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市場觀察
港式住宅廣州落地開花 三大優(yōu)勢勝過內(nèi)地房企
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9月14日,廣州與香港房地產(chǎn)開發(fā)商齊聚香港理工大學。除了開發(fā)商之外,廣東省建設(shè)廳副廳長陳英松、香港運輸及房屋局常任秘書長(房屋)陳鎮(zhèn)源太平紳士、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲、香港房地產(chǎn)建筑業(yè)協(xié)進會會長陳偉能以及香港特別行政區(qū)政府駐粵經(jīng)濟貿(mào)易辦事處投資推廣總監(jiān)羅秀幸都出席了論壇。商政攜手,共議《規(guī)劃綱要》對粵港房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇及合作契機。
在論壇上,廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲介紹,在上世紀八九十年代,得益于鄰近香港的地理優(yōu)勢,加上廣交會的國際影響,在改革開放春風下,廣州曾成為內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展最早、商品住宅開發(fā)規(guī)模最大、價格也最昂貴的城市。
對房地產(chǎn)業(yè)來說,粵港金融合作將進一步提升廣東特別是廣州及珠三角其他地區(qū)城市的影響力,增強廣東對香港房企的吸引力,將吸引更多香港房企入粵,加大在廣東樓市的投資。目前,新世界、和記黃埔、長江實業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、南豐集團、合和集團、中海地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等香港房地產(chǎn)大鱷都已相繼進入廣州乃至廣東其他城市,這些房企在廣州乃至全廣東的投資總額驚人�；浉酆献鞯纳钊胱尭嘞愀鄯科罂吹搅藱C遇,將更能增強其投資廣東的熱情與信心。
新鴻基地產(chǎn)(中國)有限公司四川省及廣東省項目助理執(zhí)行董事鄺正煒介紹,今年上半年,新鴻基地產(chǎn)在廣州的玖瓏湖、花都凱旋門兩個項目都取得了良好的銷售業(yè)績,拓展順利�；浉蹆傻胤康禺a(chǎn)企業(yè)對未來廣東省的地產(chǎn)發(fā)展都表示了信心,并表示會視乎公司資本結(jié)構(gòu),密切留意機會吸納土地。
廣州珠江實業(yè)集團總經(jīng)理朱勁松表示,從去年年底到今年年頭,政府的樓市政策出現(xiàn)大轉(zhuǎn)變,他認為經(jīng)濟增長"保八"作為一個政治任務,相信國慶節(jié)過后政策宏觀調(diào)控不會出現(xiàn)大動作。廣州頤和集團副總裁趙永爽指出,不過,受前期的房地產(chǎn)調(diào)控措施、供應量減少的影響,今年年底到明年年初,廣東地區(qū)的商品房成交量或會下跌。
香港南豐發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理蔡宏興則希望,廣東省能在開放香港人才到當?shù)貓?zhí)業(yè)；放寬資金流向限制、項目規(guī)劃更具彈性等方面進行先行先試。他更表示,如果內(nèi)地政府能夠減少審批程序、加大信息公開力度,將吸引更多的港企北上拓展。
住 港式住宅廣州落地開花
玖瓏湖、逸翠灣、嶺南新世界等港式樓盤在上半年的廣州市場銷售勢頭迅猛,充分體現(xiàn)出港式住宅在廣州的影響力和香港開發(fā)商對市場的精確把握。近十幾年來,香港開發(fā)商和港式住宅在廣州不斷開拓,擁有了一大批擁躉,贏得了良好的市場口碑。
港資巨頭紛至沓來
香港模式曾經(jīng)是廣州樓市的榜樣,在住宅市場供不應求的上世紀90年代初期,港式住宅占領(lǐng)了絕大部分的廣州房地產(chǎn)市場份額。港資企業(yè)也憑借其在建筑風格設(shè)計、市場營銷、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢立足廣州。
