資深業(yè)內(nèi)解析：樓市"八大亂象"推高2009年房價

　　亂象之一：鼓吹利好政策，透支未來購買力
　　南匯并入浦東之后，盡管到目前為止，房源地段、周邊配套設(shè)施沒有絲毫改變、僅僅是“南匯人”成為“浦東人”的概念轉(zhuǎn)變，但這已促使買賣雙方的心態(tài)產(chǎn)生了微妙變化。其中，南匯部分樓盤如周康板塊的二手房掛牌價，在不到一周內(nèi)已猛然提價10%。
　　南匯并入浦東之后，周康板塊板塊的追漲也吸引了投資客的目光。從今年4月起，周康板塊的投資客占到了總成交量的20%-30%，比例雖然不高，卻是看好這一地區(qū)的明顯信號。
　　南匯并入浦東后，投資者/購房的心態(tài)在此時都在改變，獲利成為浦東人心態(tài)導(dǎo)致買賣雙方追漲。但是，樓市的運(yùn)行都是按照市場規(guī)律來運(yùn)行的，不是一個新的概念就可以馬上解決一切問題的。
　　南匯并入浦東后，到2009年9月為止，大浦東的政府才剛剛組建完畢，而對于一些樓盤而言，地段、周邊配套設(shè)施更是毫無變化，周康板塊也不可能立即變成“陸家嘴”，發(fā)展還需要一個長期循序漸進(jìn)的過程。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在該地區(qū)市場形成了一波炒作氣氛，僅僅幾個月有的樓盤漲價幅度在50-80%，樓盤價位虛高，一定程度上透支了未來的資產(chǎn)升值空間，也透支了未來的購買力。
　　如今“大虹橋”又橫空出世，真如副中心也被炒作的如火如荼，利好政策在2009年似乎沒有間斷過�！按蠛鐦颉睆�(fù)制“大浦東”的行情似乎在重現(xiàn)。這些利好政策讓業(yè)界的從業(yè)者和投資者看到未來樓市是多么“欣欣向榮”。
　　亂象之二： “流動性”泛濫與通脹預(yù)期，導(dǎo)致投資需求過熱
　　上半年住宅市場增長的背后是貨幣供應(yīng)量快速增長，金融機(jī)構(gòu)貸款大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月末，新增信貸規(guī)模達(dá)到7.37萬億元，遠(yuǎn)超出年初預(yù)計(jì)5萬億元的目標(biāo)。預(yù)計(jì)全年信貸投放量將達(dá)10萬億元。另據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長魏加寧預(yù)測，上半年有可能有20%左右的信貸資金流入了股市，大量資金在金融系統(tǒng)內(nèi)部自我循環(huán)，容易提高股價，也推高了房地產(chǎn)市場價格。樓市股市代替實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為最大的“受益者”。
　　由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來質(zhì)變”，資金持有者越來越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值,通脹預(yù)期上升。上海、北京等一線城市的房價由于投資型或改善型需求入市，漲速已明顯脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。
　　亂象之三：開發(fā)商捂盤：少量多批，多批推盤
　　不管是少量多批還是多批推盤，都給購房者造成一種供應(yīng)緊張的情況，誤導(dǎo)購房者，從而開發(fā)商在其中謀取最大的利益。
　　在樓市相對較好的時候，開發(fā)商通過這種手段，先把位置相對較差的房源率先推向市場，即使以后市場不好，好房源在手頭相對其他樓盤而言還是能夠促成交的；還有開發(fā)通過少量房源先入市，先試水市場對價格接受度，然后在做價格調(diào)整。
　　實(shí)際上不管那種方式，售樓人員通過“少量多批，多批推盤”方式對消費(fèi)者進(jìn)行說辭，基本道理就是“多數(shù)房源位開盤就已經(jīng)被人預(yù)定，其他位置你買不了，不買開盤以后這個就沒有了”。購房者相對都處于弱勢的低位，開發(fā)商想賣什么房子就可以賣那個位置，你想買那個位置，開發(fā)商不想賣，你就買不到。
　　亂象之四：“地王”頻現(xiàn)
　　7月23日，青浦區(qū)趙巷特色居住區(qū)10號地塊由金地集團(tuán)以總價30.48億元，樓板價1.45萬元/平米榮獲“地王”。與此同時，杭州上城區(qū)18號地塊由義烏小商品城以18.9億，20650元/平米的樓板價得手。滬杭兩地同現(xiàn)“新地王”，引起市場高度關(guān)注。國務(wù)院相關(guān)部門也高度重視，下發(fā)文件要求實(shí)時匯報(bào)各地“地王”的最新情況。
　　之后，人們對于未來樓市預(yù)期開始悄悄發(fā)生變化，“地王”隨后也再現(xiàn)各大媒體報(bào)端。9月10日，中海地產(chǎn)億70.06億奪“長風(fēng)地王”，中國新地王在滬問世。
　　筆者在7月10博客《“地王”的魅力在于N種心理警示》一文中重點(diǎn)闡述了“地王”的一些心理預(yù)期：“地王”的出現(xiàn)暗示市場回暖開始，成為心理上房價上漲，市場通脹開始的預(yù)期；“地王”也警示樓市過熱；“地王”也警示購房者心理的“買跌不買漲”與“買漲不買跌”變化。
　　亂象之五：購房者“買漲不買跌”
