閑錢(qián)何處去之三：去地產(chǎn)

　　美心通過(guò)參與市政工程建設(shè)，介入了地產(chǎn)行業(yè)，為充裕的現(xiàn)金流尋找出口，并審慎地控制投資回報(bào)的欲望，推出了“三年免租”之類(lèi)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。極富創(chuàng)意的品牌旅游地產(chǎn)打造，使土地大幅升值，美心已經(jīng)嘗到了不急功近利的回饋。
　　閑錢(qián)何處去之三——去地產(chǎn)
　　美心門(mén)業(yè)：“越位”旅游地產(chǎn)
　　在2004年年底的夏明憲，既充滿(mǎn)自得的愜意，又滿(mǎn)懷未來(lái)的困惑。
　　夏明憲與自己較勁、逼自己拼命這么多年，終于可以稍微松口氣了，然而企業(yè)家登上峰頂?shù)募拍瘏s又充斥心間。是啊，美心門(mén)的事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)坐國(guó)內(nèi)冠軍，品牌享譽(yù)海內(nèi)外，管理步入正軌，渠道安定團(tuán)結(jié)，現(xiàn)金流穩(wěn)健充裕，產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)鞏固，自己一手打下的江山，交給手下的精兵強(qiáng)將們打理已經(jīng)綽綽有余，自己便沒(méi)有挑戰(zhàn)了么？閑暇之余，門(mén)王夏明憲領(lǐng)兵出戰(zhàn)十?dāng)?shù)年，終于可以輕輕轉(zhuǎn)身，回頭打量一下自己背靠的這座城市了。
　　長(zhǎng)江沿岸的濱江路護(hù)堤工程，吸引了夏明憲的注意。
　　門(mén)王圈地
　　由于長(zhǎng)江沿岸汛期飽受洪水災(zāi)害，而防洪護(hù)堤工程浩大、投入甚巨，政府動(dòng)員有實(shí)力的企業(yè)積極參與到工程中來(lái)，作為連帶承諾，企業(yè)可以獲得沿岸土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。美心集團(tuán)接下了南濱路四期工程項(xiàng)目，地產(chǎn)界一片嘩然：“門(mén)王夏明憲越位了！”
　　房地產(chǎn)界的人都認(rèn)為，毫無(wú)房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的夏明憲，選擇在地產(chǎn)市場(chǎng)面臨大規(guī)模調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候進(jìn)入，無(wú)疑是一個(gè)錯(cuò)誤的人在一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間做了一件錯(cuò)誤的事情。
　　2004年11月26日，南濱路四期工程開(kāi)工典禮盛大舉行。在鞭炮齊鳴中，這塊沉睡了千年的土地終于開(kāi)始復(fù)蘇。
　　中國(guó)住房商業(yè)化后的十幾年間，房?jī)r(jià)的直線(xiàn)上漲背后，更是土地資源的成本攀升過(guò)程。而作為參與市政工程建設(shè)的補(bǔ)償，美心集團(tuán)獲得3000多畝長(zhǎng)江沿岸的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，無(wú)疑是充分利用豐�，F(xiàn)金流、進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一次絕佳契機(jī)。
　　夏明憲決定，在南濱路四期工程上投資30億元，其中6億元用于修筑濱江路和護(hù)堤工程，其余款項(xiàng)投資興建1500棟國(guó)際一流的別墅和亞洲最大的網(wǎng)球基地。
　　然而，從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，這塊被冷落了千年的土地，卻又很難承載這樣的夢(mèng)想。
　　南濱路四期工程從長(zhǎng)江南岸大佛寺大橋至白沙河河段，全長(zhǎng)2.8公里。大佛寺建于清代，其前面的摩崖石刻由元末明初農(nóng)民起義軍領(lǐng)袖明玉珍建大夏政權(quán)時(shí)鑿造，由于道路不通、交通不便，近千年來(lái)處于幾近荒蕪的狀態(tài)。
　　交通上暫時(shí)卻致命的缺陷，使這片區(qū)域不僅難以承擔(dān)高檔別墅社區(qū)的重任，甚至是一般的商業(yè)樓盤(pán)，都會(huì)因?yàn)榕涮踪Y源的匱乏而受冷落。
　　充裕的流動(dòng)資金，存進(jìn)銀行就意味著貶值；到手的風(fēng)水寶地，閑置不用更難以體現(xiàn)價(jià)值。
　　地產(chǎn)界的大亨們眼中，夏明憲的地產(chǎn)之旅剛剛開(kāi)始便打了個(gè)死結(jié)，普遍認(rèn)為他進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域太晚、毫無(wú)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，初試地產(chǎn)便將慘敗收?qǐng)�，甚至將美心集團(tuán)帶入死局。
