制造業(yè)成寫字樓投資新力軍

　　短短幾個(gè)月，寫字樓市場(chǎng)不得不對(duì)國(guó)內(nèi)買家刮目相看。僅僅在今年8月份，大宗成交就出現(xiàn)了三次，為沉寂多時(shí)的寫字樓市場(chǎng)吹起一陣暖風(fēng)。而且，三宗成交的買家均是內(nèi)資背景，其中，無限極(中國(guó))有限公司出資3億元購置富力盈悅國(guó)際其中7層寫字樓物業(yè)，共12514平方米；浦東發(fā)展銀行以4.2億元買下盈悅另半棟寫字樓和首二層商鋪共14300平方米；另一內(nèi)資銀行也在廣州中軸線旁的廣州中國(guó)名牌商品大廈購置了5層、共8456平方米作為其總部使用。
 
　　“2005年~2007年間，外國(guó)投資者購買了中國(guó)最好的近60%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但未來數(shù)年中資企業(yè)可能取代外國(guó)投資者成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的主要買家�！敝�名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行在一份研究報(bào)告中披露，今年上半年，中資房地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)總投資的比例上升到70%，該數(shù)字在2008年僅為36%�！�
　　仲量聯(lián)行中國(guó)投資部總監(jiān)翰德偉認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的投資主體正從外商投資過渡到國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，而中國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)物業(yè)投資市場(chǎng)僅僅是這一重大轉(zhuǎn)變的第一步。中國(guó)內(nèi)地的市場(chǎng)參與者主要包括：國(guó)有保險(xiǎn)企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)以及很快會(huì)投身其中的房地產(chǎn)投資信托基金。而與此同時(shí)，外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者正遭受著全球經(jīng)濟(jì)衰退的擠壓。”
　　可以預(yù)見的是，未來將有大量資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，加劇的競(jìng)爭(zhēng)以及國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者所具有的本土優(yōu)勢(shì)成為有力支撐，讓國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開始承受價(jià)格上漲的壓力。
　　向來以外資買家為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)服務(wù)公司也開始調(diào)整其客戶的比例。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對(duì)本報(bào)記者表示，今年以來內(nèi)資公司在寫字樓市場(chǎng)出手之快、之豪超出想象�！�8月的幾單大宗成交都超出我們預(yù)料之外，無限級(jí)的購買意向其實(shí)已經(jīng)有好幾年，但沒有想到會(huì)在這個(gè)時(shí)間段出手。而從成交宗數(shù)來說，內(nèi)資與外資的購買量各占五成，但從成交的資金數(shù)額上說，國(guó)內(nèi)資金則遠(yuǎn)超外資，占了七成之多�！�
　　金融機(jī)構(gòu)大手筆買入寫字樓
　　而在內(nèi)資企業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)成為此輪寫字樓大宗交易行動(dòng)中最積極的一支力量。在上述的三宗大額交易中，除無限極外，另兩宗買家皆是內(nèi)資銀行。而在不久之前的5月，國(guó)家開放銀行廣東分行斥資5億元一次性購買位于廣州珠江新城的甲級(jí)寫字樓富力盈泰廣場(chǎng)10層樓，物業(yè)涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等，還獲得了該物業(yè)的冠名權(quán)。
　　馬煒圖認(rèn)為，廣州寫字樓市場(chǎng)下一階段的購買主力仍然是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)�！皳�(jù)我所知，廣州目前有兩三家本土基金公司想買寫字樓自用，但覺得價(jià)格不夠‘筍’，仍在觀望中。基金公司出于職業(yè)本能，總希望找到價(jià)格最劃算的東西�！�
　　中原地產(chǎn)研究中心研究員季峰分析，上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機(jī)構(gòu)的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴(kuò)展需要，不少機(jī)構(gòu)計(jì)劃擴(kuò)大辦公場(chǎng)地；加上市場(chǎng)預(yù)期下半年金融市場(chǎng)表現(xiàn)將略遜于上半年，因此這些機(jī)構(gòu)開始考慮投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　馬煒圖認(rèn)為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時(shí)間點(diǎn)非常適合，因此出現(xiàn)大量購置自用行為，預(yù)計(jì)未來將有更多的寫字樓成交案出現(xiàn)。
　　除了廣州之外，金融機(jī)構(gòu)正在全國(guó)興起一股購買寫字樓高潮。中信證券7月10日以不超過14億元的代價(jià)收購了北京瑞城中心的5.32萬平方米寫字樓，8月4日以10.4億元的價(jià)格收購深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期的3.05萬平方米寫字樓；廣東發(fā)展銀行則收購了北京中和廣場(chǎng)的五層物業(yè)；8月3日，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10.48億元買下了上海中融碧玉藍(lán)天的10個(gè)樓面和4個(gè)鋪位，面積超過2萬平方米，均價(jià)達(dá)4.97萬元/平方米；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行則花費(fèi)37.7億元買下上海浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。
　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，除了銀行外，保險(xiǎn)企業(yè)也躍躍欲試。根據(jù)2009年10月1日生效的修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，保險(xiǎn)企業(yè)將投資范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　制造業(yè)企業(yè)成為新的主力買家
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了金融行業(yè)之外，受金融危機(jī)打擊較大的傳統(tǒng)制造行業(yè)也出人意料地在寫字樓買賣市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為主動(dòng)。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫數(shù)年，長(zhǎng)期關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)朱輝介紹，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊不同的兩棟大廈里買了4層寫字樓。其中一層用做集團(tuán)總部，其余3層用于出租。
　　另據(jù)馬煒圖透露，國(guó)內(nèi)某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買整棟寫字樓做總部，預(yù)計(jì)今年內(nèi)會(huì)成交，成交金額或在9億元左右�！罢麠澊髲B有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租。”
　　朱輝表示，制造業(yè)企業(yè)大手筆買寫字樓可能有兩種考慮，一方面是在實(shí)業(yè)前景不明朗的情況下，資金無去處，投資固定資產(chǎn)的回報(bào)也跑贏銀行利率；另一方面是自用需求激增，國(guó)內(nèi)公司購買甲級(jí)寫字樓作為公司總部可提升企業(yè)形象，需要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的時(shí)候可以把出租的部分收回自用。
　　另外，醫(yī)藥、IT等行業(yè)的企業(yè)對(duì)寫字樓的自用需求也日漸高漲。朱輝表示，在近期接觸的客戶中，有內(nèi)資背景的眼科醫(yī)院老板，想購買整棟樓來經(jīng)營(yíng)民營(yíng)眼科醫(yī)院，也有醫(yī)療器械企業(yè)以幾千萬的預(yù)算在尋找寫字樓。而急速擴(kuò)充的IT公司也不在少數(shù)，“近期有成交記錄的IT公司就有5個(gè)之多，但以租為主�！�
　　回報(bào)率未足以吸引大量熱錢
　　傳統(tǒng)行業(yè)爭(zhēng)入寫字樓市場(chǎng)的原因，究竟是資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不明朗之下需要尋找新的避難所，還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)支撐起寫字樓買賣市場(chǎng)的興旺？?jī)煞N相悖的解釋都有其堅(jiān)定的支持者。