然的。第二個我的判斷是，市場需求、增長重心這些年在轉(zhuǎn)移。應(yīng)該說我們房地產(chǎn)市場，無論是投資還是銷售，絕對量仍然在東部的兩市四省，北京、上海、山東、廣東、浙江、江蘇，絕對量占到整個商品房市場總量的70%。這些年增長重心在向西部地區(qū)和二三四線城市轉(zhuǎn)移，這些年來西部地區(qū)的商品房投資和銷售增長速度都超過了30%，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資超過了40%的增長速度，這個我想也對我們房地產(chǎn)市場的一個判斷，對企業(yè)、對我們銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展提供一個參考。第三個，城市化的質(zhì)和量的提升需要20年的時間。城市化是驅(qū)動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輪子，城市化和我們房地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？我覺得關(guān)系非常大，首先看中國房地產(chǎn)城市化，兩大特點(diǎn)，第一，中國城鎮(zhèn)化的速度和規(guī)模是驚人的，也就是說我們改革開放30年，中國城鎮(zhèn)人口增長了4億人，4億人里面1.5億是最近十年增加的，這個規(guī)模和速度是非�？欤�?yàn)槲覀冋哒{(diào)整的原因，第二，中國大量城市化的同時也在開始郊區(qū)化，2007年和1999年相比，中國城市人口密度增長了7倍，和90年同期，城市建成區(qū)面積擴(kuò)張了兩倍，一方面大量的人口向城市集中，城市人口密度集中，另外一部分大量郊區(qū)化，郊區(qū)化支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的退二進(jìn)三，同時私人小區(qū)進(jìn)入家庭等等。這是中國城市化的獨(dú)特現(xiàn)象。這和中國房地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？大量的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向城市集中，造成城市區(qū)內(nèi)的土地稀缺性提高，人多了，來辦公的、來居住的人多了，土地的稀缺性最高，所以城市內(nèi)的土地開始溢價，這樣土地區(qū)位價值開始變化，很多郊區(qū)變成了市區(qū)，這也產(chǎn)生了溢價，過去別人都不愿意去的，非常不方便的城郊接合部非常差的地方，由于城市擴(kuò)張，有很多的配套，這樣它的區(qū)位價值變成了市中心，變成非常繁榮、非常方便的地方，特別是通地鐵。我們十二五時期，全國16個城市通地鐵。這都改變了土地的區(qū)位價值，土地開始出現(xiàn)了溢價，從不值錢的地變成了黃金地段。這都帶來土地價值的提升，都帶來對我們房地產(chǎn)市場投資的很大的機(jī)會。所以城市化質(zhì)量提高，今后20年質(zhì)和量兩個內(nèi)容提高，都對房地產(chǎn)有很大的機(jī)會。第四個，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，一個基本需求是勻速增長，市場的起伏波動，大起大變主要是受外圍因素的影響，這個外圍因素就是，房地產(chǎn)的一個獨(dú)特特性所決定的，它有商品的實(shí)用屬性，可以住、可以辦公、可以經(jīng)商，同時房地產(chǎn)還有資產(chǎn)屬性，你買了它確實(shí)可以作為一種資產(chǎn)的積累，可以社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、隨著通貨膨脹，有保值功能、投資功能，同時它還有增值功能。所以房地產(chǎn)這些年來保值的、避險的、投資、投機(jī)需求比較旺盛，它的大進(jìn)大出，對市場波動影響是非常大，我們08年房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)急劇下滑，和我們投資者在股市不好的情況下大量退出有很大的關(guān)系。