關注實錄:筑巢引鳳 商業(yè)地產(chǎn)價值如何回歸？

　　【論壇主題】： 筑巢引鳳 如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值回歸
　　【論壇嘉賓】：大通投資集團營銷總監(jiān)尹永紅
　　【論壇背景】：
　　2009年，天津房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現(xiàn)了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現(xiàn)了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。
　　本周的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。
　　【論壇實錄】：
　　【主持人】各位網(wǎng)友大家好，歡迎來到本次的焦點關注。2009年，天津房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現(xiàn)了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現(xiàn)了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。本此的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。首先介紹一下本次的到場嘉賓大通投資集團營銷總監(jiān)尹永紅，歡迎您！我們經(jīng)常說商業(yè)地產(chǎn)，但其實很多人并不知道商業(yè)地產(chǎn)都包括哪些類型，您先給介紹一下？
　　【尹永紅】商業(yè)地產(chǎn)越來越成為房地產(chǎn)從業(yè)者的熱門話題，都認為操盤商業(yè)地產(chǎn)需要更加高深的理論和經(jīng)驗做支撐才行。但有時深究商業(yè)房地產(chǎn)到底是什么的時候，大家都各執(zhí)一詞，莫衷一是。標準而又簡潔的說法是“具備多種商業(yè)功能的經(jīng)營性物業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)，人們大多關注的是地產(chǎn)，而沒有關注地產(chǎn)的根本屬性——經(jīng)營性。
　　其實商業(yè)地產(chǎn)的分類林林總總，但能概括其特點和清晰邊界的還是商貿(mào)地產(chǎn)和商務地產(chǎn)，他們的特點一般都是商業(yè)公建類用地性質，商貿(mào)地產(chǎn)其實就是跟商貿(mào)零售活動直接相關的百貨、賣場、購物中心、商業(yè)街等，通常人們會叫他“商業(yè)”，我覺得叫商貿(mào)地產(chǎn)更加確切；商務地產(chǎn)就是服務于商務交流活動的地產(chǎn)類別，例如寫字樓、酒店、公寓、會所等等、比比皆是。
　　【主持人】您認為目前天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？存在哪些問題？有哪些經(jīng)驗值得繼承和發(fā)揚？
　　【尹永紅】面對龐大的商業(yè)地產(chǎn)范疇，很難籠統(tǒng)的說到每個分類市場的具體問題。整體來看，天津城市已經(jīng)完成了商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的積累和構建階段，市場布局也開始由單極化向多極化發(fā)展的階段，但問題始終很多，集中表現(xiàn)在一下幾個方面：第一個就是聚集度過高。商貿(mào)類地產(chǎn)仍然集中在濱江道、和平路、小白樓、東馬路商圈，新興商圈只有友誼南路、中山路、新開路、大胡同、鞍山西道這些區(qū)域性和專業(yè)性的商圈能夠經(jīng)營的較好，其他的奧城、西站、柳林、解放南路商圈基本上都還沒有找到商圈發(fā)展的感覺和方向，實在是商業(yè)資源的巨大浪費；第二個問題缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。中國的區(qū)域發(fā)展和城市發(fā)展，都跟目前的商業(yè)狀況一樣，只有行政規(guī)劃，沒有專業(yè)的市場規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。說到底，商業(yè)規(guī)劃不是人為的建造一些房子就萬事大吉了，而是要研究區(qū)域板塊的消費需求，而合理布局各類商業(yè)地產(chǎn)。我們目前基本上就是先造房子，再拉市場，操盤難度可想而知；第三個問題社區(qū)商業(yè)欠發(fā)展。雖然對社區(qū)規(guī)劃中我們總是會保留適當?shù)慕ㄖ�面積留給社區(qū)商業(yè)，但是目前的社區(qū)商業(yè)依然發(fā)展的很落后和不方便，就是基本的生活用品也不能找到幾個很方便的地方。這有統(tǒng)一規(guī)劃考慮不足的原因，更重要的還是我們對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展和扶持力度不夠，“便民設施”“菜籃子工程”，都變成了個別案例和空話，依靠市場自由調(diào)節(jié)，市場成熟速度是很慢的；最后一個就是只關注一次性租售，不關注經(jīng)營。無論商貿(mào)類還是商務類地產(chǎn)，都脫胎于開發(fā)商的短視行為和短期單調(diào)的融資環(huán)境。就比如說已經(jīng)數(shù)次起生回死的天津女人街和五金城，內(nèi)街商鋪的設置，就是為了更好更快速的銷售。而接下來最關鍵的經(jīng)營環(huán)節(jié)沒有跟上，造成現(xiàn)在的尷尬境地。要說什么是經(jīng)營，那就去問問曾經(jīng)獨立支撐東馬路商圈的香港新世界好了，這是靠經(jīng)營水平打開商業(yè)旺銷旺租的典型案例。
