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市場觀察
我國商業(yè)地產(chǎn)何時才肯丟掉住宅拐杖？
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從最初的住宅底商，到現(xiàn)在大家熱議的城市綜合體，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，其實一直都沒有完全離開住宅�；蛟S是因為住宅的銷售可以減輕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金的壓力，或許是因為中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最初多是住宅開發(fā)商，總之從整體而言，中國的商業(yè)地產(chǎn)其實一直并未真正獨立。
Q：中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個很有意思的現(xiàn)象：無論是最初的商業(yè)地產(chǎn)雛形——住宅底商，還是現(xiàn)在全國各地開花的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成，共同發(fā)展，也有觀點認為在中國，住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點？或者說，住宅能為商業(yè)地產(chǎn)提供哪些幫助？
王雷：我們可以把地產(chǎn)分成銷售地產(chǎn)和持有型地產(chǎn)。毫無疑問，住宅是銷售地產(chǎn)，而標準的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是持有型地產(chǎn)。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產(chǎn)的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營，提升項目的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)保值增值，然后還可以通過資本渠道變現(xiàn)，實現(xiàn)滾動發(fā)展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提：要有大量的資金。
但任何一個開發(fā)商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)大連萬達，到現(xiàn)在還沒有上市。如果大連萬達上市了，這個資本瓶頸打通，可能會發(fā)展更快。
正因為有資本瓶頸這個根本制約，更多的開發(fā)商在尋找一個好的現(xiàn)金流來開發(fā)更多的商業(yè)。這個現(xiàn)金流就是住宅。住宅項目獲利的開發(fā)周期一般是兩年，當你住宅項目足夠多的時候，這個循環(huán)越來越大，帶來的利潤加上其他渠道的融資，能為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供足夠支持。
所以我的結(jié)論很簡單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。
李榮麗：首先應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)有一個明確的界定，通常提到商業(yè)地產(chǎn)，一般人反應(yīng)的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業(yè)街等，實際商業(yè)地產(chǎn)還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經(jīng)營方式獲取長期收益回報的物業(yè)。今天的問題我們只談前邊的范疇，但這個問題要說起來也很復(fù)雜，要從中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看，居住類物業(yè)的發(fā)展從某個角度上來看似乎與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合。特別是在綜合項目的開發(fā)中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現(xiàn)，再加上中國的房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)是從住宅做起，相當一部分開發(fā)商對于商業(yè)運作的陌生，導(dǎo)致了商業(yè)的失敗，表面看來住宅成了商業(yè)的“拐杖”，所以才有了“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)借力于住宅項目，在中國住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖”的說法，所以我并不贊同這種觀點。
王永：對于龐大的住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個小得多的市場。中國大部分開發(fā)商仍舊是以住宅開發(fā)為主，許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)其實是不得已而為之，大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)標的的目前就只有萬達、中糧置業(yè)以及一些資本運營機構(gòu)，我個人認為除了中糧這樣的大國企開發(fā)商外，大部分開發(fā)商永遠是資金饑渴型的，投資回收期長、占用資金巨大的商業(yè)地產(chǎn)并不是他們好的選擇。
另外，由于中國過高的房價，短平快操作的住宅開發(fā)所帶來的投資回報率是商業(yè)地產(chǎn)遠不能達到的，所以即使如萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商，也從原來的純商業(yè)開發(fā)模式過渡到今天的城市綜合體開發(fā)模式。商業(yè)部分（有些還有酒店）持有下來作為長期持有物業(yè)，奠定項目基調(diào)提升項目品質(zhì)，加入住宅或類住宅公寓物業(yè)（部分還有寫字樓）作為快速回現(xiàn)的產(chǎn)品，來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業(yè)能為項目提供最基本的消費力，二是住宅物業(yè)能博取高額利潤、快速回籠資金，這是住宅對商業(yè)地產(chǎn)最大的幫助。