現(xiàn)在大家預(yù)期經(jīng)濟(jì)觸底回升，大量進(jìn)入這個市場，這有很大的關(guān)系。判斷市場變化主要原因是外圍因素引起了市場大起大落，我們對市場一個基本的需求還是非常有信心，整個外圍因素的影響，剛才說了股市、投資、經(jīng)濟(jì)增長的外圍因素變化之中，其中信貸政策，和我們銀行有關(guān)系的信貸政策，對市場景氣變化是影響最大的。它的主要原因是房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，貨幣政策的變化或者信貸政策的變化，誰受影響最大，就是用錢量最大的產(chǎn)業(yè)，它的影響最大。我們觀察從2004年到今年上半年，我們看房地產(chǎn)景氣指數(shù)，黃色的曲線代表了房地產(chǎn)整個行業(yè)，從土地到銷售六大指標(biāo)組成的景氣狀況，它的指數(shù)變化，和我們這個行業(yè)銀行貸款的增速總是完全一致的，甚至超過了預(yù)售，最典型的是2006年，我們在一段時間我們的預(yù)售款是負(fù)增長，大家知道2006年為什么有段時間不增長，國六條出臺以后，一段時間對市場有一個觀望，在銀行貸款的支持下，我們景氣指數(shù)才上升的，也就是說這個行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對信貸政策高度敏感，我說的外圍因素里面很重要的因素就是大家的確要關(guān)注信貸政策對房地產(chǎn)市場影響的變化。這是我對房地產(chǎn)市場的個人理解和看法。
下面談點(diǎn)房地產(chǎn)政策走勢和分析，也是我個人理解。因?yàn)闀r間有限，不可能說很多，最主要我想在有限的時間里面，我傳達(dá)我個人什么想法呢？我想有三點(diǎn)可以和大家分享，第一，是關(guān)于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)和地位問題，因?yàn)檎邔Ξa(chǎn)業(yè)是怎么認(rèn)識的，它和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級相關(guān)，應(yīng)該說我們在解決溫飽之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)處于升級階段，支撐重要發(fā)展兩大產(chǎn)業(yè)就是住房和汽車。它和城鎮(zhèn)化進(jìn)程相連，我剛才講了，就是城鎮(zhèn)化為什么對房地產(chǎn)帶來很大的機(jī)會；它和我們中央所定義的，和人民群眾獲得財(cái)產(chǎn)性收入有關(guān)系，現(xiàn)在大量的人希望通過買房子來保值增值，來投資，和我們當(dāng)前發(fā)展經(jīng)濟(jì)有關(guān)系的，我們現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了全面小康社會，什么叫全面小康社會？大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭吃、穿、用這部分資金實(shí)現(xiàn)不縮水、能增值，就需要投資。這和我們房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性是有關(guān)系的，我們當(dāng)前發(fā)展階段就是吃穿用要改善，要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。所以我就說房地產(chǎn)業(yè)長期支柱產(chǎn)業(yè)的地位仍然會堅(jiān)持。它對于整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用是不能低估的。第二，我想說90平方米將長期作為政策對住房的鼓勵還是限制的一個政策分界點(diǎn)，這是我個人的理解，不管是什么因素，土地因素也好、資金因素也好，在當(dāng)前階段社會住房矛盾仍然是非常突出的，面臨這樣一個社會矛盾，怎么能夠在政策上予以調(diào)解，落實(shí)在住房上，我想90平方米將是一個長期的在政策鼓勵還是優(yōu)惠，還是限制和增加成本的一個政策分界線，這個大家要有一個數(shù)，大量的開發(fā)企業(yè)面臨開發(fā)什么樣的房子，我們很多投資者面臨買什么樣的房子，消費(fèi)者消費(fèi)什么樣的房子這樣的問題。90平方米政策界限需要我們開發(fā)商和投資者高度關(guān)注。
