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市場觀察
“商住倒掛”引發(fā)“抄底”
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商業(yè)地產(chǎn)交易價格應(yīng)該高于住宅，但今年樓市行情中住宅價格快速上漲，加劇了“住商倒掛”現(xiàn)象。
“可以說，‘商住倒掛’現(xiàn)象在上海辦公樓市場中已經(jīng)持續(xù)了近3年�！�21世紀不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部置業(yè)經(jīng)理吳曉明指出，從2006年開始住宅市場的價格漲幅就逐步加快，逐漸超過周邊寫字樓價格。2006年至今，辦公樓價格漲幅普遍約15%-20%。而今年1－8月住宅中僅二手房漲幅就達17.8％。南證大廈成交價為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米；遠東國際成交價約為3萬元/平方米，附近的古北二期住宅買賣價格約4萬元/平方米；陸家嘴中融碧玉藍天成交價格約5萬元/平方米，附近的住宅房源價格約5-10萬元/平方米。
今年已有個別大面積成交的商鋪均價低于周邊的住宅。原本黃浦區(qū)內(nèi)商鋪價格與住宅價格的比值約為2，從2008年開始比值逐漸降低，目前約為1.5。近期麗園路一套約2800平方米的商鋪成交價約為1.5萬元/平方米，而附近的黃浦新苑均價為2.5萬元/平方米。究其原因，住宅漲幅過大，而商業(yè)成交價格平穩(wěn)是造成倒掛的主因。
除了這兩年住宅價格漲得快以外，目前商業(yè)地產(chǎn)自身也存在一些“缺陷”。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部客戶經(jīng)理明聰認為，一是住宅市場需求非常旺盛，且成交周期短、稅費少、價格高企；二是因為辦公樓市場是以長期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經(jīng)營的能力和回報率，故交投活躍度低于住宅市場；三是目前辦公樓市場供大于求，目前上海辦公樓（甲級）存量為535.95萬平方米，下半年還有約50萬平方米辦公樓供應(yīng)。
近期很多個人及集團開始在商業(yè)地產(chǎn)市場“抄底”�！霸诓粍赢a(chǎn)市場中，商鋪的投資回報率最高、風險最大，住宅回報率最低、風險較小，寫字樓的風險和回報都是適中的。而想在短期內(nèi)改變倒掛現(xiàn)象，明聰認為需滿足兩個條件:一是住宅需求得到滿足，客戶有閑余資金才會考慮投資商業(yè)地產(chǎn)，畢竟目前住宅回報率僅為2-3%，而辦公樓平均回報率可4.4-4.5%或更高；二是實體經(jīng)濟恢復(fù)并蓬勃發(fā)展，企業(yè)的收益增多，才能支撐起租金市場。
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