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市場(chǎng)觀察
實(shí)錄：青城論道 西部地產(chǎn)跨越發(fā)展與城市夢(mèng)想（三）
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【主持人】：黃總剛才給出的四個(gè)理由，既有外圍的因素，也有需求本身的支撐。我們剛才過去兩年，實(shí)際上陷入了兩重天，08年是冬天，09年就是盛夏，這對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)來講，還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，剛才聽您說這四個(gè)因素還是比較支撐，您覺得還有沒有風(fēng)險(xiǎn)？如果有的話是哪一種？企業(yè)怎么應(yīng)對(duì)？
黃紅云：確實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是冰火兩重天，這種變化很大的情況下，我認(rèn)為企業(yè)要做好幾件事兒，第一，企業(yè)要練好內(nèi)功，要適應(yīng)市場(chǎng)的變化。我們從08年和09年看，我08年我們很多企業(yè)一味做很多附加值，現(xiàn)在反過來看，這些附加值給企業(yè)增加了很高的成本，但是到了09年，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的時(shí)候，感覺這些附加值又不值得了，畢竟成本很大。我們企業(yè)做產(chǎn)品要適合冷熱變化的產(chǎn)品，企業(yè)要練內(nèi)功，提高企業(yè)在產(chǎn)品管理等各個(gè)方面的能力。第二，我認(rèn)為各個(gè)企業(yè)要做好企業(yè)發(fā)展模式戰(zhàn)略上的創(chuàng)新，很重要。因?yàn)楝F(xiàn)在我也經(jīng)常思考，現(xiàn)在有很多企業(yè)，不同的企業(yè)發(fā)展模式，企業(yè)做得很好，比如說有的企業(yè)是專做高檔市場(chǎng)這塊，有的是做中檔，有的是做中低檔，有的專門做商業(yè)，我們國(guó)內(nèi)很多企業(yè)做得非常好，所以企業(yè)發(fā)展模式很重要，就是商業(yè)模式，也就是說企業(yè)的創(chuàng)新很重要，我想是第二點(diǎn)。第三點(diǎn)，企業(yè)的多樣化融資，在冰火兩重天的情況下，企業(yè)融資能力要強(qiáng)，比如基金、信托、銀行、資本市場(chǎng)等等很多方面，如果企業(yè)融資能力單一的話，遇到國(guó)家宏觀調(diào)控，貨幣政策收緊的時(shí)候，貨幣政策是很大的，我認(rèn)為第四點(diǎn)更重要，企業(yè)在發(fā)展一定要理性，要穩(wěn)健，我們從07年到09年出現(xiàn)了很多地王，據(jù)我了解的話，有些企業(yè)，在一個(gè)企業(yè)里面有好多塊土地都是地王，如果說市場(chǎng)價(jià)格沒有大的增長(zhǎng)的話，基本上把他公司發(fā)展的十年、二十年賺的錢都全部搭進(jìn)去了，所以我認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是很大的，就我們金科而言，從07年到09年，從來一塊高價(jià)地都不拿，價(jià)格高了就不拿。但是有很多人認(rèn)為高價(jià)地不拿，土地來源從哪里來？我們基本上，金科目前在8個(gè)城市搞拍賣，價(jià)高了就不拿，土地價(jià)格低的機(jī)會(huì)還是有的。我認(rèn)為當(dāng)?shù)赝�，土地價(jià)格過高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。謝謝大家。
【主持人】：黃總對(duì)風(fēng)險(xiǎn)非常重視，而且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制說得非常具體，尤其對(duì)地王表達(dá)了非常明確的態(tài)度。其實(shí)剛才顧會(huì)長(zhǎng)上午也講到，盡管全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，實(shí)際上有結(jié)構(gòu)性的差別，一線城市的特點(diǎn)和區(qū)域特點(diǎn)還不一樣，所以我們也想問問隆鑫地產(chǎn)的劉總，想問問您對(duì)成渝周邊市場(chǎng)的價(jià)格怎么看？因?yàn)閺慕衲瓿�，隆鑫在市�?chǎng)的價(jià)格調(diào)整上力度還是比較大，也是比較明顯的，這個(gè)問題您應(yīng)該比較有體會(huì)，請(qǐng)您談一談。
劉衛(wèi)：重慶和成都這片西南的市場(chǎng)和東部、環(huán)渤海這些投資熱點(diǎn)城市來講，還是有很大差別，我在重慶的時(shí)間更多一些，對(duì)重慶更了解一些，重慶是一個(gè)以工業(yè)為主的城市，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)居多，對(duì)房地產(chǎn)需求來講，更多的是本地的剛性需求，改善需求也包括在剛性需求里面。重慶老百姓由于不是投資性的，是自己要住，對(duì)住房非常挑剔，再加上重慶土地的供應(yīng)量，因?yàn)榻M團(tuán)式的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，土地供應(yīng)量非常大，所以房?jī)r(jià)一直不高，如果說有什么泡沫等等，不管是07年以前全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)候，重慶上漲幅度也是不大，08年下滑的時(shí)候，重慶下滑幅度在全國(guó)相比而言也不是非常嚴(yán)重。但是整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不管是宏觀調(diào)控還是金融危機(jī)，對(duì)人們心理的影響是很大，重慶整個(gè)08年底到09年初這個(gè)階段，持幣觀望態(tài)度非常強(qiáng)烈，09年初隨著一系列鼓勵(lì)政策的出臺(tái)，再加上價(jià)格調(diào)整到位，這種剛性需求一下子被釋放出來，所以帶來全國(guó)的小陽春在全國(guó)就開始，銷售量急劇放大，但是作為這樣一個(gè)城市，剛才我講了目前來講以剛性需求為主，投資需求比較少，對(duì)外輻射能力還不是太強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來講，它是穩(wěn)中帶升的，環(huán)比來講，實(shí)際上它的增長(zhǎng)比例在全國(guó)來看都是比較小。我認(rèn)為在重慶這樣的城市，整個(gè)需求是穩(wěn)定的。房?jī)r(jià)上漲也是相對(duì)緩慢，成都來講，跟重慶有類似之處，也有不同的地方，成都的剛性需求含義更廣一些，還有來自像西藏、青海這些退休人員來這里居住，因?yàn)檫@里宜居，也可以說是剛性需求，成都的投資需求還比較旺盛，天災(zāi)人禍、金融危機(jī)、地震等等，使這些方面受到比較大的打擊，成都的房?jī)r(jià)變化黃總比我更清楚，也是小幅上漲的過程，長(zhǎng)期來看還是向好。
【主持人】：謝謝劉總。根據(jù)您剛才的觀點(diǎn)，在成都和重慶的購(gòu)房者是不是不用買房呢？因?yàn)閮r(jià)格也比較平穩(wěn)，供應(yīng)量比較大？
劉衛(wèi)：這個(gè)還是和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有關(guān)系的。人們還是會(huì)看到隨著刺激性的政策，人們會(huì)感受到物價(jià)的上漲，擔(dān)心通貨膨脹，希望持有一定的資產(chǎn)來避險(xiǎn)，隨著這種預(yù)期的改變，人們對(duì)于自住性的需求他會(huì)出手購(gòu)房。
【主持人】：該買還是要買是吧，不要等了。我再問問王總，您也曾經(jīng)擔(dān)任過本地房地局的領(lǐng)導(dǎo)，也是做企業(yè)。大家都知道西南地區(qū)做產(chǎn)品都是不錯(cuò)的，最近在北京、上海也好，都是房屋質(zhì)量上出現(xiàn)一些事故，我想首先問一個(gè)問題，這里面開發(fā)商到底有沒有責(zé)任？另外，有沒有一個(gè)行業(yè)層面上的防范體系，能夠真的完全避免事件的發(fā)生，因?yàn)槭录陌l(fā)生后果非常嚴(yán)重，往往涉及到人的生命，跟別的還不一樣。這個(gè)能不能簡(jiǎn)單談一談？
王曉白：主持人給我提了一個(gè)比較敏感的問題，恐怕是因?yàn)樯虾Ｓ袀�(gè)樓脆脆，成都又出了一個(gè)樓歪歪。關(guān)于這個(gè)敏感問題，我覺得必須面對(duì)，但是只說一句話，只提開發(fā)商我覺得是不能解決，我說三句。第一句話是對(duì)新聞媒體，包括我們今天的主持人和在座的很多新聞界的朋友，對(duì)媒體我想說的是，嚴(yán)監(jiān)督、重科學(xué)、講理性。房地產(chǎn)行業(yè)需要媒體的監(jiān)督，輿論監(jiān)督，這是我們保證建筑質(zhì)量的一個(gè)重要措施，所謂重科學(xué)，就是對(duì)什么樓脆脆也好，樓歪歪也好，這一類的事情有專門的機(jī)構(gòu)、有專家在進(jìn)行科學(xué)的技術(shù)上的分析，有的已經(jīng)作出結(jié)論，有的正在作出結(jié)論，不宜背離一些科學(xué)，一些少數(shù)媒體，特別是網(wǎng)絡(luò)媒體大肆渲染。所謂講理性，希望我們媒體朋友像對(duì)待國(guó)際空難一樣，黑匣子說是什么原因就是什么原因，不能因?yàn)榈袅藥讉�(gè)飛機(jī)，就否定整個(gè)航空業(yè)，就不能再坐飛機(jī)，特別是以石寒冰為代表的所謂為民請(qǐng)命的一些媒體的知名人士，我最近看了關(guān)于他一些方面的評(píng)論，你談這個(gè)問題就談這個(gè)問題，這個(gè)問題是客觀存在，他批評(píng)政府，包括我們?cè)谧娜慰�，作為他再一次謾罵、批評(píng)的重要的后盾。他借此否認(rèn)，他的原話是中國(guó)商品住宅質(zhì)量的垃圾，否定整個(gè)住房制度的改革，否定重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，否定商品房預(yù)售制度，我在這兒說一句，因?yàn)槲覐倪@個(gè)行業(yè)有24年了，我也61歲了，我深深的愛這個(gè)職業(yè)，但是我覺得這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在輿論環(huán)境太差，好像中國(guó)總有習(xí)慣找一個(gè)對(duì)立面，解放初期社會(huì)上有一個(gè)利益集團(tuán)，在50年代末到60年代那一個(gè)時(shí)間來講，從反映文革到后來的黨內(nèi)走資派，最近又出現(xiàn)了房產(chǎn)利益集團(tuán)。所以我建議在質(zhì)量這個(gè)問題上，當(dāng)然應(yīng)該引起我們開發(fā)商的注意，但把它無限擴(kuò)大來煽動(dòng)群眾否定這個(gè)行業(yè)，我覺得這是不夠理性，這是我的第一句話。
