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市場(chǎng)觀察
實(shí)錄：青城論道 西部地產(chǎn)跨越發(fā)展與城市夢(mèng)想（四）
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【楊曉初】：尊敬的楊總、各位來(lái)賓、下午好！
很高興能夠參加中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)，參加這個(gè)會(huì)的時(shí)候，民生銀行的同志告訴我，給我出了一個(gè)命題作文，叫做西部房企的跨越式發(fā)展。今天我就站在這里看一下西部的企業(yè)跨越式發(fā)展。
其實(shí)今天上午楊教授，包括剛才范主任已經(jīng)講得很透了，但是我想站在企業(yè)的市視角來(lái)看一下目前整個(gè)西部房企我們面臨的機(jī)會(huì)。我覺(jué)得整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)迅速崛起，正在改變整個(gè)中國(guó)東強(qiáng)西弱、南快北慢的格局，我們面臨四個(gè)重要機(jī)會(huì)，第一個(gè)是災(zāi)后重建，第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，第三個(gè)方面是城市化進(jìn)程，第四是投資的拉動(dòng)。災(zāi)后重建實(shí)際上在去年“5.12”大地震，是整個(gè)國(guó)家和民族的一場(chǎng)災(zāi)難，但是災(zāi)難之后，更是一場(chǎng)機(jī)會(huì)，每一場(chǎng)大的災(zāi)難實(shí)際上都是一場(chǎng)進(jìn)步，在今年整個(gè)四川，我們上次有個(gè)數(shù)據(jù)，平均每個(gè)月投入的就是建設(shè)資金，大概在1300個(gè)億左右，我想其中20、30%轉(zhuǎn)化成為消費(fèi)基金，轉(zhuǎn)化成為房地產(chǎn)購(gòu)買力，這對(duì)四川可能是非常大的機(jī)會(huì)。
同時(shí)因?yàn)檫@次災(zāi)后重建，整個(gè)是一輪高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃。比如整個(gè)都江堰，整個(gè)舊城區(qū)幾乎完全變成一個(gè)新的旅游區(qū)，整個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)進(jìn)行全面的重新調(diào)整。同時(shí)，針對(duì)這個(gè)災(zāi)后重建，對(duì)于災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，不管是成都市，包括國(guó)務(wù)院，都出臺(tái)了相應(yīng)的一些扶持的政策，前兩天，我到都江堰去看了一下，整個(gè)是一個(gè)生機(jī)盎然，生機(jī)勃勃的城市，到處都在建設(shè)，都江堰市的房?jī)r(jià)，他們說(shuō)比震前可能基本上還漲了20、30%。青城山依然美麗，青城山的房?jī)r(jià)基本上在過(guò)去的基礎(chǔ)上翻了30、40%左右，因?yàn)檫@個(gè)地方的資源是獨(dú)特的，是唯一的。這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面，投資的拉動(dòng)，剛才其實(shí)范主任也提到，西部固定資產(chǎn)投資在這一塊實(shí)際上是增加得非�？�，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)整個(gè)東部地區(qū)的增長(zhǎng)。
第三個(gè)方面，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不知道大家在前幾天，大概是前天吧，看到關(guān)于成都市的消息。說(shuō)是英特爾成都公司的勞資糾紛逐步得到解決，這個(gè)勞資糾紛的來(lái)歷是怎么來(lái)的呢？是因?yàn)橛⑻貭栐谥袊?guó)原來(lái)幾個(gè)廠區(qū)，有上海、大連、成都，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉了上海工廠，把上海員工從上海轉(zhuǎn)移到了成都，但是在轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，為了保證上海員工的待遇，所以說(shuō)他們對(duì)上海員工給予了特殊的薪酬福利待遇，給予了特殊的加班政策，但是成都的員工沒(méi)有享受到啊。我說(shuō)這個(gè)事例就表明，整個(gè)產(chǎn)業(yè)在向西部轉(zhuǎn)移，一個(gè)英特爾廠在成都可能有三千個(gè)員工，如果這個(gè)企業(yè)放在東部，可能三千個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)就有三千個(gè)人，購(gòu)買力就留在了成都。英特爾轉(zhuǎn)移到了成都之后，成都就多了三千個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，多了三千個(gè)消費(fèi)能力。整個(gè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
我們公司處在西部，高新西區(qū)位置，旁邊就是摩托羅拉，對(duì)面是東汽研究院、攀鋼研究院。在離我們大概一公里的地方就是英特爾，這些大量的產(chǎn)業(yè)向成都轉(zhuǎn)移，向我們西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，就提供了大量的機(jī)會(huì)。在這方面也有國(guó)家各項(xiàng)政策引導(dǎo)，同時(shí)在這個(gè)地方有很多資源優(yōu)勢(shì)。為什么轉(zhuǎn)移到成都？因?yàn)槌啥歼@個(gè)地方水電，包括勞動(dòng)力相對(duì)于其他地區(qū)，包括沿海，都可能降低很多。同時(shí)，也有一些調(diào)整和轉(zhuǎn)移是因?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些勞動(dòng)密集型向我們一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整向西部進(jìn)行轉(zhuǎn)移。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展中心的預(yù)測(cè)，到2010年，沿海九個(gè)發(fā)達(dá)省市的工業(yè)增加值占全國(guó)的比重是會(huì)降低的，這個(gè)降低的百分點(diǎn)是非常高的，8%左右。
第四個(gè)方面我想講一下高速城市化過(guò)程，上午楊總已經(jīng)講到這個(gè)事兒了，但是我們看一下這個(gè)圖，這上面城市化率上海最高，達(dá)到了90%，北京大概85%，但是我們西部的城市，四川大概現(xiàn)在剛剛不到40%，云南和貴州大概35%左右。其實(shí)這個(gè)差距就是機(jī)會(huì)，我在想，隨著城市化的進(jìn)程，我們整個(gè)中國(guó)城市化進(jìn)程，達(dá)到6、70%的時(shí)候，實(shí)際上某種意義上說(shuō)，會(huì)快速發(fā)展的是整個(gè)西部，是西部的一些城市，在西部經(jīng)濟(jì)迅速崛起的情況下，西部城市建設(shè)的飛速發(fā)展已經(jīng)高速城市化進(jìn)程下，我想我們有幸在西部，作為西部一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該是具有極大的增長(zhǎng)潛力，必將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。
我想下面就聊一下藍(lán)光作為西部的一個(gè)房企，我們的一種發(fā)展歷程，跟大家分享一下在這個(gè)過(guò)程中的一些成功，包括我們判斷過(guò)程中走的一些彎路，其實(shí)在藍(lán)光，我覺(jué)得我們的發(fā)展就是基于一種正確的戰(zhàn)略決策贏得了藍(lán)光每一次發(fā)展。2002年以前，藍(lán)光在成都市跟一千六百家企業(yè)一樣，默默無(wú)聞，銷售額不到一個(gè)億。2002年，很多企業(yè)在觀望，藍(lán)光抓住了戰(zhàn)略窗口，我記得2002年的時(shí)候，整個(gè)成都市政府拿出了19塊土地拍賣，藍(lán)光拿了13塊。到目前為止，藍(lán)光已經(jīng)累計(jì)在成都完成了開(kāi)發(fā)面積五千萬(wàn)平米。在04年，藍(lán)光又抓住了一次新的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，在04年以前，藍(lán)光主要是做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在如果大家走在成都的東大街、西大街，基本上變成了藍(lán)光街，因?yàn)椴坏?000米的一條街上，每條街大概有10來(lái)個(gè)項(xiàng)目，這都是我們做的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)我們04年做了一個(gè)到目前為止應(yīng)該說(shuō)非常成功的市場(chǎng)，叫做國(guó)際時(shí)裝城。當(dāng)時(shí)我們?cè)谒拇ù蟾抛隽税说绞畟�(gè)億左右的規(guī)模，做商業(yè)地產(chǎn)。但是我們感覺(jué)到在這個(gè)時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到高峰，同時(shí)整個(gè)國(guó)家的土地政策決定了我們住宅市場(chǎng)，可能會(huì)是一次大的重要的戰(zhàn)略窗口。所以04年我們毅然從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)整個(gè)業(yè)界是對(duì)藍(lán)光覺(jué)得還是很擔(dān)心的，我記得在04年，成都的主流媒體，成都商報(bào)登了一篇文章，藍(lán)光04轉(zhuǎn)型是向左還是向右，但04年底我們當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)了20萬(wàn)平米的銷售量，在建面積達(dá)到40萬(wàn)平米，就是住宅這一塊。我們04年年底，成都商報(bào)又有一篇文章，藍(lán)光04優(yōu)雅轉(zhuǎn)身。04年以后，特別到08年，公司發(fā)展的規(guī)模也很快，目前我們?cè)诮娣e將近四百萬(wàn)平米，目前戰(zhàn)略布局進(jìn)入了重慶、進(jìn)入了昆明。
