是頭大蒜都能學(xué)王建林？

　　只知建林當(dāng)年，捆綁沃爾瑪，圈錢如水，拿地如飚。幾年間，成就萬(wàn)達(dá)大業(yè)。時(shí)過(guò)境遷，東施再效顰，早晚完蛋。產(chǎn)權(quán)商鋪，燙手勿玩為盼。

　　最近兩年這國(guó)內(nèi)三線城市的開(kāi)發(fā)商是犯了HOPSCA熱了，只要我接觸的帶商業(yè)的項(xiàng)目，要是沒(méi)個(gè)5萬(wàn)方以上，要是不號(hào)稱個(gè)“集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體”，那簡(jiǎn)直都不好意思跟人打招呼。俺知道各位開(kāi)發(fā)商老大們心里有個(gè)很質(zhì)樸的思維——“畢竟也是商鋪，實(shí)在不行我按住宅價(jià)賣總弄得出去吧？”。。。問(wèn)題是住宅有居住的屬性，按《愚公移山》的思維：老子不住大不了等兒子，兒子不住還有孫子，子子孫孫無(wú)窮匱也，而房不加增，何苦而不滿？商業(yè)那玩意不一樣啊，你10萬(wàn)人的城市修一20萬(wàn)方的商業(yè)，您那又不是迪拜，消費(fèi)力跟那擺著呢，多余的難道拿來(lái)養(yǎng)豬么？而且這么大的體量，除非你拿的地是個(gè)跟跑道一樣狹長(zhǎng)的形狀，否則就注定了不可能修成商業(yè)步行街，要是彎彎曲曲的修出來(lái)。那往中間安一“米諾牛”就成克里特島迷宮了。所以就必須有1個(gè)或幾個(gè)要命的獨(dú)立商業(yè)體，一般單體面積不會(huì)小于2萬(wàn)平方，層數(shù)一般3-5層。這個(gè)東西就成了開(kāi)發(fā)商最燙手的山芋，開(kāi)發(fā)商是為買房子，不是做長(zhǎng)期商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利，他們又沒(méi)有萬(wàn)達(dá)那樣的資產(chǎn)抵押運(yùn)做能力。而整體銷售，總價(jià)將是個(gè)天文數(shù)字，很少有買家吃得起的，所以只能分割銷售。于是又有兩個(gè)選擇：一是做內(nèi)街，一是做投資型產(chǎn)權(quán)式商鋪。而做內(nèi)街又有幾個(gè)問(wèn)題：一是作為小城市，有自營(yíng)能力的購(gòu)買者占比重不大；二是由于要考慮到經(jīng)營(yíng)，動(dòng)線設(shè)計(jì)必須合理，要夠?qū)挘�而且什么倉(cāng)庫(kù)衛(wèi)生間柱子什么的你不能都畫(huà)進(jìn)鋪位里去，公攤會(huì)相當(dāng)大。三是如果銷售期內(nèi)沒(méi)消化干凈賣成馬蜂窩，拖到營(yíng)業(yè)期，一旦人氣不好，剩下的鋪?zhàn)泳蜎](méi)法賣了，業(yè)主一鬧就真捅了馬蜂窩了。四是由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有保留足夠的自營(yíng)比例，各個(gè)小商戶自主經(jīng)營(yíng)會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)混亂，什么業(yè)態(tài)規(guī)劃都變成扯蛋了。反正目前我所看過(guò)的，真正成功的內(nèi)街型銷售的商業(yè)項(xiàng)目只有大連勝利廣場(chǎng)一個(gè)特例。
　　所以，很多開(kāi)發(fā)商高舉大旗學(xué)習(xí)早期的萬(wàn)達(dá)模式，做投資型產(chǎn)權(quán)式商鋪。這些神仙不知道的是，早年萬(wàn)達(dá)走的是相當(dāng)險(xiǎn)的一招，它靠“企業(yè)品牌+沃爾瑪炒做+利用個(gè)人信用+銀行”的模式，短期確實(shí)套得大筆的資金。但是大大虛高的價(jià)格導(dǎo)致巨大的返租壓力，基本上這錢和借高利貸差不多，要不是趕上03-05年住宅市場(chǎng)行情大好，萬(wàn)達(dá)拿從住宅和地皮賺的錢靠回購(gòu)堵上了這個(gè)窟窿，萬(wàn)達(dá)就玩完了，現(xiàn)在這幫主兒光看見(jiàn)賊吃肉沒(méi)看見(jiàn)賊也差點(diǎn)挨打，在銀行政策已經(jīng)改變、住宅價(jià)格不再快速增長(zhǎng)的情況下玩這玩意？后期怎么辦？返租錢從哪來(lái)？正常零售業(yè)的利潤(rùn)率怎么可能去抵那8%—10%的返租率？不懂商業(yè)還玩商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)不起，死定了!

　　PS:最近看了不少博客上“商業(yè)地產(chǎn)專家”的文章，寫(xiě)得一套一套的，這個(gè)什么“經(jīng)營(yíng)性持久性”，那個(gè)什么“幾條幾點(diǎn)”，整得跟戴三塊表一樣，看著挺有道理，仔細(xì)一想說(shuō)跟沒(méi)說(shuō)一樣，號(hào)稱實(shí)戰(zhàn)派的楞像學(xué)院派的。倒應(yīng)了一句話：“所謂的專家，就是把本來(lái)很容易懂的人話寫(xiě)的誰(shuí)都看不明白�！�

　　俺不敢冒充專家，不過(guò)最近如果空閑點(diǎn)，我會(huì)用比較簡(jiǎn)單的說(shuō)法把我這近十年做的東西“發(fā)泄”一下。放心，肯定不會(huì)搞那么多什么點(diǎn)什么性的，老子只在床上才談點(diǎn)和性。