第二句話，因?yàn)榻裉煊薪ㄔO(shè)部的一些領(lǐng)導(dǎo)，還有市上一些領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)主管部門，關(guān)于質(zhì)量問題，叫做嚴(yán)監(jiān)管、高門檻、不手軟。嚴(yán)監(jiān)管，就是那么多工程質(zhì)量管理制度，必須到位。所謂高門檻，就是王石、萬科這個(gè)老大哥，王石曾經(jīng)講過，現(xiàn)在阿狗阿貓開發(fā)的房子都是好的，現(xiàn)在拍地，隨便一個(gè)人都可以拍，拍了以后，隨便喊幾個(gè)人修了房子就賣。上海那個(gè)公司查來查去，實(shí)際上就是一個(gè)鎮(zhèn)政府下面的國(guó)土征地辦搞起來的一個(gè)攤攤，所以我覺得門檻一定要抬高，還有一個(gè)是不手軟，對(duì)于這些目無法紀(jì)，草菅人命的這些單位，首先是開發(fā)商，當(dāng)然也包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理等方面，這一次上海市逮了7個(gè)，甚至把開發(fā)商的資質(zhì)、監(jiān)理公司的資質(zhì)，我認(rèn)為是完全應(yīng)該的，應(yīng)該不手軟。我說兩方面，是不是因?yàn)槲沂欠康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人，同時(shí)又是開發(fā)商，只站到自己的利益角度說，不是。我還有對(duì)行業(yè)的一句話，嚴(yán)自律、責(zé)任大、終身擔(dān)。責(zé)任大是因?yàn)?999年國(guó)辦發(fā)16號(hào)文件明確指出，開發(fā)商要對(duì)建筑質(zhì)量終身負(fù)責(zé)，開發(fā)商必須自律，因?yàn)檫@個(gè)人命關(guān)天，如果我們沒有這種意識(shí)，草菅人命，必然會(huì)帶來相當(dāng)大的惡果。像這一次上海那個(gè)公司，應(yīng)該叫傾家蕩產(chǎn)，這應(yīng)該引起行業(yè)高度重視。所謂行業(yè)自律，成都房協(xié)在主管部門的支持下，正在搞信用建設(shè)體系，無論是企業(yè)，甚至到置業(yè)者，工程管理者都應(yīng)該有信譽(yù)度的評(píng)價(jià)，不允許這兒搞得一塌糊涂，那兒搞一個(gè)企業(yè)又來搞，造成一顆老鼠屎壞一鍋湯，信譽(yù)質(zhì)量建設(shè)也就是要清理門戶，把害群之馬清理出去。如果我們媒體監(jiān)督，引導(dǎo)這些，我們監(jiān)管部門采取有力有效的監(jiān)督措施，我們開發(fā)企業(yè)能夠自律，誠(chéng)信，加強(qiáng)自律意識(shí)，主持人提到的建筑質(zhì)量問題一定會(huì)得到改善，使我們這個(gè)行業(yè)成為名副其實(shí)的重要行業(yè)。
【主持人】：謝謝王總。剛才您提到三個(gè)原因，第一個(gè)原因就是媒體的問題。我發(fā)現(xiàn)您講話的時(shí)候，可能我們?nèi)珗?chǎng)的聽眾注意力是最最高度集中的，全部聽懂了。從西南區(qū)拉回到任總這兒，剛才好多嘉賓提到了供地的問題，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，房子好賣是高興的事兒，但是有一個(gè)最大最大猶豫的地方，這個(gè)地要不要再拿？實(shí)際上地王現(xiàn)象給大家很大的困擾，這個(gè)供地現(xiàn)象，一個(gè)是城鄉(xiāng)阻隔，一個(gè)是統(tǒng)一供地。首先這個(gè)地王現(xiàn)象，要不要政府進(jìn)行一些主觀控制，還有土地的供給政策，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間是不是做比較大改變的恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間。
【任志強(qiáng)】：地王也是媒體干的壞事。全國(guó)大概比如說8月份，一共出了將近一千多宗土地，如果每個(gè)月按一千宗計(jì)算的話，一年大概有一萬兩千宗土地，你們扳手?jǐn)?shù)數(shù)，加起來的地王有多少？三年加起來能數(shù)得上地王的連50塊地都不少，昨天又出一個(gè)地王，一共才三萬多平米的建筑面積，其實(shí)再高的價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)沒什么影響。如果媒體不忽悠，這個(gè)地王就過去了。全國(guó)算起來，660個(gè)城市，平均絕對(duì)沒有660塊土地，一個(gè)城市不到一塊，大概五六個(gè)城市很嚴(yán)重的出現(xiàn)一些地王，經(jīng)濟(jì)不平衡造成價(jià)格和土地供應(yīng)量奇缺，造成上漲，比如杭州、北京等等。重慶好像也有一兩塊，重慶有多少土地？被稱得上地王的在總量里面占多少？1%都不到，被媒體一忽悠，全國(guó)都成了地王了。沒那么嚴(yán)重。土地供應(yīng)里面流拍的還有那么多呢。流拍的比地王大得多啊。從03年到現(xiàn)在算起來，大概4點(diǎn)幾的土地供應(yīng)量。5環(huán)以內(nèi)加起來才17%點(diǎn)幾，剩下的在五環(huán)以外。你讓三環(huán)內(nèi)再拿出地多少拍賣，不可能，沒地了。所以拿出一塊就是天價(jià)。北京在6月份拍賣的大型土地，同時(shí)拍賣5塊地，一塊是天價(jià)，一塊是中等價(jià)。我們認(rèn)為天價(jià)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的惡性競(jìng)爭(zhēng)是巨大的，如果媒體不忽悠，不去吆喝，沒有那么多。很多地方供求關(guān)系非常惡化，大部分地區(qū)并沒有出現(xiàn)一線城市漲了房?jī)r(jià)，四線城市房?jī)r(jià)跟著就漲了，漲不上去。不是成都地區(qū)某個(gè)地方房?jī)r(jià)漲了，所有的都漲了。股市也是一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，個(gè)別情況不能作為普遍情況。個(gè)別的天價(jià)地確實(shí)對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是巨大的，二手房馬上就變價(jià)，地區(qū)的預(yù)期值馬上就變了，特別不好的是中央采取措施讓這個(gè)市場(chǎng)變得更加恐慌。個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)天價(jià)地，不要被媒體夸張的宣傳，從總量分析的時(shí)候，會(huì)有一些天價(jià)地，但絕不是全國(guó)都大量出現(xiàn)天價(jià)地，或者普遍出現(xiàn)天價(jià)地。正確的認(rèn)為對(duì)我們每一個(gè)開發(fā)商來講都非常重要，出不出手是看短期的政策能不能變成長(zhǎng)期政策。如果短期政策變成長(zhǎng)期政策，二套房政策取消了行不行？美國(guó)信貸現(xiàn)在13萬美元，相當(dāng)于一年GDP總量，中國(guó)才3萬億人民幣，才占8%的GDP。中國(guó)就卡住脖子，不讓你信貸。如果我們金融政策改變得更好的話，我想中國(guó)人的幸福日子還在后頭，會(huì)好得多得多，我們銀行能不能不卡住脖子，比如洪行長(zhǎng)很想給我們公司貸錢，才舉行這樣的會(huì)，銀行說你核心資本率不夠，所以黃行長(zhǎng)發(fā)不出錢來，因?yàn)楹诵馁Y本率在不斷提高過程中就卡死了中小金融機(jī)構(gòu)的脖子，有錢也不能往外貸。如果這樣的話，脖子都卡死了就不能通過消費(fèi)信貸獲得支持，就沒有把明天的錢拿到今天來花的自由。我想結(jié)構(gòu)的調(diào)整很重要是這方面調(diào)整才有可能占GDP比重大大提高。謝謝。
【主持人】：我想民生銀行剛才任總提到的問題應(yīng)該馬上解決。業(yè)務(wù)將來的合作前景還是很大。我上午注意到一個(gè)秦主任講的問題，他講了幾點(diǎn)，有一點(diǎn)是長(zhǎng)期制度上的建設(shè)力度會(huì)在政府的重視程度上會(huì)超過短期政策的調(diào)控。我們也注意到這幾天北京有個(gè)著名開發(fā)商潘石屹，他在持有環(huán)節(jié)上發(fā)表了重要觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，他也認(rèn)為應(yīng)該征收物業(yè)稅，所以我們想顧會(huì)長(zhǎng)，當(dāng)然物業(yè)稅很多人都說實(shí)行起來有困難，但是秦總的觀點(diǎn)是困難是長(zhǎng)期的，但是長(zhǎng)期的力度要加強(qiáng)，看看顧長(zhǎng)在這方面怎么看？
【顧云昌】：物業(yè)稅的問題實(shí)際上不是現(xiàn)在提出來的，我記得大概是在6年前，16屆三中全會(huì)關(guān)于體制改革的問題中提出了物業(yè)稅的問題，今年要在擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)當(dāng)中加大改革的力度，又提出了物業(yè)稅的問題，其實(shí)國(guó)家體制改革有很多內(nèi)容，當(dāng)然我們媒體最關(guān)心的就是物業(yè)稅，物業(yè)稅就不出臺(tái)。我是這么看的，物業(yè)稅出臺(tái)是必然的，因?yàn)橹醒氲臎Q定六年前就說了，到目前為止還沒有看到真正怎么弄，也就是說它是非常復(fù)雜的過程，如果不加大力度的話很難出臺(tái)，另外一個(gè)稅收的出臺(tái)恐怕要通過人大，從國(guó)務(wù)院法制辦到人大，然后再公開大家討論，恐怕有一個(gè)過程，兩年三年能出來就不錯(cuò)了，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，物業(yè)稅主要問題是要解決地方財(cái)政問題，給地方財(cái)政找到一個(gè)合理的、穩(wěn)定的財(cái)政收入。它的負(fù)產(chǎn)品就是我們對(duì)持有物業(yè)的制約，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，當(dāng)然我相信也會(huì)發(fā)揮一定的作用，主要的作用是財(cái)政問題。對(duì)市場(chǎng)的作用，恐怕也不能對(duì)它估計(jì)得太高，其實(shí)美國(guó)、英國(guó)都有物業(yè)稅，但是人家也在發(fā)展，不應(yīng)該出了物業(yè)稅了市場(chǎng)就不行了。如果物業(yè)稅不出臺(tái)，我們地方政府是靠增量土地來養(yǎng)地方財(cái)政，這樣造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定，地方政府在土地上壓了許多寶。這是一個(gè)觀點(diǎn)。第二個(gè)觀點(diǎn)，你可能談到這個(gè)意思，秦主任談話，他的觀點(diǎn)我知道，這個(gè)意思就是長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策也要，短期政策也要。長(zhǎng)遠(yuǎn)政策是定長(zhǎng)遠(yuǎn)，我們的體制、我們房地產(chǎn)的機(jī)制體制一定要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策來進(jìn)行規(guī)范。但是，即使有這樣的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策，有法律，但是短期的調(diào)控也是必然產(chǎn)生的，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)冷熱變化的循環(huán)經(jīng)濟(jì)，短期經(jīng)濟(jì)就要針對(duì)市場(chǎng)變化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是我們重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)冷熱得變化，房地產(chǎn)的冷熱變化是必然的，我們既期盼市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)各方面更加規(guī)范，但是我們也不能期望以后就一個(gè)政策變了就永遠(yuǎn)不變，冷熱變化是必然的，我們中央政治局經(jīng)常會(huì)發(fā)布一個(gè)當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是什么，今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)肯定會(huì)提，今年是保增長(zhǎng)還是防通脹，然后決定我們財(cái)政政策是積極還是穩(wěn)健，我們貨幣政策是從緊還是寬松的。所以你別想消停，中央政府別想消停，我們房地產(chǎn)業(yè)也別想消停。物業(yè)稅是長(zhǎng)遠(yuǎn)的東西，不要期望物業(yè)稅出臺(tái)以后房地產(chǎn)業(yè)就消停了，不可能。