　　開(kāi)路先鋒洋人街
　　2005年5月24日，全長(zhǎng)2.8公里的防洪護(hù)岸擋墻工程已全線(xiàn)貫通，自奠基之日還不到6個(gè)月。而同時(shí)貫通的，還有夏明憲心中的那盤(pán)棋，一個(gè)“長(zhǎng)江美心風(fēng)景區(qū)”的版圖框架已經(jīng)在他心中成型。
　　按照“長(zhǎng)江美心風(fēng)景區(qū)”的規(guī)劃，高檔社區(qū)與休閑基地的目標(biāo)不變，但是首先登場(chǎng)的開(kāi)路先鋒，卻引入了一個(gè)新角色——旅游地產(chǎn)。
　　美心集團(tuán)并沒(méi)有想將其打造成一個(gè)靠門(mén)票和服務(wù)創(chuàng)造營(yíng)收的豪華主題旅游公園，其真實(shí)的使命是激活這片區(qū)域的人氣，進(jìn)而為后續(xù)開(kāi)發(fā)熱身。
　　2005年8月25日，國(guó)內(nèi)第一輛身長(zhǎng)9.5米的悍馬禮賓車(chē)現(xiàn)身南濱路四期工程，標(biāo)志著風(fēng)景區(qū)的四大項(xiàng)目之一的“美心婚慶園”啟動(dòng)。
　　這其中還有一個(gè)插曲，2005年夏明憲首次登上福布斯中國(guó)富豪榜，好事的媒體以《張揚(yáng)的財(cái)富照亮重慶》為題大肆炒作“夏明憲買(mǎi)加長(zhǎng)悍馬”，將其描述為追求奢侈的新晉富豪。夏明憲不予理會(huì)，默默地將社會(huì)對(duì)自己的關(guān)注引向了美心婚慶園，使后者的知名度趁機(jī)提升。此后，夏明憲更是先后又為美心婚慶園購(gòu)置了加長(zhǎng)版克來(lái)斯勒、加長(zhǎng)版林肯。
　　2005年9月初，一段長(zhǎng)200米的標(biāo)高示范工程正式啟動(dòng)，就是洋人酒吧街的雛形。在首期規(guī)劃中，洋人街只是四大項(xiàng)目之一，指人工運(yùn)河兩側(cè)的酒吧街。而夏明憲也沒(méi)有想到，由于建成后的整個(gè)美心長(zhǎng)江風(fēng)景區(qū)充滿(mǎn)異國(guó)情調(diào)，游客們開(kāi)始將風(fēng)景區(qū)直呼為洋人街，反而“美心長(zhǎng)江風(fēng)景區(qū)”（以下統(tǒng)稱(chēng)洋人街）卻叫的人不多。
　　2005年12月3日，洋人街的建設(shè)工地迎來(lái)了第一批“游客”——來(lái)自英、法、俄、日等國(guó)的外國(guó)朋友，他們對(duì)即將竣工的風(fēng)情酒吧街進(jìn)行了實(shí)地參觀考察，20多名外國(guó)人當(dāng)即敲定，在洋人街落戶(hù)開(kāi)設(shè)酒吧、商店。
　　來(lái)自夏威夷的美國(guó)人克里弗（Cliff），成為洋人街里開(kāi)店的第一個(gè)外國(guó)人，他花50萬(wàn)在洋人街裝修了一棟樓的兩層，開(kāi)美式運(yùn)動(dòng)酒吧和西餐館。20名“老外”將開(kāi)的店各有特色，最有意思的是一位澳大利亞美女凱茜（Cathy），她在這里開(kāi)重慶火鍋館。洋人街由“洋人”開(kāi)店開(kāi)始。
　　窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)
　　沒(méi)有人高聲吶喊，也沒(méi)人鼓掌助威，洋人街像一個(gè)埋頭裝扮的佳人，輕輕地抬起頭來(lái)，卻發(fā)現(xiàn)周?chē)�已�?jīng)圍滿(mǎn)欣賞自己的觀眾。
　　美心集團(tuán)沒(méi)有為洋人街打一分錢(qián)的廣告，甚至沒(méi)有一個(gè)“正式開(kāi)放”的日子，園區(qū)的施工一直還沒(méi)有停止，但是來(lái)此游玩的市民卻已經(jīng)絡(luò)繹不絕，甚至是全國(guó)各地的各種投資考察團(tuán)，也開(kāi)始在這片充滿(mǎn)生機(jī)的土地上探頭探腦。
　　2006年的五一黃金周，在洋人街400畝核心區(qū)域大致建成的時(shí)候，也迎來(lái)了第一個(gè)游客接待高峰。天上下著小雨，卻沒(méi)有影響游客的游玩熱情。黃金周前四天，前后共接待游客約20萬(wàn)。
　　市民們仿佛突然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)不但不收門(mén)票，而且消費(fèi)甚至比市區(qū)還便宜的童話(huà)城堡。
　　這里不得不說(shuō)說(shuō)夏明憲推崇的窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)。
　　諾貝爾獎(jiǎng)獲得者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒爾茨曾經(jīng)說(shuō)：“世界上大多數(shù)人是貧困的人，如果你懂得了窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)，那么你就會(huì)懂得經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中許多重要的原理。
