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市場觀察
拉薩商業(yè)地產(chǎn) 運營模式成為發(fā)展瓶頸
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商業(yè)地產(chǎn)的形式
西藏世邦投資有限公司的徐震告訴記者，嚴(yán)格意義來講，商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、零售業(yè)等等。目前，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)有幾種形式：商業(yè)和住宅混合地帶，比如格桑林卡；店面商業(yè)地帶，比如天海商業(yè)街；中心商業(yè)地帶，比如拉百……還有購物中心，比如富泰華購物廣場；專業(yè)市場，比如人和汽配汽貿(mào)城等。
徐震說，橫向分析，商業(yè)地產(chǎn)有大小之分。在內(nèi)地其他城市，規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。以目前的現(xiàn)狀來看，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)項目均較小，上萬平方米已經(jīng)是較大的商業(yè)地產(chǎn)項目，很多商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售（大多出售經(jīng)營權(quán)）、零散經(jīng)營的模式。
開發(fā)程序本末倒置
業(yè)內(nèi)人士阿倫表示，拉薩商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最為普遍的一個問題就是開發(fā)商認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多開發(fā)商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。
阿倫說，在西方發(fā)達(dá)國家是先有商業(yè)再有房地產(chǎn)，而在我們國家卻是先有房地產(chǎn)再有商業(yè)。在內(nèi)地發(fā)達(dá)的大城市都存在這種本末倒置的問題，而拉薩的商業(yè)地產(chǎn)可以說是在起步階段，這種本末倒置的問題就更加嚴(yán)重。許多房地商開發(fā)程序是：買地——設(shè)計(按房地產(chǎn)商的主觀要求)——建設(shè)(按房地產(chǎn)商的要求)——分割出售或出租(中小投資者購買)——回籠資金——開發(fā)新項目(用回籠的資金)。其實正確的開發(fā)程序是：招商(與零售商等商家簽好合同后)——設(shè)計(按零售商等商家的要求)——建設(shè)(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投資者投資購買)——物業(yè)管理(開發(fā)商或第三方)——長線經(jīng)營——開發(fā)新項目。
在前一程序中，到分割出售或出租階段后就會出現(xiàn)一系列問題：一是難以統(tǒng)一經(jīng)營。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，廣大中小投資者會在房地產(chǎn)商廣告承諾8%—20%的高回報率誘惑下熱情購買，但由于房地產(chǎn)商的分割出售或出租，缺乏整個商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營，各業(yè)主各行其是，有可能開飯店的與開藥店或與開服裝店的在一塊經(jīng)營，會亂成一團(tuán)。比如拉薩市某商業(yè)地產(chǎn)項目，從建成到現(xiàn)在，一直在做經(jīng)營調(diào)整，目前還是很沒有人氣，不斷地進(jìn)行招商，不斷地有商戶搬進(jìn)又搬出，很難穩(wěn)定經(jīng)營。
售后返租銷售模式現(xiàn)身
記者在采訪中了解到，售后返租的銷售模式現(xiàn)身拉薩商業(yè)地產(chǎn)。有些項目的房地產(chǎn)商為了避免不能統(tǒng)一經(jīng)營的問題，采用了售后返租的銷售模式，即在投資者與房地產(chǎn)商在簽訂房屋買賣合同的同時，還要簽訂一個投資者將其購買的商用物業(yè)返租給房地產(chǎn)商或雙方委托的第三方的租賃合同。這樣，投資者只享有其購買物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，而不享有經(jīng)營權(quán)，其經(jīng)營權(quán)由房地產(chǎn)商或雙方委托的第三方享有，比如凱信家居裝飾城就是采用的該種經(jīng)營模式。
徐震表示，很多開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商偏于短線投機(jī)盈利，沒有長線經(jīng)營意識。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)是有很大區(qū)別的，住宅房地產(chǎn)是以售出為終結(jié)，是一種明顯的短期業(yè)務(wù)，而商業(yè)地產(chǎn)則是通過租賃運營獲得長期回報為目的。有的開發(fā)商繼續(xù)沿用開發(fā)住宅房地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，將風(fēng)險完全留給了中小投資者。住宅房地產(chǎn)項目的優(yōu)劣主要以銷售情況好壞為標(biāo)準(zhǔn)，而商業(yè)房地產(chǎn)項目的優(yōu)劣主要是以后期經(jīng)營情況好壞為標(biāo)準(zhǔn)。
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