金融危機是商業(yè)地產(chǎn)噩夢的開始

商業(yè)地產(chǎn)興起，經(jīng)濟衰退接踵而至，并不是獨立的、個別的現(xiàn)象，而是有深層關(guān)聯(lián)的。張維倫重申了一種觀點，即經(jīng)濟學(xué)家安德魯·勞倫斯的“摩天大樓指數(shù)”所揭示的“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟衰退。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展總是在經(jīng)濟發(fā)展積累到一定階段的時候大量涌現(xiàn)，但那時商業(yè)地產(chǎn)興旺的時候，整個經(jīng)濟一般已經(jīng)到了一個高峰，步入下滑階段，而商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到建成有一個開發(fā)周期，因此經(jīng)常出現(xiàn)“大廈建成，經(jīng)濟衰退”的現(xiàn)象。

張維倫在回答南方日報記者關(guān)于“2009年3、4月會死掉一批商業(yè)開發(fā)商”這個觀點的看法時，稱要判斷2008年-2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，其實就是整個經(jīng)濟形勢的判斷。他認為這一觀點接近真相，“現(xiàn)在正是商業(yè)地產(chǎn)噩夢的開始”，而且“2-3年內(nèi)（經(jīng)濟）恢復(fù)已經(jīng)是最樂觀的看法”，他建議最近幾年都別碰商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)有其自有的復(fù)雜性

他認為，商業(yè)地產(chǎn)是比住宅開發(fā)地產(chǎn)更高層次的經(jīng)營性地產(chǎn)，比其他地產(chǎn)形態(tài)都復(fù)雜，對開發(fā)商的要求更高：“住宅開發(fā)小學(xué)生，商務(wù)地產(chǎn)中學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)大學(xué)生”。商業(yè)地產(chǎn)有一個長期的開發(fā)守成期，需要大量的資金來支撐，還需要運作的開發(fā)商有足夠的商業(yè)運營資歷和手段。

商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是賣得好那么簡單，而是在人流量、租金回報率、定位等方面都有要求，商業(yè)地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，投入大，現(xiàn)金流要求高，從一開始就形成成本支出，產(chǎn)出卻是從零開始累積。很多商業(yè)地產(chǎn)項目是先賣掉七成來解決資金問題，然而要把項目運營好，比較好的租售比例卻是賣三成租七成。這個投入產(chǎn)出比受資金影響大，項目對資金要求高，一旦遇到金融危機就很麻煩，金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的影響是全方位的，也是致命的。

從客戶群來分析，住宅開發(fā)只需照顧買家的需求，是最簡單的，商業(yè)地產(chǎn)必須考慮買家（投資能力）、用家、管家（管理問題）三種不同的需求，所以是最復(fù)雜的。商業(yè)地產(chǎn)最難的是經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。

但是地產(chǎn)發(fā)展的高級階段是商業(yè)地產(chǎn)，是開發(fā)商的必修課。