在這個(gè)過(guò)程中，我們同樣也遭遇了去年國(guó)際金融危機(jī)，包括07年這種延續(xù)下來(lái)的宏觀調(diào)控，包括“5.12”大地震。但是我們企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中，依然的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，應(yīng)對(duì)這種危機(jī)，成功實(shí)現(xiàn)了整個(gè)公司的發(fā)展今年上半年到目前為止，我們大概完成了將近40個(gè)億，銷售量，整個(gè)在建面積大概將近400萬(wàn)平米。其實(shí)這個(gè)過(guò)程中，作為一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，我們覺(jué)得我們這個(gè)企業(yè)，有一個(gè)一體的市場(chǎng)觀，我們首先認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)，特別是是要誠(chéng)信守法，要進(jìn)行社會(huì)貢獻(xiàn)，其實(shí)作為政府關(guān)注的，我覺(jué)得最主要是兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是稅收，第二點(diǎn)是提供就業(yè)人口。藍(lán)光在這個(gè)過(guò)程中一直堅(jiān)持誠(chéng)信，我們07年交稅大概交了7.2億，但是成都市出了一個(gè)政策，每增加5000萬(wàn)稅收，就獎(jiǎng)勵(lì)法人代表1%，50萬(wàn)。藍(lán)光07年交的稅是7.2億，06年大概交了 3.5億，按照這個(gè)規(guī)則來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該獎(jiǎng)勵(lì)藍(lán)光350萬(wàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是整個(gè)在成都的企業(yè)，包括央企、國(guó)企，一共獎(jiǎng)勵(lì)1700萬(wàn)。我們就獎(jiǎng)勵(lì)了350萬(wàn)，結(jié)果5月18號(hào)開(kāi)這個(gè)會(huì)，藍(lán)光毅然把這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)捐獻(xiàn)給災(zāi)區(qū)了。我們一直堅(jiān)持誠(chéng)信納稅。我覺(jué)得這是社會(huì)貢獻(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)藍(lán)光一直堅(jiān)持做公益事業(yè)，07年我們成立了一個(gè)教育基金，保證我們的基金規(guī)模不少于一千萬(wàn)，來(lái)投入到整個(gè)教育事業(yè)中來(lái)，07年我們做了一個(gè)牽頭鄉(xiāng)村教師，贏得了社會(huì)整個(gè)關(guān)注。2008年5月13號(hào)早上1點(diǎn)鐘，我們率先捐了一千萬(wàn)給災(zāi)區(qū)。我們覺(jué)得災(zāi)區(qū)這個(gè)時(shí)候比較難，所以去年年底，08年年底的時(shí)候，我們買了一共五萬(wàn)件羽絨服，跟災(zāi)區(qū)每個(gè)學(xué)生我們都送了一件羽絨服，我們給災(zāi)區(qū)送上羽絨服的時(shí)候，老師把工作人員喊到旁邊說(shuō)，學(xué)生冷，我們老師也冷。所以我們又買了五千件送給老師。我們今年又投入了將近三百萬(wàn)來(lái)進(jìn)行整個(gè)希望工程的宣傳。我們希望用企業(yè)的微薄之力來(lái)喚起全社會(huì)對(duì)公益、教育的關(guān)注。
這么多年來(lái)，藍(lán)光應(yīng)該說(shuō)在去年，08年，房地產(chǎn)調(diào)控非常困難的情況下，我們交了一萬(wàn)七千套房子，沒(méi)有發(fā)生大的投訴。今年我們要交一萬(wàn)八千套房子，到現(xiàn)在累計(jì)藍(lán)光交付的房子將近十萬(wàn)戶，在這個(gè)過(guò)程中我們一直關(guān)注客戶的需求，不管是前期銷售推廣，后面的物業(yè)服務(wù)，我們都關(guān)注業(yè)主的每一樣需求。只有這樣，在滿足市場(chǎng)需求的情況下，企業(yè)才可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
第二，我講一下藍(lán)光的文化。在藍(lán)光任何時(shí)候有兩句話，客戶的滿意是我們的第一目標(biāo)，我始終把客戶放在第一位，所以目前為止，我們已經(jīng)交的商業(yè)面積，就是我們叫的商場(chǎng)，我們現(xiàn)在是國(guó)家一級(jí)企業(yè)，管著三百多萬(wàn)平米，作為商業(yè)客戶的管理，應(yīng)該是很復(fù)雜的，涉及到利益的分配，不像住宅客戶那么單一。但是我們依然做到了我們管的每一個(gè)物業(yè)，讓商家有錢賺，讓業(yè)主有租金收入。同時(shí)我們也在尊重和關(guān)心員工的個(gè)人利益。其實(shí)一個(gè)企業(yè)，一個(gè)員工在企業(yè)不外乎求兩點(diǎn)，第一個(gè)是平臺(tái)，第二是待遇。我們藍(lán)光有三塊，一塊是地產(chǎn)，一塊是藥業(yè)，還有一個(gè)是飲品，大概五千個(gè)員工。這么大一個(gè)企業(yè)，我們的老板沒(méi)有用一個(gè)親戚。第二，關(guān)心的是員工的個(gè)人薪酬福利待遇，藍(lán)光的待遇，我們是非常注重員工的利益，我們簡(jiǎn)單算了一下，大概08年整個(gè)員工平均收入，主要是地產(chǎn)板塊，大概在14萬(wàn)左右，如果這種收入水平的話，可以讓每一個(gè)在藍(lán)光的員工過(guò)上有車、有房富有的生活，只有這樣客戶滿意了、員工滿意了，企業(yè)才會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。目前藍(lán)光應(yīng)該說(shuō)是以我們獨(dú)特的商業(yè)模式，我覺(jué)得是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，第一個(gè)方面，我們企業(yè)做到今天這個(gè)規(guī)模，在能夠有一種時(shí)間和機(jī)會(huì)，能夠做到應(yīng)變，我客觀的說(shuō)，在應(yīng)對(duì)08年這次危機(jī)的時(shí)候，我們可以談很多，我們調(diào)整自己的銷售政策，在有規(guī)模的基礎(chǔ)上，企業(yè)一定要有效益，這樣最終才會(huì)實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的基業(yè)長(zhǎng)青、安全。
最后我想聊一下銀企的關(guān)系，藍(lán)光作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，其實(shí)在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)一直給人感覺(jué)是比較受氣的，在各種資源，特別是金融資源不太多的，我們測(cè)算了一下，我們大概七萬(wàn)億貸款中，實(shí)際上真正到民企的，大概是兩千億左右，只有百分之幾，這非常少。但是藍(lán)光在這個(gè)發(fā)展中，一直建立了很良好的銀企關(guān)系，得到了銀行巨大支持，包括民生銀行，民生銀行我們?cè)?8年的時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)壓力非常大的時(shí)候，我們進(jìn)行了一次非常好的合作，在此我也表示非常感謝。因?yàn)槲矣X(jué)得民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的這幫同志我接觸得比較多一些，我覺(jué)得一直是理念非常好的團(tuán)隊(duì)，非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，作為藍(lán)光來(lái)說(shuō)，也非常希望能夠跟這樣一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)、優(yōu)秀的銀行一起進(jìn)行合作，然后共贏明天。謝謝大家。
【主持人】：非常感謝楊總的主題演講。接下來(lái)開(kāi)始我們主題對(duì)話時(shí)間。我們有請(qǐng)地產(chǎn)雜志的主編張文豪先生主持下面的對(duì)話，他就將西部房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與企業(yè)策略進(jìn)行深入探討。有請(qǐng)。
【主持人】：大家下午好，下面有請(qǐng)對(duì)話嘉賓上臺(tái)。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬；成都市房地產(chǎn)交易中心主任吳昌寧。重慶市華宇物業(yè)有限公司總裁張為耕。上海復(fù)地重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司總經(jīng)理程軍、成都國(guó)奧投資股份有限公司總經(jīng)理高浩；中糧地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、西南區(qū)總經(jīng)理孫伊萍。
