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市場觀察
北京縮減商業(yè) 中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整
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此前的7月20日，海淀區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加快推進中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》（以下簡稱《通告》），活躍在中關(guān)村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，鼓勵科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。
“目前，中關(guān)村有電子賣場等商業(yè)面積約30萬平方米，僅中關(guān)村西區(qū)就占到了其中的20多萬平方米�！鼻笆龊５砉賳T指出，目前中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)比較混亂，多種業(yè)態(tài)并存，電子賣場重復建設現(xiàn)象嚴重，商業(yè)所占比例偏高，科技金融特色不突出，與中關(guān)村西區(qū)的發(fā)展定位還有較大的偏差。
3年前，中關(guān)村還被業(yè)內(nèi)稱為“三缺一”（只有寫字樓、住宅，缺乏商業(yè)配套），3年后，中關(guān)村卻遭遇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快帶來的陣痛。
在理想陽光房地產(chǎn)綜合服務機構(gòu)項目管理部總監(jiān)葛紅權(quán)看來，中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整其實還有更深層次的原因。他認為，海淀區(qū)跟朝陽區(qū)、西城區(qū)相比，作為商務中心區(qū)，其發(fā)展相對慢了一些。CBD和金融街概念已完全形成，但中關(guān)村西區(qū)雖初具規(guī)模，但電子廣場概念跟整個區(qū)域的商務規(guī)劃和發(fā)展不太協(xié)調(diào)，海淀區(qū)政府希望它能夠真的和中關(guān)村管委會和北京市政府的規(guī)劃相吻合，形成一個高端的商務區(qū)。
上述官員還透露，為形成有序的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，中關(guān)村西區(qū)空間將劃分為科技金融要素聚集區(qū)、科技中介服務區(qū)、科技型企業(yè)總部聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新技術(shù)新產(chǎn)品交易及展示區(qū)、配套服務區(qū)六大重點功能區(qū)。為此，海淀區(qū)將在政府主導下調(diào)整傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)規(guī)模，把部分限制和淘汰類業(yè)態(tài)“擠出”，為高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間�！啊當D出’并不意味著將電子市場整體搬遷，包括海龍大廈、鼎好電子商城等建筑將用作新技術(shù)新產(chǎn)品交易及展示區(qū)�！�
為配合中關(guān)村西區(qū)的業(yè)態(tài)調(diào)整，海淀區(qū)同時還出臺了相應的配套優(yōu)惠政策。對進駐的PE及其相關(guān)企業(yè)給予租金補貼支持。具體為，對工商、稅務注冊在海淀區(qū)的PE、VC企業(yè)，第一年補助50%，第二年補助50%，第三年補助30%。對工商、稅務注冊在海淀區(qū)的科技型金融機構(gòu)，第一年補助30%，第二年補助30%。每個金融機構(gòu)補貼面積不超過400平方米。
在此“誘惑”之下，相關(guān)企業(yè)的入駐似乎也開始活躍。9月15日，在“中關(guān)村PE大廈合作招商暨中關(guān)村SOHO集中簽約儀式”上，SOHO中國董事局主席潘石屹(博客)透露，在對進駐中關(guān)村SOHO的股權(quán)投資類機構(gòu)給予政策支持下，目前已經(jīng)有數(shù)十家PE類機構(gòu)積極與中關(guān)村SOHO進行接洽，辦公需求面積達數(shù)千平方米。
然而，對于中關(guān)村西區(qū)來說，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型并非易事。
采訪中，那位海淀區(qū)官員也坦承，業(yè)態(tài)調(diào)整主要還是政府主導，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)等問題，調(diào)整難度還很大。
記者了解到，中關(guān)村西區(qū)內(nèi)多家電子賣場的產(chǎn)權(quán)并不統(tǒng)一，有屬于大業(yè)主的，也有部分面積已以高價出售給了小業(yè)主。業(yè)主們對于被“擠出”后的出路顧慮重重。有的中關(guān)村電子賣場已開始向外擴張。鼎好已在上海、重慶拿地建店，下一步還將向其他地區(qū)擴張。而海龍電子城在石家莊的新店也于今年7月開業(yè)。
記者從知情人士處得知，早在去年，海淀區(qū)就瞄準了新開發(fā)的大鐘寺國際商業(yè)廣場，并與開發(fā)商進行了多次溝通。
據(jù)了解，大鐘寺國際商業(yè)廣場位于北京北三環(huán)聯(lián)想橋，是北京市三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，地上商業(yè)部分總建筑面積約25萬平方米，地下商業(yè)總建筑面積約18萬平方米。
但大鐘寺國際商業(yè)廣場定位為“國際領(lǐng)先的第四代商業(yè)模式”，以休閑娛樂購物為主，目前招商已完成70%-80%，將在今年年底或明年年初正式開業(yè)。大鐘寺國際商業(yè)廣場的開發(fā)商中坤集團董事長黃怒波對記者表示，將全力支持海淀區(qū)該項戰(zhàn)略，但也強調(diào)，“時間要快。”
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