與內(nèi)地住宅重面積、輕園林和缺乏變化的特點相比,港式住宅往往具有節(jié)能省地、戶型靈活多樣、重視綠化園林以及實用性能的優(yōu)點。港式樓盤往往寧愿犧牲建筑面積,也要辟出大片綠化園林。
20多年以來,港式住宅也隨香港開發(fā)商在廣州的發(fā)展進程出現(xiàn)了更為多樣化的特點。除了市區(qū)高層住宅外,港資開發(fā)商也逐步試水在廣州郊區(qū)開發(fā)別墅、高層洋房甚至超級大盤。今年5月,新鴻基玖瓏湖就在花都創(chuàng)下2萬元/平方米以上的別墅價格,并在短期內(nèi)銷售一空。
從早期的新世界、恒基、和黃到萬菱、太古、路勁再到較新進入的新鴻基、瑞安、南豐,港資地產(chǎn)巨頭對廣州的投資不斷增加,中原、美聯(lián)、戴德梁行這樣的地產(chǎn)服務機構(gòu)也不斷深入廣州市場。
三大優(yōu)勢勝過內(nèi)地房企
港式住宅也并非完全適宜水土,一些市區(qū)盤的小陽臺設(shè)計就被不少廣州買家詬病,另外諸如"蝶式"戶型和偏小的戶型也并非所有人都接受。但是港式住宅能夠在廣州不斷發(fā)展并影響內(nèi)地,有幾個突出特點是毋庸置疑的。
開發(fā)具有前瞻性。由于香港開發(fā)商大多有數(shù)十年的開發(fā)經(jīng)驗,對市場能夠做較深刻的了解,特別是在土地儲備方面具有超前目光。港式住宅往往位于黃金地段特別是靠近地鐵,保值升值能力較強。
港資開發(fā)的住宅一般都是走精品路線,綜合質(zhì)素比較高。這主要是由于香港人對住宅質(zhì)素的要求比較高,特別是在樓宇質(zhì)量和小區(qū)安全都有嚴格的標準,較少出現(xiàn)質(zhì)量問題,市民買得放心。
物業(yè)管理比較先進。廣州目前一些定位高端的樓盤大多從香港引入物管品牌,如戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等。香港的物業(yè)管理理念更注重人性化和細致服務,這也為港式住宅的居住舒適度和升值打下了基礎(chǔ)。
港資巨頭發(fā)力羊城商業(yè)地產(chǎn)
除了跑馬圈地為今后的開發(fā)做好準備外,港資企業(yè)近幾年在廣州乃至內(nèi)地的戰(zhàn)略也從偏重住宅迅速延伸至商業(yè)地產(chǎn)。
對于物業(yè)經(jīng)營收益往往占到企業(yè)年收入60%甚至更高的香港地產(chǎn)企業(yè)來說,或許收益穩(wěn)定且不斷升值的商業(yè)地產(chǎn)才是其最屬意的投資項目。
商 港企青睞投資商業(yè)地產(chǎn)
近期港企在廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不斷發(fā)力,太古匯、萬菱匯兩個由香港企業(yè)開發(fā)的大型商用物業(yè)已進入全面招商階段,明年亞運會前兩大項目的商場均將落成開業(yè)。巨無霸級別的獵德項目中,新鴻基將特別擔綱該項目10萬平方米商場部分的運作。此外,和黃開發(fā)的大型商場西城都薈也將亮相市場。
商業(yè)地產(chǎn)本身就是香港地產(chǎn)企業(yè)更為擅長的投資品種。新鴻基、新世界、和黃等港資企業(yè)每年通過大批物業(yè)經(jīng)營收租得到的收益早已超過了新項目的開發(fā)收益。即便是在金融危機的背景下,香港的商業(yè)地產(chǎn)項目運營依然堅挺,如太古地產(chǎn)去年年報顯示,旗下太古廣場、港島東中心出租率分別高達99%和95%。
太古匯、萬菱匯和新鴻基入股獵德村項目表明,港資地產(chǎn)巨頭已經(jīng)度過了初入內(nèi)地商用物業(yè)市場的試探期,開始大刀闊斧地加大投資力度。太古地產(chǎn)總經(jīng)理郝繼霖日前對記者表示,在總投資概算40億元的基礎(chǔ)上,太古地產(chǎn)再追加投資10億元提升項目品質(zhì),力爭太古匯能在天河商圈做到領(lǐng)導者地位。
進入廣州的港資巨頭在商業(yè)地產(chǎn)項目選址上仍然延續(xù)了酷愛地鐵物業(yè)的偏好。太古匯、萬菱匯均為地鐵一、三號線交匯上蓋物業(yè),西城都薈也是一、六號線上蓋。廣粵天地臨近地鐵五號線站點。南豐琶洲項目也在地鐵二號線琶洲站旁。
引入運營管理新理念