看了一下對(duì)話嘉賓，感覺(jué)以境外的為主，本地開(kāi)發(fā)商只有一個(gè)，壓力大一點(diǎn)，一會(huì)兒多說(shuō)一點(diǎn)。這個(gè)主題是西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和企業(yè)的策略，這個(gè)題目我想正好對(duì)接了剛才我們范主任和藍(lán)光老總講的內(nèi)容，我們談?wù)剛�(gè)人的看法，剛才大概是方向性的東西。首先問(wèn)一下吳主任，原來(lái)本來(lái)給您的話題是問(wèn)問(wèn)成都的市場(chǎng)，上午已經(jīng)談了這方面問(wèn)題，接下來(lái)的對(duì)話是企業(yè)界的多一些，我想換一個(gè)話題，我看了一下重慶，大概全國(guó)知名的品牌開(kāi)發(fā)商，包括港資，在重慶幾乎都有，而且有的進(jìn)來(lái)得很早，這是一個(gè)現(xiàn)象，我們?cè)趶倪@兒往外看，這幾年我們?cè)谌珖?guó)有些地方，特別是具備戰(zhàn)略化意義的地方，比如北京、比如海南，這些地方我們看到一些項(xiàng)目，有些項(xiàng)目我們看了以后立刻就有購(gòu)買沖動(dòng)的，往往就是西南地區(qū)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，比如海南看到的、北京看到的，都是這樣。我想問(wèn)問(wèn)您，做西南地區(qū)外地的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)跟內(nèi)地的區(qū)域龍頭企業(yè)，他們的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)怎么樣？說(shuō)白了，就是誰(shuí)壓得過(guò)誰(shuí)。
【吳昌寧】：主持人提這個(gè)問(wèn)題提得非常好，可以這樣說(shuō)吧，用一個(gè)形象比喻，有人說(shuō)成都和重慶本來(lái)就是一家人，成都和重慶加上剛才各位專家說(shuō)到的，重慶國(guó)資委的一個(gè)副主任提到的川陜渝金三角的理念，以成都、重慶、陜西這三地的開(kāi)發(fā)水平的話，可以說(shuō)基本上是中國(guó)西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平。反過(guò)來(lái)說(shuō)，成都和重慶兩兄弟中間有一個(gè)共識(shí)，喜歡吃火鍋，這個(gè)火鍋還不一樣，它有紅味，也有白味。我們今天這個(gè)論壇，中國(guó)民生銀行搞這個(gè)論壇搞得非常好，搞了第五屆。今年這一屆分會(huì)場(chǎng)選在成都，而且這個(gè)題目選的青城論道，這個(gè)道字實(shí)際上體現(xiàn)了和諧理念，這種和諧理念我想從文化意義上面來(lái)說(shuō)，今天下面在座的，包括上午演講的很多嘉賓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不光是早來(lái)的華西國(guó)際這樣一批企業(yè)，還有后面跟進(jìn)來(lái)的萬(wàn)科、華潤(rùn)，現(xiàn)在的中大、和黃、新鴻基，乃至新加坡的凱德置地，這一批企業(yè)基本上在成都體現(xiàn)了一種道德精神，體現(xiàn)了一種和諧的精神，跟我們剛才曉初董事長(zhǎng)，成都的文化背景，有這種火鍋精神，什么東西拿過(guò)來(lái)泡一泡，提起來(lái)就是成都。這種精神我覺(jué)得是比較良性的精神，共同推動(dòng)我們中國(guó)西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
【主持人】：接下來(lái)先請(qǐng)張總談?wù)勈欠裢鈪侵魅蔚恼f(shuō)法？
【張為耕】：這是幽默風(fēng)趣的說(shuō)法，這表現(xiàn)了成渝的包容精神，我覺(jué)得還是比較恰當(dāng)?shù)摹?
【主持人】：請(qǐng)您談一下，畢竟房地產(chǎn)是區(qū)域業(yè)務(wù)，不同區(qū)域成長(zhǎng)起來(lái)的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還是有差異化。您作為西南區(qū)域的代表，談?wù)勍鈦?lái)企業(yè)和本地企業(yè)的差異，能不能再談一談？
【張為耕】：差異是絕對(duì)的，差異的大小是相對(duì)的。重慶和成都有很多相似之處。重慶和西安的差別還是有的。這種差別更多的是體現(xiàn)在文化上，體現(xiàn)在老百姓在住房的風(fēng)土人情上和審美意識(shí)上，我覺(jué)得差異還是比較大，對(duì)空間居住的細(xì)微變化上還是有差異的。
【主持人】：張總說(shuō)西南的開(kāi)發(fā)商，外地的進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在也有出去。在經(jīng)營(yíng)上有些什么想法？因?yàn)閯偛怕?tīng)了西南是個(gè)大機(jī)會(huì)，是否您就聚焦在西南不動(dòng)了？
【張為耕】：我也想用大家都熟知的一句話，城里人和城外人的關(guān)系。城里人想到城外去，城外人想到城里去�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)怎么看待他，如果從企業(yè)自身賺錢角度來(lái)講的話，哪個(gè)地方有錢賺，他就在哪個(gè)地方做。比如北京很多人跑到重慶、成都來(lái)，也有重慶、成都人跑到北京去、跑到深圳去，甚至跑到其他沿海城市去，他的目的，最終從企業(yè)利益生存，它是為了賺錢，我一點(diǎn)不隱瞞這個(gè)觀點(diǎn)。但是區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，怎么來(lái)選擇它的長(zhǎng)久、健康持續(xù)發(fā)展，我覺(jué)得還是有戰(zhàn)略眼光，這是我的第二個(gè)觀點(diǎn)。如果你要問(wèn)我，作為一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)企業(yè)或者說(shuō)作為一個(gè)發(fā)展得相對(duì)比較良性的開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)中國(guó)當(dāng)前的區(qū)域發(fā)展，首選地在哪里，我會(huì)毫不猶豫的說(shuō)是中西部，特別是西部。這個(gè)理由就不說(shuō)了，今天上午很多專家，楊教授講，下午范總又講。我歸納成幾句話，特別西部要大開(kāi)發(fā)、大發(fā)展，西部要崛起，我覺(jué)得這是我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然選擇。我們回顧一下建國(guó)之初，毛澤東同志提出來(lái)首先第一要消滅三大差別，消滅城鄉(xiāng)差別，這是其中一個(gè)，在我們區(qū)域發(fā)展上來(lái)講的話，東部、西部和中部這個(gè)差別是巨大的。改革開(kāi)放三十年，也有發(fā)展步驟。小平同志在南海邊畫了一個(gè)圈，集全國(guó)人民的智慧、財(cái)力和物力，很快發(fā)展起來(lái)了。剛才講的珠三角，走在前面。
接下來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)，以浦東為代表，包括杭州、浙江、上海這一帶城市迅速崛起。他們的GDP占的分量已經(jīng)超過(guò)珠三角。第三波浪潮就是京津塘。我們前兩年在這兒也舉行過(guò)西部房地產(chǎn)是否會(huì)成為中國(guó)第四個(gè)增長(zhǎng)極的問(wèn)題。這印證了我前面的判斷，國(guó)家確定西部要大開(kāi)發(fā)是國(guó)家戰(zhàn)略，重慶和成都兩個(gè)地方同時(shí)被中央批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)，這是國(guó)家戰(zhàn)略。我就理解，東部發(fā)展了要支援西部，西部發(fā)展了最終才是中國(guó)的崛起。毫無(wú)疑問(wèn)我們要盯住中西部地區(qū)，毫無(wú)疑問(wèn)我們也是這么做的，在別的城市來(lái)講，我們布點(diǎn)速度、投資力度相對(duì)來(lái)說(shuō)，說(shuō)得自己解脫一點(diǎn)，叫保守一些，但是上來(lái)顧云昌會(huì)長(zhǎng)的話說(shuō)，也可以說(shuō)是穩(wěn)健一些，現(xiàn)在為止就在成都和重慶兩地發(fā)展，我們到成都來(lái)了不到兩年，已經(jīng)達(dá)到百萬(wàn)平方，甚至比重慶還看好。這兩個(gè)地方是今后我們公司發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，而且是堅(jiān)守之地，當(dāng)然不排出其他城市，正在做調(diào)查研究。
【主持人】：謝謝張總，張總是深耕本地，戰(zhàn)略重點(diǎn)。大家都知道國(guó)奧村，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上是國(guó)奧村，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，傳說(shuō)是奧運(yùn)村，也就是全世界來(lái)的運(yùn)動(dòng)員都是住在那兒，不光是創(chuàng)造了我們國(guó)家歷史上的一個(gè)奇跡，奧運(yùn)會(huì)第一次北京舉行，那么多人住，在房地產(chǎn)范圍內(nèi)，大概銷售上也是一個(gè)奇跡。我就想問(wèn)問(wèn)王總，當(dāng)然了，我們也知道它不光在北京出名，去年在四川也是有一些深刻印象。除了拿地，拿地并不奇怪，是“5.12”地震后，第一個(gè)在成都拿地的開(kāi)發(fā)商，我不知道是不是把本地開(kāi)發(fā)商也算進(jìn)來(lái)了，一會(huì)兒您也可以再說(shuō)說(shuō)。我提這個(gè)問(wèn)題是什么呢？國(guó)奧村這個(gè)項(xiàng)目有很大的特性，第一個(gè)時(shí)間是不可重復(fù)的，奧運(yùn)會(huì)不可能明年再來(lái)，十年之內(nèi)也不可能。第二，它帶有極大的市場(chǎng)推動(dòng)，全國(guó)人民都知道這一塊。您能不能談?wù)劊?