第三，應(yīng)該說我們房地產(chǎn)市場發(fā)展非常快，但是我們房地產(chǎn)相關(guān)的制度建設(shè)確確實(shí)實(shí)有滯后性，客觀上來講，從2004年以來，所有對房地產(chǎn)有關(guān)政策都是短期政策，都是為了應(yīng)對當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的出現(xiàn)狀況所調(diào)控的政策、短期的政策，房地產(chǎn)政策需不需要長期制度建設(shè)呢？太需要了。舉一個例子，比如和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收，大家可以回去仔細(xì)研究一下，和房地產(chǎn)有關(guān)的所有的稅，沒有一項(xiàng)稅收是在住房市場真正的建立和發(fā)展，就是98年住房制度改革以后設(shè)立的稅種，所有的稅都是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，沒有一項(xiàng)是適應(yīng)我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場的稅收制度。我就說最后一個結(jié)論，我認(rèn)為短期政策將處于穩(wěn)定期，而長期制度的調(diào)整將會加大力度。我的發(fā)展到這里，希望能夠給大家一點(diǎn)參考，謝謝大家。
【主持人】：非常感謝秦虹主任的演講，從她剛才的演講當(dāng)中，她對于城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，質(zhì)和量20年提升的預(yù)期，為我們房地產(chǎn)發(fā)展走勢提供了一個美好前景，無論從政策上還是房地產(chǎn)本身的規(guī)劃上，都應(yīng)該著眼于長遠(yuǎn)來發(fā)展。下面我們將有請著名房地產(chǎn)專家、網(wǎng)絡(luò)最知名的地產(chǎn)博客寫手，當(dāng)然也是最著名的房地產(chǎn)開發(fā)商之一華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生，他將為當(dāng)前樓市中幾大熱點(diǎn)問題發(fā)表看法。
【任志強(qiáng)】：8月份數(shù)字沒有出來，我只能用7月份的數(shù)字給大家解讀一下。
宏觀數(shù)據(jù)大家都覺得可能已經(jīng)在向好，可能更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能看的是最后一行，和上個月的環(huán)比大部分都是負(fù)數(shù)。包括投資、物價等等，甚至于發(fā)電也是這樣。這些負(fù)數(shù)實(shí)際上對中國未來經(jīng)濟(jì)影響很大的。大家說股市跌了，通常說，股市是對中國宏觀經(jīng)濟(jì)未來得看法，年初的股市上漲表示對今年上半年經(jīng)濟(jì)看好，現(xiàn)在的股市下跌，對明年1月份的經(jīng)濟(jì)看不好。從發(fā)電來看，上半年中小企業(yè)用電量下降了48.9%，中小企業(yè)貸款7.37萬億里面只占了8.5%。從整體來看，在官方或者說國有以及政府的投資在急速上升過程中，我們還沒有看到有人去接第二棒，最近要出民營企業(yè)25條，會不會像過去36條一樣，仍然沒有人接棒，還是一個未知數(shù)。從整個情況來看，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)肯定是在增長，但是增長的情況并不表示已經(jīng)好轉(zhuǎn)，從房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣，我們投資增長11.6%，和上個月相比只增長了1.7%，我們很難預(yù)測今年下半年再保持一個高速增長。在住宅投資里只增長了0.9%，這個投資增長比重實(shí)際上并沒有增加，下半年四萬億投資里面，中央投資在減少。