【主持人】：之所以問這個(gè)問題，是因?yàn)橐话銇碚f以往在業(yè)內(nèi)一般支持物業(yè)稅的觀點(diǎn)比較少見，最近看到有影響力的開發(fā)商做了態(tài)度的轉(zhuǎn)變。任總以前也有物業(yè)稅的觀點(diǎn)，我想問最近有沒有變化？
【任志強(qiáng)】：我們非常贊成出臺(tái)物業(yè)稅，以后物業(yè)稅比現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅低。那我們就占便宜了，現(xiàn)在按照12%的稅交。比世界上最貴的標(biāo)準(zhǔn)還低。物業(yè)稅是不是替代了現(xiàn)在已經(jīng)收了的那些稅，如果不是的話，就是在稅上加稅。我們不能再搞稅上加稅。我覺得在中國(guó)這么多稅都沒有搞清楚怎么回事的時(shí)候，可能物業(yè)稅可能十天二十年還不能出臺(tái)，可能換幾屆主席才能把這個(gè)搞清楚。
【嘉賓主持】：是不是由于我們可能主持人后面還有兩個(gè)主題發(fā)言，由于時(shí)間關(guān)系，快到12點(diǎn)了，我們對(duì)話就先到這里，下午還有幾場(chǎng)精彩對(duì)話，現(xiàn)在我把話筒交給大會(huì)主持人，也感謝各位嘉賓。也感謝嘉賓下臺(tái)就坐。
【主持人】：非常感謝剛才幾位嘉賓在臺(tái)上為大家一起來分享他們非常獨(dú)到的見解，接下來還有兩個(gè)主題演講，我們業(yè)內(nèi)有一個(gè)共識(shí)，除了京、深滬之外，最好的城市就是成都和重慶，接下來有請(qǐng)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)黨委副書記、博士生倒是楊繼瑞教授給我們做主題發(fā)言。有請(qǐng)。
楊繼瑞：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位業(yè)界的朋友，由于時(shí)間關(guān)系，我把我的觀點(diǎn)濃縮一下。剛才我跟我們藍(lán)光的董事長(zhǎng)楊鏗在談到國(guó)家的宏觀調(diào)控政策時(shí)，我們總有一種感覺，我們處在西部的這樣一些學(xué)者也好、企業(yè)家也好、媒體朋友也好，包括今天的主題，西部的房地產(chǎn)我們沒有得什么病，但是老是按照北京、上海這些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)的問題來對(duì)整個(gè)西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行一刀切的條款，北京上海不能讓成都和重慶吃藥，中國(guó)本身就是一個(gè)幅員非常遼闊的國(guó)家。區(qū)域經(jīng)濟(jì)，包括區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，本身就發(fā)展不平衡。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)，它有個(gè)最重要的特點(diǎn)，就是它的市場(chǎng)的區(qū)域性是很強(qiáng)的。一個(gè)城市，一個(gè)城市的不同的東西南北中，它的熱度、它的問題都是不一樣。
作為我們中國(guó)最大的一個(gè)區(qū)域性房地產(chǎn)，正處在一個(gè)發(fā)展初期，如果是發(fā)達(dá)城市他們已經(jīng)處于中期了，那我們才剛剛起步不久，整個(gè)西部戰(zhàn)略性的資源，尤其是生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，最適合做我們一些高端人群所期望的高端房子，因?yàn)槲鞑坑羞M(jìn)城不進(jìn)城，進(jìn)山不進(jìn)山，靠水不一定渾的區(qū)位，有豐富的人文優(yōu)勢(shì)。之所以要異地購(gòu)房，關(guān)鍵是它的特色，它很少對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)生一種居住文化的同構(gòu)性，同時(shí)交通的改善跟西部的房地產(chǎn)帶來了決定性機(jī)遇。我們用交通來換取了我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間，另外就是西部的房地產(chǎn)在價(jià)位上是處于洼地，它的成長(zhǎng)潛力應(yīng)該是很強(qiáng)的，西部的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)熱的時(shí)候，它不會(huì)用很高的價(jià)位，在冷的時(shí)候，它不會(huì)一落千丈。就是它的穩(wěn)定性是比較強(qiáng)的，剛才我很同意前面專家的觀點(diǎn)，價(jià)格包括房?jī)r(jià)，它是穩(wěn)步上升，合理的上升，這才是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常態(tài)。我們擴(kuò)大內(nèi)需，我們應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，希望的是我們的CPI、我們PPI能夠由負(fù)轉(zhuǎn)正，在這里面，房地產(chǎn)的價(jià)會(huì)在里面起著比較好的拉動(dòng)作用，同時(shí)十七大提出的能夠增加城鄉(xiāng)居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果它的價(jià)格是下跌的，那么財(cái)產(chǎn)性收入就會(huì)貶值，因此我們不能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)的合理上漲，也認(rèn)為它是一種病。
另外就是西部大開發(fā)，需要有房地產(chǎn)的發(fā)展，東部有很多的熱點(diǎn)，如果我們的政策是有區(qū)域調(diào)控的，那我們就可以把東部這些投資熱點(diǎn)把它能夠引導(dǎo)到西部來，關(guān)鍵我們的信貸政策很多都是一刀切，這是我們成都雖然是地處西部，但是它的潛在市場(chǎng)是很深厚的，我們有很多的數(shù)據(jù)都可以支撐，關(guān)鍵是現(xiàn)在我們要看到，這樣的一種需求，它需要有信貸政策支持，可持續(xù)的支持。不然的話，我們擔(dān)心一刀切的政策很可能對(duì)西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生致命的打擊。
我們不像國(guó)外，它的購(gòu)買力完全主要來自于銀行，我們的購(gòu)買力還是城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄，我們20多萬億居民儲(chǔ)蓄，這是支撐我們房地產(chǎn)有效需求的重要依據(jù)我們沒有像國(guó)外一樣，有很多金融衍生品，西部的城市化正處在加速期，從全國(guó)來看也是如此，我們不說其他的，高校畢業(yè)生每年都在五百萬以上，其中有相當(dāng)一部分人是要有買房需求，我們還有成長(zhǎng)性人口，這個(gè)基數(shù)是很大，當(dāng)然我們成都，它之所以成為了剛才我們主持人講的，西部房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很有市場(chǎng)的寬度和厚度的這樣一個(gè)來了就不想走的城市，主要是它有我給大家歸納的四個(gè)方面的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是我們要看到，成都的房地產(chǎn)還是有若干不確定性因素，關(guān)鍵是投資。剛才顧會(huì)長(zhǎng)說我們房地產(chǎn)還不存在產(chǎn)能過剩的問題，它可能講的是我們的產(chǎn)品，但是從我們經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，產(chǎn)能過剩在我們西部和成都是非常厚重，什么意思呢？我們很多開發(fā)商它有能力來進(jìn)行開發(fā)，這種產(chǎn)能的能力還存在，但是它沒有充分的發(fā)揮作用，我們的銷售，往往還帶有一種發(fā)達(dá)地區(qū)所帶有的問題，表面的地是濕了，但是真正對(duì)建筑、建材，這些產(chǎn)能還沒有形成實(shí)質(zhì)性的拉動(dòng)。再有就是供求關(guān)系有所偏移，但是就我們成都地區(qū)的供求關(guān)系來講，我認(rèn)為沒有實(shí)質(zhì)性的改變。供大于求的現(xiàn)象依然存在，只是沒有過去那么嚴(yán)重了，這還需要我們?cè)谙覀兊拇媪糠矫妫龃罅康奈恼�，這肯定需要我們信貸政策的可持續(xù)的支持，我們的購(gòu)買力階段性的趨勢(shì)，還需要填補(bǔ)。這種購(gòu)買力還不是非常深厚，只是局限在某些層面，另外就是地震陰影的徹底消除，還需要時(shí)間，剛才我問了楊董事長(zhǎng)，我們過去藍(lán)光在地震之前，外地的購(gòu)房的比例是50%多以上，現(xiàn)在只有40%多，這說明還需要一定的時(shí)間，因此我覺得像成都這樣的地區(qū)，你不能夠按照北京、上海這樣的措施，應(yīng)該支持地震災(zāi)區(qū)特殊的一種政策，才能夠?qū)ξ覀兎康禺a(chǎn)、對(duì)我們?yōu)暮笾亟ㄆ鸬胶苤匾淖饔�，另外就是投資和消費(fèi)，剛剛處于預(yù)熱的時(shí)候，突然來了一瓢水，對(duì)我們后市會(huì)產(chǎn)生深刻的影響。
