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市場觀察
年底將成商鋪熱銷旺季？ 河西商鋪將掀高峰
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住宅鬧“房荒”，商鋪后勁足，今年下半年至明年上半年，河西板塊將有10余家樓盤推商鋪。
從上個(gè)月開始，南京樓市在一路熱銷后逐步顯露疲態(tài)，盡管成交均價(jià)還在上升，住宅成交量卻已經(jīng)開始萎縮。但在住宅地產(chǎn)顯露后續(xù)乏力跡象之時(shí)，沉寂了大半年的商業(yè)地產(chǎn)卻憑借積蓄已久的能量醞釀爆發(fā)，8月全市商業(yè)地產(chǎn)成交量環(huán)比7月漲幅達(dá)到52.1%，而據(jù)南京一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示，今年下半年到明年上半年，南京樓市將有54家樓盤推出體量不一的商鋪，總量將近70萬平方米。其中，河西板塊就有10余家樓盤猛推商鋪。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著由初始的住宅開發(fā)階段進(jìn)入到配套完善階段，備受關(guān)注的河西商圈即將迎來一輪供銷兩旺的新高潮。
河西商業(yè)地產(chǎn)上半年成交量增183%
據(jù)南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝介紹，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行有一個(gè)基本規(guī)律，即在住宅市場調(diào)整時(shí)相對堅(jiān)挺，相對抗跌甚至逆市上升；在住宅市場回升的初期階段，商業(yè)地產(chǎn)因資金分流往往有所調(diào)整萎縮；當(dāng)住宅市場逐步進(jìn)入高潮期時(shí)，受樓市大環(huán)境和投資需求爆發(fā)的刺激，以及住宅供應(yīng)的短缺，資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)，重新活躍。今年1—8月南京商業(yè)地產(chǎn)走出的成交曲線也證實(shí)了這一規(guī)律。
網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住宅市場迅速回暖的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的成交量與去年上半年相比卻同比下降了28%。但從不同板塊來看，銷售表現(xiàn)卻大相徑庭，河西、城中、城北、城南等主城片區(qū)逆市增長，其中河西板塊上半年成交3.53萬平方米，同比增長達(dá)183%。
進(jìn)入7、8月份，河西商業(yè)地產(chǎn)銷售持續(xù)發(fā)力，其中7月成交量一舉攀升到0.92萬平方米，環(huán)比6月增長了188%，8月的成交量繼續(xù)維持高位，達(dá)到0.88萬平方米。
10余家樓盤將集中推商鋪
2009年的河西炙手可熱，融僑中央花園、仁恒江灣城、鳳凰和熙等樓盤接連上演搶房潮。在房價(jià)高企的同時(shí)，河西住宅可售房源卻越來越少，對于青睞河西板塊的購房者和投資者來說更是“雪上加霜”。
與住宅房源難覓的短缺現(xiàn)狀截然相反，河西商業(yè)地產(chǎn)將在近期迎來一波上市高峰。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年，河西至少有10家樓盤將推出商鋪房源，其中既有購買門檻較低的社區(qū)商鋪，也有價(jià)位相對較高的高端商務(wù)樓的底商，加上萬達(dá)廣場這樣的商業(yè)巨無霸項(xiàng)目，單價(jià)從15000元/㎡到50000元/㎡不等，將給投資者提供豐富的選擇。