后續(xù)沒勁。明年還有五千多億，現(xiàn)在還看不到比重，我們住宅投資在整個投資中只占了13%，而這13%的比重相對于發(fā)達(dá)國家來說，或者相對于城市發(fā)展需要來說還是一個很低的數(shù)字。從開發(fā)面積來看，下降的速度還是很大，環(huán)比在7月份下降了42%，新開工沒有繼續(xù)增長，表示未來幾個月供應(yīng)量在繼續(xù)減少，剛才顧部長也說了，我們銷售和竣工面積比例只是0.6：1，所以供應(yīng)量減少和投資后勁力量不足仍然可能是下一步繼續(xù)出現(xiàn)問題。盡管開發(fā)土地下降了13.4%，盡管我們土地部門認(rèn)為開發(fā)商手里存了大量的土地，進(jìn)入到商品房的土地別沒有那么多。從08年以來，我們開發(fā)用地并沒有增長，從這張圖上來看，房地產(chǎn)開發(fā)是增長的，但是房地產(chǎn)開發(fā)增長中，包括了什么呢？包括了保障性住房，這張圖就可以看出來，保障性住房用地在大幅度增加，房地產(chǎn)開發(fā)的用地，就是真正用于商品房的，下降了6.3%。整個商品房在用地比重中下降了4.5%，而保障性用房用地增長了36%，對土地部門來說，我們土地供應(yīng)了很多，保障性住房就增長了30%多，但是他們沒有注意到，房價只對商品房部分產(chǎn)生作用，商品房部分中只是急劇減少。所以產(chǎn)生口徑的差別是巨大的。從銷售面積來說，今年增長了30%多，8月份有人說略有下降。實(shí)際上是因?yàn)榍懊嬖鏊偬欤绻懊娴脑鏊偬炝�，還能保持這樣的增速的話，今年可能會超過10億平方，對任何一個國家來說可能都是不太現(xiàn)實(shí)的，就像我們GDP每年保持13、15、17%的增長的話，中國經(jīng)濟(jì)就完蛋了，我們不可能保持一個高速增長，這個增長速度已經(jīng)很快了，從7月份來看，不管任何一項(xiàng)還是繼續(xù)增長，沒有看出出現(xiàn)大幅下降的情況。08年大幅度下降，從今年來看，到7月份已經(jīng)完成了19600億。投資增長11.6，也就是說手里還有一個多億的資金沒有投入使用，而且7月份比6月份增加了，8月份擁有大量的IPO和融資、債券等等下一步自由資金增長會加速。都提到消費(fèi)信貸政策對房地產(chǎn)影響是巨大的。從價格上來說，所有的媒體都認(rèn)為價格增長很快，但是我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上還看不到。從07年相比，08年是下降的，而和08年相比，我們只增長了1%，這個幅度是非常低的，但是老百姓為什么感覺到增長很快呢，就是我們年初下降得很多，所以如果按年初下降算，這個增幅是非�？斓模�?yàn)槲覀冄杆倩氐搅?8年的水平，而下降了30、40%的房價在幾個月之間就被消化掉了，從6月份看，我們房價增長的大頭是在經(jīng)濟(jì)適用住房。從分區(qū)看，43個城市是增長的。像石家莊連續(xù)好幾個月在房價上漲的過程當(dāng)中，從一手房、二手房都是這樣，大規(guī)模拆遷局部地區(qū)出現(xiàn)了嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。而非住宅的部分，只增長0.8%，比平均增長值還要低。我們?nèi)ツ晖?月份達(dá)到了206，而現(xiàn)在只恢復(fù)到96。整體的房地產(chǎn)市場看，我們還不能說出了銷售的其他指標(biāo)恢復(fù)到正常了。為什么很多人會說我們已經(jīng)過熱了，再一次出現(xiàn)了資產(chǎn)價格泡沫，最主要是把國外包括日本、美國或者其他一些國家跟我們做了正常情況的對比。從人均GDP情況看，我們僅僅于相當(dāng)于美國1950年發(fā)展階段。我們應(yīng)該說差了50年之后，剛剛進(jìn)入人家50年以前或者60年以前的發(fā)展階段，如果把他們現(xiàn)在的情況和我們當(dāng)今的情況進(jìn)行對比的話，就產(chǎn)生了個一50年或者60年以上的錯位。美國的房地產(chǎn)增加值情況看，他們所占GDP比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們先已經(jīng)作為支柱性產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重，他們占到10%左右，我們現(xiàn)在最多是5%。