所以我們從成都來看，還要繼續(xù)的在打造幸福和諧人居方面下工夫。這包括了剛才王曉白會(huì)長(zhǎng)所講的，我們的政府，我們的開發(fā)商，還包括我們的媒體、消費(fèi)者等等，他們之間的協(xié)同和和諧。再有就是我們廉租房這樣的政策應(yīng)該注意我們住房保障制度的核心，我們現(xiàn)在的住房保障制度，是以經(jīng)濟(jì)適用房為核心，我覺得偏離了，應(yīng)該是以廉租房為核心。有房產(chǎn)這一部分是中國(guó)的一部分，還有一部分有房住，不一定有房產(chǎn)，比如有一部分人買寶馬、奔馳，他有車，但是還有一部分人還需要坐公共交通，因此我們的公共交通是跟我們廉租房原理是一樣的，有上有下，不應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)適用房作為我們保障性住房的主打，這樣的話政府會(huì)把很多很多資源推到經(jīng)濟(jì)適用房，這既對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的影響，又對(duì)真正買不起房的，需要我們關(guān)注的這些弱勢(shì)群體，沒有真正的幫助。我們不能夠鼓勵(lì)我們低收入，特別是特別低的收入的這些家庭去買房，讓貧困人買房是讓他們更加貧困，這部分人我們政府就要關(guān)懷，你不要讓人家買房子，我們提供廉租房給人家住，有的人我們可以不給補(bǔ)貼，有的人我們對(duì)租金補(bǔ)貼一部分，有的補(bǔ)貼大部分，有的全補(bǔ)貼，最困難的我們甚至連物管費(fèi)都補(bǔ)貼，這樣就比較好，我們不能夠讓我們的宏觀調(diào)控政策是富人搭窮人的便車，我們有意把房?jī)r(jià)壓到一定的水平，試圖讓我們的低收入家庭能夠買得起，結(jié)果他們買不起，就是經(jīng)濟(jì)適用房在成都也要20來萬，真正的貧困家庭是買不起，讓他們買房等于把他們平時(shí)的消費(fèi)降到更低的水平，因此政府應(yīng)該對(duì)他們更加人文關(guān)懷，我們修好房子租給他們住，包括剛剛從大學(xué)畢業(yè)出來的這部分大學(xué)生、研究生，這部分人往往是我們的父母節(jié)衣縮食給他們留下的，我們政府給他們修公寓，租給他們住，等他們有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力以后再去買房，我認(rèn)為這樣比較合理。第三，對(duì)商品房市場(chǎng)的土地供應(yīng)問題，這個(gè)土地供應(yīng)問題，我認(rèn)為我要站在比較中立的立場(chǎng)上講，首先土地的供應(yīng)就西部來講，政府應(yīng)該是充足的，政府并沒有對(duì)土地的供應(yīng)進(jìn)行限制。剛才北京講到土地供應(yīng)沒有完成，不是政府控制了，而是市場(chǎng)上沒有人去拿這個(gè)地，這是第一。
第二，政府適度的對(duì)土地供應(yīng)實(shí)施有效的控制，這是防止我們商品房過度積壓，防止商品房?jī)r(jià)格過低的舉措。所以穩(wěn)定房市的舉措不是增加土地，而是有序有力有機(jī)的調(diào)控土地。
第三，土地的供應(yīng)機(jī)制應(yīng)該改革。我認(rèn)為在商品房市場(chǎng)上，區(qū)分兩種方式，剛才秦主任講了，90平方米，90平方米我們應(yīng)該出臺(tái)一個(gè)關(guān)于普通商品房的若干個(gè)一些政策規(guī)范。對(duì)于這部分土地，政府不能夠采取拍賣的方式，應(yīng)該采取掛牌出讓的方式，不是說你哪一個(gè)開發(fā)商，哪一個(gè)準(zhǔn)備當(dāng)?shù)赝醯拇笃髽I(yè)，我的錢多，我舉牌舉得高，我這塊地就拿給你，我這塊地要跟你整個(gè)開發(fā)戶型、環(huán)境，特別是你提供的保障性住房一定的比例，以及你的商品房的售價(jià)掛鉤。這樣的話，地價(jià)不會(huì)因?yàn)檩喎蠞q而引導(dǎo)普通商品房的價(jià)格上漲。就是通過土地杠桿，我們把房?jī)r(jià)，90平方米以下的房?jī)r(jià)給你鎖定了，可以漲，但是幅度有限，對(duì)于另外的其他方面，我主張三高，不要政策限制不準(zhǔn)，而是通過價(jià)格機(jī)制，較高的地價(jià)、較高的政府配套費(fèi)、較高的稅收形成高價(jià)機(jī)制，讓價(jià)格調(diào)節(jié)需求，讓有錢人你住好房子，對(duì)不起，你要拿更多的成本出來、交易費(fèi)用出來，交給社會(huì)。政府通過這三高多籌集的資源，我就去建廉租房，來給買不起房的窮人們，給你保障。我認(rèn)為土地的政策應(yīng)該是徹底改變。另外就是我們現(xiàn)在要千方百計(jì)的提高入住率，因?yàn)橹挥腥胱÷侍岣吡艘院蟛拍軐?duì)整個(gè)區(qū)域、整個(gè)環(huán)境、整個(gè)人文氛圍帶來提升。所以關(guān)鍵是要引進(jìn)各種品牌的配套主體。最后我認(rèn)為，我們西部來講，我們成都來講，消化存量仍然是我們市場(chǎng)的主旋律，我們應(yīng)該堅(jiān)定不移的繼續(xù)的在促進(jìn)我們的住房消費(fèi)方面，尤其是居住性消費(fèi)方面，把我們政府的一些行之有效的政策，一如既往推進(jìn)下去，這樣的話我們西部的明天房地產(chǎn)市場(chǎng)才更加的燦爛和輝煌，謝謝大家。
【主持人】：非常感謝楊教授，楊教授特別以成都市場(chǎng)為例，分析了目前市場(chǎng)發(fā)展過程中遇到的一些問題，并提出了自己的對(duì)策和見解。幾年來民生銀行不僅在常規(guī)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，更重要的是他們還在銀行與房地產(chǎn)如何更好更高層面的合作上提供了一個(gè)體制改革的樣本。接下來我們特別是邀請(qǐng)中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓先生做主題演講。有請(qǐng)！
【楊毓】：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，尊敬的朋友們：
上午好！
感謝演講的專家、學(xué)者和企業(yè)家，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和西部區(qū)域特點(diǎn)發(fā)表了精辟的論斷。下面，我在這里給大家匯報(bào)三點(diǎn)。
一、看好房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期前景，珍惜當(dāng)前復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
房地產(chǎn)對(duì)“保增長(zhǎng)”的貢獻(xiàn)是有目共睹的。在國(guó)際金融危機(jī)沖擊下，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做出了新的貢獻(xiàn)。有人測(cè)算，上半年GDP增長(zhǎng)7.1%，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了大約0.8個(gè)百分點(diǎn)。
推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力是我國(guó)城市化進(jìn)程所帶來的巨大購(gòu)房需求。我國(guó)城市化率只有45.7%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均75%的水平，也低于全球平均50%的水平，城市化進(jìn)程中城市人口的增加推動(dòng)購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)。另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，1998年房改以后，住上商品房的城市家庭比例還不高，北京為31%，上海41%，南京、武漢等二線城市都在25%以下，大部分家庭都是住在“房改房”或其他形式的房屋里。這表明城市居民首次購(gòu)房及改善型購(gòu)房的需求很大。這是我們長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本面的樸素道理。
從當(dāng)前形勢(shì)看，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪有量有價(jià)的強(qiáng)烈反彈，庫存得以消化，從而為行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。但當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行中，存在幾個(gè)不容忽視的現(xiàn)象和矛盾。第一是房地產(chǎn)投資回升力度不大，前7個(gè)月11.6%的增速?zèng)]有達(dá)到市場(chǎng)普遍預(yù)期，離歷史平均水平相差很遠(yuǎn)。盡管主流企業(yè)手中的貨幣資金紛紛創(chuàng)出歷史新高，但整個(gè)行業(yè)新開工面積和購(gòu)置土地面積仍然同比回落，這將削弱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，也會(huì)進(jìn)一步加劇未來的供求矛盾。第二是監(jiān)管部門通過重申二套房貸政策的方式，導(dǎo)致按揭貸款增長(zhǎng)放緩，從而抑制了購(gòu)房需求，這有利于減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力，但對(duì)房地產(chǎn)投資信心的恢復(fù)卻不利。第三是多個(gè)城市房源供應(yīng)緊張，但政府放地速度較慢，央企資金加入土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，部分城市“地王”時(shí)有出現(xiàn)，一方面加大了房?jī)r(jià)上漲的壓力，另一方面加劇了企業(yè)觀望心態(tài)。
這些矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，要達(dá)到房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、同時(shí)房?jī)r(jià)又不要過快上漲的調(diào)控目標(biāo)，各方必須采取切實(shí)措施維護(hù)當(dāng)前行業(yè)復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，企業(yè)理性拿地賣房，政府增加土地供給，金融政策鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求，抑制投機(jī)性投資購(gòu)房，采取綜合措施對(duì)供需進(jìn)行雙向有效調(diào)節(jié)，保持房地產(chǎn)投資的持續(xù)性，使得行業(yè)步入買地開工的新一輪周期。
二、西部地產(chǎn)面臨跨越發(fā)展的機(jī)遇
本輪國(guó)際金融危機(jī)中，東部由于經(jīng)濟(jì)的對(duì)外關(guān)聯(lián)度較高，受到的沖擊較大；西部經(jīng)濟(jì)以內(nèi)向型為主，表現(xiàn)出了良好的防御性，成為支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的中流砥柱。上半年，東部地區(qū)GDP同比下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)則同比增長(zhǎng)了5.89%。再往前看，近年來西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭要好于東部。西部GDP從2006年開始提速，2007年增速超過東部；東部GDP增速則于2004年達(dá)到頂峰后就停滯不前。
