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市場(chǎng)觀察
招商地產(chǎn)拿地步伐不減深圳本土再獲土地
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招商地產(chǎn)9月12日公告稱，09年9月10日，招商地產(chǎn)合營(yíng)公司深圳招商華僑城投資有限公司通過掛牌方式，取得深圳寶安區(qū)宗地編號(hào)為a122-0332地塊的土地使用權(quán)。地塊占地23,401平米，成交價(jià)格：總計(jì)53,000萬(wàn)元。
公告披露，該地塊位于寶安區(qū)廣深高速寶安出口處尖崗山片區(qū)，距深圳招商華僑城投資有限公司正在開發(fā)銷售的曦城項(xiàng)目西側(cè)約1公里。地塊所在尖崗山片區(qū)以海拔202.90米的尖崗山為中心，四周環(huán)山，擁有山景、水體自然資源。與寶安公園隔路相望。地塊占地23,401平米，容積率≤1.2，建筑面積≤28,080平米。地塊土地用途為居住用地，土地使用年限為70年。
此項(xiàng)目之前，招商地產(chǎn)自08年底在漳州拿了3地塊，總建筑面積為67.8萬(wàn)平方米，至今半年多時(shí)間沒有土地儲(chǔ)備。而相比萬(wàn)科、保利在全國(guó)積極圈地，招商地產(chǎn)在這方面顯得有些滯后。但在剛剛通過定向增發(fā)方案中，公司獲得蛇口工業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——鯨山九期的土地使用權(quán)，以兌現(xiàn)大股東蛇口工業(yè)區(qū)在公司股改時(shí)曾承諾的“根據(jù)招商地產(chǎn)的開發(fā)計(jì)劃與經(jīng)營(yíng)需要，蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以支持招商地產(chǎn)的發(fā)展”。公司重組順利完成后，抓住房地產(chǎn)行業(yè)有利機(jī)遇，加快擴(kuò)張拿地步伐，此次深圳本土獲得土地項(xiàng)目，有望成為未來公司的新增贏利點(diǎn)，保障公司可持續(xù)發(fā)展。粗算該項(xiàng)目樓面成本18,875元/平，創(chuàng)深圳09年土地價(jià)格之最。高價(jià)獲地后續(xù)的開發(fā)銷售具有一定的壓力。
資料顯示，招商地產(chǎn)經(jīng)過25年的歷練，從區(qū)域開發(fā)商成長(zhǎng)為全國(guó)性的綜合開發(fā)商。06年底開始，招商地產(chǎn)一改往日保守策略開始在全國(guó)范圍內(nèi)較為激進(jìn)地四處拿地，為日后的持續(xù)發(fā)展加緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備，目前，公司的發(fā)展戰(zhàn)略是全力發(fā)展核心業(yè)務(wù)住宅的開發(fā)銷售,同時(shí)適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),而科技園和工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過精心培育,逐步打造為公司的明星業(yè)務(wù)。
09中報(bào)顯示，受益于房地產(chǎn)銷售良好的態(tài)勢(shì)，公司在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入均比08年同期增加，其中環(huán)渤海區(qū)域由于08年同期沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，因此本期營(yíng)業(yè)收入增加比例較高。上半年珠三角區(qū)域營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)92.85%，長(zhǎng)三角區(qū)域同比增長(zhǎng)66.16%，環(huán)渤海區(qū)域同比增長(zhǎng)1656.29%；預(yù)計(jì)公司在下半年將會(huì)增加開盤，主要來自深圳花園城5 期、深圳曦城3 期、北京溪城家園、珠�；▓@城、深圳瀾園、上海海德3 期、廣州金山谷三期、佛山依云水岸、北京1872、天津鉆石山、重慶江灣城，預(yù)計(jì)總計(jì)將超過85萬(wàn)平米。
盡管公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算均價(jià)有所提高，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降10.36個(gè)百分點(diǎn)至47.9%，主要原因是快速銷售策略導(dǎo)致部分項(xiàng)目銷售均價(jià)下降（蘭溪谷二期09年中期同比下降30.18%）以及非土地成本的提升降低公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力。公司費(fèi)用控制能力有所提升，三費(fèi)率為8.34%，較08年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)算規(guī)模的快速增長(zhǎng)以及費(fèi)用控制能力的提升將保障09年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。
目前在集團(tuán)手中的蛇口工業(yè)園區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)權(quán)還包括約360萬(wàn)平米的前灣物流園區(qū)，200萬(wàn)平米的寶安光明科技園，位于成都的5,000畝土地一級(jí)開發(fā)權(quán)等。目前，招商地產(chǎn)是招商局集團(tuán)的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，集團(tuán)有望借此實(shí)現(xiàn)整體上市，以上土地中有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的部分被注入上市公司的可能性很大。公司表示大股東方面已經(jīng)明確表示將逐期向上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在注入節(jié)奏上,根據(jù)市場(chǎng)情況和上市公司的接受能力,在市場(chǎng)允許的情況下,大股東將每年向上市公司注入10萬(wàn)平米左右的土地資源。08年11月份,招商地產(chǎn)曾經(jīng)向蛇口工業(yè)區(qū)進(jìn)行過定向增發(fā),融資59.4億元用于購(gòu)買后者所屬的6宗用地以及投資14個(gè)項(xiàng)目,這被業(yè)界視為是蛇口工業(yè)區(qū)在兌現(xiàn)承諾。
此外，招商地產(chǎn)也對(duì)09年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整。計(jì)劃開工面積由112萬(wàn)平方米調(diào)整為247萬(wàn)平方米，較原計(jì)劃翻了一番。
中報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為28.76億元，同比增長(zhǎng)98.75%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為4.87億元，同比上升122.58%；每股收益為0.283元／股，同比增長(zhǎng)37%。招商地產(chǎn)收盤報(bào)28.10元/股，漲2.37%。
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