從發(fā)展過程中，美國沒有戰(zhàn)爭的歷史占多數(shù)，他們130多年沒有戰(zhàn)爭。我們二戰(zhàn)的時候打得一塌糊涂。到現(xiàn)在為止，我們住宅所占比例大概只占13%，而從美國、德國、法國、日本的情況看，從50年代到70年代連續(xù)發(fā)展過程中他們平均占到20%，相差60%到70%的水平，為什么這么國家在二次大戰(zhàn)后都保持迅速高增長，而我們一直被抑制。我們空間上相差了大概60年左右的時間，從我們?nèi)司鶕碛械氖褂妹娣e看，2000年大概相當(dāng)于美國1940年的水平，到10年的時候，我們只相當(dāng)于美國1950年的水平，在這個錯位的過程中，我們房地產(chǎn)市場還有極大發(fā)展空間，從美國1950年情況看，他們戶均面積是91.4平方米，我們長期目標(biāo)中，仍然以90平方米為我們的長期國策或者反過來說我們只能以1950年的水平來維持。他們也感覺到資源的緊缺性，所以在2010年的時候提出165平米，要縮小他們的使用面積，當(dāng)然我們國家和他們相差的水平，應(yīng)該說差得太多，從我們現(xiàn)在的情況看，90平米以下的存量大概占到70%，100平米大概不到15%。新增量里面好像大房占了很多，但是我們新增量在總存量里面只占3%到5%，就算都是大房子也提高了3到5%。在中國唯一的一個首都，最大的一個城市，100平米以上的房子只有17%的比重，可見我們生活水平和發(fā)達(dá)國家相差太多，和發(fā)達(dá)國家來說，我們生活太貧困了。而這些年，當(dāng)年的生產(chǎn)量里頭，2000年到2005年期間，120平米以上的房子只占到28%，這是當(dāng)年的生產(chǎn)量，不是存量，5年的生產(chǎn)量已經(jīng)占存量的15%，反過來一推的話，所占比例仍然很低。從2005年人口普查的情況來看，高收入家庭的面積剛剛超過了90平米，相當(dāng)于美國1950年的水平，91平米左右。從這個情況來看，我們城市家庭擁有很多的住房改善需求，特別是房子里頭的具有熱水的當(dāng)然只占2%，具有自來水的只占85%，具有燃?xì)庵徽?0%，具有空調(diào)和車位的，水平還差很多很多，雖然我們不缺房子住，但是我們?nèi)钡氖呛梅孔�，這些房子的水平簡直太差。從我們現(xiàn)在來看，下半年有這樣的發(fā)展趨勢，一個是庫存快速下降，從北京的情況來看是這樣，從全國的情況來看大概也是這樣，媒體都在宣傳8月份銷售大幅度下降，大概一手房下降了4.54%。同期715套的日均銷售，和08年相比，仍然是增長。二手房23799套，大家也說下降了4.48%，覺得好像也少了很多，可是去年我們一年才有75000套，和去年同期比，相當(dāng)于去年同期的4倍。去年一年菜75000，你一個月23000，你覺得下降了，我覺得媒體有巨大的誤解。我們不但要和環(huán)比，還要和去年同期總量比，如果我們基數(shù)很大了，即使下降一些，也是正常的，所以價格適度上漲，從每個月情況看，換比基本上是以0.2和0.1的速度在增長。增長的幅度應(yīng)該說是很慢很慢。我們有一個地產(chǎn)十年，從98年開始到去年的房價做了一個對比，我們98年到03年我們住宅只增長3.5%，這個增幅非常低，從03年以后計(jì)算的話，平均年份增長1.7%，就是環(huán)比，而我們現(xiàn)在環(huán)比只有0.9%，0.9和1.7相比差很多很多，所以我們不認(rèn)為是高速增長的房價。