【高浩】：其實(shí)剛才講了國(guó)奧村作為運(yùn)動(dòng)員村，確實(shí)是不可忽視的東西。但是通過(guò)奧運(yùn)會(huì)后，形成了節(jié)能減排的理念，正好結(jié)合今天我想不僅僅是西部地產(chǎn)跨越發(fā)展，整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)跨越發(fā)展，現(xiàn)在應(yīng)該講節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，為我們創(chuàng)造一個(gè)新的生活方式，這個(gè)可能是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)突破的主攻方向之一。所以我們會(huì)把在北京奧運(yùn)會(huì)過(guò)程中形成的綠色科技、人文奧運(yùn)理念，在我們重慶、成都、桂林乃至全國(guó)其他城市發(fā)展中帶到我們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里面。同時(shí)通過(guò)我們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，通過(guò)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，還為我們項(xiàng)目所在地、所在城市、所在區(qū)域的從事經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)探索一個(gè)新的模式。包括剛才主持人講到“5.12”地震，“5.12”地震之后，國(guó)奧投資作為一個(gè)奧運(yùn)建設(shè)者，同時(shí)也是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，毅然決然在成都6月初參加了雙流的一個(gè)項(xiàng)目拍賣，成為震后成都第一個(gè)拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)。
實(shí)際上這次“5.12”地震之后，當(dāng)時(shí)地震的時(shí)候我是在成都，就在這個(gè)地方。確實(shí)感到人與自然的和諧發(fā)展在地震之后給我們提了一個(gè)更加全新的課題。我們北京國(guó)奧村，通過(guò)節(jié)能減排的建設(shè)，我有幾個(gè)數(shù)字供大家參考，40萬(wàn)的住宅小區(qū)通過(guò)我們選用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能減排的設(shè)施和技術(shù)，每年按照我們現(xiàn)在實(shí)際運(yùn)行下來(lái)的成果監(jiān)測(cè)和實(shí)際成果，每年節(jié)水可以達(dá)到7.8萬(wàn)噸，每年減排二氧化碳是7.6萬(wàn)噸，這些數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，這些技術(shù)可能因?yàn)楣?jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的技術(shù)應(yīng)用，在各個(gè)地方、各個(gè)地區(qū)，可能氣候條件有所不同，但是追求循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大家享有節(jié)能減排，為子孫后代留下青山綠水的理念不會(huì)變。我們每年能夠追求我們節(jié)約每一度電，節(jié)約每一升水，一度電按照國(guó)家的技術(shù)水平，現(xiàn)在我們每發(fā)一度電要消耗將近四萬(wàn)克煤，每一克煤會(huì)產(chǎn)生2.5克二氧化碳。如果我們點(diǎn)滴節(jié)約，就可以為子孫后代留下青山綠水，這個(gè)理念通過(guò)奧運(yùn)會(huì)這個(gè)品牌向城市共享的精神。
【主持人】：當(dāng)然了，幾千里之外完全復(fù)制是不可能的。但是各有所長(zhǎng)，起碼像當(dāng)年的奧運(yùn)村安保措施就是超一流。將來(lái)在物業(yè)管理上，這種轉(zhuǎn)接非常好。到四川來(lái)，恐怕也有比北京優(yōu)越的地方，四川的山水稟賦比北京好得多，確實(shí)我們四川兩位老總說(shuō)的一樣，有火鍋精神。下面想問(wèn)一下上海復(fù)地的程總，上海發(fā)展是比較領(lǐng)先的區(qū)域，傳統(tǒng)也比較細(xì)致，購(gòu)買等都很理性。這些因素是不是使得您到了成都之后如魚得水，做得特別的好，在四川這幾年，您也談?wù)勀母惺堋?
【程軍】：實(shí)際上不同的地區(qū)差異化還是比較大，上海復(fù)地來(lái)講，也有它的特點(diǎn)，我們還是比較開(kāi)始關(guān)注三個(gè)方面，第一個(gè)方面，我們覺(jué)得實(shí)際上本身房地產(chǎn)的價(jià)格、價(jià)值也好，它有很多因素，一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，到一個(gè)新的城市，非常注重整個(gè)城市價(jià)值的提升，我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是一個(gè)點(diǎn)的話，整個(gè)城市的價(jià)值就是一個(gè)面，只有大家把點(diǎn)和面都結(jié)合得比較好的情況下，只有在面的情況下提升了，才能真正傳導(dǎo)到房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)前尤其是房?jī)r(jià)還沒(méi)有完全體現(xiàn)城市價(jià)值，所以這個(gè)方面來(lái)講，我們很多外地的企業(yè)到西南也好，怎么樣通過(guò)我們自身的努力來(lái)更高的提升城市的價(jià)值。像我們進(jìn)入比較早的企業(yè)來(lái)講，我們關(guān)注在困難的時(shí)候，或者形勢(shì)比較好的時(shí)候，堅(jiān)守自己的承諾。今年因?yàn)槲覀內(nèi)路蓍_(kāi)盤的時(shí)候，形勢(shì)沒(méi)有預(yù)期那么好，客戶非常多，我們第一天房子都賣光了，第二天，我們可以捂盤了，可以惜手了，第二天還是把房子賣完了。所以導(dǎo)致了我們?nèi)齻�(gè)月沒(méi)有房子可賣的局面。也有一味促銷，對(duì)客戶做出了過(guò)多的承諾，導(dǎo)致交付的時(shí)候出現(xiàn)了矛盾。在任何情況下我們都要堅(jiān)守對(duì)客戶的承諾，我們還希望走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，只要堅(jiān)持，客戶的反饋應(yīng)該講還是非常大的。第三個(gè)方面來(lái)講，我們也是非常珍重或者倡導(dǎo)向本地優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，我們并不覺(jué)得我們有非常多的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀兤髽I(yè)一直非常關(guān)注，集團(tuán)也有一個(gè)任務(wù)，給每個(gè)企業(yè)做一個(gè)對(duì)比研究。我們開(kāi)發(fā)商也秉承這樣的經(jīng)驗(yàn)，珍重本土優(yōu)秀企業(yè)，學(xué)習(xí)他們的強(qiáng)項(xiàng)。
