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市場(chǎng)觀察
力寶大廈:從"著名"爛尾樓到西部第一寫字樓的華麗變遷
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核心提示：在人類歷史的長(zhǎng)河中，60年轉(zhuǎn)瞬即逝。但是，如果以新中國(guó)成立這60年作為分子，以四川8000多萬(wàn)人作為分母，它就會(huì)達(dá)到一種永恒的極致——向上的變化。值此新中國(guó)60華誕之際，我們推出“60年講述”大型系列報(bào)道，走近各行各業(yè)的一些代表人物，記錄他們眼中四川這些年的變遷與發(fā)展，講述他們這些年所經(jīng)歷的故事與情感。
人物提示：唐聞，四川盛唐集團(tuán)董事長(zhǎng)，成都寫字樓的“標(biāo)準(zhǔn)改寫”者，2005年至今，他令一座著名的爛尾樓起死回生——變身為西部最好的寫字樓。
一座閑置了近十年的爛尾樓和一座樹立商業(yè)風(fēng)尚標(biāo)的超甲級(jí)寫字樓，相聚的概率比拾荒者見到總統(tǒng)還少。在商業(yè)數(shù)理上，一個(gè)是不良資產(chǎn)，一個(gè)是優(yōu)質(zhì)物業(yè)。然而，在商業(yè)實(shí)戰(zhàn)中，從不良資產(chǎn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)的“脫胎換骨”僅僅用了7個(gè)月。從2005年盛唐集團(tuán)拍下同源大廈到2006年4月簽約世界五百?gòu)?qiáng)的力寶集團(tuán)并擬投資4.2億打造成都市第一寫字樓，用時(shí)200余天。這場(chǎng)手術(shù)的主刀醫(yī)生正是“成都青羊創(chuàng)業(yè)榜樣”、四川盛唐實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)唐聞。
歷史總有奇跡。
尼古拉斯.塔勒布的《黑天鵝》用真實(shí)的故事推翻了人類沿用了幾千年的論斷——“世上只有白天鵝”。而發(fā)生在成都科華路的一幕商業(yè)地產(chǎn)變遷，改變了一個(gè)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)成都的認(rèn)識(shí)，也在城南核心腹地上演了24家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的“入駐風(fēng)暴”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，越是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境要求越嚴(yán)，傳導(dǎo)給樓盤開發(fā)商的壓力就越大。諾基亞成都公司負(fù)責(zé)人在入駐前帶著監(jiān)測(cè)設(shè)備對(duì)力寶大廈的甲醛排放、噪音污染等指標(biāo)進(jìn)行了綜合監(jiān)測(cè)，結(jié)果令人滿意，當(dāng)場(chǎng)簽約。身為頂級(jí)寫字樓的開發(fā)商，盛唐集團(tuán)深諳行業(yè)之道。但是，讓業(yè)界至今不明白的是，“這座城南最早最大的爛尾樓是怎么實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身的？”
夜幕降臨后，力寶大廈的激光燈劃向漆黑夜空，光線盡頭是浩渺的太空，也是人類孜孜不倦去探索、研究、追逐的未知世界。也許，這是力寶大廈對(duì)未來(lái)世界的思考，也是記錄城市變遷的方式。至于建筑本身，正如盛唐集團(tuán)董事長(zhǎng)唐聞所說(shuō)：“(建筑)技術(shù)可以復(fù)制，但要復(fù)制(建筑)思想和(建筑)文化很難�！币�?yàn)椋膲?mèng)想是做百年建筑。
一束鮮花帶來(lái)一個(gè)多億
武侯區(qū)火車南站街道辦事處招商辦公室主任楊福州同唐聞的初次見面，純屬巧合。據(jù)楊回憶，當(dāng)時(shí)唐聞和他的一位朋友正在一個(gè)茶樓談同源大廈(力寶大廈的前身)的合作事宜，被同時(shí)在場(chǎng)的楊聽見了。根據(jù)判斷，他覺得唐聞是個(gè)地道的生意人。于是，楊主任自告奮勇地走上去，拿出一本招商手冊(cè)并告訴唐聞：“我是招商辦的�！�
但是，唐對(duì)同源大廈的投資意向并未敲定，也并非“非娶不可”。經(jīng)過多次接觸，唐聞對(duì)武侯區(qū)招商政策和工作效率有了一定了解。然而，最終堅(jiān)定唐聞投資武侯區(qū)的確是楊主任送來(lái)的一束花。據(jù)唐聞回憶，“當(dāng)時(shí)我生病，那是我人生37年來(lái)收到的第一束花，(武侯區(qū)政府)很了不起。”而細(xì)心的楊主任在做這個(gè)決定之前反復(fù)考慮過。“作為男人，肯定很少有人送花(給他)，再說(shuō)他在生病，也不知道送什么合適，就送一束獻(xiàn)花吧�！�
就這樣，武侯區(qū)政府的行為再次堅(jiān)定了唐聞投資武侯區(qū)的信心，同源大廈迎來(lái)了新生的曙光。2005年9月，四川盛唐投資置業(yè)有限公司通過競(jìng)標(biāo)形式，以1個(gè)多億成功拿下該項(xiàng)目。在確定投資主體后，另一道難題又?jǐn)[在了盛唐的面前。如何讓爛尾多年的同源大廈實(shí)現(xiàn)“鳳凰涅槃”？一道緊急而艱巨的考試鈴聲已經(jīng)響起，必須盡快找到答案！