最重要的是投資增長的增速和固定資產(chǎn)增速之間的比重相差很多。固定資產(chǎn)大概還差了20個點(diǎn)，這個相差速度還很快，如果房地產(chǎn)不能跟上，國家的四萬億投資和其他投資在下降，我們覺得后半年投資增速反而是下降的。大家都擔(dān)心貸款，7月份貸款只有3500多億，8月份貸款只有3000億。如果把八月份計(jì)算進(jìn)去的話，這個數(shù)字還要繼續(xù)加大，雖然二手房信貸產(chǎn)生了一些困難，給改善性住房和投資性需求都造成巨大壓力，這個會在8月份反映出來。除了剛才表上列的以外，還有其他的我們看到萬科的121億，還有其他金融街的36億等，非銀行業(yè)融資對地產(chǎn)也會產(chǎn)生非常重大的影響。土地實(shí)際上還是在制約著我們，上半年一級市場開發(fā)下降，在今年年底明年年初產(chǎn)生供給繼續(xù)減少，土地同樣也在制約投資，當(dāng)土地對投資產(chǎn)生影響的時候，供給減少將導(dǎo)致價格繼續(xù)上升。在大多數(shù)供不應(yīng)求的城市里面產(chǎn)生了明顯變化。以北京為例，我們供應(yīng)的土地，完成的任務(wù)連5%都不到，從06年商品共贏計(jì)劃，只完成了40%。07年更低，08年增加了一些供應(yīng)量，完成了55%，09年到現(xiàn)在為止，商品房供應(yīng)量只完成了27%，而平均地價在急劇上升。從09年開始，我們?nèi)h(huán)路以內(nèi)的用地價格，這不是房價，這是每平方米的用地價格已經(jīng)增長了一萬多塊錢，二環(huán)、三環(huán)以內(nèi)基本沒有土地供應(yīng)。從中國來看，未來拉動中國經(jīng)濟(jì)仍然要靠房地產(chǎn)市場，靠房地產(chǎn)本身也要靠民間投資，靠城市化、市場化兩個部分。煤炭、石油等等行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)國進(jìn)民退的現(xiàn)象。這對市場影響也是非常不利的。在我們發(fā)展過程中，形成了一個重要周期，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期而形成，但是我們覺得更重要的是政治周期形成的影響，我們78年改革之后看到經(jīng)濟(jì)快速增長，我們房地產(chǎn)是在改革以后才開始，所以83年以后我們看到房地產(chǎn)略有增長。93年又出現(xiàn)了朱熔基的釜底抽薪，銀行和土地信貸。大概每五年有一個重大轉(zhuǎn)折和變化，這里頭影響房地產(chǎn)的最大影響實(shí)際上我認(rèn)為是這樣幾個因素，前面那幾個周期很容易看出來，固定資產(chǎn)加速過程中，房地產(chǎn)是好的，只要固定資產(chǎn)加速，GDP就加速，GDP加速需要房地產(chǎn)業(yè)作為支撐，比如今年需要四萬億投資，修鐵路需要拆遷、修房子需要拆遷。房地產(chǎn)增長就會繼續(xù)。固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)下滑的時候，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，我們看到前面幾次每次過熱都是以房地產(chǎn)開頭。
都是以房地產(chǎn)為龍頭，用房地產(chǎn)來遏制固定資產(chǎn)投資和過熱，所以在07年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要控制物價上漲和防止通脹，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了極大打擊，我們的周期和政策性變化有很重要的關(guān)系。信貸支持分為兩個方面，一個是對開發(fā)商提供供給方面的支持，如果不提供供給，開發(fā)商不足以進(jìn)行大面積開工，只有信貸支持才能擴(kuò)大生產(chǎn)，六萬億消費(fèi)，這個消費(fèi)也很大，我們首先開展的是各大銀行個貸政策的出臺，比如降低利率、降低首付、延長個人消費(fèi)貸款的還款期限，用個人住房抵押貸款實(shí)行優(yōu)惠政策等等，如果沒有這一系列政策的話，98年是不可能實(shí)現(xiàn)市場化的推動。我們后續(xù)幾次發(fā)展也是因?yàn)楫?dāng)你的第二套住房利率加重的時候，改變方向的時候，市場就會萎縮。