越貴越好出手 深圳高端寫字樓回報(bào)率遠(yuǎn)高于豪宅

　　中心區(qū)寫字樓相對高端被普遍看好，投資者可一邊長線放租獲取6％的回報(bào)率，一邊等待其升值。
　　市場背景
　　近兩月中心區(qū)一、二手甲級寫字樓成交明顯增加，5成以上為投資客，且以個(gè)人投資客為主。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前寫字樓投資出現(xiàn)了一個(gè)明顯趨向，那就是寫字樓越高端的，越有投資價(jià)值。
　　投資客陳先生，在過去的兩個(gè)月內(nèi)，連續(xù)在中心區(qū)買下多套寫字樓，投入金額1600萬，包括國際商會中心等�！捌鋵�(shí)近期不少陳先生這樣的投資客，這也導(dǎo)致近期中心區(qū)成交明顯增加，投資客比例超過5成�！备壑玫禺a(chǎn)商業(yè)中心A區(qū)區(qū)域經(jīng)理劉永強(qiáng)表示。他手里的幾個(gè)投資客今年來都很活躍，而且大都只買進(jìn)中心區(qū)寫字樓。
　　有實(shí)力投資客都選中心區(qū)
　　日前，戴德梁行研究部主管張曉端指出，和去年只有2成投資客的比例相比，如今5成以上的比例直接說明寫字樓投資需求的升溫。而根據(jù)中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，7、8月份，一手寫字樓的均價(jià)很高，特別是8月份的均價(jià)，超過3萬元/平方米，主要原因就是成交集中在中心區(qū)和中心西區(qū)，一些新推出的商務(wù)公寓和寫字樓受寵，特別是卓越世紀(jì)中心，5月份以來一直成交很猛。記者了解到，其客戶里面，不少都為投資客。
　　記者從港置地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介處都了解到的，和一手出現(xiàn)的情況類似的是二手成交在中心區(qū)也出現(xiàn)了投資升溫的現(xiàn)象，特別是港置地產(chǎn)，中心區(qū)一個(gè)分行近2個(gè)月就賣出了3000平方米的寫字樓�！坝袑�(shí)力的投資客都選擇中心區(qū)，而且主要是高品質(zhì)的寫字樓，如國際商會中心、卓越時(shí)代廣場、諾德國際中心、新世界中心、金眾環(huán)等樓盤，這些樓盤的均價(jià)大約在3萬元/平方米左右�！眲⒂缽�(qiáng)告訴記者。
　　高端寫字樓回報(bào)率遠(yuǎn)高于豪宅
　　投資客王先生前不久買下來地王大廈一套寫字樓物業(yè)，單價(jià)24000元/平方米，租金135元/平方米/月。按照這個(gè)租金，可以計(jì)算投資回報(bào)率大約為6.7％；同樣，王先生的一位朋友購買了位于中心區(qū)的一套豪宅，均價(jià)3萬元/平方米，租金高達(dá)78元/平方米，投資回報(bào)率3.1％.王先生表示，他雖然付出的成本很高，和投資回報(bào)率不是很成正比，但總體來看，自己的投資回報(bào)不僅高出豪宅很多，且風(fēng)險(xiǎn)相對小。
　　記者了解到，高端寫字樓的投資回報(bào)率在6％左右其實(shí)要低于一些低端的寫字樓，如羅湖一些老的寫字樓，價(jià)格甚至低于1萬元/平方米左右，租金回報(bào)率可以達(dá)到8％-10％，可是投資客很少選擇。戴德梁行寫字樓部董事黃書禮表示，投資客青睞高端寫字樓不僅僅是考慮投資回報(bào)率，目前高端寫字樓的投資回報(bào)率6％雖然比豪宅高，但是相對投入成本其實(shí)不高，這些人購買高端寫字樓主要是考慮未來的升值效應(yīng)，以及高端寫字樓的抗通脹能力決定的。
　　他認(rèn)為低端寫字樓承接力弱，不具備升值前景，所以大的投資客一般不會考慮。他指出，目前購買寫字樓的，除了企業(yè)主自用和投資兼有外，大部分還是個(gè)人投資客，這些人對于寫字樓的品質(zhì)和未來前景都很看重。
　　“不僅投資客，還有一些外資企業(yè)都在轉(zhuǎn)租為買了，主要是看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)回復(fù)，而寫字樓的價(jià)格肯定穩(wěn)中有升，這是支撐他們購買的理由�！秉S書禮稱。
　　投資掃盲
　　注意空置期
　　寫字樓是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資，一般來說，現(xiàn)在購買寫字樓，只要有租約，由于首付高，基本租金都可以抵月供，業(yè)主只要每個(gè)月收租金就可以。不過，唯一要擔(dān)心的是寫字樓的空置期，因?yàn)閷懽謽强罩煤秃勒�還不一樣，豪宅空置1個(gè)月可能就幾百元管理費(fèi)，但是寫字樓就要支付幾千元的管理費(fèi)，如卓越時(shí)代廣場，1個(gè)200平方米的辦公樓物業(yè)，一個(gè)月可能就要支付空調(diào)費(fèi)和管理費(fèi)3000多元。如果空置期過長，對投資回報(bào)影響就很大，所以業(yè)主要注意盡量不要讓物業(yè)出現(xiàn)空置。