從區(qū)域分布來看，新上市的商鋪房源遍及奧體、龍江、新江東等河西各大片區(qū)，其中奧體片區(qū)將是商鋪供應(yīng)的主力軍，包括了南京SHEWALK購物中心、歐洲城、聯(lián)強(qiáng)國際大廈、融僑中央花園、金馬酈城、鳳凰和熙、新銳國際以及中泰國際廣場等在內(nèi)的多家樓盤；龍江板塊雖然只有新城市廣場和鄭和國際廣場兩個(gè)項(xiàng)目要推商鋪房源，但因?yàn)樵撈瑓^(qū)商業(yè)氛圍最為成熟，因此已經(jīng)吸引了不少投資者的關(guān)注；萬達(dá)廣場所在的新江東片區(qū)因?yàn)榍熬翱春�、業(yè)態(tài)豐富，一直都是商鋪投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。
河西三大商圈各具特色
作為與新街口具有同等地位的市級商業(yè)中心，高起點(diǎn)、潛力大的河西商圈一直受到開發(fā)商和購房者的強(qiáng)烈關(guān)注。其中河西中部的奧體片區(qū)因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)體量龐大、人氣不足而遭遇過一些質(zhì)疑，“開著寶馬買菜”的場景讓不少消費(fèi)者望而卻步。
但隨著近幾年政府對河西新城各項(xiàng)配套設(shè)施持續(xù)地投入和打造，眾多高品質(zhì)新盤入住率的不斷提高，河西的商業(yè)氛圍呈現(xiàn)出全面提速的發(fā)展態(tài)勢，其聚集的高端客群的巨大消費(fèi)需求也受到了越來越多商家的認(rèn)可。因此，對于河西商鋪房源的銷售情況，絕大多數(shù)開發(fā)商都持樂觀態(tài)度。
在南京嘉業(yè)地產(chǎn)招商營銷總監(jiān)嚴(yán)翔看來，河西內(nèi)部的幾大商圈各有特色，龍江是生活化的商圈，新江東是物流概念的區(qū)域，而奧體是CBD商圈，其中奧體商圈隨著CBD一期眾多地標(biāo)的交付、機(jī)關(guān)企業(yè)的入駐、菜場、教育、醫(yī)療、公園、商業(yè)等眾多配套逐步完善，已經(jīng)和以前不能同日而語，加上河西板塊利好不斷，這里的投資潛力不言而喻。據(jù)嚴(yán)翔介紹，南京SHEWALK購物中心公開僅僅半個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)有320多組客戶登記預(yù)約，并且已經(jīng)有1萬多平方米的商鋪被多個(gè)品牌商家簽約租下。
位于龍江的新城市廣場即將推出少量餐飲類商鋪，總價(jià)500萬起，即使這樣總價(jià)不菲的商鋪仍讓投資者趨之若鶩。南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司董事長朱獻(xiàn)國告訴筆者，已經(jīng)接到不少咨詢電話，還有性急的投資者托關(guān)系找熟人，要求一定要給他們留一套。
利好鏈接
河西新城進(jìn)入快速發(fā)展期
今年河西新城計(jì)劃投資80－100億元，比去年增加20－25％。
首先目的要讓河西CBD的一期盡快繁榮起來，制訂相關(guān)的優(yōu)惠政策，加快企業(yè)入駐與招商；二是加快推進(jìn)河西CBD二期項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，今年計(jì)劃拉動社會投資約20億元。計(jì)劃到年底，在建的十四所產(chǎn)業(yè)大樓將基本竣工，國泰君安金融中心、南京移動綜合樓等項(xiàng)目進(jìn)入主體施工，新鴻基、富頓、省交通銀行、江蘇聯(lián)通、新華報(bào)業(yè)、省農(nóng)信社全面動工，爭取二期早日出形象。在招商方面要體現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、金融集聚區(qū)的功能，目前已經(jīng)有華泰證券、國泰君安證券等金融機(jī)構(gòu)入駐，還將引入國家開發(fā)銀行、招商銀行、匯豐銀行、加拿大皇家銀行、GB摩根等；三是今年CBD將加強(qiáng)地下空間利用的規(guī)劃引導(dǎo)，未來河西CBD地下將“打通”，成為一個(gè)“地下城”。
在道路建設(shè)上，2009年河西將重點(diǎn)推進(jìn)緯七路西延高架立交建設(shè)，工程主體要實(shí)行與跨江心洲的過江隧道順利對接；完成濱江大道南延段建設(shè)，與長江三橋方向?qū)樱粚?shí)施江東路南下、啟動江山大街的建設(shè)以及完善中部地區(qū)CBD、博覽中心等周邊的支路建設(shè)。