GDP數(shù)據(jù)背后折射出的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局的深刻調(diào)整。可以預(yù)測(cè)，西部將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來重要的增長(zhǎng)極。特別是在歷經(jīng)全球金融危機(jī)后，西部正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。
第一，西部將承接?xùn)|部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的根本動(dòng)力在于要素成本優(yōu)勢(shì)。東部在人力資源、土地等方面的成本優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失，面臨著印度、越南等外部對(duì)手的有力競(jìng)爭(zhēng)；隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善和勞動(dòng)力素質(zhì)的提高，西部在要素成本方面的優(yōu)勢(shì)卻日益呈現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)在趨勢(shì)。二戰(zhàn)后，全球發(fā)生過三次大規(guī)模產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：第一次是20世紀(jì)50年代，歐美向日本轉(zhuǎn)移；第二次是60年代中后期，日本向亞洲“四小龍”轉(zhuǎn)移；第三次是80年代中期，亞洲“四小龍”向中國(guó)東南沿海轉(zhuǎn)移，后者一躍成為世界制造業(yè)基地和全球加工工廠。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，每一次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都曾造就承接地的“經(jīng)濟(jì)神話”，因此，后金融危機(jī)時(shí)代，我們對(duì)西部的產(chǎn)業(yè)承接與創(chuàng)新充滿了期待。
第二，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的“加力”將推動(dòng)西部經(jīng)濟(jì)提速。實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展是政府的重要目標(biāo)，通過行政干預(yù)支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)、縮小地區(qū)間差距是世界各國(guó)普遍采取的政策手段。18世紀(jì)末期，美國(guó)政府出臺(tái)各種政策鼓勵(lì)私人資本投向落后的西部，造就了美國(guó)“西進(jìn)運(yùn)動(dòng)”奇跡。我國(guó)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策至今已有十年，后國(guó)際金融危機(jī)時(shí)代西部的戰(zhàn)略地位更加突出，西部大開發(fā)戰(zhàn)略得到“加力”，根據(jù)國(guó)務(wù)院的安排，更是“把西部大開發(fā)放在更加突出的重要位置，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和擴(kuò)大內(nèi)需新增投資要繼續(xù)向西部?jī)A斜”。政策“加力”、資金流入和產(chǎn)業(yè)承接，成為西部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的催化劑。
西部經(jīng)濟(jì)的提速必將帶動(dòng)西部城市化進(jìn)程的提速。目前西部的城市化水平全國(guó)較低，其中重慶的城市化率為西部最高，也僅有48%，東部多數(shù)城市都在50%以上、甚至接近90%。伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移特別是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，西部將新增大量就業(yè)機(jī)會(huì)，一方面會(huì)穩(wěn)定本地人口不再外流，加劇本地人口的城市化；另一方面也會(huì)吸引外來人口的涌入，當(dāng)前的東部地區(qū)以不到14%的國(guó)土面積承載了中國(guó)近44%的人口，而西部地區(qū)57%的國(guó)土面積、人口僅占全國(guó)的22%，顯然西部有更為廣闊的生存發(fā)展空間。
西部城市化進(jìn)程的提速必將帶動(dòng)西部房地產(chǎn)的跨越式發(fā)展。與東部相比，西部房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)處于早期階段。前面提到城市家庭擁有商品住宅的比例，重慶僅為11%，西安14%，成都19%，昆明20%，遠(yuǎn)低于其他東部城市。并且，西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫相比東部更小，多數(shù)西部城市目前的房?jī)r(jià)收入比都接近和低于全國(guó)平均水平。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，西部房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)跨越發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
借鑒東部的發(fā)展路徑，西部城市化進(jìn)程依然將是首先實(shí)現(xiàn)中心城市的繁榮，然后是單一城市群的繁榮，再就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化之下都市圈的全面繁榮。當(dāng)前西部城市化進(jìn)程中人口流動(dòng)方向總體是農(nóng)村進(jìn)入城市、小城市進(jìn)入大城市，在這個(gè)階段，以重慶、成都、西安、昆明等為代表的區(qū)域中心城市將獲得優(yōu)先發(fā)展；成渝城市群尚處于雛形階段。我們對(duì)全國(guó)27個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行了跟蹤研究，2008年重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅次于北京和上海，其次是廣州，隨后便是成都；西安近5年的房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)38%，在27個(gè)城市中位居前列。這表明，盡管西部地產(chǎn)在全國(guó)總體比重不大，但區(qū)域中心城市已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，龍頭城市將得到優(yōu)先發(fā)展。
西部的后發(fā)優(yōu)勢(shì)可以在城市運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開發(fā)上，吸收東部的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，走出西部的創(chuàng)新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)西部城市新夢(mèng)想。當(dāng)前階段，要注重加強(qiáng)城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，探索西部城鎮(zhèn)化模式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展；強(qiáng)化人居理念，發(fā)展綠色節(jié)能建筑；在開發(fā)模式上，可加強(qiáng)土地創(chuàng)新，更多實(shí)行成片整體開發(fā)，提高城市運(yùn)營(yíng)效率。
三、民生銀行的策略
面對(duì)西部地產(chǎn)的跨越發(fā)展態(tài)勢(shì)，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部決心參與其中。
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部是目前全國(guó)銀行業(yè)中，唯一的一家專門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。與傳統(tǒng)的“總行-分行-支行”體制下三級(jí)經(jīng)營(yíng)三級(jí)管理模式相比，事業(yè)部制是一級(jí)經(jīng)營(yíng)一級(jí)管理，具有集約經(jīng)營(yíng)、決策鏈條短、市場(chǎng)反應(yīng)快的特點(diǎn)。將房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)拿出來專業(yè)經(jīng)營(yíng)，有利于我們團(tuán)隊(duì)集中精力學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加專業(yè)的服務(wù)，解決更加復(fù)雜更加個(gè)性化的金融需求，與企業(yè)建立深度合作關(guān)系。
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)長(zhǎng)線投資者，固然很關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，但我們堅(jiān)信城市化進(jìn)程驅(qū)動(dòng)下的真實(shí)購(gòu)房需求，堅(jiān)信“居者有其屋”是人類亙古不變的夢(mèng)想，房地產(chǎn)生產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，金融機(jī)構(gòu)沒有理由不予以大力支持。因此，縱然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素很多，但我們堅(jiān)決支持那些踏踏實(shí)實(shí)做房子、有管理、有團(tuán)隊(duì)、有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)。民生地產(chǎn)金融事業(yè)部成立一年多時(shí)間以來，累計(jì)投放房地產(chǎn)貸款800多億元，支持了一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。即使在去年四季度行業(yè)寒冬季節(jié)，我們還是有重點(diǎn)的投放了一批戰(zhàn)略客戶，與企業(yè)共渡難關(guān)，與其說這是膽識(shí)，還不如說是因?yàn)槭聵I(yè)部體制下我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和對(duì)客戶的了解在加深。
西部作為中國(guó)城市化進(jìn)程的“洼地”區(qū)域，我們一直看好西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展前景，敢于大力支持適銷對(duì)路的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。即使在慘烈的“512”汶川大地震期間，我們支持西部地產(chǎn)的決心也沒有動(dòng)搖，還是為一家企業(yè)提供了貸款，這表明了我們支持西部地產(chǎn)發(fā)展、與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)雨同舟的堅(jiān)定信心。
