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市場觀察
上海方案
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其中方案一、二為債權(quán)性方案，即發(fā)起人僅轉(zhuǎn)讓租金收益權(quán)給受托人，在銀行間市場發(fā)行；方案三為股權(quán)性方案，即發(fā)起人需將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司名下，在證券交易所市場發(fā)行，但尚未拿出類似方案一、二那樣具體的產(chǎn)品策劃。
方案一為張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起，發(fā)行規(guī)模達35億至45億元，發(fā)行期限為10年，所涉物業(yè)資產(chǎn)包括辦公樓、廠房、商業(yè)樓宇、社區(qū)配套等。物業(yè)池主要有金橋的碧云國際社區(qū)、外高橋標準倉庫、張江帝斯曼中國園區(qū)以及陸家嘴軟件園區(qū)1、2、4、5號樓。
資料顯示，該REITs涉及物業(yè)總數(shù)達105項，建筑面積合計約139.61萬平方米，預(yù)計2009年的租金收入約5.5億元。在這105項物業(yè)中，工業(yè)地產(chǎn)建筑面積為125.66萬平方米，占比高達九成以上，預(yù)計2009年工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的租金收入將達4.59億元，占整體租金83.2%的比例。
方案二的發(fā)起人為陸家嘴集團，發(fā)行規(guī)模為15億元，發(fā)行期限為3年或5年。所涉物業(yè)僅為辦公樓，物業(yè)池包括渣打銀行大廈、陸家嘴軟件園8、9號樓。
“目前披露的浦東REITs的方案只是初稿，物業(yè)具體的數(shù)量和規(guī)�？赡軙兴兓x擇工業(yè)項目為主，是出于穩(wěn)妥的考慮。”央行金融司有關(guān)人士表示。
仲量聯(lián)行投資部中國區(qū)董事賈梁對這三個試點方案同時公布并不驚訝。他向早報記者表示，這三個方案可能會同步推進。方案一瞄準工業(yè)地產(chǎn)，方案二瞄準商業(yè)地產(chǎn)，方案三則是證券性質(zhì)，不過現(xiàn)在看來第三方案推行還存在較大困難。
賈梁強調(diào)：“從浦東REITs債券類前兩個方案來看，發(fā)起人是國有四大公司，物業(yè)池相互交錯，發(fā)行渠道為銀行間發(fā)行，象征意義要大于實質(zhì)意義。依據(jù)國際經(jīng)驗，REITs主要是在資本市場上可流通的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在證券交易所交易的股權(quán)類REITs產(chǎn)品應(yīng)該更受歡迎。但是由于涉及資產(chǎn)分拆、打包以及法律、稅收和登記等方面的一些問題尚待解決，證券類REITs推出還有待時日�！�
聚焦收益率
隨著REITs發(fā)行進入倒計時，其收益率成為市場關(guān)注的焦點。
按照國際慣例，REITs具備風(fēng)險小、回報率不會太高但一定高于銀行存款的特點，被作為一種保險投資來對待。各國REITs的10年平均盈利率高于全球債券、非房地產(chǎn)投資基金和股票的收益率。
上述方案并沒有公布浦東REITs收益率的具體數(shù)字。浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室主任施海寧在研討會上表示，浦東新區(qū)覺得陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、金橋進出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)，甚至2010年上海世博會的商業(yè)設(shè)施等，出租情況都具有較強的增值預(yù)期。
目前市場有兩種說法，一種是REITs收益率的設(shè)計水平低于此前預(yù)期的6%~8%，甚至還將低于5%；另一種則是預(yù)計發(fā)債利率可望達到8%。
賈梁判斷，REITs收益率超過7%~8%的可能性不大。他表示，債券類REITs收益率可能在7%，由于是政府主導(dǎo)，問題是融資成本過高。證券類REITs收益率估計在5%~6%，不過對現(xiàn)金分配比例要求較高。
值得注意的是，對于機構(gòu)投資者而言，10年期限REITs的收益率起碼得高于6%，才具有一定的吸引力。據(jù)了解，對比10年期國債和企業(yè)債而言，目前10年期的國債收益率為3.521%（無需繳稅），而一般企業(yè)債收益率在5%以上（含稅）。
各方反應(yīng)不一
REITs即將上市，國有參與公司、證券基金公司、開發(fā)商、投資機構(gòu)等各方反應(yīng)各不相同。
融資成本成為參與REITs的國有公司必須考慮的要素。一位國有企業(yè)負責(zé)人指出，政府主導(dǎo)債券類模式，融資成本達到了9%~10%，超過目前銀行貸款基準利率；而如果與券商機構(gòu)合作的話，融資成本則不超過2%。
上述知情人還透露，這些國有參與公司多多少少是被拉進來的。此外，每家都有各自的考慮，如各家公司將哪些物業(yè)納入物業(yè)池之中，需要相互協(xié)調(diào)。
相反，證券、基金公司則是積極參與REITs推行。據(jù)了解，目前嘉實基金、博時基金和中新證券等金融機構(gòu)聯(lián)合房地產(chǎn)公司，已經(jīng)提出初步REITs，并鎖定一些地產(chǎn)項目。
知情人士表示，REITs是證券基金公司新業(yè)績的一個很好的突破點，它們希望能夠占到先機。證券基金公司目前面臨的最主要壓力，是找到合適的資產(chǎn)項目作為物業(yè)池。
由于REITs收益率尚屬未知，房地產(chǎn)公司是否愿意成為REITs的參與者還不明確。不過一些主力開發(fā)商似乎對REITs并不感冒。開發(fā)商一般主要從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)所占比例并不大。據(jù)稱，萬達地產(chǎn)一直渴盼著REITs，不過為了A股上市，無奈最終還是選擇了私募融資。
賈梁強調(diào)：“由于收益率較低，對個人投資者而言，REITs并沒有太大的吸引力。不過，對于社�；�、保險基金等而言，這倒是非常不錯的、有安全保障的投資產(chǎn)品�！�
尚需完善法律
專業(yè)從事房地產(chǎn)投資信托研究多年的上海錦天城律師事務(wù)所羅建榮律師指出，REITs能夠在我國順利運作，還需要制定與之相關(guān)的法律法規(guī)。
羅建榮律師建議，在稅收方面提供優(yōu)惠政策，在REITs的不動產(chǎn)過戶或投資分紅過程中，給予一定的稅收及費用的減免，以避免雙重征稅，降低REITs的實際操作成本。
此外，還需要對REITs產(chǎn)品的運營制定詳細的基金監(jiān)管、信息披露等規(guī)定，讓投資者對其投資的產(chǎn)品及公司有所了解，同時也對獲得融資的公司進行監(jiān)督。完善信托財產(chǎn)登記制度。當(dāng)獲得融資的公司發(fā)生破產(chǎn)等情形時，廣大REITs投資者的合法權(quán)益可以受到保護。
證券類REITs模式的主要障礙也在法律方面。賈梁指出，目前國內(nèi)的上市公司法規(guī)主要針對的是具有實體經(jīng)營范圍的上市公司等，要求符合三年盈利等等條件。公司制模式REITs從發(fā)起成立到上市，完全是一種全新的商業(yè)模式，需要對現(xiàn)行證券法規(guī)進行修改。
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