【主持人】：您剛才說(shuō)第二點(diǎn)，第一天賣得非常好，第二天堅(jiān)守承諾，把剩下的房子都賣了。第二天的價(jià)值跟第一天一樣嗎？
【程軍】：應(yīng)該沒(méi)有太大變化，因?yàn)槲覀儍r(jià)格都全部公示了。
【主持人】：您剛才說(shuō)研究了本地的標(biāo)桿企業(yè)，放不方便說(shuō)您研究了哪幾家？
【程軍】：應(yīng)該講當(dāng)?shù)氐闹髁髌髽I(yè)都是我們研究的對(duì)象。
【主持人】：鐘秘書長(zhǎng)開(kāi)小會(huì)哈，我基本上每次來(lái)成都、重慶都能夠見(jiàn)到鐘秘書長(zhǎng)，這說(shuō)明了他在這個(gè)地區(qū)，就我知道，不光是做過(guò)一些企業(yè)運(yùn)營(yíng)，可能自己在這方面還有房產(chǎn)投資等等方面，看來(lái)您對(duì)這個(gè)地區(qū)的興趣也是非常濃厚，剛才綜合上午說(shuō)的四川的發(fā)展機(jī)會(huì)等等這些，作為行業(yè)協(xié)會(huì)，也是為您做過(guò)這一塊的開(kāi)發(fā)商，您大體怎么來(lái)看這個(gè)問(wèn)題？
鐘彬：因?yàn)槲覍?duì)成都很有感情，從成都出來(lái)的，剛才講的投資其實(shí)是商會(huì)，商會(huì)一直也嘗試能夠更好的為我們行業(yè)服務(wù)，我們?cè)谧鼋鹑趧?chuàng)新的時(shí)候，去年第一次嘗試了基金的做法，給我們得到了很大的幫助。我們第一次選擇的投入就是成都。我們今年9月份在美國(guó)宣布第一支中美基金的成立，如果沒(méi)有問(wèn)題的話，投的第一個(gè)項(xiàng)目也是成都。我們最是在想，為什么總是成都？第一個(gè)我們認(rèn)為，成都的風(fēng)險(xiǎn)不是很大。如果從利潤(rùn)來(lái)講，上海、杭州利潤(rùn)更大，但是成都的風(fēng)險(xiǎn)不大。還有它的市場(chǎng)基礎(chǔ)、第三產(chǎn)業(yè)很大。從這幾個(gè)元素來(lái)綜合考慮的話，我們當(dāng)時(shí)就選擇了成都，其實(shí)還有非常重大的原因，我們認(rèn)為成都的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有北京、上海那么激烈，從這個(gè)意義上講，我們第一次選擇可能還有很強(qiáng)的偶然因素的話，第二次我們跟美國(guó)幾個(gè)基金一起合作的時(shí)候，我們就有意識(shí)在選擇成都，現(xiàn)在還沒(méi)有最后投，我們基本上鎖定的項(xiàng)目還是在成都這兒。可能是基于這幾個(gè)元素來(lái)客觀。
第二，我們?nèi)绾瓮斗�，其�?shí)相對(duì)在這兩年探索當(dāng)中，我們也有很深的體會(huì)，這個(gè)問(wèn)題里面有一個(gè)側(cè)面問(wèn)題，我們認(rèn)為有三個(gè)側(cè)面做調(diào)整，第一個(gè)是商業(yè)模式能不能夠改變，如果單純的靠拍賣，價(jià)格會(huì)越拍越高，我們剛剛支持了一個(gè)企業(yè)，因?yàn)槲覀円彩墙杩罱o他拍，20億都不夠，拍出來(lái)40個(gè)億，剛剛在上海。拍賣完全無(wú)法控制，能不能用其他的方式，比如把創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、置業(yè)三個(gè)做一個(gè)結(jié)合，這就不是拍賣，是掛牌，是其他的方式了。置信在這方面有很好的經(jīng)營(yíng)模式，有很好的社會(huì)效應(yīng)，也有很好的經(jīng)濟(jì)效益。我們也在學(xué)習(xí)，這帶來(lái)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益都非常好，下一步我們?cè)诤贾�、煙臺(tái)都用這樣的方法。第二個(gè)轉(zhuǎn)型，剛才國(guó)奧講到的就是綠色，我們投的每一個(gè)項(xiàng)目必須做綠色環(huán)保，然后在節(jié)能方面尤其是低碳方面一定要達(dá)標(biāo)。其實(shí)我們第一次合作就跟民生銀行合作的，當(dāng)時(shí)也談到希望跟民生有更多的合作，本身民生銀行也是我們商會(huì)的合作伙伴，希望在座的各位能夠跟金融有更好的結(jié)合，其實(shí)一開(kāi)始就應(yīng)該做好金融的規(guī)劃，我們?cè)谶@方面也有很深的體會(huì)。謝謝大家。
【主持人】：謝謝鐘秘書長(zhǎng)。李總以前在北京做了好多年的開(kāi)發(fā)商，聽(tīng)說(shuō)最近李總對(duì)西部也有動(dòng)作，但是范圍呢，同是大西部，就像范主任說(shuō)的川陜渝的陜，在西安做過(guò)。剛才聽(tīng)了尤其是范主任、藍(lán)光的老總說(shuō)的，真的對(duì)大家是一個(gè)很大的鼓舞啊。你往這邊西部來(lái)的打算是怎么看待這個(gè)機(jī)會(huì)，是不是下一步有打算？
【李磊】：精力還是放在西安。我們是北京的開(kāi)發(fā)商，在西安投資。很看好成都，但是覺(jué)得自己來(lái)晚了，還是把西安做透，西安的起步應(yīng)該比成都、重慶稍晚一些，應(yīng)該機(jī)會(huì)還很多，當(dāng)初選擇西安，其實(shí)西部，我們?cè)跂|中部都做，最后都放棄了，沒(méi)有再發(fā)展下去。還是重點(diǎn)覺(jué)得西部的環(huán)境更好，西部的環(huán)境，像剛才上午楊教授談，包括西安也有同樣的情況，像西部其實(shí)已經(jīng)啟動(dòng)了，而且城市化的速度非�？�，市場(chǎng)的存量很大，實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)的存量大量的土地存量致使這幾年房地產(chǎn)怎么去熱，這個(gè)區(qū)域都比較穩(wěn)定，我們作為雖然在北京開(kāi)發(fā)，但是我們是作為北京的中小開(kāi)發(fā)商，選擇自己的生存的方向和戰(zhàn)略呢，還是以安全為主。這個(gè)地方?jīng)]有價(jià)格的大起大落，空間又非常大，增速非常明顯，需求巨大，這些存量也給我們帶來(lái)了土地成本相對(duì)低，土地獲得相對(duì)容易，作為我們這種不是以大資本和大資源運(yùn)作背景的開(kāi)發(fā)商，就是很好的天堂了。同時(shí)又有很好的空間，因?yàn)樗芯薮蟮牧俊?
