房?jī)r(jià)便宜一半 杭州萬畝村留地虎視眈眈覬覦樓市

 　 在下沙上班的小金，上周終于夢(mèng)想成真，擁有了一套自己的住房。
 　 小金畢業(yè)三年，一直在下沙上班。去年，小金看中了下沙中心區(qū)域的樓盤四季風(fēng)景苑，已經(jīng)付了定金，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市低迷，家里人意見不統(tǒng)一，最后只能不了了之。等到今年樓市出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，下沙的房?jī)r(jià)也噌噌噌往上躥，別說中心區(qū)域，就連目前配套還不是很好的沿江區(qū)域，價(jià)格也已經(jīng)漲到1萬元/平方米。
　　房?jī)r(jià)這么高，什么時(shí)候能買到房子呢？收入并不是很高的小金，常跟人這么感嘆。
　　沒想到，沒過多久，小金就告訴親戚朋友：自己已經(jīng)買了房。
　　小金的房子，離地鐵1號(hào)線下沙東站約500米，離下沙商貿(mào)城300米。地段非常不錯(cuò)，但價(jià)格遠(yuǎn)比市場(chǎng)價(jià)低，僅為4000元/平方米。
　　為什么這么便宜？小金的房子并不是普通意義上的商品房，而是有一個(gè)專用名字“10%村留用地項(xiàng)目”，最初有購房資格的是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民。因價(jià)格便宜，想買的人非常多，小金還是花了6萬元，從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民手中買得了購房資格，后來號(hào)子賣到了8萬元/個(gè)，現(xiàn)在小金的房子，據(jù)說加價(jià)20萬元轉(zhuǎn)手，還是有人要買。
　　小金說，自己?jiǎn)挝焕锕灿?個(gè)同事買了這個(gè)房子。嘗到甜頭的一個(gè)同事，現(xiàn)在還在打聽邊上還有沒有類似性質(zhì)的房子。
　　事實(shí)上，最近受寵的村留用地項(xiàng)目絕對(duì)不止這么一個(gè)。新近推出樣板房的西溪君逸匯，一下子賣掉了90多套；恒策西城時(shí)代一開盤就賣了200多套房子；劍橋公社、新城時(shí)代都已經(jīng)無房可售……在萬元房遍地開花的杭州樓市，村留用地項(xiàng)目再次風(fēng)生水起。
　　由于對(duì)這塊市場(chǎng)缺乏關(guān)注，市場(chǎng)上對(duì)于“村留用地”項(xiàng)目存在許多誤解。有很多人干脆把它叫作“小產(chǎn)權(quán)房”。其實(shí)，這兩者是有本質(zhì)區(qū)別的，一個(gè)是國(guó)有土地，一個(gè)是集體土地。一個(gè)具有合法有效的產(chǎn)權(quán)證，一個(gè)則沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
　　記者在采訪過程中了解到，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州規(guī)劃留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，總建筑面積可達(dá)到1665萬平方米。如此巨量的村留用地項(xiàng)目等待上市，它是否會(huì)對(duì)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)形成沖擊，讓人關(guān)注。
　　國(guó)有土地、合法開發(fā)、有大三證
　　村留用地項(xiàng)目不是小產(chǎn)權(quán)房
　　相對(duì)于商品房來說，許多人對(duì)于村留用地項(xiàng)目還不是很熟識(shí)。但事實(shí)上，村留用地并不是一個(gè)新鮮事物。
　　“留用地項(xiàng)目”是國(guó)家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，其中留10%給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)，鼓勵(lì)他們單獨(dú)或合作開發(fā)建設(shè)。而杭州是走得比較快的城市。2002、2005、2008年，杭州相繼出臺(tái)過相關(guān)的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，不僅在諸多實(shí)施方面有了更多細(xì)則，另外規(guī)定合作開發(fā)的49%部分，有可能取得單套產(chǎn)權(quán)。
　　在杭州，最早出現(xiàn)的留用地項(xiàng)目是寫字樓，如黃龍區(qū)塊的聚龍大廈等，留用地住宅化的第一個(gè)項(xiàng)目是西溪鋒尚，后來又出現(xiàn)了如劍橋公社、斯坦福平方、新城廣場(chǎng)等項(xiàng)目。
　　村留用地是合法的
