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市場觀察
南寧商業(yè)地產(chǎn)迷象
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用地性質(zhì)不同，使用年限不同
南寧市民高先生打算購買一間商鋪，他在青秀區(qū)某樓盤看中了一間面積50多平方米的商鋪，但售價(jià)達(dá)2萬多元/平方米，這令他猶豫不決。
樓盤銷售人員告訴他，他們商鋪的使用年限是70年，所以售價(jià)貴些仍“物超所值”。商業(yè)用地使用期限不是40年嗎，怎么是70年？高先生對此心存疑惑，他擔(dān)心，這是樓盤拋出的誘餌。銷售人員卻堅(jiān)持說，他們能辦下商鋪70年的使用權(quán)。
記者走訪南寧部分樓盤發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的商鋪使用期限是40年，有的卻聲稱是70年。不同使用期限的商鋪同時(shí)存在，令不少購房者疑惑。相近的價(jià)格購買商鋪，多得30年使用期限意味著多得30年收益，購買哪些商鋪沒有風(fēng)險(xiǎn)，成了困擾眾多投資人士的難題。
南寧某律師事務(wù)所江前律師介紹，根據(jù)我國有關(guān)法律，土地使用的年限根據(jù)使用性質(zhì)的不同而不同，商業(yè)用地使用期限為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。不過，目前市場上買賣的商鋪，由于土地性質(zhì)的不同，其使用年限也有所不同。如樓盤當(dāng)初的土地性質(zhì)為商業(yè)用地的，其使用年限肯定是40年。但是，現(xiàn)在的許多項(xiàng)目在底層或是項(xiàng)目內(nèi)部建起了商業(yè)用途的門面房，最典型的就是大量的商住樓項(xiàng)目，項(xiàng)目的底下幾層常常是臨街的鋪位；有的成規(guī)模的小區(qū)內(nèi)部，也建起了方便業(yè)主生活的配套商業(yè)鋪面。這些鋪面是建在綜合用地或是住宅用地之上，又不可能將它們用地割裂獨(dú)立存在，所以，形成有的商鋪使用年限為40年，有的是50年、70年。
業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者購買商鋪時(shí)，要看清楚樓盤的用地性質(zhì)，了解剩余的土地使用期限。有的樓盤，不主動(dòng)告知使用期限，導(dǎo)致購房者花高價(jià)買到了使用期限短的商鋪。一些樓盤從購買土地到開發(fā)、銷售，時(shí)間跨度可能達(dá)四五年甚至更長，這意味著購房者購買這些樓盤的商鋪或房子，使用期限也會(huì)相應(yīng)縮短。
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如何看待“天價(jià)”與“地價(jià)”
近日，南寧商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)“天價(jià)”商鋪與“地價(jià)”商鋪同時(shí)存在的現(xiàn)象，這引起眾多人士的關(guān)注。
據(jù)了解，某樓盤近日打出廣告，稱其所銷售的商鋪僅10萬元/間，商鋪面積有20多平方米，相當(dāng)于“商鋪賣出住宅價(jià)”。與此同時(shí)，另一樓盤卻打出10萬元/平方米的商鋪售價(jià)，一間100平方米的商鋪售價(jià)達(dá)到1000萬元。
雖然這兩個(gè)樓盤定位不一樣，一個(gè)定位高端，一個(gè)定位中低端，但這么大的價(jià)差仍引起不少人士的熱議。在南寧一些網(wǎng)站上，記者看到有的網(wǎng)民把這兩個(gè)樓盤的商鋪?zhàn)鳛槟蠈幧虡I(yè)地產(chǎn)討論的焦點(diǎn)，不少網(wǎng)民認(rèn)為，這反映出當(dāng)前南寧商鋪定位、定價(jià)混亂的現(xiàn)象。
南寧某房地產(chǎn)代理銷售公司策劃部經(jīng)理方先生認(rèn)為，南寧作為后發(fā)展城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大，但這并不意味著開發(fā)商能不斷透支購房者的消費(fèi)。這幾年來，南寧住宅市場發(fā)展迅速，價(jià)格有了較大幅度上漲，商業(yè)地產(chǎn)卻一直徘徊不前，市場均價(jià)還是兩三年前的2萬多元/平方米。這反映出南寧的商業(yè)地產(chǎn)市場還未成熟，有待進(jìn)一步培育和完善。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)多些培育市場，而不是著眼于短期的炒作。
