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市場觀察
寫字樓商業(yè)地產(chǎn)冷熱無度與住宅走勢背離
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寫字樓、商業(yè)與住宅走勢背離北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年上半年北京整體住宅市場預(yù)售房屋銷售面積達到674.7萬平方米，較去年同期的272.9萬平方米同比上升147.23%。另據(jù)不完全統(tǒng)計，盡管七八月份北京住宅市場成交量較前幾月有所下降，但與去年同期相比仍然有較大幅度上漲。
在成交量大幅上漲的同時，住宅的價格也創(chuàng)出了歷史新高。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)可見一斑。北京住宅市場的平均交易價格6月份相比1月份的10438元/平方米的價格，上漲了27%。七八月份住宅價格仍保持升勢，價格已經(jīng)突破了14000元/平方米。
在住宅市場走出火爆行情的同時，北京的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著寒冬。數(shù)據(jù)顯示，由于市場需求短期內(nèi)難有大改觀，在市場存量不斷累積加大的背景下，甲級寫字樓空置率還在不斷上揚。
世邦魏理仕在其報告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經(jīng)達到了33%的歷史高位。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，該區(qū)域的空置率甚至已經(jīng)達到了38.4%，而且還有上升趨勢，今年二季度CBD的空置率環(huán)比上升了1個百分點。
隨著空置率的上升，持有人之間的互相價格競爭在所難免。北京高力國際咨詢與研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達39%，幾乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。
在整體經(jīng)濟沒有走好之前，商業(yè)地產(chǎn)的租售情況也不樂觀。據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京中高端購物中心整體空置率從17.21%小幅上升至17.67%。北京中高端購物中心首層租金為每月每平方米681.05元，環(huán)比下降4.3%。降低租金是保持現(xiàn)有品牌在競爭中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法。但是萎縮的需求及市場定位的同質(zhì)性降低了減價成效，一些商圈的租金同期下降。
寫字樓和商業(yè)緣何受冷落中國不動產(chǎn)研究中心的分析認(rèn)為，與住宅市場不同，寫字樓市場和商業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟的真實狀況，也更能體現(xiàn)實體經(jīng)濟的走向。正因為如此，投資者對辦公樓的投資需求會比較弱，而尚處于恢復(fù)元氣中的企業(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠不可能像住宅市場那樣對市場有快速的反應(yīng)。
除了上述宏觀經(jīng)濟的因素之外，在寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)實際交易中的財政和信貸政策也沒有像住宅那樣給予傾斜。北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎(劉新虎博客,劉新虎新聞,劉新虎說吧)認(rèn)為，在購買寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。這也是造成寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)與住宅走勢背離的原因之一。
商住背離說明房地產(chǎn)市場并未整體復(fù)蘇
房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。
中國不動產(chǎn)研究中心的分析認(rèn)為，由于和全國以及全球經(jīng)濟走勢密切相關(guān)，北京寫字樓和商業(yè)市場在近期不會很快活躍起來。2009年甲級寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經(jīng)濟開始走向復(fù)蘇，2010年甲級寫字樓的需求量會有小幅回升。但是中國經(jīng)濟復(fù)蘇還存在一定的不確定性，甲級寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平，2010年預(yù)計需求量會在30萬平方米左右，未來兩到三年回升勢頭也會比較緩慢。
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