武漢商鋪投資回報率調(diào)查分析：6％是分水嶺

　　買鋪一定要看地段，也就是交通和附近的商業(yè)氛圍；其次是看經(jīng)營用途；三看有效客源。買商鋪要看規(guī)劃、開發(fā)商經(jīng)營能力、旗艦店，要有耐心“守熱”。投資回報率達到6％，就是很值得投資的商鋪了。
 
　　“幾年前，商鋪賣家都承諾8％－10％的投資回報率。而如今，敢如此承諾的開發(fā)商少了�！�
　　最近，準備投資商鋪的張先生發(fā)現(xiàn)了這個細微的變化。
　　他說，商鋪投資是高投入高風險高回報率。投資商鋪前期投入較大，而收益相對較小，特別是一些新的商鋪，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低；而成熟的商鋪就需要投入更大了。因此投資商鋪比較適合長期持有及資金比較充裕的收入較高穩(wěn)的人群。
　　不輕信小開發(fā)商的承諾
　　投資者在購買商鋪時，首先會關(guān)注回報率。
  世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理張平表示，從現(xiàn)實的區(qū)域租金核算，如果回報率高于6%，此商鋪就有投資價值。住宅投資年回報率一般5%－8％，商鋪的收租、增值綜合回報率基本在年8％以上。
　　“而目前武漢多數(shù)商鋪均未達到6%的投資回報率。”戴德梁行高級經(jīng)理馮波表示，不要輕信小開發(fā)商承諾的投資回報率。
　　福星惠譽?國際城營銷總監(jiān)曹建軍表示，對投資商鋪者而言，6%的回報率，是基于兩種考慮：一是商鋪的銀行按揭基準利率在6％左右。如果回報率達到6％，可以滿足貸款者的月供；二是銀行存款收益低于6％。如果回報率高于6％，則投資商鋪比錢存銀行更有錢途。同時，商鋪經(jīng)營的好壞，直接影響著6％的投資回報率。
 
　　“三看”選商鋪
　　如今，人們花錢買股票怕?lián)�風險，將現(xiàn)金存銀行怕貶值，買商鋪尋求長期穩(wěn)妥的回報成了投資的最佳選擇之一。同時，投資者在樓市不太明朗而資金又充裕的情況下，多數(shù)會選擇購買商鋪。雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。
  如果投資商鋪，一定要看地段，也就是交通和附近的商業(yè)氛圍；其次是看經(jīng)營用途；三看有效客源。張平建議，挑選商鋪一看開發(fā)商的開發(fā)水平、建筑商的建筑水平、設(shè)計單位的設(shè)計水平，二看主力店與次主力店的搭配，三看開發(fā)商的運營管理水平。
　　他認為，投資商鋪主要有兩個目的：其一是通過出租獲取長期租金回報，比如投資一間50萬元的商業(yè)鋪位，每年可以收取5萬元的租金，那么租金年回報率就是10％；其二是獲取升值回報，比如一套以50萬元購買的商鋪在5年后市價為100萬元，這套商鋪就增值了一倍，年回報率達20％。
　　 投資入門
　　兩項指標考評商鋪投資價值
　　盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬變不離其宗，租金回報率和增值空間是考評商鋪投資價值的兩項重要指標。
　　1、租金回報率
　　商鋪投資租金回報率是：（月租金×12個月）÷商鋪總價，如一個商鋪的單價是6萬元/平方米，月租金達到300元/平方米，那么它的投資回報率是6％。值得一提的是，商鋪租金回報率實際上是一個動態(tài)的概念，租金回報中要扣除稅費、物業(yè)管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪有一定的空置期。
  2、商鋪增值空間
　　商鋪投資除了看現(xiàn)時租金回報外，更關(guān)注的其成長增值空間，商鋪的成長增值空間往往會超過租金回報。商鋪的成長空間與地段的開發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開發(fā)必有大成長空間，地段的成長直接帶來商鋪的升值。
 
  投資建議
　　看準區(qū)域商業(yè)潛力投資商鋪
　　購買商鋪首先是看所在區(qū)塊的商業(yè)氛圍，在商鋪周圍是否有學校、醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，周邊是否有大型的住宅樓盤，能否聚集人流；其次看所在地塊的遠景規(guī)劃，能給這個商鋪帶來多大的升值空間；另外，還得看日漸濃厚的商業(yè)氛圍所能帶動的租金上漲空間有多大。 
  買社區(qū)商鋪，看15分鐘內(nèi)能否找到商圈
  買社區(qū)商鋪，一般要觀察一下小區(qū)住戶都是哪一類人群，比較在乎哪一些服務(wù)。如果小區(qū)周圍步行15分鐘范圍內(nèi)找不到一個像樣的商圈，那么這個小區(qū)的商鋪就值得投資，因為很多住戶都會有這樣的需求。 
  品牌房產(chǎn)的社區(qū)商鋪增值快
  萬科、福星惠譽、三江航天、湖北人信等實力開發(fā)商旗下的社區(qū)商鋪的增值速度或許遠遠超過其住宅本身。