改變了市場方向的條件，比如變陳0.7倍，適度降低利率等等，信貸政策的支持迅速讓市場發(fā)展，很多人以為它是簡單的去消費(fèi)，實(shí)際上銀行抵押的不是房子，銀行抵押的是每一個借款人未來的收入，我們每一個年輕人剛開始工作的時候一定是工資最低的時候，在知識不但提高的過程中，收入會越來越高，但是你必須要把十年或者五年以后提高了的工資收入變成今天的消費(fèi)，也就是說銀行抵押的是看你未來預(yù)期是不是有能力還銀行貸款，而按揭的作用恰恰是把每一個人未來的收入流和未來的預(yù)期收入變成了今天的消費(fèi)過程，所以消費(fèi)信貸不僅僅是我借錢給你花，而是變成了傳統(tǒng)的制度，在中國歷史上看，我們的民朝、清朝都是有錢的政府，而我們解放初期，最響亮的口號是既無內(nèi)債，也無外債，而從發(fā)達(dá)國家來看，美國的革命是向法國人借債才打贏了這個戰(zhàn)爭，因此一個借貸的政府一定是最民主的政府。通常最有錢的政府往往不民主，因?yàn)槲矣绣X，不需要依賴于你，產(chǎn)生的結(jié)果就是專制。美國靠借貸發(fā)達(dá)，成為了世界上經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的國家。第三個就是收入分配導(dǎo)向，在我們98年的時候，實(shí)際上是把個人收入分配工資中增加了貨幣含量，如果沒有貨幣含量的話，實(shí)際上我們不可能改變今天收入分配條件，所以每次減稅，包括二手房交易的減稅，都是收入分配的導(dǎo)向，如果收入分配不向民眾傾斜或者消費(fèi)者傾斜的話，房地產(chǎn)市場也不會大幅度發(fā)展，大家都在埋怨房價老漲。我們唯一的財(cái)產(chǎn)性收入都是房子，而又不希望房子價格漲。最后一個是城鄉(xiāng)差別，我們不打破城鄉(xiāng)戶口，這個城市化很難發(fā)展起來，我們現(xiàn)在已經(jīng)超過了6億人口，過幾年超過了7億、8億，這樣的過程中一定要打破戶籍限制，才能完全實(shí)現(xiàn)市場化。重要的在于我們要建立一個長期的住房制度政策，而不是靠短期政策來調(diào)節(jié)使用。謝謝。
【主持人】：非常感謝任志強(qiáng)先生的主題演講。由于時間原因，我們原定的茶歇就取消。接下來開始我們的主題對話環(huán)節(jié)，我們將會邀請地產(chǎn)雜志的主編張文豪先生主持下一階段的主題對話。有請！
【嘉賓主持】：大家上午好，這個環(huán)節(jié)由我來主持，我先宣讀一下參與對話嘉賓的名字，然后請被讀到名字的嘉賓上臺就坐。中國民生銀行行長洪崎先生，大家歡迎！中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌先生；華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生；重慶市金科事業(yè)有限公司董事長黃紅云先生；重慶隆鑫地產(chǎn)有限公司董事長劉衛(wèi)先生；成都金房集團(tuán)有限公司董事長王曉白先生。感謝各位嘉賓，這次嘉賓演講我感受很深，這次參加嘉賓論壇，時效性很強(qiáng)，各方面的資料和觀點(diǎn)都是跟房地產(chǎn)市場目前階段扣得非常非常緊。上午幾位嘉賓都提到了，我想起中國一句成語，叫成也簫何。后半段話有待市場的檢驗(yàn)。我們說話也想請洪行長來給我們大概的談一下，下半年貨幣政策的走勢。然后這個走勢對我們房地產(chǎn)市場會有什么樣的影響？可能是從我們商業(yè)銀行自身的應(yīng)對上。
【洪崎】：我想第一個問題肯定是問這個問題，因?yàn)樾刨J政策對房地產(chǎn)的影響確實(shí)是事關(guān)重大，總體來說，大家現(xiàn)在能感覺出來從7月份以后，總是覺得信貸政策是不是要從緊，我們說信貸政策不是一個月一個月的來看這個問題，應(yīng)該是一個時段來看這個問題，應(yīng)該說從去年10月份開始，11月份開始，我們的信貸政策是一個適度寬松的信貸政策，適度寬松的貨幣政策是只在經(jīng)濟(jì)周期從低谷拉升起來的時候，復(fù)蘇過程中這一個階段，整個一個階段的貨幣政策，所以從去年11月份開始一直到6月份，確實(shí)增加得比較快。第一個的話，也是因?yàn)楫?dāng)時的經(jīng)濟(jì)形勢的確是非常嚴(yán)峻，中央和國務(wù)院所有這些政策都要求應(yīng)該強(qiáng)力支持，所以我們應(yīng)該正面看這個問題，正是因?yàn)檫@段時間的強(qiáng)力支持，在今年上半年一下子放出去7.72萬億貸款，才使得整個經(jīng)濟(jì)快速的呈V字型復(fù)蘇，才使得我們房地產(chǎn)在這么短時間內(nèi)恢復(fù)信心，當(dāng)然，前期的拉動效果已經(jīng)比較明顯，但后期如果我們再要像前期這種速度，顯然有些過了。