地產(chǎn)金融事業(yè)部成立以來，對(duì)重慶、成都、西安、昆明等西部重點(diǎn)城市累計(jì)投放了約200億元房地產(chǎn)貸款。根據(jù)我們的規(guī)劃，西部作為重點(diǎn)戰(zhàn)略投放區(qū)，貸款投放力度將逐年加大；并將從以下方面開展工作，多方位支持西部城市和房地產(chǎn)發(fā)展。
第一，積極關(guān)注和參與中心城市的成片開發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)，剛才洪行長(zhǎng)的致辭里也提到了這一點(diǎn)。我們將積極關(guān)注重慶、成都、西安、昆明等城市的土地開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮銀行在信譽(yù)、資金、團(tuán)隊(duì)、客戶資源和效率等方面的優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)參與城市的成片開發(fā)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。民生銀行已經(jīng)積累了一定的城市整體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，西部城市如成都、重慶、西安和昆明同樣具備這樣的合作領(lǐng)域和合作機(jī)會(huì)。
第二，積極支持全國(guó)品牌開發(fā)商來西部發(fā)展。事業(yè)部體制具備天然優(yōu)勢(shì)，為異地經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)提供“總對(duì)總”式綜合金融方案及“門對(duì)門”式落地服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融的跨區(qū)域無縫對(duì)接�？傮w上看，全國(guó)大型品牌開發(fā)商主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海區(qū)域，民生銀行與其中的大多數(shù)企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系。我們會(huì)跟隨這些客戶一起，將資金、品牌、管理和成功模式帶到西部，為西部房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。
第三，深度支持西部本土房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做大，走向全國(guó)。西部廣闊的市場(chǎng)已經(jīng)培育了一批區(qū)域龍頭企業(yè)，部分企業(yè)甚至已經(jīng)跨出西部，走向全國(guó)；更多的西部企業(yè)則是立足本地，實(shí)現(xiàn)生存和發(fā)展。我們將為這些處于不同發(fā)展階段的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)量身定做金融支持成長(zhǎng)計(jì)劃，與企業(yè)深度合作，支持企業(yè)做強(qiáng)做大；在立足西部的基礎(chǔ)上，以我們遍布全國(guó)的分部網(wǎng)點(diǎn)為依托，支持西部企業(yè)走向全國(guó)。
第四，加強(qiáng)和西部房地產(chǎn)企業(yè)的信息交流。相對(duì)而言，地產(chǎn)金融事業(yè)部自成立以來與東部企業(yè)的交流機(jī)會(huì)更多一些，既有銀企之間的雙邊交流，也有多家金融機(jī)構(gòu)、多家企業(yè)及其他合作伙伴之間的多邊交流。這種交流有利于增進(jìn)了解、發(fā)現(xiàn)商機(jī)、促進(jìn)合作，也有利于一些復(fù)雜的、新型的房地產(chǎn)金融工具的應(yīng)用。因此，我們希望與西部企業(yè)通過多種平臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)交流，加深認(rèn)識(shí)，成為彼此了解、坦誠(chéng)相待的合作伙伴。我想，今天的峰會(huì)就是加強(qiáng)交流合作的一個(gè)良好開端。
各位嘉賓，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)基本面支撐，西部城市化進(jìn)程提速將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的跨越發(fā)展，西部新城市夢(mèng)想不可阻擋。在這場(chǎng)波瀾壯闊的事業(yè)中，我們既是見證者，更是參與者。我們應(yīng)當(dāng)攜手合作，釋放潛能，積極而理性發(fā)展，為西部城市的光榮與夢(mèng)想盡一份責(zé)任，做一份貢獻(xiàn)！
我的發(fā)言到此結(jié)束。謝謝大家！
【主持人】：非常感謝楊總的主題演講，我們也深信，中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部會(huì)對(duì)我們西部房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到有力的支撐作用，到這里我們今天上午的峰會(huì)暫告一段落，請(qǐng)各位嘉賓和媒體朋友一起去午餐。
時(shí)間：2009年14：00--16：00
【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓大家下午好，歡迎大家光臨今天下午的論壇。上午來自于各界的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，特別是協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)內(nèi)資深人士，以及我們學(xué)界的專家發(fā)表了自己針對(duì)目前中國(guó)乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的見解，今天下午我們將繼續(xù)我們的主題演講以及互動(dòng)對(duì)話活動(dòng)。接下來有請(qǐng)重慶市國(guó)資委范文仲先生發(fā)表主題演講。
范文仲：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好。非常榮幸能夠參加我們這次地產(chǎn)金融峰會(huì)，因?yàn)槲乙郧霸阢y監(jiān)會(huì)也分管過房地產(chǎn)金融政策的研究和制定工作，所以今天很多在座的專家、學(xué)者其實(shí)都是老朋友。今天我們看了一下峰會(huì)的題目叫做青城討道，西部地產(chǎn)的跨越發(fā)展與城市夢(mèng)想，這是一個(gè)很好的思路。如果喪失西部的機(jī)會(huì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)忽視這個(gè)機(jī)會(huì)，發(fā)展將會(huì)收到很大的影響。以前我在金融監(jiān)管部門工作的時(shí)候，其實(shí)我對(duì)西部的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有關(guān)注，最近我到西部來掛職工作，對(duì)西部的經(jīng)濟(jì)也有切身體會(huì)，雖然以前研究房地產(chǎn)金融政策，我想在會(huì)議上談的更多的還是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度了解西部現(xiàn)在發(fā)展的現(xiàn)狀以及他們?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)所帶來的新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
今天我想主要從四個(gè)角度跟大家做一個(gè)交流。第一個(gè)就是西部大開發(fā)戰(zhàn)略，這個(gè)戰(zhàn)略已經(jīng)實(shí)施了十年，它對(duì)西部發(fā)展所起到的巨大的推動(dòng)作用。第二個(gè)內(nèi)容我想談一下西部經(jīng)濟(jì)目前的一些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一些問題，第三個(gè)方面，我想介紹一下這一次全球金融危機(jī)給西部帶來新的發(fā)展機(jī)遇，有時(shí)候說危機(jī)危機(jī)，危中有機(jī)，實(shí)際上對(duì)西部來講，這一次金融危機(jī)其實(shí)是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。最后我就想結(jié)合著西部的經(jīng)濟(jì)大三角的設(shè)想，在未來西南區(qū)，包括陜西，西部核心區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要思路。這幾個(gè)問題我想其實(shí)大家并不陌生，尤其是西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，作為我們?cè)诔啥�、在重慶工作，包括西安工作的同志都不陌生，西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，實(shí)際上由來已久，最主要的考慮、戰(zhàn)略背景其實(shí)是小平同志在小平第三卷270多頁的時(shí)候提到兩個(gè)大局思路，小平同志在改革開放之初就提出中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革要注意到兩個(gè)大局，在改革開放的初期，我們?nèi)珖?guó)要支持東部擴(kuò)大開放，讓兩億人民先富起來，這個(gè)時(shí)候西部要支持東部開發(fā)。同時(shí)小平同志提出，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，東部要支持西部發(fā)展。反過頭來推動(dòng)西部的發(fā)展。我們總結(jié)兩個(gè)大局，這兩個(gè)大局的思路也就是我們西部大開發(fā)一個(gè)理論思想背景，大家知道在1999年十月份的時(shí)候，我們?cè)谑鍖盟闹腥珪?huì)上就把西部大開發(fā)作為黨新階段的重要任務(wù)提出來，1999年11月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，我們就提出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，2000年的1月份，在9年之前，中央就成立了西部大開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)小組的組長(zhǎng)是朱熔基同志，我們家寶同志當(dāng)初是副組長(zhǎng)。2000年三月份，也就是兩個(gè)月之后成立了西部大開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。從體制上、制度上、黨的決策上面一系列的創(chuàng)新，就推動(dòng)了西部發(fā)展，為西部的發(fā)展開啟了一個(gè)新的時(shí)代。下面我就想簡(jiǎn)單介紹一下西部大開發(fā)的主要政策重點(diǎn)和現(xiàn)在我們?nèi)〉玫囊恍┏尚А?
