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市場(chǎng)觀察
孟曉蘇：用物業(yè)稅取代“土地財(cái)政”
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“讓我們換一個(gè)角度考慮物業(yè)稅問(wèn)題，是不是政府一定要靠土地差價(jià)來(lái)支持地方財(cái)政”？
在8月13日的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇發(fā)表了題為《用物業(yè)稅取代“土地財(cái)政”》的演講。以下為孟曉蘇演講的全文：
孟曉蘇：2008年6月我在博鰲房地產(chǎn)論壇上講了《改革現(xiàn)行征地制度，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地》，當(dāng)年10月中共中央十七屆三中全會(huì)通過(guò)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，其中包括允許農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，明確其與國(guó)有土地享有同等權(quán)益，我的建議全都為中央決定所接受。這個(gè)重要決定為農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)范轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，以及解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，提出了新的思路。
今天我再講土地制度改革問(wèn)題，我講的題目是《用物業(yè)稅取代土地財(cái)政》。
適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，是2003年由中房上海公司在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出的建議，很快被接受。最近國(guó)務(wù)院主管部門(mén)再次提出：“深化房地產(chǎn)稅改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”，把這個(gè)問(wèn)題又一次提到大家面前。我們當(dāng)時(shí)建議開(kāi)征的房屋“保有稅”即是物業(yè)稅，同時(shí)要降低房屋“流轉(zhuǎn)稅”。這個(gè)重要建議也為解決地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政問(wèn)題、推動(dòng)農(nóng)村建設(shè)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)問(wèn)題，開(kāi)辟了新的思路。即讓我們換一個(gè)角度考慮物業(yè)稅問(wèn)題，是不是地方政府一定要靠土地差價(jià)來(lái)支持地方財(cái)政？有沒(méi)有辦法從先富起來(lái)的人身上合理征稅，而改變目前把這部分財(cái)政虧空轉(zhuǎn)移到農(nóng)民身上的做法？
我分六個(gè)方面談。
第一，睿智建議——物業(yè)稅確優(yōu)于現(xiàn)行房地稅費(fèi)。世界上很多國(guó)家和地區(qū)都有地稅和物業(yè)稅。一些國(guó)家地方財(cái)政75%的稅收是來(lái)自包括地稅物業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅。在美國(guó)物業(yè)稅一般是按照房屋評(píng)估值的1-3%繳納年稅，有的州還有地稅;新加坡物業(yè)稅稅率是房屋評(píng)估值的4%，但把房屋評(píng)估值減半計(jì)算，這樣等于2%;在香港所有有房的家庭都要交納“差餉”。而我們現(xiàn)在房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題，是交易環(huán)節(jié)收稅多、保有環(huán)節(jié)不收稅。交易環(huán)節(jié)主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅，等等，稅種過(guò)多、稅賦過(guò)重，顯然對(duì)居民買(mǎi)賣(mài)房屋與活躍市場(chǎng)不利。這些稅收項(xiàng)目多數(shù)都是在以個(gè)人購(gòu)房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未建立之前設(shè)立的，顯然那時(shí)我國(guó)沒(méi)有征收個(gè)人房屋保有稅的條件。而現(xiàn)在我國(guó)超過(guò)86%的城鎮(zhèn)居民有了自有房產(chǎn)，具備了開(kāi)征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。隨著居民收入差距拉大，在住房持有上已顯現(xiàn)較大貧富差距，少數(shù)高收入者占有大量住房與土地資源，有必要運(yùn)用稅收手段影響住房資源配置。此外政府建設(shè)保障性住房需要資金，財(cái)政當(dāng)然要靠稅收。把未來(lái)的物業(yè)稅主要用于建設(shè)保障性住房，這個(gè)稅種就有利于減少貧富差距，構(gòu)建和諧社會(huì)。