　　由于這個(gè)市場(chǎng)還處于起步階段，很多人把留用地項(xiàng)目理解為“小產(chǎn)權(quán)房”，其實(shí)兩者是完全兩個(gè)概念的產(chǎn)品。一個(gè)是國(guó)有土地，一個(gè)是集體土地。一個(gè)具有合法有效的產(chǎn)權(quán)證，一個(gè)則沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
　　“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房子沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
　　“留用地項(xiàng)目”是國(guó)家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，在其中留10%給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)，鼓勵(lì)他們單獨(dú)或合作開發(fā)建設(shè)。土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，并實(shí)行依法出讓。房產(chǎn)具有“國(guó)有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓。
　　不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)
　　在開發(fā)業(yè)態(tài)上，留用地可用于發(fā)展除經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。值得注意的是，它不能用來開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。
　　根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，規(guī)定村留用地項(xiàng)目土地出讓方式由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織自行選擇。一為村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織自主開發(fā)的留用地項(xiàng)目，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織出具不對(duì)外合作開發(fā)的書面承諾，按相關(guān)程序辦理協(xié)議出讓手續(xù)；二為“留用地貨幣化”的留用地項(xiàng)目，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓；三是村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織需合作開發(fā)的留用地項(xiàng)目用地，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作方聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織所占股份應(yīng)不低于51%。
　　產(chǎn)權(quán)等問題制約發(fā)展
　　目前，村留用地項(xiàng)目讓人心存顧慮的，主要是產(chǎn)權(quán)分割和貸款問題。
　　“我要先告訴你，我們這個(gè)是只有大證，沒有小證的�！苯拥接浾唠娫�，即將開盤的海陸UN公社銷售人員第一句話就告訴記者。她說，這么做是為了以后避免跟客戶產(chǎn)生糾紛。
　　村留用地項(xiàng)目具有“國(guó)有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓，這就意味著它不能像普通商品房那樣擁有單個(gè)“產(chǎn)權(quán)證”，不能銷售，一些項(xiàng)目只能采取長(zhǎng)期租賃的形式，“以長(zhǎng)租的形式變相銷售”。
　　由于是租賃，村留用地項(xiàng)目不能使用商品房貸款，只能用消費(fèi)貸款，貸款期限一般最多為10年，貸款利率也相對(duì)比較高。為了減少麻煩，有些項(xiàng)目干脆規(guī)定不能使用貸款。此外，由于村留用地項(xiàng)目不允許做住宅，只用來建設(shè)公建和商業(yè)，所以往往存在這些問題：比如沒有陽臺(tái)，水、電為商用標(biāo)準(zhǔn)，沒有煤氣管道等。但隨著項(xiàng)目開發(fā)越來越多，目前不少樓盤水電都已經(jīng)轉(zhuǎn)成民用標(biāo)準(zhǔn)，有些還有管道煤氣。
　　而今年6月出臺(tái)的新政，規(guī)定新出讓地塊的合作開發(fā)項(xiàng)目在建成后，合作方所持有的房產(chǎn)，可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。這意味著如果規(guī)劃批建最小產(chǎn)權(quán)單位是單套，那就是可以辦出“單套產(chǎn)權(quán)”。
　　許多村留地急著找項(xiàng)目
　　規(guī)劃公建為主，商住兩用較多，住宅較少