一些業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者購買商鋪不要將“地價(jià)”或“天價(jià)”商鋪?zhàn)鲄⒖甲鴺?biāo)，這會(huì)導(dǎo)致價(jià)格判斷失真。一般情況下，10~15年內(nèi)能收回成本的商鋪，市場風(fēng)險(xiǎn)較少。
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不看市場開出高租金
目前，在南寧柳沙、鳳嶺一帶，有多個(gè)樓盤的商鋪銷售。記者發(fā)現(xiàn)，有的商鋪買家對收益預(yù)期過高，形成商鋪丟空窘境。
在東盟商務(wù)區(qū)一帶，有的購房者出租商鋪，租金高達(dá)八九十元/平方米。在民族大道附近擺臨時(shí)攤點(diǎn)的一位經(jīng)營者說，這一帶的商鋪盡管已經(jīng)出售，但開門營業(yè)的不多，只有幾間日雜店、二手房中介在經(jīng)營。他經(jīng)營冷飲一天能有幾十元營業(yè)收入就算不錯(cuò)了，店鋪?zhàn)饨鸢司攀?平方米，每間面積為二三十平方米，“這么高的租金現(xiàn)在根本無法贏利”。
在網(wǎng)上，一位網(wǎng)民發(fā)帖出租其位于東盟商務(wù)區(qū)的一間商鋪。商鋪面積48平方米，租金開價(jià)90元/平方米。按其留下的聯(lián)系方式，記者撥打他的電話�！斑@個(gè)地段目前沒有人流量，租金怎么這么高？”記者問道。對方說，他購買的商鋪2萬多元/平方米，租金少了寧可放空閑置。最后，他表示“最少80元/平方米”。
在鳳翔路附近，記者發(fā)現(xiàn)有的投資者買了商鋪并不急著招租，而是把商鋪放空。一位樓盤營銷人員告訴記者，購買這些商鋪的人士，大多是具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者，他們是手上已經(jīng)有多套房產(chǎn)才買商鋪的。他們可能明白現(xiàn)在商鋪難以出租，或者租金回報(bào)不高，就寧愿把商鋪丟空。
廣西某房地產(chǎn)公司市場部經(jīng)理韋小姐介紹，在廣州一些樓盤，買家把商鋪長期出租給管理公司，管理公司通過策劃、包裝、運(yùn)營，再將商鋪出租給租賃者。管理公司有實(shí)力有信譽(yù)，租金一般每年按一定比例提升，這樣既旺了商鋪經(jīng)營，又增加投資者的收益。南寧現(xiàn)在有不少商鋪丟空，有識(shí)之士把商鋪資源盤活，可從中掘到一桶金。
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社區(qū)商鋪定位不清
隨著南寧樓市的發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中社區(qū)商鋪漸占主角。社區(qū)商鋪依托本小區(qū)的住戶，形成一個(gè)既有的存量市場，吸引了一些投資者關(guān)注。但是，有的樓盤對社區(qū)商鋪定位模糊，使得投資者找不到投資方向。
市民萬先生反映，他看中了江南一樓盤的社區(qū)商鋪，商鋪的面積大小、價(jià)格都挺合意，但樓盤把社區(qū)商鋪定位為“休閑商業(yè)街”，規(guī)定不準(zhǔn)經(jīng)營餐飲店、粉店，經(jīng)營范圍縮小，只能經(jīng)營時(shí)尚茶飲品、咖啡等。覺得買下商鋪難以經(jīng)營，他打了退堂鼓。
記者了解到，有的樓盤為了提升品質(zhì)，對商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目作出限定，大多是禁止產(chǎn)生油煙的餐飲行業(yè)進(jìn)駐。但是，中小型餐飲、日常消費(fèi)用品店卻往往成為社區(qū)商鋪經(jīng)營的先行者，它們由于能滿足居民的日常需求而具有較強(qiáng)生命力。樓盤如此定位，無疑是作繭自縛。
一些業(yè)內(nèi)人士介紹，南寧的商業(yè)地產(chǎn)存在著地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)不緊密的問題。有的開發(fā)商只著重項(xiàng)目的前期開發(fā)、銷售，忽視后期的商業(yè)運(yùn)營和管理。開發(fā)的脫節(jié)，使得投資者的市場風(fēng)險(xiǎn)加大。社區(qū)商鋪不同于街鋪，成行成市、抱團(tuán)經(jīng)營才能生存，所以購房者要理性分析社區(qū)商鋪的定位、優(yōu)劣，購買商鋪切記“定位優(yōu)于地段”的原則。
據(jù)悉，南寧目前的人均商業(yè)面積配比在1：3左右，也就是說，一個(gè)人平均可消費(fèi)6平方米商業(yè)面積。在一些區(qū)域，人均商業(yè)面積配比達(dá)到1：6，商業(yè)地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起投資者的關(guān)注。
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