　　【主持人】商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和商品房市場開發(fā)有何不同？需要經(jīng)歷哪幾個環(huán)節(jié)？在每個環(huán)節(jié)中需要注意什么問題？
　　【尹永紅】基本的流程相對統(tǒng)一，因為發(fā)展環(huán)境和政策是相近的，市場調(diào)研、發(fā)展策劃、營銷組市，租售管理，售后管理，但最大的區(qū)別在商業(yè)市場的需求研究，而不再僅僅是房產(chǎn)市場基本面的研究。所以，根本差異不體現(xiàn)在基本流程里面，而體現(xiàn)在商業(yè)操盤所需的技術環(huán)節(jié)。我們要從商業(yè)經(jīng)營角度來統(tǒng)籌每個行動，經(jīng)營是所有技術環(huán)節(jié)的出發(fā)點和歸宿點，租售只是這個過程的階段性行為之一。
　　從商業(yè)的經(jīng)營角度出發(fā)，思考商業(yè)地產(chǎn)全流程的營銷環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產(chǎn)運作的重點。憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，我認為要遵循“三分商圈，七分經(jīng)營”的策略。三分商圈主要是指分析商圈特點，尋找潛在的或互補性需求，是商業(yè)地產(chǎn)操盤的重點，但好的商圈也不能保證每個商業(yè)都能夠經(jīng)營成功。但是，雖說是商圈占三分，但商圈的特點和潛在市場需求的研究卻是商業(yè)運營成功的前提。商圈研究解決的是商業(yè)地產(chǎn)的核心運營策略的問題；七分經(jīng)營主要是指經(jīng)營不只是廣告語、不只是招商、更不只是做出漂亮的效果圖，確切的說經(jīng)營是一個階段性的商業(yè)運營活動。招商、簽約、落位、開街、商管、物業(yè)、品牌、組合、調(diào)整、提升，是整個商業(yè)項目在完成核心策略之后的一系列扎扎實實的經(jīng)營動作，這對商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營能力要求很高，如果你沒有卓越的經(jīng)營團隊配置，還是不要自己持有商業(yè)經(jīng)營的好，這樣的商業(yè)，就像一個吃錢的機器。
　　【主持人】我們也發(fā)現(xiàn)一個問題，很多經(jīng)營者為了短期的利益提高租金導致很多商戶臨時撤租，您對這種現(xiàn)象怎么看？
　　【尹永紅】這是開發(fā)商短期銷售利益迫使經(jīng)營者提高租金的結果，這是現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)最大的矛盾和問題，這涉及到商業(yè)地產(chǎn)運作模式和金融環(huán)境、開發(fā)商資金狀況等系統(tǒng)問題，一時難以得到有效的解決。
　　投資者（小業(yè)主或分業(yè)主）不理性的購買了被開發(fā)商炒到了天上的商業(yè)地產(chǎn)價格，造成租金回報要求較高，這種高租金壓力很快就會傳導到商戶那里。這不是商業(yè)經(jīng)營者的短視行為，而是商業(yè)地產(chǎn)投資市場矛盾的集中爆發(fā)。這樣的案例多了，有助于教育市場，可以讓商業(yè)房地產(chǎn)投資更加理性。
　　【主持人】目前有很多商業(yè)巨頭進駐天津市場，如大悅城、萬達河東廣場、7-11等等，這些商業(yè)地產(chǎn)巨頭的進駐，會對天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來怎樣的影響？
　　【尹永紅】這些商業(yè)巨頭都帶來了大型的百貨和品牌主力店，或者直接帶來的就是成熟的商業(yè)經(jīng)營模式。這很好，為天津的商務和零售市場帶來了很多新的開發(fā)理念，并有助于市場經(jīng)營理念的逐漸成熟。以萬達為例，萬達的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式再加上他的主力店首先入場經(jīng)營的經(jīng)營模式，就是典型的對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營屬性給與了足夠的關注。百貨、酒店、院線、公寓、寫字樓、賣場等經(jīng)營模式的同期進入，為整個項目提前預訂了項目的主力門店，商圈環(huán)境會加速形成，商業(yè)物業(yè)的價值更能夠快速的體現(xiàn)出來。如此的商業(yè)開發(fā)模式，再加上租售并舉的核心策略，萬達的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)避了一個又一個商業(yè)地產(chǎn)市場操盤難點。
　　【主持人】您對天津未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有何看法？
　　【尹永紅】天津最近幾年的社會零售商品總額和國民生產(chǎn)總值的增速是遠高于國家和地區(qū)的平均水平的，外來人口的增速也接連創(chuàng)下歷史新高。城市建設正快速進入高速發(fā)展期，無論是住宅市場還是商業(yè)房地產(chǎn)市場，都有很大的發(fā)展和提升空間。尤其是從城市經(jīng)營角度來看待天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，天津尚有很多發(fā)展熱點，社區(qū)商業(yè)就將是一個最為引人關注的熱點。城市也會伴隨這些商業(yè)項目的落成，躍升到一個更高的發(fā)展平臺。
　　【主持人】非常感謝尹總能夠就天津商業(yè)地產(chǎn)帶給焦點網(wǎng)如此專業(yè)的解答，本次焦點關注到此結束，謝謝各位的參與！