西部大開發(fā)其實(shí)是具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)還有空間布局上的思路。從產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)，主要集中在五個(gè)領(lǐng)域。第一個(gè)領(lǐng)域是加快基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，主要是由鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)建設(shè)為代表，我們知道在十年之前，1999年西部地區(qū)的公路里程是不足6萬公里，到2007年已經(jīng)超過了13萬公里，其中高速公路超過了1.5萬公里，大部分是在過去十年來推進(jìn)的，在第二個(gè)重要的領(lǐng)域，就是生態(tài)環(huán)保，當(dāng)初在西部大開發(fā)的時(shí)候，我們把生態(tài)環(huán)境建設(shè)提到一個(gè)非常高的層次來認(rèn)識(shí)，這主要是因?yàn)楫?dāng)初西部雖然地廣人稀，很多地方長(zhǎng)期受沙化影響比較嚴(yán)重，所以盡管是面積廣大，680萬平方公里，占中國(guó)將近70%的土地面積，但實(shí)際上真正能夠發(fā)展經(jīng)濟(jì)，適合居住的還是比較少。所以在第二個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，國(guó)家就把環(huán)境治理作為重點(diǎn)工作，過去十年里，這方面采取了很多措施，包括退耕還林、封山育林、工業(yè)污染治理這方面都取得了很大成效。比如現(xiàn)在西部工業(yè)以前廢水排放的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)率現(xiàn)在也是大大上升，還有整個(gè)綠地、沙漠的面積最近也得到了一些明顯改善。第三個(gè)方面，西部大開發(fā)的努力方向就是教育，當(dāng)初已經(jīng)認(rèn)識(shí)到西部在人才素質(zhì)上、教育和東部有很大差距，所以西部大開發(fā)的時(shí)候把科技和教育作為第三個(gè)重點(diǎn)工作提出來，過去十年我們也已經(jīng)取得了非常大的成效。1999年，當(dāng)初十年前，西部大開發(fā)剛剛開始的時(shí)候，西部地區(qū)普通本�？圃谛Ｈ藬�(shù)是87萬人，目前到了07年底，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到401萬人，所以基本上已經(jīng)翻了5倍。第四個(gè)方面就是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)方面，國(guó)家對(duì)西部的發(fā)展也給了很多的優(yōu)惠政策。
當(dāng)初在我們西部也鼓勵(lì)大家有條件的地方發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，西部包括成都、重慶、西安都有國(guó)家級(jí)的高科技開發(fā)區(qū)，這是國(guó)家的政策引導(dǎo)。另外在農(nóng)業(yè)方面，鼓勵(lì)大家發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，旅游業(yè)方面，本身西部就有很好的自然條件，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)方面國(guó)家也出臺(tái)非常多的優(yōu)惠政策。西部發(fā)展變化還是非常大。第五個(gè)方面是擴(kuò)大開放，與東部相比，最突出、最落后的地方就是身處內(nèi)陸，對(duì)外開放是個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。經(jīng)過十年發(fā)展，西部大開發(fā)戰(zhàn)略推動(dòng)下，發(fā)展還是非常大。1999年西部實(shí)際利用外資總額是10.8億美元，非常少，到2008年達(dá)到了187億美元。總體來講，看來西部在國(guó)家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略確定以來，在過去十年里取得長(zhǎng)足進(jìn)展，但是西部還是面臨著很大的問題，過去的十年我們可以把它總結(jié)為一個(gè)打基礎(chǔ)的階段，真正西部騰飛的時(shí)間還沒有到來，我一會(huì)兒會(huì)提到。
我們現(xiàn)在會(huì)是一個(gè)非常重要的契機(jī)，在過去十年里，西部已經(jīng)具備了一定的發(fā)展基礎(chǔ)，但它和東部相比，它還是有很多的問題，我們首先從它的戰(zhàn)略面積，西部現(xiàn)在12個(gè)省市區(qū)680萬平方公里，占了960萬平方公里的70%，人口我們是3.6萬億，占了全國(guó)人口的30%，但我們GDP才將近20%。面積很大，人口也不少，三分之一，但是經(jīng)濟(jì)總量是非常薄弱。經(jīng)過十年發(fā)展，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)有一定提升，從總量上來講，我們從1998年的GDP1.46萬億上漲到2008年的5.8萬億，年增長(zhǎng)率達(dá)到11.4%，這跟過去十年全國(guó)平均9.6%的水平來講，我們是高于全國(guó)，所以西部從發(fā)展速度上來講，基本上比全國(guó)的發(fā)展速度還是稍微高一些。這也是由于受到了西部大開發(fā)戰(zhàn)略的一些推動(dòng)，1999年我們當(dāng)初GDP占比是17.2%，到了去年底，提高到19.4%。也就是過去十年里，我們通過發(fā)展，我們的占比提高了2個(gè)百分點(diǎn)，你說它是成績(jī)確實(shí)也是成績(jī)，從另外一個(gè)方面來講，這個(gè)速度還是慢了一點(diǎn)。跟小平同志當(dāng)初所期望，我們到21世紀(jì)，新世紀(jì)初的時(shí)候西部有很大發(fā)展，占GDP三分之一的水平，與這個(gè)目標(biāo)還是有很大的差距。盡管量很大，但是內(nèi)部結(jié)構(gòu)還存在很大的問題，首先是它內(nèi)部差距分化比較大，1999年西部人均GDP最高的省份新疆自治區(qū)，人均6470元，最低的是貴州，2475元，十年之后，我們現(xiàn)在西部人均GDP已經(jīng)增長(zhǎng)最高已經(jīng)變成了內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古人均GDP是3.2萬元每人，最低的還是貴州，貴州是8824元，你可以看到一方面我們跟歷史的縱向相比，我們的成績(jī)是巨大的，每省份包括最低的貴州在過去幾年里人均GDP上漲了4倍，從另外一個(gè)角度看，地區(qū)差異是拉大了。排名也有變化，內(nèi)蒙古最近發(fā)展非常之快，就成立了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的省份，最高和最低之間的差距在拉大，當(dāng)初兩者差距，99年到08年，級(jí)差，絕對(duì)差值每年以21%的速度在增長(zhǎng)，西部地區(qū)與全國(guó)人均GDP的絕對(duì)差距，99年2714元，08年擴(kuò)大到5000多，整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量大，水平高了，實(shí)際上我們還是在比例上來講沒有那么大。不管怎么樣，從這些數(shù)據(jù)上大家可以看到，西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展在過去十年有非常迅速的增長(zhǎng)。但是，它和東部的差距盡管有所縮小，但是實(shí)際上縮小的空間還是比較小。另外一點(diǎn)，內(nèi)部的分化差距開始拉大。從這個(gè)意義上講，我們過去十年西部的發(fā)展，只能算是一個(gè)起步期，西部大開發(fā)戰(zhàn)略對(duì)西部的發(fā)展，最主要的功能是打下基礎(chǔ)，真正西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛期，在過去條件還不成熟，還沒有到來。
下面我就想介紹一下我們現(xiàn)在西部發(fā)展面臨的一些機(jī)遇。從我個(gè)人來講，我們過去十年西部發(fā)展已經(jīng)打下了相對(duì)比較好的基礎(chǔ)，從去年開始，也就是從我們改革開放30年周年的時(shí)候，西部開發(fā)發(fā)展才真正到了一個(gè)騰飛的階段。為什么有這么一說呢？因?yàn)橛袔讉�(gè)原因，首先從外因來講，國(guó)際金融危機(jī)給我們創(chuàng)造了一個(gè)西部發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)非常好的機(jī)遇，一說到金融危機(jī)，我們都感覺到最近這段時(shí)間好像市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)，歐美國(guó)家的信心指數(shù)都在上升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有些指標(biāo)在逐步改善，所以我們判斷經(jīng)濟(jì)危機(jī)馬上就會(huì)走出低谷，結(jié)束。至于什么時(shí)候全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)真正結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)能夠復(fù)蘇，這不是我們今天要探討的話題，但是這個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，這方面是非常值得我們重視。而且與我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是密切相關(guān)的。大家知道過去改革開放三十年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本上走的是一條對(duì)外開放，靠外貿(mào)拉動(dòng)的這樣一種模式。在這種模式指導(dǎo)下，中國(guó)過去30年，它的整個(gè)發(fā)展空間上順序是非常明顯的，一個(gè)就是我們首先是廣東沿海，福建沿海，這是頭十年。第二個(gè)十年我們以上海浦東開發(fā)為代表，帶動(dòng)了整個(gè)長(zhǎng)江下游的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最后十年，以北部，包括北京、京津冀這幾個(gè)地方發(fā)展為特點(diǎn)。這三個(gè)地方都離海比較近，都有對(duì)外開放優(yōu)勢(shì)。在金融危機(jī)之前這個(gè)優(yōu)勢(shì)非常明顯，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為最重要的引擎，這一次金融危機(jī)之后，我們感覺到不管金融危機(jī)什么時(shí)候結(jié)束，最后全球經(jīng)濟(jì)格局將會(huì)發(fā)生一些變化，舉個(gè)例子來講，以前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)靠出口拉動(dòng)，外匯儲(chǔ)備劇增，主要來源是靠對(duì)歐美的貿(mào)易順差，我們最近關(guān)注一些陸續(xù)，歐美的儲(chǔ)蓄率上升是比較明顯，到5月份上升到5%的水平，這個(gè)對(duì)美國(guó)來講，1995年到1996年這樣的儲(chǔ)蓄率水平，金融危機(jī)之前，美國(guó)人過的是借債度日的生活，這種方式導(dǎo)致儲(chǔ)蓄與借貸之前巨大不平衡�，F(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)自己在做調(diào)整，美國(guó)生活方式改變，不會(huì)再過借債度日的生活，會(huì)變得比較節(jié)儉一些。如果美國(guó)儲(chǔ)蓄率提高，和投資的差額減小，外貿(mào)投資方面的缺口就會(huì)減小。即使金融危機(jī)之后，即使我們走出了危機(jī)，歐美的貿(mào)易赤字不會(huì)像以前那么大。