　　2009年3月，開放商采用“少量多批，多批推盤”策略，與此同時， 3月房展會展開促銷、價格戰(zhàn)，在剛性需求驅(qū)動下，導(dǎo)致2009年3月份上海商品房交易每周保持10%以上漲幅連續(xù)沖高。于是，部分開發(fā)商抓住消費(fèi)者買漲不買跌的心理，迫不及待的提高價格，形成3月份“階段性回暖”的高峰。
　　南匯并入浦東后，投資者/購房的心態(tài)在此時都在改變，獲利/成為浦東人心態(tài)導(dǎo)致買賣雙方追漲。相對于五一以前，該地區(qū)房價短期內(nèi)飆升20-30%，有的樓盤到現(xiàn)在為止提價50-80%。
　　整個5-8月份上海樓市亦是如此。由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來質(zhì)變”，資金持有者越來越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場。此時，房東頻繁跳價，購房者開始買漲不買跌，購房者的心態(tài)一定程度上導(dǎo)致樓市價格上行。
　　亂象之六：小豬“拱”高房價
　　國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的8月中旬(8月11日-20日)50個城市主要食品平均價格變動情況顯示，相比8月上旬，豬肉和雞鴨成為價格變動最大的食品品種。其中，豬后腿肉和五花肉，價格都比上旬上漲了2.8%。從國家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測來看，從6月中旬開始至今，豬肉價格已經(jīng)上漲了70日。
　　豬肉和蛋類農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲引發(fā)了一些人士對通脹預(yù)期的極大擔(dān)憂。一些細(xì)心的媒體發(fā)現(xiàn)國家發(fā)改委8月份出臺了四份關(guān)于穩(wěn)定物價的文件，被解讀為對通脹預(yù)期的預(yù)警。特別是一些人士拿2007年那次通脹說事，把通脹的責(zé)任全部推到了農(nóng)產(chǎn)品漲價上。2007年由豬肉價格瘋狂上漲引發(fā)的通貨膨脹人們還記憶猶新，在豬肉和雞蛋的帶領(lǐng)下，似乎新一輪的農(nóng)產(chǎn)品上漲勢頭已經(jīng)到來。這次由豬肉價格上漲進(jìn)而帶動農(nóng)產(chǎn)品漲價，會不會成為引發(fā)下一輪通貨膨脹的誘因，成為人們的心頭之患。
　　有些人把農(nóng)產(chǎn)價格上漲說成是通脹的“帶頭大哥”，以這樣的由頭來，利用CPI要轉(zhuǎn)正為題材進(jìn)行炒作，引導(dǎo)人們對于通脹的預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致投資需求的迸發(fā)，推高房價。
　　亂象之七：GDP綁架高房價
　　通脹不是我們需要的,通縮也不是我們所希望的,因?yàn)樗鼈兌紩�傷害�?jīng)濟(jì)健康發(fā)展,我們所希望的是保持在合理水平上的價格。...2009年二季度,中國GDP增速高達(dá)7.9%,上半年累計(jì)為7.1%,增速雖然繼續(xù)大大低于2008年上半年的10.4%,但現(xiàn)在中國2009年上半年的GDP在投資的拉動下，已經(jīng)在7.1%，中國的經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)占在利好的方面了。
　　在未來的經(jīng)濟(jì)走向方面，樓市股市估計(jì)會受到政府的微幅調(diào)控，使樓市股市投資過剩資金回流至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如此這樣分析，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好了，房價不漲也好像沒有道理。
　　亂象之八：第五個城市副中心胎動：三林規(guī)劃建成世博新城——聯(lián)動世博會機(jī)會炒作房價
　　“世博論壇?世博與浦東發(fā)展高層研討會”透露出一則引人注目的消息：以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域，到2020年將逐步建成一座“世博新城”，三林地區(qū)將成為上海第五個城市副中心。
　　2010上海世博會后，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機(jī)遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成為上海城市建設(shè)的新地標(biāo)，并與陸家嘴、外灘等區(qū)域一起，形成上海中心城區(qū)城市發(fā)展的沿黃浦江增長帶。
　　三林規(guī)劃建成世博新城后，也將吸引大量外資企業(yè)高管的高端住房需求，無論是租賃還是買，整個高端市場這一塊會更加火熱。另外，中國本地人的高端需求也不甘示弱，國內(nèi)一些有實(shí)力的精英及港澳臺人士也會優(yōu)先選擇在此投資或安家。
　　除了世博效應(yīng)外,影響三林地區(qū)近期房價上漲的重要因素還有軌交通車因素。 這樣，軌道交通、第五個城市副中心三林規(guī)劃建成世博新城聯(lián)動世博會機(jī)會，這些利好導(dǎo)致該地區(qū)房價得到機(jī)會性上漲，推高房價。