SOHO中國緣何造就CBD最大敗筆

    在建外SOHO 的B座1602房間，透過緊鎖的玻璃門可以看到里面布滿灰塵，門口滿地都是印有各種字體的廢紙，大門上貼著十來張“出租”的告示，分別寫著不同的聯(lián)系人、單位和電話。經(jīng)過和其中的一個(gè)出租中介電話聯(lián)系得知，這間房子已經(jīng)空置好幾個(gè)月了。

    - 管理混亂

    在寸土寸金的CBD區(qū)域，走訪發(fā)現(xiàn)這種情況極為罕見，即便有些樓盤不可避免地存在空置的現(xiàn)象，但每隔幾天總會(huì)有人清掃，屋內(nèi)一片干凈，但滿地廢紙、到處塵垢的現(xiàn)象確實(shí)少見。

    這僅僅只是建外SOHO管理問題的冰山一角，事實(shí)上，更大的危機(jī)還在后面。

    SOHO中國(新聞 公司)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長潘石屹（新聞 博客）(潘石屹博客)曾在博客上說，“建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣，無法交納電費(fèi)，無法支付清潔費(fèi)，無法交納保暖費(fèi)……”

    2008年底，由于業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)賽特物業(yè)挪用了1700萬元資金，便解雇了和后者的合同，同時(shí)邀請賓至物業(yè)臨時(shí)管理小區(qū)，而賓至物業(yè)來此的員工都是原來賽特物業(yè)管理此處的原班人馬，賽特物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會(huì)無權(quán)解除合同，并且認(rèn)為其中存在內(nèi)幕，于是又重新調(diào)集了一班人手與賓至物業(yè)共同管理。因此，到了今年8月份，小區(qū)業(yè)主因管理混亂拒絕交費(fèi)一度面臨斷電。

    同時(shí)，小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈要求更換業(yè)委會(huì)，理由是管理太亂，而業(yè)委會(huì)主任韓兵則認(rèn)為是去年的金融危機(jī)讓小區(qū)的退租事件增多引起了業(yè)主不滿。

    - SOHO模式的矛盾之處

    不難想象，假如上述空置的房間是一處私人住宅或者是持有型物業(yè)，那么房間的主人肯定會(huì)打掃房間，而絕不會(huì)造就CBD區(qū)域的最大敗筆。

    據(jù)一位不愿意透露姓名的專家分析，“出現(xiàn)上述問題是因?yàn)榉孔铀�有�?quán)和使用權(quán)分離，一旦面臨管理問題或出租問題，所有者自然不愿意掏錢清掃房間，開發(fā)商自然就更不愿意，從根本看這源自于SOHO中國的商業(yè)模式”。

    潘石屹對SOHO中國的商業(yè)模式的定義是：開發(fā)商業(yè)(包括寫字樓)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。

    但這屬于一廂情愿，從市場上看，SOHO中國處理旗下物業(yè)的方式是將商業(yè)項(xiàng)目散售給中小投資者。

    對此，北京地產(chǎn)界知名評論人士蔡鴻巖表示，盡管從地產(chǎn)營銷角度講可說SOHO中國是非常成功的，但是這種切分產(chǎn)權(quán)出售出去的商業(yè)物業(yè)，特別是商業(yè)零售經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)分散不能進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，所以導(dǎo)致了大部分購買商鋪的小業(yè)主后期經(jīng)營陷入困境�！傲硗鈱懽謽呛蜕虡I(yè)無一保留的全都賣出去了，怎么還能‘統(tǒng)一出租’呢？”