如果我們能夠?qū)Ｐ闹轮尽⒕ぞI(yè)業(yè)的做好我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，那么實(shí)際上在這種消化大量的過(guò)程中，還是有很大的價(jià)格空間，也就是說(shuō)你把你的價(jià)值，把土地的價(jià)值充分的認(rèn)識(shí)和挖掘，不好說(shuō)北京的開(kāi)發(fā)領(lǐng)先但是北京的市場(chǎng)領(lǐng)先在全國(guó)應(yīng)該處于領(lǐng)先的，也就是說(shuō)它的市場(chǎng)發(fā)展的形態(tài)和過(guò)程，我們感受得都很多。當(dāng)然北京的產(chǎn)品做得并不是很出色。這種市場(chǎng)的感受，我們對(duì)市場(chǎng)前端的感受帶到西部來(lái)，我們也可以向西部的開(kāi)發(fā)商、北京的開(kāi)發(fā)商好的經(jīng)驗(yàn)帶過(guò)來(lái)，加上我們的感受，把房地產(chǎn)價(jià)值充分的挖掘出來(lái)，那么其實(shí)我覺(jué)得有更好的價(jià)格和利潤(rùn)空間。
上午有一位同行談到去年被逼著做了很高的附加值，把成本做高了，借這個(gè)機(jī)會(huì)發(fā)表我的一些不同意見(jiàn)，從07年底金融政策的改變到今年的金融危機(jī)，逼著我們這個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)商真正的不再浮躁，它是研究專業(yè)、研究產(chǎn)品、研究項(xiàng)目附加值，這也考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的水平，到底哪些是真正的附加值、價(jià)值，哪些是華而不實(shí)、嘩眾取寵的附加值，這個(gè)你要搞清楚，如果真正能夠搞清楚能夠引領(lǐng)人們生活方式的一些早的附加值，這是有意義的。而且我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，時(shí)間太短，又太幸運(yùn)，很短的時(shí)間內(nèi)，大家都發(fā)展起來(lái)了，大家實(shí)際上沒(méi)有被逼著沉下心來(lái)更多的研究專業(yè)、研究產(chǎn)品，也換句話說(shuō)，我們這個(gè)行當(dāng)，包括西部和東部，我們的地產(chǎn)價(jià)值甚至被透支了，透支了很多，可我們房產(chǎn)價(jià)值的挖掘有很大很大很大的空間，那么在北京，房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到兩三萬(wàn)了，再挖掘，完全靠挖掘來(lái)支撐了。它的土地成本一萬(wàn)五、一萬(wàn)六，不好好挖掘，它的產(chǎn)品價(jià)值很難盈利。
但是空間有限，可是西部4000、5000、6000、7000、8000，如果你能夠靜下心來(lái)好好挖掘自己的產(chǎn)品價(jià)值，上升空間和它的利潤(rùn)空間絕不會(huì)亞于北京和上海這樣的城市。包括它的資本利潤(rùn)率和資金利潤(rùn)率，這也就是我看好西部，到西部來(lái)，同時(shí)采取的策略也是我們企業(yè)經(jīng)常說(shuō)的，真是把精細(xì)地產(chǎn)帶到西部，謝謝。
【主持人】：我還有一兩個(gè)問(wèn)題，確實(shí)我們對(duì)西南這個(gè)市場(chǎng)、西南企業(yè)的了解還處在進(jìn)行時(shí)，還不是全面了解，所以帶了一些問(wèn)題來(lái)請(qǐng)教。就我觀察一下，好像是作為走出去這個(gè)現(xiàn)象里面，也可能是我們了解得不夠深，我們看到重慶的房地產(chǎn)企業(yè)走出去現(xiàn)象要多一些，成都的企業(yè)相對(duì)少一些，這個(gè)是偶然的問(wèn)題還是這兩地市場(chǎng)本身的差異，重慶價(jià)格更低一些，成都做起來(lái)就比較舒服，不愿意出去，這個(gè)能不能談一下？
【吳昌寧】：我認(rèn)為成都市委市政府在政府建設(shè)方面，怎么樣規(guī)范化服務(wù)型政府的建設(shè)，這一塊這樣一個(gè)立足點(diǎn)，從這個(gè)角度上面來(lái)看，我很驕傲的說(shuō)，就是說(shuō)這么多的未來(lái)企業(yè)到成都來(lái)，但是自己沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)量和銷售量超過(guò)成都本土的藍(lán)光，在成都的這種老百姓的這種心目中最好的地產(chǎn)品牌，或者給他們烙下深深的成都印的房地產(chǎn)的品牌，可能如果做一個(gè)調(diào)查，我是親自做過(guò)這個(gè)調(diào)查的，還沒(méi)有哪一個(gè)品牌比置信留給成都人的印象更深刻，早在若干年前，成都的置信公司推出置信生活方式的時(shí)候，那時(shí)候就在談生活方式，怎么樣把這種生活方式賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)，然后獲得市場(chǎng)的空間。
我覺(jué)得在這個(gè)方面我們成都的企業(yè)有成都企業(yè)的企業(yè)文化，同時(shí)也有成都企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，因?yàn)槲也⒉皇歉闫髽I(yè)的，但是我是一個(gè)觀察者，反過(guò)來(lái)說(shuō)，我也有跟成都本土的企業(yè)的老總們?cè)谝黄鹆奶斓臅r(shí)候說(shuō)到，我說(shuō)你也別驕傲，等到哪一天你做到了像新鴻基、華潤(rùn)、萬(wàn)科滿世界跑，至少是整個(gè)中國(guó)，東部、中部、西部，今天上午有一個(gè)非常好的結(jié)論，應(yīng)該是學(xué)到了或者聽(tīng)到了這樣一個(gè)結(jié)論，上午秦虹秦主任談到一個(gè)東西，在這樣一個(gè)比較變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它肯定變是永恒的，不變是短暫的。
在這樣一個(gè)變化的空間里面，在這樣一個(gè)變化的過(guò)程中間，你怎么樣調(diào)整，擁有你企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擁有你企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這樣子的話，你才可能從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)抵御這樣的風(fēng)險(xiǎn)，所以從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，就是成都也好、重慶也好，這樣一個(gè)企業(yè)走出去戰(zhàn)略，我覺(jué)得也應(yīng)該堅(jiān)持，就像剛才張總說(shuō)到一樣，成都和重慶這兩兄弟之間誰(shuí)走得快一點(diǎn)，誰(shuí)走得慢一點(diǎn)，剛才楊總也在說(shuō)，藍(lán)光也到重慶、華潤(rùn)也到重慶，這樣一個(gè)交流、這樣一個(gè)互動(dòng)，我們成都的企業(yè)也有一些新興企業(yè)走出去，但是可能成都人更內(nèi)斂一點(diǎn)，做內(nèi)功多一點(diǎn)，在媒體上面的表現(xiàn)可能少一些。這是我個(gè)人的一些看法。謝謝。
【主持人】：謝謝吳主任，側(cè)重點(diǎn)不一樣。張總，其他地方給了很高的評(píng)價(jià)，我們也要走出西南去發(fā)展，您歸納一下，這兩個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)商，核心競(jìng)爭(zhēng)力您能不能大概總結(jié)一下？
【張為耕】：還是回答一下剛才主持人您跟吳總共同提的一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得是這樣子，至于重慶的開(kāi)發(fā)商愿意多走到外面去，或者成都的開(kāi)發(fā)商相對(duì)來(lái)說(shuō)少一些到外地，這個(gè)說(shuō)法我不知道主持人從哪得來(lái)的分析判斷，但是從我自己目前的掌握，沒(méi)有形成這方面的印象，也沒(méi)有聽(tīng)到這方面的說(shuō)法。比如我所知道的大的企業(yè)來(lái)講，就像金科、華宇，走到成都來(lái)的發(fā)展非常好。我覺(jué)得我們?nèi)A宇一些來(lái)，但是我們做得也不差。剛才吳總對(duì)我們后來(lái)這些企業(yè)提了更高的要求，希望我們的產(chǎn)品能夠更多的在成都人民的心里留下烙印。我們還不到兩年時(shí)間，在成都一共有五塊地四個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)是在西南交大，那個(gè)一開(kāi)出來(lái)，那個(gè)是走后門都拿不下來(lái)的熱烈狀況，供不應(yīng)求，場(chǎng)面火爆。就在去年陽(yáng)光水岸，項(xiàng)目也不大，這是在成都單個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)的銷售冠軍。隨著時(shí)間推移，我們的產(chǎn)品也一定會(huì)在成都人民心目當(dāng)中留下烙印。第二，成都走到重慶去的企業(yè)，比如藍(lán)光。我把它更多理解為成渝兩地開(kāi)發(fā)商共同交流學(xué)習(xí)、共同提高。
說(shuō)到您講的第二個(gè)問(wèn)題，我想用這樣一個(gè)問(wèn)題，不僅僅是怎么對(duì)待區(qū)域發(fā)展或者是對(duì)待重慶、成都怎么發(fā)展的問(wèn)題，我覺(jué)得聽(tīng)了上午顧云昌會(huì)長(zhǎng)的講話，當(dāng)前我們中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該做什么企業(yè)，印象給我很深的兩句話。第一，不要怕受到宏觀調(diào)控干擾而影響你的企業(yè)，就是不要怕宏觀調(diào)控，這是一句話。第二，內(nèi)外均好。這四個(gè)字我認(rèn)為分量是非常重。要求企業(yè)能夠做到這一點(diǎn)，我說(shuō)說(shuō)我們企業(yè)，我還真有些感悟，或者說(shuō)說(shuō)我們這15年來(lái)一些心得體會(huì)，我把它歸納成五點(diǎn)心得，很簡(jiǎn)短。第一點(diǎn)，所有開(kāi)發(fā)商一定要了解我們所從事的行業(yè)是干什么的，可能有人覺(jué)得你提的問(wèn)題自己做什么不知道啊，其實(shí)不見(jiàn)得�？赡苡腥苏f(shuō)我就修房子賣給老百姓，這話沒(méi)錯(cuò)，可能有人說(shuō)不需要我去建，有人幫我。這就是投資商和發(fā)展商的關(guān)系。每年人大、政協(xié)，不管是北京還是全國(guó)各地都有四個(gè)話題是委員們議論的中心話題，一個(gè)是住房、一個(gè)是看病、一個(gè)是入學(xué)、一個(gè)是治安。所以我就覺(jué)得，房地產(chǎn)不僅僅是所謂建設(shè)問(wèn)題、投資問(wèn)題，它實(shí)際上是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題，如果不能夠理解這一點(diǎn)，我們沒(méi)有辦法理解我們國(guó)家為什么要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的興起和發(fā)展伴隨著改革開(kāi)放走過(guò)了這20多年，國(guó)家一共對(duì)它調(diào)控了7次還是6次，我這個(gè)不準(zhǔn)確，但是我是覺(jué)得調(diào)控是必要的。