美國地產(chǎn)抄底者的“機會論”

　　金融危機之下，中國資本受到美國地產(chǎn)商的青睞。

　　9月9日，根據(jù)《華爾街日報》的報道，中國的主權投資基金中國投資公司（下稱中投公司）正在尋求投資美國的房地產(chǎn)，包括可能通過美國政府的一項計劃收購陷入困境的抵押貸款證券。目前，中投公司的管理人員與貝萊德(BlackRockInc.)、InvescoLtd.和Lone Star Funds等美國私募股權基金公司的經(jīng)理商談房地產(chǎn)的投資機會。

　　與此同時，兩周前，四十多歲的布萊恩·杰·凱利，風塵仆仆地趕到中國。作為美國巨龍房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司（下稱巨龍公司）總經(jīng)理，他此行的目的正是尋求長期可靠的資本，用于抄底美國民用房產(chǎn)市場。

　　9月4日，王府井萊佛士酒店，由中國美國商會理事陪同的凱利接受本報記者的采訪。其與團隊都認為，在未來的6—12個月內(nèi)，將是抄底美國地產(chǎn)的最好時機。

　　截至記者發(fā)稿，巨龍公司已經(jīng)和五家中國企業(yè)簽署了意向性合約。其中有四家為民營企業(yè)。

　　在美國，商業(yè)房地產(chǎn)的價值已比高峰期下跌了35%。這是否是抄底的最好時機？

　　借力

　　“在美國的幾次經(jīng)濟低迷時期，亞洲資金的及時介入都會產(chǎn)生一個造富的時代�！眲P利認為，現(xiàn)在中國有更多的投資者在關注著海外發(fā)展的機會。

　　8月底，中投與卡塔爾控股、格利克以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三家國際投資者組成財團，與英國歌鳥房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，認購后者增發(fā)的新股。上述舉措或許讓美國地產(chǎn)業(yè)看到外來抄底的可能。

　　對凱利或巨龍公司而言，12年的經(jīng)驗或許還不足稱道，但該公司的合伙人是馬薩諸塞州威爾士家族。這一家族世代從事房地產(chǎn)建筑，在地產(chǎn)界有32年的從業(yè)經(jīng)驗。凱利和他的合伙人過去建設的地產(chǎn)項目超過了1億美金。

　　這一背景，使凱利便于通過其另外一個合作伙伴——馬薩諸塞州競選州長候選人，了解到美國政界的很多信息。

　　同時，凱利發(fā)現(xiàn)來自于中國政府的聲音也在鼓勵中國企業(yè)和資本在合適的時機，到海外進行抄底。由此，他便通過中國美國商會的平臺來到中國，兩周之內(nèi)，輾轉于香港、北京、上海等地。

　　凱利表示，“已見過10多家了，很多都表示很感興趣。目前，沒有人不同意這是美國住宅型地產(chǎn)的谷底，時機決定一切�！�

　　不過，投資群體表現(xiàn)出兩種截然相反的態(tài)度。

　　部分投資人對于凱利的項目不以為然。國內(nèi)一家知名的風投公司對此看法是，雖然可以通過法律手段保證既得利益，但是由于項目在美國，去了解當?shù)氐奈幕�的時間和成本，不如在國內(nèi)同等環(huán)境下做投資收益更可控。

　　國內(nèi)一位資深投資人指出，國內(nèi)同樣也處在國際大經(jīng)濟背景影響之下，在這種情況下，手握現(xiàn)金只有找到最合適的項目才出手，凱利的項目只能作為一個備選。

　　易憲容指出，投資者擔心的問題可能是長期回報問題�！懊绹�地產(chǎn)投資，房價會保持長期恒定，從長遠來看，不像國內(nèi)地產(chǎn)有炒作價值”。

　　但也有投資人表現(xiàn)出了熱情。AscentPartners投資有限公司的合伙人EllenOR9月7日對本報記者表示，“三個月前還不敢對美國宏觀經(jīng)濟做任何評價，但現(xiàn)在美國經(jīng)濟的見底是毋庸置疑的�！�

　　據(jù)記者了解，凱利有可能近期再簽下兩份意向性合同。

　　現(xiàn)實

　　凱利對美國資本市場有些無奈，“雖然看到的美國地產(chǎn)的低迷時期，但是大量的美國投資者的資金都早已投入在其他項目里面�！�

　　其實，凱利中國行的緣由要追溯到8月份。當時，巨龍公司忽然迎來了不少新房的簽單者。這些房產(chǎn)投資項目本來計劃要過了今年，到明年春天才能有更多消費者。

　　巨龍公司2月份根據(jù)專業(yè)預測模式預測出的一個結果與現(xiàn)實情況相符。上述預測顯示，住宅型地產(chǎn)在8月底到底，從9月份開始回暖。因而，該公司認為，到今年年底的這段時間，應該是進入美國的住宅型地產(chǎn)最好的時機，商業(yè)地產(chǎn)回暖則要到明年年初。

　　據(jù)凱利分析，美國住宅型地產(chǎn)呈現(xiàn)東西發(fā)展不均衡的特點，東部房市已經(jīng)見底，而西部由于過度開發(fā)，價格仍處在谷底徘徊階段。

　　“西部的內(nèi)華達州，亞利桑那州，佛羅里達州，南加州這四個地區(qū)，前幾年地產(chǎn)過度開發(fā)，但是需求又沒有達到，所以該地區(qū)地產(chǎn)還需要很長一段時間恢復。東部特別是新英格蘭地區(qū)，因為人口密集，生活環(huán)境，教育環(huán)境都比較好，相對來講，現(xiàn)在是一個最好的時機�！�

　　在經(jīng)濟蕭條來臨之時，美國地產(chǎn)商們很多都不得不面臨尷尬的市場和現(xiàn)實處境。

　　凱利介紹，危機爆發(fā)的幾年前，一些美國地產(chǎn)業(yè)人士囤積了很多土地，而這些地塊很多是“生地塊”(主要指基本設施不配套)，需要到政府去審批。在拿到政府批文之前，每個月都要支付大額的銀行貸款利息。由于原本買地的價格比較高，加上后來的利息成本，趕上市場價格下調(diào)，這些地產(chǎn)項目就砸在手里了。

　　談到此次危機進入地產(chǎn)市場的利潤，凱利簡單地算了一筆賬：如果現(xiàn)在進入，實際上只需支付幾年前所支付的50%以下的土地價格，且不需再經(jīng)過長時間的政府審批流程，就可以把項目做實�！巴恋卣妓�有成本大半，而新英格蘭地區(qū)的房價較上述四州并未因金融危機受太大的沖擊”。

　　此外，記者了解到，截至第二季度，美國兩大房地產(chǎn)貸款巨頭房利美和房地美已經(jīng)向美國政府申請了近1000億美元救助資金。同時，美國房地產(chǎn)行業(yè)高管正在進行游說，希望修改稅法鼓勵海外資本流入美國地產(chǎn)市場，以協(xié)助阻止商業(yè)地產(chǎn)價值進一步下滑。