    - 利潤最大化

    “SOHO中國的產(chǎn)生和成功不是偶然的，它深深印刻了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡�！北本┸邉�(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新表示，“第一個(gè)原因是現(xiàn)有的金融體制讓開發(fā)商得不到長期金融工具的支持，主要依賴銀行貸款的項(xiàng)目資本金(專題 論壇)制度導(dǎo)致開發(fā)商蓋完房子必然賣掉才能還上銀行的貸款；二是做住宅開發(fā)形成的思維慣性使然，做住宅通過銷售變現(xiàn)，到了商業(yè)地產(chǎn)仍然沿用過去的做住宅的模式；三，社會(huì)上存在大量手里有錢但沒有投資渠道的投資客，這些非理性非專業(yè)的投資客的存在是散售能夠得到支持的外部環(huán)境。而且中國內(nèi)地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境并不穩(wěn)定，市場波動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)大，因此開發(fā)商必然追求快速實(shí)現(xiàn)利潤，且追求高利潤�！�

    “以SOHO中國而言，其對高利潤的追求已經(jīng)讓房價(jià)嚴(yán)重透支了，”上述人士認(rèn)為。

    以潘石屹最近奪得望京B29地塊為例，潘石屹表示，該地塊寫字樓部分預(yù)計(jì)售價(jià)3萬元/平方米，商業(yè)預(yù)計(jì)售價(jià)5萬元/平方米。

    分析其商業(yè)部分，按100平方米一套房計(jì)算，購房款為500萬元，根據(jù)周邊租金，預(yù)估其租金為5元/平方米#zhPoint#天，則一年可以實(shí)現(xiàn)18萬多元的收益，年收益率3.6%，如此一來，收回成本的時(shí)間需要將近30年，屆時(shí)商業(yè)項(xiàng)目40年的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去了四分之三。

    “更重要的是，由于種種導(dǎo)致收益攤薄的原因大量存在，事實(shí)上SOHO項(xiàng)目的收益率可能更低，”馮新指出，“而從根本上看，這正是因?yàn)殚_發(fā)商追求利潤最大化，因此忽視了基本的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律�！�

    - 風(fēng)險(xiǎn)最大程度轉(zhuǎn)移

    另一位不愿具名的專家認(rèn)為，“正是由于利潤最大化，而且一次性出手，所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給了投資人和租賃客。首先對于SOHO中國寫字樓部分而言，這部分主要面臨兩大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的挑戰(zhàn)，一是由于分散出售，無法統(tǒng)一管理，必然會(huì)降低物業(yè)的品質(zhì)，從而降低其價(jià)值；另外在所有企業(yè)類型中，中小企業(yè)的生命周期最短，一般中小企業(yè)的存活期大概是2.9年。而SOHO寫字樓主要出租給這類企業(yè)，因此其租期很難持續(xù)，變動(dòng)大，其租金自然會(huì)受到影響”。

    據(jù)記者了解,上述B座1602房間原本有小企業(yè)租用，但后來在經(jīng)濟(jì)低谷中退出了市場。而當(dāng)記者以租客身份表示租賃的想法之后，電話那頭中介表示，“只要看中了房子，價(jià)錢可以往下再商量”。

    馮新則表示：“其實(shí)更大難題出現(xiàn)在商業(yè)部分，尤其是室內(nèi)商業(yè)部分�！�

    他認(rèn)為，第一，散售模式中開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)鏈下游利益嚴(yán)重透支。開發(fā)商往往將商鋪以天價(jià)賣給投資客，投資客為了獲得理想的投資回報(bào)、或者解決還貸的壓力，必然對租金有非常高的期望值，而投資客的收益就是商戶的成本，而且是商家成本的大頭，當(dāng)商家面對外部慘淡的消費(fèi)市場的時(shí)候，一方面收入上不來，一方面成本高企，所以往往無法逃避厄運(yùn)。商家一死，投資客的租金收益自然就泡湯，整個(gè)項(xiàng)目自然面臨失敗的命運(yùn)，而開發(fā)商早已一賣了之，揣著包包走人，對投資客的收益以及商家的經(jīng)營并不承擔(dān)責(zé)任。

    第二，散售導(dǎo)致無法統(tǒng)一運(yùn)營管理。室內(nèi)商業(yè)不同于街鋪底商，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營管理，必須堅(jiān)持有為而治，絕對不能無為而治。開發(fā)商將商鋪散售之后，往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營無法實(shí)現(xiàn)。