而且也是在我們國(guó)家在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，不管是迫于無(wú)奈還是什么，總而言之是必須的、必要的。不過(guò)是調(diào)控的方法，不要用更多的行政手段，而是用市場(chǎng)手段。第二，搞中國(guó)的房地產(chǎn)，如果不了解中國(guó)的行情，我覺(jué)得就很有問(wèn)題。中國(guó)的國(guó)情是什么？人多地少、資源相對(duì)貧乏，東西部非常不均衡。這是導(dǎo)致所有問(wèn)題的癥結(jié)關(guān)鍵，我們房地產(chǎn)業(yè)正處在這個(gè)風(fēng)頭浪尖上做這個(gè)事兒。如果我們不能看透這個(gè)，可能對(duì)有些調(diào)控或者政策理解不到位。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力和規(guī)避能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？我個(gè)人認(rèn)為有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)是國(guó)際性、周期性的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響。如前些年亞洲金融風(fēng)暴，最近以美國(guó)次貸危機(jī)為首的金融風(fēng)暴，因?yàn)槲覀冎袊?guó)已經(jīng)是和國(guó)際社會(huì)融入一體了，加入WTO了，不是過(guò)去關(guān)起門來(lái)了，重視國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期性的發(fā)展，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)影響我認(rèn)為可能到頭來(lái)是沒(méi)有準(zhǔn)備的。這是第一。第二，政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)同志們可能感受更為深刻，什么政策？信貸政策、金融政策，我們信貸，原有一段時(shí)間貸的錢買地、買房、投資都是可以的，最近有些規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的錢拿來(lái)不能買地，只能修住宅。這就是金融政策的變化。再說(shuō)稅收政策，開(kāi)發(fā)政策、土地政策，這一系列的政策的變化，包括消費(fèi)和銀行信貸，對(duì)二手房這一系列規(guī)定，我都覺(jué)得所有政策變化都會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)帶一些。如果不了解實(shí)時(shí)走勢(shì)和變化的話，房地產(chǎn)企業(yè)就很被動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)必須穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不穩(wěn)健就沒(méi)有辦法可持續(xù)發(fā)展。要做到這一點(diǎn)，必須依法管理，我的依法管理絕對(duì)不是一句空話，第一，依法拿地，絕對(duì)不行賄。這就是萬(wàn)科講的，陽(yáng)光下的交易。第二，所有國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保，那么多法律法規(guī)對(duì)我規(guī)定，我不能違反政府規(guī)定搞建設(shè)。第三，要依法銷售，我們不能做騙貸的問(wèn)題，不能做違法廣告。第四，要依法納稅，我們有了申報(bào)錢以后，各種稅應(yīng)該向國(guó)家按期如實(shí)繳納。可能大家覺(jué)得誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)只是界定在產(chǎn)品質(zhì)量上，其實(shí)它的內(nèi)涵遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止在這里。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，必須誠(chéng)信對(duì)待政府，政府給你批了地，你必須按期開(kāi)發(fā)，政府給了你很多支持和扶持，企業(yè)做好了，應(yīng)當(dāng)回報(bào)社會(huì)。第二，要誠(chéng)信對(duì)待我們金融部門、對(duì)待我們銀行，他把錢貸給我了，我不能如期歸還我們的貸款，或者向民生銀行做筆貸款，我做一些虛假個(gè)不真實(shí)的客戶資料去做按揭。不僅這樣，我們?cè)诠こ探ㄔO(shè)當(dāng)中，面對(duì)大量的合作伙伴、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商，都應(yīng)該誠(chéng)信，誠(chéng)信了就不會(huì)出現(xiàn)拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資的情況。還有一點(diǎn)，必須誠(chéng)信對(duì)待我們的員工，因?yàn)槲矣X(jué)得這是最大的誠(chéng)信，員工隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)做給好不好，靠這一支隊(duì)伍，靠人。過(guò)去我們黨校培訓(xùn)說(shuō)，中國(guó)的問(wèn)題關(guān)鍵在黨，實(shí)際上對(duì)企業(yè)來(lái)講，一樣的道理，我們有了很好的社會(huì)主義制度、黨的領(lǐng)導(dǎo)，但是最關(guān)鍵還是要靠人去做。最后一點(diǎn)，一定要營(yíng)造與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)相微系的企業(yè)文化。什么叫企業(yè)文化？我說(shuō)得非常簡(jiǎn)單，就是這個(gè)企業(yè)怎么和政府打交道，企業(yè)怎么和社會(huì)團(tuán)體打交道，企業(yè)內(nèi)部員工與員工之間靠什么維系，和老板之間，員工和員工之間。和政府靠行賄嗎？員工和老板之間靠喝酒勾兌嗎？我說(shuō)得很形象，這就是企業(yè)文化。所以我覺(jué)得一個(gè)企業(yè)要對(duì)我們中國(guó)現(xiàn)代這個(gè)企業(yè)來(lái)講，就是要營(yíng)造一個(gè)適合我們現(xiàn)代企業(yè)的內(nèi)涵的文化，所以我們老板提了一個(gè)責(zé)任文化，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)、對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)，核心立足點(diǎn)在對(duì)自己負(fù)責(zé)，還有一句話，嚴(yán)格管理、善待員工、辮子高高舉起，批評(píng)從嚴(yán)，最后對(duì)員工的利益是從寬的。只有這樣我們的事業(yè)才能興旺發(fā)達(dá)。謝謝。
【主持人】：謝謝張總。我現(xiàn)在可以得出八個(gè)字，知法守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。下面還有兩個(gè)對(duì)話。確實(shí)開(kāi)發(fā)商和政府之間、和銀行之間，甚至和不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)商之間我從這個(gè)對(duì)話得出一個(gè)啟發(fā)，真的要經(jīng)常交流，進(jìn)行更具實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的一些交流。下面我們就還有兩個(gè)對(duì)話，交給我們陶總。特別感謝幾位嘉賓。請(qǐng)臺(tái)下就坐。
非常感謝幾位嘉賓。接下來(lái)的對(duì)話是思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵先生主持。有請(qǐng)。
【嘉賓主持(陶紅兵)】：大家下午好及，有請(qǐng)第一個(gè)嘉賓云南城投董事長(zhǎng)許雷先生、成都置信公司總經(jīng)理黃曉進(jìn)先生、成都遠(yuǎn)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總裁王劍先生；高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平先生。
開(kāi)開(kāi)了一天的會(huì)，大家都很辛苦了，尤其是到了這個(gè)時(shí)候，肯定是昏昏欲睡的階段。其實(shí)大會(huì)開(kāi)到現(xiàn)在，其實(shí)才進(jìn)入主題，地產(chǎn)金融年會(huì)，現(xiàn)在才開(kāi)始講地產(chǎn)，上午是在講形勢(shì)。下面真正是講地產(chǎn)，講土地市場(chǎng)，下一個(gè)論壇是講金融，這兩個(gè)論壇開(kāi)完我覺(jué)得大會(huì)就可以差不多圓滿結(jié)束了。
很有幸主持城市運(yùn)營(yíng)和土地創(chuàng)新論壇。我想可能從去年開(kāi)始，今年我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很大，由于市場(chǎng)變化很大，銷售的變化很大，土地市場(chǎng)也有很大的變化，上午我們顧會(huì)長(zhǎng)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是地緊，第二是錢松，我覺(jué)得也不一定，現(xiàn)在土地緊張是在一線城市顯得地緊，很多二三線城市，政府在那兒天天期盼著開(kāi)發(fā)商買地。這些城市土地不一定緊，大家對(duì)土地市場(chǎng)最大的意見(jiàn)就是壟斷，因?yàn)橥恋馗叨葔艛嘣谖覀冋块T手里，國(guó)有土地收儲(chǔ)部門。我記得05年我到呼和浩特去做土地一級(jí)顧問(wèn)，政府提出來(lái)一個(gè)政策，五統(tǒng)一，統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一平臺(tái)，統(tǒng)一計(jì)劃管理。完全統(tǒng)一到政府的手里。一方面是政府的五個(gè)統(tǒng)一力度很大，第二是我們顧問(wèn)也做了一些貢獻(xiàn)，所以呼和浩特土地價(jià)格半年漲了一倍，但是統(tǒng)一到現(xiàn)在，土地市場(chǎng)高度壟斷又給房地產(chǎn)行業(yè)下一步發(fā)展又會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？
首先我想請(qǐng)成都規(guī)劃局規(guī)劃處的萬(wàn)小鵬處長(zhǎng)，因?yàn)榇碚慕嵌�，如何看待城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，一個(gè)是土地市場(chǎng)的高度壟斷會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣影響？第二，回到規(guī)劃局本專業(yè)，在城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，有很多辦法可以提高城市發(fā)展水平，如何通過(guò)規(guī)劃提高城市的發(fā)展和建設(shè)，比如成都現(xiàn)在有很多的規(guī)劃，有四個(gè)新城，有成都著名的198規(guī)劃等等，如何通過(guò)規(guī)劃提升城市運(yùn)營(yíng)效率，請(qǐng)萬(wàn)處長(zhǎng)給我們做一個(gè)介紹。
【萬(wàn)小鵬】：大家下午好，剛才主持人問(wèn)了兩個(gè)問(wèn)題，我談?wù)勛约旱目捶ā?