　　杭州有多少村留用地項(xiàng)目？
　　據(jù)了解，杭州10%自留地項(xiàng)目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前規(guī)劃杭州留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，總建筑面積可達(dá)到1665萬平方米。
　　西湖區(qū)：共有留用地指標(biāo)5592.5457畝，已核發(fā)指標(biāo)3589.07畝，其中已完成立項(xiàng)的地塊74塊，共計(jì)1498.25畝，完成規(guī)劃定點(diǎn)1063.72畝。已完成地塊5個(gè)，在建地塊6個(gè)，各村社大多處于尋找合作伙伴以及立項(xiàng)階段。
　　丁橋：大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積為5491畝，建筑總面積為350萬平方米，建成總居住人口10萬人。在規(guī)劃中先行將314畝10%留用地先定位，全部落實(shí)到了區(qū)位條件較好的具體地塊。
　　江干區(qū)：共有10%留用地1260.982畝，除已落實(shí)用掉的135.5畝外，未用掉的資源將有1125.482畝(包括在談、未簽約項(xiàng)目)。
　　蔣村新區(qū)：2007年蔣村新區(qū)12個(gè)村(社區(qū))、893.7畝10%留用地全部安排在最好的地塊，擬建項(xiàng)目37個(gè)，目前已經(jīng)立項(xiàng)22個(gè)，總用地面積為535.5畝，建筑面積近74.6萬平方米，其中符合上報(bào)農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批條件的項(xiàng)目12個(gè)。另有未立項(xiàng)項(xiàng)目15個(gè)，面積291.45畝，建筑面積41.1萬平方米。
　　蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)：該區(qū)域10%留用地約1000畝，目標(biāo)是打造成國(guó)內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，跨國(guó)公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務(wù)區(qū)。
　　三墩：10%留用地項(xiàng)目一個(gè)主要聚集地，其中，劍橋公社和斯坦福平方為較典型的項(xiàng)目，不可以分割出售，但是可以出租，業(yè)主只有使用權(quán)。近年來，三墩鎮(zhèn)有10%留用地項(xiàng)目27個(gè)，用地面積742畝，建筑面積約100萬平方米。
　　
　　商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、村留項(xiàng)目
　　“三足鼎立”局面能否實(shí)現(xiàn)？
　　1665萬平方米是什么概念？
　　據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年杭州主城區(qū)消化商品房面積為240萬平方米，行情火爆的2007年消化510萬平方米，以年平均消化375萬平方米計(jì)算，也就是說，村留用地項(xiàng)目可容去化4.4年。
　　雖然部分村留用地已經(jīng)開發(fā)，但業(yè)內(nèi)人士表示，這些都還只是村留用地項(xiàng)目的“冰山一角”。既然這塊市場(chǎng)如此巨大，那么它又會(huì)否和商品房、經(jīng)濟(jì)適用房形成三足鼎立的局面？
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大
　　商業(yè)地產(chǎn)資深人士謝成龍表示，留用地項(xiàng)目其中大部分項(xiàng)目為公建，比如寫字樓、商場(chǎng)、酒店等項(xiàng)目，商住兩用也占到很大的比例，而用于單身公寓、住宅用途的項(xiàng)目，只占到比較小的一部分。他認(rèn)為，村留用地項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是比較大的。
　　他說，商業(yè)按1/3計(jì)算，商業(yè)面積可達(dá)到555萬平方米的體量。這是什么概念？杭州的萬象城是24萬平方米，可建23個(gè)萬向城；銀泰百貨武林店5.1萬平方米，可建108個(gè)銀泰百貨；頤高數(shù)碼廣場(chǎng)1.3萬平方米，可建426個(gè)頤高數(shù)碼。
　　他說，杭州未來幾年即將投入使用的大型商業(yè)項(xiàng)目眾多，如錢江新城的萬象城、來福士商業(yè)廣場(chǎng)、高德置地商業(yè)廣場(chǎng)，這三巨頭商業(yè)超過30萬平方米；城北的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地商業(yè)體量規(guī)劃在30-35萬平方米；城西的印象城面積5.3萬平方米；閑林的深國(guó)投商業(yè)項(xiàng)目總面積約17萬平方米；九堡的金茂居家摩爾商業(yè)體量50萬平方米；申花板塊的銀泰、富強(qiáng)廣場(chǎng)等等。村留用地項(xiàng)目入市，兩者肯定會(huì)形成巨大沖突。
