75%開發(fā)商認(rèn)為土地市場(chǎng)過(guò)熱

    昨天下午，新加坡仁恒房地產(chǎn)以26.14億元的總價(jià)、約1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)獲得上海浦東外高橋逾10萬(wàn)平方米居住用地，是其一年前獲得的同區(qū)域、同規(guī)模的土地價(jià)格的2倍多。

    面對(duì)今年土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心針對(duì)上海開發(fā)商的相關(guān)調(diào)查顯示，有高達(dá)75%的開發(fā)商認(rèn)為土地市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱，認(rèn)為還沒(méi)有走出低谷的開發(fā)商則為0。

    就在去年7月，仁恒在無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的情況下以11.9億元的底價(jià)獲得了外高橋股份轉(zhuǎn)讓的“森蘭·外高橋”項(xiàng)目的約10萬(wàn)平方米居住用地，樓板價(jià)約7500元/平方米，而昨天，仁恒面對(duì)新鴻基地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等強(qiáng)勁對(duì)手，愿意以雙倍高價(jià)再拿森蘭項(xiàng)目土地，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)恰印證了今年樓市帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖。

    事實(shí)上，上海今年成交的土地中，與去年相比價(jià)格翻番的不在少數(shù)，如本月中海發(fā)展70.06億元拿下的今年“中國(guó)地王”普陀長(zhǎng)風(fēng)住宅地塊，掛牌時(shí)的起始樓板價(jià)就達(dá)14364元/平方米，而去年有同類地塊出讓時(shí)的樓板價(jià)不過(guò)4700元/平方米；又如上月華潤(rùn)置地以8066元/平方米的樓板價(jià)競(jìng)得嘉定南翔住宅地塊，而去年年初和記黃埔獲得的南翔環(huán)球樂(lè)園地塊樓板價(jià)不過(guò)2891元/平方米。

    與此同時(shí)，為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，防止地價(jià)飆高后開發(fā)商無(wú)力開發(fā)而導(dǎo)致土地閑置乃至被退回，地方政府已經(jīng)在考慮措施。如上海正醞釀?lì)愃葡愀邸肮吹亍敝贫鹊耐恋仡A(yù)申請(qǐng)制度，“價(jià)高者得”的模式或?qū)⒏淖�；又如正在梳理“�?wèn)題地王”的廣州表示，對(duì)于拿地按期不開發(fā)的違約企業(yè)，將沒(méi)收最終成交價(jià)的10%。

多地項(xiàng)目疑似“捂盤” 皆因高地價(jià)？

    事實(shí)上，從今年七月份起，針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中 “少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關(guān)部門已經(jīng)采取各種手段進(jìn)行制止，上述城市的捂盤、惜售現(xiàn)象也都大大減少。但是在很多行業(yè)人士眼中，“捂盤”已經(jīng)由公開轉(zhuǎn)入地下。

    易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)，上海中心城區(qū)有很多樓盤早在五六月份就已經(jīng)發(fā)布將要開盤的信息，但時(shí)至今日上述樓盤仍未正式對(duì)外銷售。上述樓盤的舉動(dòng)，也被認(rèn)為疑似“捂盤”。

    有機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì)，上海九月份上市的樓盤中，有超過(guò)9成的商品住房項(xiàng)目單次推盤量不足3萬(wàn)平方米。更令人吃驚的是，有的新開樓盤在取得預(yù)售許可證后，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤被曝“捂盤”，其中不乏知名企業(yè)的項(xiàng)目。

    目前大部分被稱疑似 “捂盤”的樓盤，都是因?yàn)椴粩嗤涎娱_盤時(shí)間，目的是通過(guò)這種方式大量集中目標(biāo)客戶。

    “上海規(guī)定一次申請(qǐng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋面積不得低于3萬(wàn)平方米，使得開發(fā)商的 ‘捂盤’方式轉(zhuǎn)入地下。”薛建雄說(shuō)。

    事實(shí)上，目前正在公開銷售的很多樓盤的“捂盤”手段更為隱蔽。斯蓋策劃市場(chǎng)研究經(jīng)理張宏偉說(shuō)，很多時(shí)候開發(fā)商是通過(guò)玩銷控表“捂盤”。盡管開發(fā)商獲得預(yù)售許可的房源總量達(dá)到3萬(wàn)平方米，但實(shí)際上，位置和樓層相對(duì)較優(yōu)房源卻以各種理由未推出，而先推出一些位置相對(duì)差的房源。

    上述方式和其他的 “捂盤”方式相比，收效并不差，能幫助開發(fā)商以更高價(jià)格賣房子。

緣起過(guò)高土地成本?

    九月前兩周的成交數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、廣州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均較八月份環(huán)比下滑，今年九月難“金”已成定局。因此有不少行業(yè)人士認(rèn)為，開發(fā)商在此時(shí)選擇“捂盤”是自找死路。但是，各地有關(guān)“捂盤”的報(bào)道卻證明，開發(fā)商的捂盤銷售，并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)的上述觀點(diǎn)“偃旗息鼓”。

    為什么這些開發(fā)商在市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑的情況，依然選擇“捂盤”?