港資巨頭敢于在全球金融風暴的背景下逆勢加大對廣州市場的投入,一方面是由于其擁有一套已在香港練就成熟的開發(fā)運營模式,另一方面也是看中了廣州現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目在設(shè)計、管理、招商等方面還有很大提升空間。
香港企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)心得頗豐,比如新鴻基位于觀塘的APM開創(chuàng)了在老工業(yè)區(qū)夜間營業(yè)人潮洶涌的奇跡,郎豪坊則通過通天電梯設(shè)計化解了顧客不愿意上高層購物的商場通病,這些新穎現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營思路有望隨著港資開發(fā)商的到來更多地注入到內(nèi)地市場。
如除了引入香港商場"例牌"的地下商場連通地鐵等設(shè)計外,太古匯將借鑒香港太古廣場的坡地設(shè)計,從地下到地上幾層都設(shè)置了不同的入口,盡可能讓每一層商場都擁有充足且消費層次不同的人流。
在招商方面,香港開發(fā)商發(fā)力所引發(fā)的震動效應逐漸體現(xiàn)。廣州商業(yè)地產(chǎn)二十多年來不溫不火,缺乏外來品牌的刺激。而像太古匯、萬菱匯、西城都薈這些項目一經(jīng)啟動,就瞄準了香港以及更大范圍的國際品牌,Ole'、Zara、H&M、樂賓百貨等著名零售品牌也通過這些新的商場落戶廣州。
54觀察
跨越 ?城市交響(十) 六十年巨變 消費品市場不斷發(fā)展壯大
新中國建立60年來，消費品市場經(jīng)歷了一個逐步發(fā)展壯大的歷史進程，商品供應實現(xiàn)了由緊缺向繁榮的重大跨越。如今，我市消費品市場體系逐步健全，始終保持繁榮活躍，穩(wěn)定增長的良好運行態(tài)勢。
新中國成立60年來，我市的市場建設(shè)走過了一段曲發(fā)展的經(jīng)歷，在建國之初別說各類專業(yè)性市場，綜合性市場了，就連市民買菜都沒有一個固定的去處。
張榮卿說，農(nóng)村農(nóng)民吃的菜基本是腌的，酸菜、洋芋、冬蘿卜，城市居民憑票供應，到市場上、商店里排隊購買簡單的蔬菜。
張先生講的這種情況一直延續(xù)到70年代末，在那個階段，零星出現(xiàn)的城鄉(xiāng)集貿(mào)市場就會被當作資本主義的“尾巴”割掉。
天水市市場管理處主任趙文強說，計劃經(jīng)濟體制的八大站，天水的購銷站、物資站等等，他們擔負著國家在這個地區(qū)的商品主要流通的任務。
改革開放后，計劃經(jīng)濟體制下的商品流通格局被逐步打破，商品市場獲得發(fā)展，城鄉(xiāng)自由市場逐步出現(xiàn)。
天水市市場管理處主任趙文強說，在農(nóng)村主要是集貿(mào)市場這樣一種方式，…在城市里頭主要是自發(fā)的，馬路市場，街邊市場，這樣一種市場形式為主，但是整個流通領(lǐng)域發(fā)揮主渠道作用，當時還是國家主辦一些大的商貿(mào)流通企業(yè)。
伴隨著改革開放的深入，一些由政府引導，私營商戶參加的商業(yè)市場和城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)集市異軍突起，打破了公有制商業(yè)的“一統(tǒng)天下”。
天水市市場管理處主任趙文強說，天水市場逐漸發(fā)育起來，從過去的60多家發(fā)展到100多家，城鄉(xiāng)市場比過去活躍一些。
90年代初，天水采用多元化建設(shè)市場的渠道，建立綜合性市場和大型超市，逐步取代一些過去的馬路市場和自發(fā)的一些小型市場。進入21世紀，在我市建設(shè)大市場、搞活大流通，促進大發(fā)展的政策引導下，一些大型超市、購物中心、專賣店和便利店呈現(xiàn)出了百花齊放、百業(yè)競爭的態(tài)勢。
伴隨著“商貿(mào)活市”發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施，我市的市場建設(shè)已初步形成了一大型批發(fā)市場為龍頭，專業(yè)市場為骨干，農(nóng)貿(mào)市場為補充，社區(qū)綜合市場為依托的全市商品市場交易網(wǎng)絡(luò)。
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