　　
　　可以作為商品房市場(chǎng)補(bǔ)充
　　浙江匯禾投資有限公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在談村留用地項(xiàng)目與商品房、經(jīng)濟(jì)適用房三足鼎立，還為時(shí)過早，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是，目前村留用地得到的關(guān)注還太少，根本沒有引起足夠的重視。
　　他說，村留用地項(xiàng)目既然存在，也得到有關(guān)政策支持，那么它就應(yīng)該受到更多正確的關(guān)注，而不是像現(xiàn)在這樣“偷偷摸摸”，好像見不得人似的。它雖然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是這些都是可以攤開來講的，沒有必要隱瞞。畢竟它也有低價(jià)等很多優(yōu)勢(shì)，能夠滿足一部分人的需求，成為商品房市場(chǎng)的補(bǔ)充。
　　對(duì)此，尚銳(中國(guó))地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理李偉國(guó)也認(rèn)為，買房子，當(dāng)然希望價(jià)格越低越好。但是魚和熊掌不可兼得，在房?jī)r(jià)居高不下的大環(huán)境下，留用地項(xiàng)目給了很多資金少的年輕一族或者成長(zhǎng)中的創(chuàng)智型中小企業(yè)一種全新的選擇，如同久旱逢甘露，解決了他們共同的、暫時(shí)的困難，甚至成就了他們各自的夢(mèng)想。
　　事實(shí)上，低總價(jià)確實(shí)成為村留用地項(xiàng)目與商品房一較高下的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如小金購買的房子，只相當(dāng)于同地段商品房的2/5，留下鎮(zhèn)的君逸匯精裝修價(jià)格在8000元/平方米左右，而與其僅隔一條馬路的西溪晴雪，樓面地價(jià)就達(dá)到了10777元/平方米，預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)會(huì)在2萬元/平方米左右。值得一提的是，前者緊臨地鐵，為下沙未來的中心區(qū)域，后者緊臨一級(jí)風(fēng)景區(qū)，周邊配套齊全，對(duì)于購房者的吸引力還是巨大的。而一些地段比較不錯(cuò)的項(xiàng)目，比如西城時(shí)代，周邊電子市場(chǎng)、裝飾市場(chǎng)林立，未來租賃市場(chǎng)空間巨大，租售回報(bào)率還是非常高的。
　　
　　有待政策進(jìn)一步完善
　　采訪過程中，業(yè)內(nèi)人士表示，村留用地政策出臺(tái)至今，從起初的一本大證到可以分層辦證，一直到現(xiàn)在合作方所持有的部分可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售，政策方面在不斷完善和發(fā)展，消費(fèi)者的權(quán)益也會(huì)有進(jìn)一步的保障。但從目前來看，村留用地市場(chǎng)要真正發(fā)展，還有待政策完善。
　　“比如目前村留用地項(xiàng)目只能做商業(yè)，但有些地塊比較偏遠(yuǎn)，單純做商鋪、寫字樓等商業(yè)，很難招商，空置率會(huì)比較高，不能達(dá)到讓農(nóng)民獲利的目的，造成資源的巨大浪費(fèi)。而做單身公寓這些相對(duì)容易銷售的物業(yè)，又存在很多規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的限制，使得這塊市場(chǎng)一直高調(diào)不起來�！闭憬瓍R禾投資有限公司的負(fù)責(zé)人這樣表示。
　　而謝成龍也表示，雖然今年6月份出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，規(guī)定今后村留用地項(xiàng)目如果合作開發(fā)，土地出讓就必須通過招拍掛形式，而不是之前的協(xié)議出讓，這意味著村留用地項(xiàng)目拿地成本將大大增加，所以它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也會(huì)失去。但是村留用地項(xiàng)目本身面對(duì)的就是資金實(shí)力不是很強(qiáng)的開發(fā)商或投資者，一旦它的地價(jià)優(yōu)勢(shì)失去，那么，在對(duì)它的產(chǎn)品還有諸多限制的現(xiàn)在，它是否還有市場(chǎng)？如果限制繼續(xù)放開，那么它跟商品房又有何區(qū)別？這又是否是村留用地當(dāng)初設(shè)置的初衷？這些都是有待政策進(jìn)一步明確的。