梁蓓：商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)的衍生產(chǎn)品，住宅是需要主導(dǎo)，商業(yè)是服務(wù)主導(dǎo)。兩者相得益彰，互為提升與促進。在不同時期，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規(guī)模小，隨后是與住宅小區(qū)配套的鄰里型商業(yè)，它特點是強調(diào)業(yè)態(tài)的多功能、全面性、獨立性，與住宅不是一體。再隨著城市規(guī)劃發(fā)展的進一步提升，道路建設(shè)與交通及土地集約使用和獨立商業(yè)體的專業(yè)性，就出現(xiàn)了環(huán)路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時間長、道路遠、購物多的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。
目前世界發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多以生活方式中心出現(xiàn)。它更是以住宅郊區(qū)化、別墅化為依托，在城區(qū)邊緣地帶建設(shè)商業(yè)群，不再用單體形式，而是成片開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，定位招商，只租不售，業(yè)態(tài)均衡，功能全面。
Q：商業(yè)地產(chǎn)與住宅無論是在開發(fā)、運營上，都有顯著的不同。過于依靠住宅，會否對中國商業(yè)地產(chǎn)的成長有不利影響？
王永：商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的確有顯著的不同，如果一家住宅開發(fā)公司要想在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為，開發(fā)流程必須重新架構(gòu)，需要在人員上重新組合一個體系，在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業(yè)地產(chǎn)還需一支后期運營團隊，這對大部分團隊配置的開發(fā)商來說幾乎很難接受。
處理好了上面幾個問題，個人感覺住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不沖突，再說即使沖突也沒辦法，中國商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅，很明顯，去年住宅低迷時，我們很多客戶把商業(yè)項目都擱置下來了，沒錢了。
說到不利的影響，主要是開發(fā)商的思路還沒轉(zhuǎn)過來，仍然用住宅開發(fā)的思路、體系、考核激勵方式來做商業(yè)地產(chǎn)，這會導(dǎo)致商業(yè)項目推進很慢，這樣的項目我見到不少，有些還是很大的開發(fā)商，做到最后，他們幾乎就是把商業(yè)地產(chǎn)視為雞肋。
梁蓓：住宅的開發(fā)相對單純。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定是強調(diào)城市與小區(qū)的規(guī)劃，與大環(huán)境配套。投資者與開發(fā)者、與建設(shè)者、與經(jīng)營者在定項目時高度統(tǒng)一和投產(chǎn)后的高度分離，體現(xiàn)規(guī)劃定位的一致性，運營與管理的專業(yè)性。而且住宅通過售賣方式獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)是通過投資者預(yù)期長遠回報、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國商業(yè)地產(chǎn)成長的時間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業(yè)賣掉絕對不是長久之計，這一點是至關(guān)重要的。無論是專業(yè)機構(gòu)還是媒體，有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發(fā)商進行“科普”。
李榮麗：我認為這無所謂誰依靠誰的問題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現(xiàn)象。但涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必然會越來越多，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，其對開發(fā)商的要求更高、更專業(yè)，相信未來一定階段內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)會有一個飛速的發(fā)展，這也是形勢所迫。所以我認為商業(yè)地產(chǎn)這種表象的“過于依靠住宅”現(xiàn)象一定會扭轉(zhuǎn)。當然，中國商業(yè)地產(chǎn)的成長、開發(fā)商需要如何才能具備做好商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)素質(zhì)，這就是另外一個話題了。
王雷：在個性化特征上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著天壤之別。比如現(xiàn)在很多人都在談住宅的標準化生產(chǎn)。在一個張揚個性的時代，我對這一點持保留意見。但在商業(yè)地產(chǎn)，就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路一定不能受住宅的影響。
Q：在金融危機的影響仍在深度發(fā)酵之際，今后商業(yè)地產(chǎn)的“住宅屬性”會不會越來越濃？大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項目和商業(yè)地產(chǎn)組合推出，從這個角度說，城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱？