中國(guó)想靠過去30年年外貿(mào)增長(zhǎng)30%這樣的情況是不可能的。所以我們有一個(gè)重大的改變，由外需到內(nèi)需的轉(zhuǎn)變。這樣的重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，就會(huì)給我們中國(guó)的內(nèi)地市場(chǎng)，尤其以西部為代表的中國(guó)的內(nèi)地市場(chǎng)以非常大的機(jī)遇。我剛才說的是國(guó)際領(lǐng)域。第二個(gè)原因從內(nèi)部原因來講，就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的必然調(diào)整，這一次金融危機(jī)之中受到?jīng)_擊最大的是沿海省份。但是國(guó)家在去年年底之后，四萬億出臺(tái)，投資政策，資金流向最多的是西部，這一消一長(zhǎng)就給西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了非常大的發(fā)展空間。我們首先受的沖擊比較小，但是我們得的實(shí)惠比較多，這就是為什么從去年年底以來，西部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一下子進(jìn)入了一個(gè)新的臺(tái)階，這是重要原因。我們看一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，基本上這個(gè)情況是反映比較清楚。今年上半年，重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入都表明西部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于東部的，從工業(yè)增加值上看，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值，上半年東部增長(zhǎng)5.9%，中部增長(zhǎng)了6.8%，西部增長(zhǎng)了13%，這個(gè)數(shù)字幾乎是一倍。上半年我們有6個(gè)省市GDP超過了10%，其中四個(gè)都在東部。內(nèi)蒙古更是以16.2%排在全國(guó)第一。東部天津稍微高一點(diǎn)，16%。上海、浙江、廣東這些老牌的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大省，在今年上半年遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。上海今年上半年是5.6%的增長(zhǎng)，首次落后于全國(guó)水平。在這樣一個(gè)大的結(jié)構(gòu)調(diào)整可以看到，在西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，在金融危機(jī)之后，也許將迎來一個(gè)新的格局，這個(gè)新的格局就是西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)快于東部，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量，總量在增多，結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)行重要的調(diào)整。
下面我想談一個(gè)重慶領(lǐng)導(dǎo)在人大期間，向領(lǐng)導(dǎo)提的一個(gè)建議。
我們西部要打造一個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈。剛才我介紹西部大開發(fā)的時(shí)候介紹了五點(diǎn)領(lǐng)域，實(shí)際上還有三個(gè)空間布局，西部12個(gè)省市區(qū)中，國(guó)家有三個(gè)考慮，沿三條線，歐亞大陸橋這一條線。第二條線是長(zhǎng)江黃金水道，沿著這條水道打造長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括重慶、四川處于這樣一個(gè)大的區(qū)域，第三個(gè)布局是西南沿海大通道。這包括貴州、包括昆明、廣西。這三個(gè)集團(tuán)發(fā)展是我們西部大開發(fā)總體空間布局，西部面積，剛才介紹186萬平方公里，非常大，經(jīng)濟(jì)同發(fā)展肯定不可能。發(fā)展必須要相對(duì)集中有一個(gè)核心區(qū)這樣一個(gè)戰(zhàn)略，最近重慶領(lǐng)導(dǎo)也提出來，借打造西部川陜渝這樣一個(gè)金三角。所以這樣一個(gè)西部核心區(qū)如果真正能夠成為拉動(dòng)性力量的話，它會(huì)起到一個(gè)很好的引領(lǐng)示范作用。
這樣一個(gè)設(shè)想目前面臨很大的困難，主要是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是比較小，我們知道在三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心區(qū)來比，珠三角占10%，都是16%、11、10%這樣的水平，現(xiàn)在的川陜渝才占6%。再說開放，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三個(gè)核心區(qū)，對(duì)外開放已經(jīng)達(dá)到85%，現(xiàn)在還是很低，是12%，剛剛進(jìn)入工業(yè)化中期。這三個(gè)城市在空間上比其他核心區(qū)要松散，北京到天津一個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在半個(gè)小時(shí)的高速火車�，F(xiàn)在重慶到成都我們開車要三個(gè)半小時(shí)，走高速鐵路也要將近三個(gè)小時(shí)，再把西安算上，這個(gè)空間還是比較散，這些問題是我們面臨的現(xiàn)實(shí)差距，但是要打造這樣一個(gè)金三角，不是說我們沒有可能，我們確實(shí)有很大的優(yōu)勢(shì)，首先是它的工業(yè)基礎(chǔ)比較小，這三個(gè)領(lǐng)域都是三線重點(diǎn)部署的中心，所以它的裝備制造業(yè)，還有航天、化工、飛機(jī)，大的汽車、摩托車這些產(chǎn)業(yè)是非常集中的，基礎(chǔ)很好，另外旅游方面本身有天然的資源。產(chǎn)業(yè)方面比較好。第二是教育資源比較高，包括成都、重慶聯(lián)合在一起的話，本身這種科研能力是很強(qiáng)的，而且全國(guó)三個(gè)國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，每個(gè)省都有一個(gè)，這是相對(duì)比較好的基礎(chǔ)。第三個(gè)就是生產(chǎn)，最重要的是生產(chǎn)成本比較低，一方面我們的資源豐富，在我們川陜渝這一線天然氣資源比較豐富，礦產(chǎn)資源比較豐富。勞動(dòng)力成本比較低，現(xiàn)在教育水平相對(duì)提高，成本比較低，土地呢，做房產(chǎn)的都了解，重慶、成都的房子還是比較便宜的，這方面企業(yè)發(fā)展的話，這方面花費(fèi)就要少一些。再一個(gè)是稅收優(yōu)惠，1999年西部大開發(fā)有一些優(yōu)惠政策，相關(guān)產(chǎn)業(yè)15%的所得稅，這跟全國(guó)來比是非常低的，如果我們要打造經(jīng)濟(jì)圈的話還是很有希望的。當(dāng)前要破解難題就是交通問題，首先高速公路建設(shè)，這個(gè)鏈接還是比較少。高速鐵路能不能建一些比動(dòng)車組更快的鐵路。第二是功能區(qū)分的問題，雖然我們有金三角的概念，但是三個(gè)省市在內(nèi)部合作、規(guī)劃的時(shí)候還是要加強(qiáng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，比如功能區(qū)分，哪些發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)、哪些商貿(mào)物流、哪些發(fā)展旅游，哪些裝備制造，這些應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)指導(dǎo)。但是這兩個(gè)問題都是在今后長(zhǎng)遠(yuǎn)過程中解決的，目前短期之內(nèi)應(yīng)該說還是很難有大的改觀。只要我們想到的這些問題，在今后5到10年中完全可以在川陜渝形成非常明顯的集聚能力很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)圈。
剛才介紹了整個(gè)情況，總的來看，改革開放三十年中，從廣東、上海、北京作為改革開放三十年階段性的代表，已經(jīng)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了前所未有新的城市。新的30年，中國(guó)面臨走向問題，如何能夠開啟新的改革開放30年，這個(gè)時(shí)候就像我們剛才介紹的，我個(gè)人認(rèn)為必然以西部的崛起為代表，這是金融危機(jī)所帶來一種機(jī)遇，外部的機(jī)遇，但同時(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然階段性的選擇。因?yàn)槲覀円呀?jīng)走到了這一步，從未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革30年，最主要的推動(dòng)力是什么？很多人都說是消費(fèi)拉動(dòng)、城市化，這些最主要的長(zhǎng)期的因素恰恰在西部具有最好的優(yōu)勢(shì)，我們知道在重慶、成都這些都在搞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，很多同志不了解它的偉大意義，其實(shí)它的意義非常偉大，農(nóng)村人口還是占大多數(shù)，如果真正能夠把農(nóng)村的消費(fèi)能力、收入水平提高以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛期再延長(zhǎng)10到15年是沒有問題的，北京、上海都是大城市、小農(nóng)村，這方面意義不明顯，但是在成都、重慶、陜西這些地方都是大農(nóng)村、小城市，這個(gè)方面的突破就會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)帶來非常巨大的影響。
我們?cè)谕恋亟灰走@種流轉(zhuǎn)方面的創(chuàng)新能夠有所突破，如果真正能夠把這些土地從靜態(tài)資產(chǎn)變成可以流動(dòng)的資本的話，把農(nóng)民的收入提高，把消費(fèi)水平提高，加快城市化進(jìn)程，中國(guó)西部將會(huì)成為未來改革開放三十年最主要的推動(dòng)力。這個(gè)判斷并不為過，如果考慮到總體長(zhǎng)期的因素。
由于時(shí)間所限，我想今天只能跟大家分享宏觀方面簡(jiǎn)單分享一下自己的一些看法。但不管怎么樣，我想結(jié)合這個(gè)峰會(huì)，可以有一個(gè)判斷，就是誰在未來我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中能夠抓住西部，就抓住了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來，誰要喪失了西部，就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中喪失了先機(jī)，所以希望各位投資者、房地產(chǎn)企業(yè)、專家能夠繼續(xù)關(guān)注，幫助西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，能夠推動(dòng)整個(gè)西部的經(jīng)濟(jì)水平和收入水平的提升，能夠幫助整個(gè)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速、平穩(wěn)發(fā)展的新時(shí)期。謝謝大家。
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