第二，好事難成——征新稅受阻于居民心理障礙。現(xiàn)在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”已經(jīng)六年，地方政府實(shí)施積極性很高，但是來(lái)自城市居民的阻力大。居民說(shuō)，70年土地出讓金我早都交足了，怎么還要交物業(yè)稅？主管部門(mén)已把稅率降到了0.3-0.8%，居民還是不愿意交。有人說(shuō)，它不是減輕了居民的房屋流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)嗎？而居民說(shuō)，我的房屋流轉(zhuǎn)稅早就繳過(guò)了�，F(xiàn)在社會(huì)輿論對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅有各種猜測(cè)和擔(dān)憂，有的贊成，有的反對(duì)，包括擔(dān)心增加征稅會(huì)抑制居民購(gòu)房，影響擴(kuò)大內(nèi)需。所以有的專(zhuān)家稱(chēng)：住宅物業(yè)稅，十年出不來(lái)。
第三，實(shí)施有道——合理納稅方案應(yīng)該區(qū)別貧富。我們應(yīng)有足夠智慧來(lái)設(shè)計(jì)這個(gè)方案。我認(rèn)為方案要區(qū)分貧富、分步實(shí)施。第一步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行“稅制平移”。1984年以來(lái)我國(guó)已對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)征收“土地使用稅”和“房產(chǎn)稅”。如有些商業(yè)物業(yè)每年繳納1.2%的商業(yè)房產(chǎn)稅，地稅則按占用土地面積計(jì)算。如果把這兩個(gè)稅合并為“物業(yè)稅”，只不過(guò)是一個(gè)“稅制平移”，改變了征稅方式，問(wèn)題不大，完全可以先實(shí)行，再調(diào)整。如果這樣做，明年就可以先把商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)稅建立起來(lái)。第二步，應(yīng)是我去年提出的“從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅”。“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有繳過(guò)土地出讓金 ，繳納物業(yè)稅理所當(dāng)然，而且稅率不宜太低，可以參照國(guó)外正常的標(biāo)準(zhǔn)1%-3%征收年稅。小產(chǎn)權(quán)房遲早要被承認(rèn)，不如找個(gè)機(jī)會(huì)下臺(tái)階。第三步，對(duì)高檔住房和豪宅征物業(yè)稅。富人多納稅是一種社會(huì)道德和公理，稅率也應(yīng)當(dāng)取1%-3%的國(guó)際平均值。第四步，向普通住房居民征物業(yè)稅，這一步時(shí)間不必急，稅率不應(yīng)高，可按照現(xiàn)在建議的0.3%-0.8%的低稅率，也可以考慮對(duì)居民核定基本住房面積實(shí)行免稅。除此之外，我國(guó)還應(yīng)該對(duì)城市房屋用地開(kāi)征地稅，因?yàn)橛行┳e墅的占土地較多，征收地稅有利于促進(jìn)資源節(jié)約，和調(diào)整不同社會(huì)群體在資源占有上的公平關(guān)系。經(jīng)計(jì)算，用這些稅收取代現(xiàn)在的土地差價(jià)是完全可行的。
現(xiàn)在各城市對(duì)“土地財(cái)政”依賴(lài)很重。2007年全國(guó)土地出讓總價(jià)款超過(guò)1.2萬(wàn)億元，“土地差價(jià)”雖補(bǔ)貼了地方財(cái)政虧空，卻陷入一種錯(cuò)誤的制度設(shè)計(jì)，是從農(nóng)民身上多拿了錢(qián)。現(xiàn)在土地出讓金與房地產(chǎn)稅費(fèi)占到地方財(cái)政的35-50%，“以地生財(cái)”成為地方政府重要收入。它促使城市不斷擴(kuò)大征地范圍搞開(kāi)發(fā)，不擴(kuò)大賣(mài)地就不能支撐財(cái)政，這當(dāng)然不利于守住18億畝耕地紅線。而征收物業(yè)稅，可使城市土地和房屋像工業(yè)企業(yè)一樣源源不斷提供稅收，不必只依賴(lài)外延擴(kuò)張發(fā)展。它將成為地方政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期穩(wěn)定來(lái)源。
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