    大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì) “捂盤”一事諱莫若深。不過(guò)，一位開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理卻表示，近期的“捂盤”情況，最主要還是與過(guò)快上漲的土地成本有關(guān)。

    據(jù)他介紹，今年五、六月份他們選擇“捂盤”，少量多批銷售時(shí)，只是為了測(cè)試市場(chǎng)的溫度。但到了九月份，他們對(duì)市場(chǎng)的信心已經(jīng)恢復(fù)，選擇“捂盤”不僅僅是為了短期漲價(jià)那么簡(jiǎn)單。

     在他看來(lái)，近期土地價(jià)格的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商購(gòu)地金額普遍高漲，大大提高了開發(fā)商的土地重置成本。在此情況下，開發(fā)商不得不選擇延長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期，以使項(xiàng)目的收益最大化。

    世茂房地產(chǎn)發(fā)布的中期報(bào)告顯示，今年上半年的銷售面積高達(dá)146萬(wàn)平方米，同期新購(gòu)入的土地面積僅69萬(wàn)平方米。

    有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，被指“捂盤”和土地儲(chǔ)備不足有關(guān)。對(duì)世茂房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上半年大量消耗的土地儲(chǔ)備，亟需在下半年予以補(bǔ)足，才能保證未來(lái)持續(xù)的開發(fā)。

    不過(guò)，也有人不同意這個(gè)觀點(diǎn)。錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝說(shuō)，開發(fā)商的“捂盤”主要是為了營(yíng)銷。國(guó)內(nèi)樓市的消費(fèi)者從眾心態(tài)強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)假若不漲甚至下跌，他們便會(huì)觀望不買房。而房?jī)r(jià)上漲后，市場(chǎng)銷售便格外活躍。他認(rèn)為，在交易平淡的九月份，“捂盤”是開發(fā)商的一種促銷策略。

滬樓市昨迎來(lái)“冠亞軍”

    上海土地市場(chǎng)從來(lái)不缺少地王。昨天，上海誕生樓面地價(jià)的“冠亞軍”。擊敗保利、綠城等實(shí)力地產(chǎn)大腕，海航集團(tuán)下屬的3家企業(yè)，在上海刷新了土地樓面地價(jià)。

    昨日上午，上海第60號(hào)土地出讓公告中的 “黃浦江中心段E18單元1-10地塊”，被海航集團(tuán)旗下大新華物流控股(集團(tuán))有限公司、海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司、海航實(shí)業(yè)控股有限公司聯(lián)合以18.24億元競(jìng)得。

海航豪擲18.24億元

    黃浦江中心段E18單元1-10地塊位于陸家嘴金融區(qū)，為經(jīng)營(yíng)性辦公用地。根據(jù)土地出讓文件，該地塊總面積2.08329萬(wàn)平方米，按照2.4的容積率計(jì)算，該地塊的樓板價(jià)高達(dá)3.648萬(wàn)元/平方米，刷新了上海土地的樓面地價(jià)。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，除之前遭遇退地的“南京東路163地塊”(樓面地價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米)，在海航拿地之前，上海的土地市場(chǎng)成功交易的地塊中，還沒(méi)有地塊的樓面地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

    同日，與“黃浦江中心段E18單元1-10地塊”臨近的“黃浦江中心段E18單元1-8地塊”，以30.05億元的價(jià)格被保利地產(chǎn)競(jìng)得。

    根據(jù)土地出讓文件，黃浦江中心段E18單元1-8地塊的土地出讓面積為3.70152萬(wàn)平方米，根據(jù)其不大于2.4的容積率計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)也超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，達(dá)到3.3826萬(wàn)元/平方米，成為上海第二高樓面地價(jià)。

    昨天，大新華物流控股(集團(tuán))有限公司相關(guān)人士在接受 記者采訪時(shí)表示，目前集團(tuán)在上海的子公司主要以租賃房屋為主。黃浦江中心段E18單元1-10地塊建成后，不排除作為集團(tuán)在上�？偛康目赡苄�。

    昨天，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，黃浦江中心段E18單元1-10地塊建成后，作為競(jìng)買方在上�？偛看髽堑目赡苄员容^大，并且航運(yùn)中心建設(shè)對(duì)其以后發(fā)展也是有利的。

    對(duì)于昨日連續(xù)刷新上海樓面地價(jià)，陸騎麟表示，兩地塊均為商業(yè)用地，一般而言，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高于住宅價(jià)格。

滬加大推地力度

    就在上海樓面地價(jià)屢被刷新之際，地方政府部門也正在加大土地推出力度。

    9月14日，上海規(guī)劃和土地管理局推出土地出讓第68號(hào)公告，推出5幅商業(yè)、住宅類混合用地。時(shí)隔3天，上海又推出第69號(hào)土地出讓公告，推出9幅工業(yè)用地。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，政府加大土地出讓，是由于開發(fā)商目前對(duì)土地市場(chǎng)熱情較高。

    對(duì)于開發(fā)商們對(duì)土地的熱情，克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司高級(jí)分析師付琦將此稱為“土地饑渴癥”。付琦解釋道，按照房產(chǎn)1～1.5年的建設(shè)周期計(jì)算，企業(yè)持有2年開發(fā)規(guī)模的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是較為合理的。而前幾年，上海土地供應(yīng)相對(duì)不足，致使大多數(shù)上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)患上了“土地饑渴癥”，從而引發(fā)爭(zhēng)奪土地、推高地價(jià)等一系列連鎖反應(yīng)。

    事實(shí)上，自今年以來(lái)，上海地方政府相關(guān)部門已經(jīng)開始加大土地供應(yīng)。根據(jù)易居中國(guó)·CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年1～8月，上海市經(jīng)營(yíng)性用地(含住宅、商業(yè)、辦公、綜合用地，不含工業(yè)用地、經(jīng)濟(jì)適用房、重大工程配套房等住房保障用地，下同)推出546.2公頃，折合可建建筑面積987.4萬(wàn)平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年356.3公頃 (合建筑面積595.8萬(wàn)平方米)的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模。