　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)要分清
　　在買寫字樓的時(shí)候一定要看清楚該寫字樓是辦公物業(yè)、廠房物業(yè)還是商務(wù)公寓。如果你買的是高端的寫字樓，還請買家記住辨別這個(gè)差別，因?yàn)橛行┩赓Y公司和上市公司在中國租房子是有很多要求的，如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不為辦公性質(zhì)的就明確不會租賃。但是這些外資公司租金高，租期長，屬于優(yōu)質(zhì)客戶，如果因?yàn)樽约旱倪^失失去這樣的客戶十分可惜。
　　首期款要準(zhǔn)備充分
　　購買寫字樓，因?yàn)樽饨鸷芨�，月供沒啥擔(dān)心的，唯一要擔(dān)心的就是首期款。買寫字樓的首期款一般都要5成，動不動就是上百萬的首付，對買家的資金實(shí)力要求很高，買家一定要有足夠的實(shí)力，如果資金勉強(qiáng)，不要輕易決定購買，因?yàn)橹�后如果空置，壓力就會很大�?BR>　　貸款年限只能10年以內(nèi)
　　和住宅不一樣的是，寫字樓屬于商業(yè)貸款，最長年限也只能10年，而且利率也極少能優(yōu)惠，基本都是參照5.94％執(zhí)行，有些銀行會對優(yōu)質(zhì)客戶給予10％的利率優(yōu)惠，但是年限不能延長，這樣最直接的后果就是寫字樓的月供很高。購買者不要輕信中介人員的承諾說貸款年限可以和住宅一樣長。
　　專家觀點(diǎn)
　　可出售的高端寫字樓未來會越來越少
　　夏春毅仲量聯(lián)行董事、商業(yè)地產(chǎn)部主管
　　上半年，外資銀行還在猶豫不決，可是國內(nèi)的銀行業(yè)占領(lǐng)中心區(qū)的戰(zhàn)斗就打響了，各種商業(yè)銀行，如寧波銀行、上海銀行、包商銀行以及北京銀行等都已經(jīng)進(jìn)駐到中心區(qū)，中心區(qū)的甲級寫字樓空置率也不斷地下降，我們得到的數(shù)據(jù)是18.4％，這個(gè)數(shù)據(jù)在寫字樓的空置率里面是很健康的。此外，租金也比較平穩(wěn)，大部分維持在110-120元/平方米/月。
　　租客的活躍和租金的穩(wěn)定都是投資客出手高端寫字樓的理由，而一個(gè)更重要的理由就是，未來中心區(qū)高品質(zhì)的寫字樓還會出現(xiàn)，但是可以銷售的高端寫字樓會越來越少，單一業(yè)權(quán)的寫字樓無疑會是未來高端寫字樓的一個(gè)發(fā)展潮流，很多投資客也看到這點(diǎn)，所以他們看中的并非目前的投資回報(bào)，而是未來該樓盤的增值效應(yīng)。
　　一個(gè)很明顯的例子就是現(xiàn)在中心區(qū)高端寫字樓和住宅價(jià)格持平甚至比住宅低，這樣的現(xiàn)象在國外是見不到的，在CBD，寫字樓價(jià)格是一定會高過住宅的，在未來可售高端寫字樓越來越少以及金融中心地位逐漸建立的過程中，這種寫字樓的價(jià)值將得到不斷的體現(xiàn)。
　　投資密碼
　　1地段優(yōu)勢。寫字樓的地段比住宅更具備重要性，特別是交通一定要可以方便到達(dá)，而且周邊已經(jīng)形成商務(wù)氛圍，或者未來這里有很好的商務(wù)規(guī)劃，只有這樣的地段才具備最強(qiáng)的升值潛力。如現(xiàn)在的深圳中心區(qū)，基本可以確定未來是深圳的金融中心，不僅大量的銀行進(jìn)駐，金融行業(yè)的巨頭也紛紛在這里拿地蓋樓。
　　2高端品質(zhì)。一個(gè)樓盤的品質(zhì)可以表現(xiàn)在很多方面，外觀現(xiàn)代是標(biāo)志性是必須的，此外，材料好是一個(gè)方面，辦公空間的規(guī)劃是一個(gè)方面。另外，這個(gè)寫字樓的大堂、電梯和層高都是一個(gè)很重要的指標(biāo)。一般來說，好寫字樓大堂一定要足夠氣派，電梯品牌要夠好，數(shù)量不能太少。此外，很多外資公司都喜歡層高較高的寫字樓。
　　3物業(yè)管理。物業(yè)管理對于寫字樓的持續(xù)價(jià)值升值具備重要作用。香港很多寫字樓二三十年過去，租金一樣很高，出租率也一直很好，一個(gè)重要原因就是物業(yè)管理很好。一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓，只要物業(yè)管理經(jīng)常翻新，經(jīng)常維護(hù)，是可以很多年都如新的一樣。所以去選擇寫字樓時(shí)候，千萬別忽略了一樣，就是這個(gè)寫字樓的物業(yè)管理水平。