配套設(shè)施方面，現(xiàn)已啟動中華高中部建設(shè)，與南京外國語學(xué)校合作辦學(xué)的前期工作正在進(jìn)行中。CBD內(nèi)的商業(yè)配套二期各項(xiàng)目將啟動建設(shè)。中海社區(qū)中心、家樂福河西中央公園店兩個(gè)項(xiàng)目在去年部分開業(yè)，今年它們將實(shí)現(xiàn)整體開業(yè)，順馳社區(qū)中心今年也將正式建成開業(yè)。這些社區(qū)中心都配套有菜場、便利店、銀行、早點(diǎn)店、社區(qū)生鮮店、衛(wèi)生服務(wù)中心等功能。
專家觀點(diǎn)
目前是買商鋪的好時(shí)機(jī)
南京嘉業(yè)地產(chǎn)招商總監(jiān)嚴(yán)翔
仁恒江灣城為什么這么火？保利為什么要在河西拿地王？這都充分說明，河西的利好是越來越多，越來越多的開發(fā)商和購房者都看好河西。過去人們擔(dān)心住在奧體買菜不方便，但辯證地看，這也反映出奧體這一“富人商圈”巨大的消費(fèi)需求，有眼光的商家已經(jīng)有很多紛紛來搶灘，我們的南京SHEWALK購物中心推出后招商的順利進(jìn)行就是例證�，F(xiàn)在的奧體商圈就如五年前的新街口，有很強(qiáng)的戰(zhàn)略性投資機(jī)會，正是介入的好時(shí)機(jī)。否則，等到緯七路過江隧道開通、奧體人氣很旺時(shí)才來，那時(shí)的投入成本就要高得多了。
商鋪將成資金避風(fēng)港
新銳中央街區(qū)副總經(jīng)理 趙亮
俗話說“金鋪銀樓”，最近幾個(gè)月，住宅房價(jià)就像坐上了火箭，漲幅驚人，河西板塊近期又接連拍出“地王”，這其中已經(jīng)蘊(yùn)含了一定的泡沫成分。在當(dāng)前通脹預(yù)期的壓力下，商鋪的保值增值性凸顯，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇，因此銷售形勢也將持續(xù)向好。以新銳國際為例，盡管總價(jià)基本也要兩三百萬一套，不過近兩個(gè)月來的銷售一直很火爆，這個(gè)月就可以清盤。
從投資者的角度來說，選擇商鋪首先要看地段，其次由于不同商鋪項(xiàng)目的價(jià)格差別也比較大，因此市民一定要量力而行，選擇自己可以承受的總價(jià)范圍，最后買商鋪還要考察項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和未來前景。
龍江商圈最具代表性
鄭和國際廣場企劃經(jīng)理 孫長坤
與新江東、奧體相比，以新城市廣場為中心的龍江商圈已經(jīng)走過了10年的發(fā)展歷程，居民以高校教師、公務(wù)員等高素質(zhì)人群為主，因此在河西應(yīng)該算是最有代表性也最受矚目的商圈，當(dāng)然從規(guī)劃角度看，奧體和新江東商圈的發(fā)展前景也得到了一致認(rèn)可，只是要達(dá)到像龍江這樣旺盛的人氣還需時(shí)日。
鄭和國際廣場項(xiàng)目位于已經(jīng)成熟成型的龍江商圈的核心位置，本身有7萬平方米左右的體量，而且將注入原來金盛百貨的經(jīng)營理念，無論規(guī)模還是經(jīng)營理念在龍江板塊都是絕無僅有的，對龍江商圈將是極大的提檔升級。
社區(qū)商業(yè)擁有先天優(yōu)勢
融僑中央花園營銷經(jīng)理 史文華
從去年至今家樂福、紅星國際家居開業(yè)聚集的大量人氣，讓奧體這個(gè)商業(yè)中心引起了廣泛而積極的關(guān)注。隨著入住率的不斷提升，商務(wù)辦公的日漸成熟，擁有巨大消費(fèi)力的高端人群匯聚，加速了奧體商業(yè)的發(fā)展，其中社區(qū)商業(yè)更是擁有先天優(yōu)勢，比如融僑中央花園10月就將開始陸續(xù)交付，加上擁有數(shù)萬居民的金馬酈城、碧瑤花園等隔壁樓盤所蘊(yùn)含的驚人消費(fèi)力，為臨街商鋪的迅速發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力。
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