說(shuō)到土地市場(chǎng)的問(wèn)題，實(shí)際上土地現(xiàn)在所謂的壟斷，一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)是開(kāi)放的，不存在壟斷�，F(xiàn)在是由政府統(tǒng)一，但是同樣是作為這樣一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上土地出讓有很多方式，包括招拍掛方式，也有進(jìn)行協(xié)議合作的方式，包括現(xiàn)在除了局限以外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，正按照國(guó)家的要求，必須要通過(guò)招拍掛。所以說(shuō)這也是政府改變的一種方式。實(shí)際上很難說(shuō)這種模式是好是壞，不好說(shuō)，這個(gè)事情不好說(shuō)。
實(shí)際上怎樣來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題呢？我想先從第二個(gè)事情來(lái)談。作為一個(gè)城市政府，剛才談到的城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中起到的作用，或者說(shuō)從我們規(guī)劃行政部門角度上來(lái)談的話，首先任何一個(gè)城市，它有它的特點(diǎn)，它有它的追求和目標(biāo)，比如說(shuō)成都，西部特大中心城市，三中心、兩樞紐，按照現(xiàn)在宜居城市，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，靠的是什么？就是靠著我們現(xiàn)在首先是依法，依照我們的規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)我們所設(shè)定的這樣一些目標(biāo)，這是作為規(guī)劃部門，通過(guò)規(guī)劃對(duì)土地資源、對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行統(tǒng)籌的安排、統(tǒng)籌的規(guī)劃，來(lái)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，這是規(guī)劃部門要實(shí)現(xiàn)的一個(gè)職能。比如說(shuō)成都，我們剛才談到有方方面面的規(guī)劃，在這些規(guī)劃當(dāng)中，作為我們成都市，比如說(shuō)有多少地應(yīng)該拿出來(lái)做我們學(xué)校，有多少地拿出來(lái)做交通設(shè)施，應(yīng)該拿出來(lái)做配套。
第二個(gè)，剛才談到198規(guī)劃，198規(guī)劃實(shí)際上比較規(guī)范一點(diǎn)的說(shuō)法的話，198是成都在總體規(guī)劃里面規(guī)定的非城市建設(shè)用地，非城市建設(shè)用地容易引起誤解，是不是就不允許建設(shè)，不是這個(gè)概念，在總體規(guī)劃確定的400平方公里，我們中心城一共600平方公里，400平方公里是規(guī)劃的城市建設(shè)用地，剩下198平方公里是非城市建設(shè)用地，所以習(xí)慣下來(lái)198、198，這里面居住了22萬(wàn)農(nóng)民，實(shí)際居住人口是超過(guò)50萬(wàn)。
在這片198平方公里范圍內(nèi)，實(shí)際上有大量的宅基地，作為我們198，實(shí)際上也是，我為什么詳細(xì)說(shuō)一下這個(gè)事情，實(shí)際上是對(duì)土地資源的充分利用的這么一個(gè)策略。198實(shí)際上作為成都市，我們從規(guī)劃的角度上把它明確定位為生態(tài)功能和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體、重要的基地，我們?cè)诔鞘锌傮w規(guī)劃上我們可以看見(jiàn)，我們198平方公里全是綠顏色的。但實(shí)際上我剛才所談到的，里面居住了50萬(wàn)人。我們通過(guò)198規(guī)劃，確定了里面可以擁有不大于45個(gè)平方公里的建設(shè)用地，通過(guò)合理配置45平方公里的建設(shè)用地，基本達(dá)到我們推動(dòng)198地區(qū)的生態(tài)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，解決人民生活安居的同時(shí)，給成都打造一個(gè)新的名片，這是我們的目的。
所以現(xiàn)在整個(gè)198地區(qū)里面，一共涉及到五個(gè)區(qū)、五個(gè)縣，加高新區(qū)就是11個(gè)區(qū)縣，這11個(gè)區(qū)縣現(xiàn)在是通過(guò)不同的方式，包括引入社會(huì)資金，通過(guò)引入社會(huì)資金成立共同開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)對(duì)整體某個(gè)區(qū)的198實(shí)行整體的規(guī)劃和整體的打造，這是一種模式，還有就是整體的規(guī)劃分單個(gè)項(xiàng)目、分片區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行打造等等，這樣實(shí)際上除了剛才我們所說(shuō)的國(guó)有土地市場(chǎng)平臺(tái)之外，198地區(qū)實(shí)際上也給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)平臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)是提供了一個(gè)平臺(tái)，今后我覺(jué)得這個(gè)方面也應(yīng)該是有很大的潛力。
再一個(gè)我想簡(jiǎn)單說(shuō)一下，今天上午大家都談到了，最近以成都作為重要的交通樞紐，在今后不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，有8條高速鐵路要修建，今后成都到重慶大概就是一個(gè)小時(shí)，就成都來(lái)說(shuō)，包括周邊城市在內(nèi)，同城化效益會(huì)得到非常明顯的提升。意思是什么意思呢？以前本身到成都購(gòu)房的就比較多，因?yàn)槭裁茨兀恳驗(yàn)槌啥加幸粋�(gè)比較舒適的、比較良好的生活環(huán)境，今后隨著交通的發(fā)展，成都的宜居的所輻射的范圍會(huì)得到進(jìn)一步的拓展，同時(shí)成都的郊區(qū)，不光是中心城區(qū)，成都的郊區(qū)今后在這方面，它的居住條件、居住環(huán)境也會(huì)進(jìn)一步的改善，就像東京圈一樣，可以容納三千萬(wàn)人，今后成都這個(gè)地方，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施的完善，我相信今后的成都的容量還會(huì)變得更大。這方面應(yīng)該說(shuō)有非常廣闊的前景。
【主持人】：我還有一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)閺囊?guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，常常要考慮各方面的利益，比如城市的宜居、城市的布局、社會(huì)效應(yīng)、公共設(shè)施的利用，從城市運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，更多的是考慮收益，城市當(dāng)中有一塊地，尤其是比較核心的地，從城市運(yùn)營(yíng)的角度，收益很高，但是從規(guī)劃角度，更多考慮公益性和社會(huì)公益。這塊地價(jià)值很高，我們規(guī)劃上會(huì)不會(huì)做一些折中，或者妥協(xié)？
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