所以，就我個人的判斷，適度的貨幣政策在今年的投放應(yīng)該在8萬億到9萬億之間叫適度，但目前看，我估計(jì)會在9.5萬億到10萬億左右，也就是從7月份開始，7月份、8月份、9月份，7月份開始往后，大概每個月在3000億左右�？傮w來說，我覺得適度寬松還稍稍有點(diǎn)偏高，這樣會給后面的整個經(jīng)濟(jì)波動，減小它的振蕩，因?yàn)閺?qiáng)力的貨幣政策支持，為后市多多少少都有振蕩，我個人判斷，V字型上去以后，有小的W型的振蕩，貨幣政策在這段時間大家放心，一定是適度寬松。
【嘉賓主持】：謝謝洪行長。貨幣政策既服從于政府長期對經(jīng)濟(jì)的把控，剛才洪行長說，還有一個重要的觀點(diǎn)，也是應(yīng)市場實(shí)際情況的需要而來對接這種需要，開始的適度寬松是因?yàn)槭袌龅拇_需要，可能我們以后做政策的調(diào)整或者不調(diào)整，都會根據(jù)市場的實(shí)際需要，其實(shí)我們今天在座的很多都是我們銀行的客戶，就說在今后一段時間里，大家都會進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)對接，所以我們還想請洪行長，能不能稍微具體一點(diǎn)再講講我們行業(yè)銀行也是一個商業(yè)機(jī)構(gòu)，在自己信貸的調(diào)節(jié)上，會有哪些最重要的決策性的標(biāo)準(zhǔn)，比如根據(jù)政策還是市場的變化，這些標(biāo)準(zhǔn)哪些最重要，我們看洪行長講講，商業(yè)銀行的信貸政策兩個方面，一方面確確實(shí)實(shí)國家的政策和貨幣政策做一個指導(dǎo)。
【洪崎】：這個指導(dǎo)對我們信貸的決策非常重要。第二點(diǎn)當(dāng)然是市場。我們房地產(chǎn)中間的比重還是最高，14%，我們貸款中有14%是房地產(chǎn)。我們有一個房地產(chǎn)事業(yè)部，房地產(chǎn)事業(yè)部對房地產(chǎn)總體的把握，因?yàn)槭强傂兄睂�，對房地產(chǎn)總體判斷和總體服務(wù)，一個是控制系統(tǒng)風(fēng)險能力比較強(qiáng)，第二個，在全國資源配置中間，我們覺得我們政策相對來說比較靈活。第三個，我們的隊(duì)伍也比較專業(yè)，所以我們對房地產(chǎn)這塊，盡管說很多分析師在分析我們的貸款結(jié)構(gòu)過程中間，都提出我們房地產(chǎn)比重比較高，認(rèn)為我們風(fēng)險比較高，可能我們這種做法，我們中國房地產(chǎn)本身這種增長的過程中間的風(fēng)險的判斷，我們對這個行業(yè)充滿著信心，所以我并不認(rèn)為我們對這一塊認(rèn)為高了，當(dāng)然的話，我們一如既往還是對房地產(chǎn)行業(yè)保持高度熱情。謝謝。
【主持人】：因?yàn)槊裆y行是這個會議的主辦方，是他對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有它特別的理解，有差異化的看法和機(jī)制上的視野。所以金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的總體態(tài)度是一個方面，但是他們在為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行服務(wù)合作上一些具體機(jī)制上的優(yōu)勢，和自己在能力上的增值，這個方面的差異化也是很明顯的，我想由于很明顯，我們房地產(chǎn)企業(yè)也可能從差異化當(dāng)中可能獲得有差異化的服務(wù)，這可能是我們金融和地產(chǎn)合作的一個推進(jìn)，我們各位嘉賓，我有一個提議，因?yàn)樯衔缁緣K過去了，我們在成都開會，還沒有聽到地主的聲音，所以我們提議看看下面發(fā)言的嘉賓，我們有幾位成都和重慶的老總，能不能請本地的幾位老總談幾個話題。下面我想一下金科的黃總，剛才我說了，信貸在下半年是我們大家關(guān)心的問題，信貸也是屬于外圍支撐因素之一，歸根到底房地產(chǎn)本身還有一個變化或者不變化，我想問一下黃總，下半年您覺得房地產(chǎn)發(fā)展趨勢大概有什么判斷？
|
|