　　”夏明憲在洋人街街頭充滿(mǎn)特色的眾多標(biāo)語(yǔ)中，不無(wú)深意地立了一條：“立志做窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)的踐行者�！�
　　洋人街內(nèi)的店鋪一開(kāi)始，便對(duì)所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)實(shí)行三年免房租、物管費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)，這無(wú)疑成了下崗職工、立志創(chuàng)業(yè)者、學(xué)生們的創(chuàng)業(yè)天堂。對(duì)游客而言，洋人街管委會(huì)更是嚴(yán)格控制園區(qū)內(nèi)的消費(fèi)價(jià)格，創(chuàng)造大家都能消費(fèi)得起的平民風(fēng)景區(qū)，維持更持久的生命力。
　　在洋人街內(nèi)，坐馬車(chē)、乘花車(chē)、體驗(yàn)西部牛仔式的老火車(chē)，都僅需一元錢(qián)。正是洋人街營(yíng)造的這種親切的消費(fèi)環(huán)境，使游玩的人們可以盡情玩樂(lè)、消費(fèi)。而洋人街的這些“小利”收入，也與日常管理費(fèi)用持平了。
　　恪守窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)信條的洋人街終于找到了開(kāi)啟民眾熱情的鑰匙。
　　進(jìn)入2007年，洋人街的游客接待記錄又不斷被刷新，五一節(jié)期間接待游客接近100萬(wàn)人次，國(guó)慶節(jié)期間接待游客超過(guò)100萬(wàn)人次。2007年12月24日晚，有近10萬(wàn)人在洋人街內(nèi)爬圣誕樹(shù)、享受人造雪花，共同歡度圣誕節(jié)。
　　美心算術(shù)題
　　洋人街的建造還是進(jìn)行時(shí)，然而此時(shí)的格局與兩年以前開(kāi)建時(shí)刻已經(jīng)大不相同。這片原本荒蕪的土地上，正在蓬勃著無(wú)限生機(jī)。
　　洋人街開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域目前只開(kāi)發(fā)了400畝，卻已經(jīng)將整片區(qū)域的人氣帶動(dòng)了起來(lái)。2007年6月15日，與洋人街毗鄰的南濱路三期工程正式通車(chē)，從而使洋人街到南坪商圈的距離縮短到了10公里。
　　5個(gè)月以后，一則新聞更加耐人尋味。
　　2007年11月9日，毗鄰洋人街有一塊56.49萬(wàn)平方米（約合847畝）的建設(shè)用地，掛牌26億元拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪角逐，被一家企業(yè)以75億元競(jìng)得。此次拍賣(mài)土地增幅較高，主要因?yàn)樵摰囟螌⒋蛟霤BD娛樂(lè)、休閑和居住中心，升值空間較大。而作為推動(dòng)該區(qū)域地產(chǎn)增值的主力因素之一，洋人街無(wú)疑居功至偉。
　　在接受本刊專(zhuān)訪時(shí)，美心集團(tuán)企劃總經(jīng)理盧小慶透露，到目前為止，美心在南濱路四期工程中總共投入了13億元，其中護(hù)堤與濱江路工程近10億元。也就是說(shuō)400畝洋人街核心區(qū)域總共投入才3億多元。
　　847畝土地，便價(jià)值75億元，而美心集團(tuán)的3000畝地，又將價(jià)值幾何？
　　這道算術(shù)題并不難，但是夏明憲算出來(lái)用了三年，算得應(yīng)該是洋洋得意。
　　投資箴言
　　地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的誘惑下，許多企業(yè)紛紛出軌，以各種方式去分得一杯羹。
　　企業(yè)逐利本無(wú)可厚非，然而當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)早已歷經(jīng)早期的圈地運(yùn)動(dòng)，新一輪資本層面的角逐令實(shí)力稍弱的企業(yè)風(fēng)聲鶴唳，甚至連奔跑過(guò)快的地產(chǎn)大鱷都已經(jīng)慘遭滑鐵盧，這個(gè)行業(yè)已成為地產(chǎn)大佬們的封閉式游戲場(chǎng)地，外人很難涉足。
　　這個(gè)時(shí)候，對(duì)于以多元化及理財(cái)為目的而進(jìn)入的企業(yè)而言，就需要重新審視自己的投資規(guī)模與契機(jī)，畢竟這個(gè)行業(yè)高回報(bào)的背后，是誰(shuí)也不能掉以輕心的高風(fēng)險(xiǎn)。
　　中國(guó)住房商業(yè)化后的十幾年間，房?jī)r(jià)直線(xiàn)上漲背后，更是土地資源的成本攀升過(guò)程。對(duì)于新進(jìn)入的企業(yè)而言，投資規(guī)模是對(duì)企業(yè)投資能力和資金鏈條的嚴(yán)峻考驗(yàn)。北京“玫瑰園”的顛沛流離，黑馬順馳的馬失前蹄，無(wú)不因資金鏈條的繃斷而折翼。企業(yè)對(duì)于自己投資能力的把握、投資欲望的控制，成為決定能否活得更為久遠(yuǎn)的關(guān)鍵。