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市場觀察
寫字樓市場升溫迅速深圳投資客或棄“宅”從“商”
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寫字樓售價追漲
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局信息顯示，6月份深圳寫字樓成交量為7.31萬平方米，環(huán)比５月增加了28.47％，刷新歷史單月最高記錄。此前的最高月度銷售量之最是2006年7月創(chuàng)造的72500平方米。高檔寫字樓尤其受到市場青睞，卓越世紀中心、綠景ＮＥＯ企業(yè)大道、天利中央廣場二期、國際西岸商務(wù)大廈等高檔物業(yè)成為成交主體，而中低檔寫字樓和二手市場較為冷清。
隨著住宅價格飆升，寫字樓價格也逐漸上揚。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計顯示，上半年深圳市寫字樓成交均價為22222元/平方米，同比增長5.53％，其中部分物業(yè)售價相比2008年底漲幅普遍在10％-15％之間。漲幅最明顯的卓越世紀中心5月開盤為30000元／平方米，6月份上升至32000元／平方米，7月份已經(jīng)漲到36000元／平方米。
“不少項目因去年市場低迷而捂盤，今年隨樓市上漲而入市，特別是‘粵十五條’出臺徹底激活了深圳樓市，寫字樓的新增上市隨即在二季度明顯增多�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心分析，深圳中心區(qū)、中心西區(qū)和寶安中心區(qū)等核心商務(wù)區(qū)域新盤的熱銷，帶動了成交量的大幅上揚。隨著住宅市場持續(xù)高位運行，寫字樓市場也緊緊跟隨，由于住宅售價反彈過快，投資者重新把眼光投向商用物業(yè)市場。另外，深圳市綜合配套改革總體方案出臺，令寫字樓市場長線看多，投資持續(xù)活躍。
然而，商鋪的成交量和供應(yīng)量卻同比下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳的商鋪總成交面積7.43萬平方米，比去年同期下降37.77％。分析人士稱，供應(yīng)量減少直接影響到商鋪成交，上半年深圳的商鋪批售面積為16.97萬平方米，同比下跌33％。
與寫字樓售價走勢相似，上半年商鋪的成交均價也出現(xiàn)普漲，成交均價19309元/平方米，同比增長了72.54％，比2008年下半年上漲了13.59％。業(yè)內(nèi)人士分析，一是結(jié)構(gòu)性增長，上半年約六成的商鋪成交量都是在關(guān)內(nèi)，拉高成交均價；二是住宅的漲價熱銷刺激了很多社區(qū)型商鋪提價，漲幅普遍在5％-15％之間。
投資客或繼續(xù)涌入
深圳的寫字樓市場多年一直未有起色，價格洼地效應(yīng)及住宅市場風(fēng)險增大，令不少投資客開始尋找寫字樓投資機會。中原地產(chǎn)研究員周慶亮認為，同區(qū)域的寫字樓價格顯然與2007年高峰值相去甚遠，即便中心區(qū)域差價也大于25％，漲幅也遠小于住宅市場。
“按照國際慣例，寫字樓是住宅價格的1.5到4倍，而深圳的寫字樓價格基本和高端住宅價格持平甚至更低，但寫字樓的租金卻是住宅的2～4倍，投資客開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽�。”財富集團副總徐建蘭表示。
戴德梁行統(tǒng)計顯示，深圳寫字樓租賃市場較第一季度明顯活躍，甲級寫字樓物業(yè)的空置率從上季度的11.4％下降到10.4％。其中，福田區(qū)和南山區(qū)的空置率有所下降，而羅湖區(qū)則持續(xù)有企業(yè)遷出，空置率從上季度的7.3％上升到9.4％。
“目前福田區(qū)CBD榮超中心入住率已經(jīng)超過70％，嘉里建設(shè)廣場的入住率也超過了80％�！贝鞯铝盒猩虡I(yè)地產(chǎn)部分析人士稱，深圳各主要商務(wù)區(qū)入住率較高，不僅得益于內(nèi)資企業(yè)的活躍，租金降至合理水平也是另外一個重要因素。
據(jù)了解，6月深圳寫字樓的租金平均為102.17元／平方米，環(huán)比漲6.12％，同比下跌18.89％。從今年2月份開始，寫字樓平均租金已實現(xiàn)近5個月持續(xù)回升，同期投資回報率達到5.4％，這一比率是自2008年8月見頂回落9個月后的首次回升。而租金回報向來是投資客出手的重要衡量標(biāo)準。
深圳社科院城市研究中心主任高海燕提出，深圳服務(wù)行業(yè)處于加速成長階段，創(chuàng)業(yè)板即將推出吸引金融機構(gòu)進駐，都構(gòu)成長期投資價值所在，深圳商業(yè)物業(yè)與住宅價差不明顯狀況將會改變。
然而，戴德梁行也指出，雖然國內(nèi)經(jīng)濟形勢出現(xiàn)回暖的跡象，但外資企業(yè)仍然對成本控制十分謹慎，新增需求仍然十分有限，短期內(nèi)租賃需求難有大的改善。
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