梁蓓：討論城市綜合體的發(fā)展是否過快，我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段的必然產(chǎn)物，它是和城市人口與城市建設(shè)規(guī)模相呼應(yīng)的，是屬規(guī)劃范疇，不是完全依賴住宅發(fā)展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性，盲目仿效，一定要講規(guī)劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無法獲得預(yù)期回報，造成資源的浪費和財富的流失。
李榮麗：我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發(fā)，不過近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的，無論是開發(fā)商還是消費者首先關(guān)注的都是居住類物業(yè)，但可供開發(fā)的土地是越來越少的，好的地段，特別是城市核心區(qū)域可供大面積開發(fā)住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規(guī)劃方面的綜合考慮，就會出現(xiàn)城市綜合體頻密的現(xiàn)象。所以，我認為這是發(fā)展和需求的表現(xiàn)，不會出現(xiàn)城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱的現(xiàn)象。但我反對有些區(qū)域和城市沒有經(jīng)過深入的市場研究，就盲目地大規(guī)模上馬城市綜合體。
王雷：多大的體量才能叫城市綜合體？現(xiàn)在沒有一個明確的定義，這可能是城市綜合體概念現(xiàn)在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業(yè)，有城市中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心三個層次的產(chǎn)品，如果要說的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。
但即使名義上的城市綜合體，它的開發(fā)也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發(fā)城市綜合體不現(xiàn)實。特別是我記得有城市說要開發(fā)數(shù)以百計的城市綜合體，一定要謹慎。
王永：在中國房地產(chǎn)資本市場還沒演化出REITS產(chǎn)品之前，絕大部分中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴住宅來提供資金支持，必須把回現(xiàn)產(chǎn)品（公寓、住宅、寫字樓）與持有產(chǎn)品（商業(yè)、酒店）結(jié)合起來。從現(xiàn)實的意義上講，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據(jù)開發(fā)商自身的需要，結(jié)合市場的需要來設(shè)定城市綜合體的構(gòu)成與定位，總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說城市綜合體是否過快、過熱，只能去探討其中的商業(yè)或酒店等等具體物業(yè)的市場飽和度問題。
Q：與其他國家商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡相比，中國商業(yè)地產(chǎn)與住宅的這種關(guān)系是否十分有中國特色？
李榮麗：是很具有中國特色。國外發(fā)展比較成熟的國家，特別是歐洲大部分國家，政府對商業(yè)設(shè)施特別是大型商業(yè)設(shè)施的布點審批非常嚴格，不僅從地區(qū)經(jīng)濟、城市功能方面，還要從市場、專業(yè)方面反復(fù)研究，從而使項目在合理性和價值體現(xiàn)方面都具有最佳方案。在專業(yè)分工方面也非常明確，有專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，有專業(yè)的商業(yè)策劃公司、專業(yè)的招商代理公司、專業(yè)的商業(yè)管理公司，這些專業(yè)機構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的不同階段、不同環(huán)節(jié)充當了重要角色，最大程度地保證了開發(fā)實施的成功性。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中必經(jīng)的一個過程，完整產(chǎn)業(yè)體系的建立和發(fā)展是要經(jīng)過時間和教訓(xùn)才能逐步形成的。
王永：的確，這也是沒辦法的事，中國開發(fā)商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來為商業(yè)項目融資是資金實力不強的開發(fā)商們唯一的選擇。這種資金支撐關(guān)系決定了中國的商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅。
梁蓓：應(yīng)該肯定地說，住宅地產(chǎn)無論是在何時都是商業(yè)地產(chǎn)的支撐�？赡苡捎谥袊且粋�人口眾多的發(fā)展中國家，又處于城市化發(fā)展進程之中，開發(fā)商往往很難不去開發(fā)住宅而專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。所以中國純粹的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很少。這確實是中國的現(xiàn)狀。
王雷：我們前兩年研究了很多歐美的商業(yè)地產(chǎn)商，他們和我們最大的不同在于沒有資本瓶頸。只要通過商業(yè)地產(chǎn)的運營為股東創(chuàng)造價值，為投資者創(chuàng)造價值，投資者就有信心為你投資，從而形成了良性發(fā)展循環(huán)。而在中國，絕大多數(shù)開發(fā)商住宅和商業(yè)兩手都要抓，而且兩手都要硬，這也確實是一種中國特色。
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