破局之艱
根據(jù)公開資料顯示，四川盛唐實(shí)業(yè)集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主，集項(xiàng)目投資、生態(tài)環(huán)保、管理咨詢、招商策劃與經(jīng)營(yíng)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易等為一體的跨地區(qū)、多行業(yè)綜合發(fā)展的投資型實(shí)業(yè)公司。成立于1999年，現(xiàn)有員工150人。在公司開發(fā)項(xiàng)目上，成都商業(yè)項(xiàng)目有兩個(gè)：1996年開發(fā)了東華電腦城，1999年開發(fā)了鹽市口廣場(chǎng)。2003，盛唐在遂寧開發(fā)了“盛唐假日廣場(chǎng)”，次年，在德陽(yáng)開發(fā)了“盛唐摩爾”。由此可見，盛唐在2000年后一直在二線市場(chǎng)深耕商業(yè)物業(yè)。
事實(shí)上，成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與川內(nèi)二級(jí)城市有著天壤之別，無(wú)論是操作理念、管理水平還是競(jìng)爭(zhēng)格局。根據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部的研究顯示，07年成都寫字樓的存量為38.6萬(wàn)方，從07年開始推出量明顯加快，截至到去年年底存量房達(dá)到90萬(wàn)方。此外，成都寫字樓市場(chǎng)參差不齊，且市場(chǎng)容量有限。
那么，對(duì)于盛唐來(lái)說(shuō)，改造后大廈的突破口在哪里？如何從數(shù)十個(gè)新建寫字樓的包圍中突圍？通過長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的市場(chǎng)考察和針對(duì)世界500強(qiáng)企業(yè)的調(diào)研，盛唐終于找到了答案——打造成都的頂級(jí)寫字樓。對(duì)于寫字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)的通用標(biāo)準(zhǔn)是硬件設(shè)施——電梯配比率、車位比等核心配套，如業(yè)界通用的5A標(biāo)準(zhǔn)。(OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；FA：消防保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)；MA：信息處理自動(dòng)化系統(tǒng)；BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng))對(duì)于成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是新玩意了，要想破局必須再往高走。于是，打造成都頂級(jí)寫字樓的計(jì)劃開始萌芽。
但是，頂級(jí)寫字樓是什么樣子，具體有哪些指標(biāo)，客戶的最大感受是什么，沒有任何一本教科書能提供，在成都市場(chǎng)也沒有先例。至于選擇跟誰(shuí)合作開發(fā)，又由誰(shuí)來(lái)完成建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)等核心工作，還沒有答案。但有一個(gè)指標(biāo)是確定了的——瞄準(zhǔn)國(guó)際化水平，雖然當(dāng)時(shí)還只是個(gè)產(chǎn)品定位�；蛟S，在唐聞的內(nèi)心里，已經(jīng)有了具體計(jì)劃。修建于1988年的香港力寶中心，歷經(jīng)20多年后仍然是亞洲十大建筑之一，讓唐聞欽佩，也萌生了同力寶集團(tuán)合作的意念。
經(jīng)過15個(gè)月的漫長(zhǎng)等待，迎來(lái)了歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2006年4月10日，盛唐集團(tuán)同世界500強(qiáng)企業(yè)之一印度尼西亞力寶集團(tuán)成功簽約，雙方共同投資4.2億擬打造成都市的頂級(jí)寫字樓。據(jù)公開資料顯示，該公司由“印尼錢王”李文正與印尼首富林紹良攜手創(chuàng)立，是印尼最大的金融控股財(cái)團(tuán)，旗下控有各國(guó)上市企業(yè)20多家，投資區(qū)域遍及印尼、新加坡、香港、美國(guó)、澳大利亞和中國(guó),企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)200多億美元。
對(duì)于成都市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一份不錯(cuò)的答卷。創(chuàng)新和可執(zhí)行性的內(nèi)容，已經(jīng)打動(dòng)各位考官。
一個(gè)讓企業(yè)來(lái)了就不想搬的建筑
引入全球頂級(jí)品牌后，很多棘手的問題迎刃而解。而之前的頂級(jí)概念開始落地——向客戶提供前所未有的體驗(yàn)進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)。正如唐聞所說(shuō)，“將創(chuàng)新理念轉(zhuǎn)化為硬性投入”�，F(xiàn)在，力寶大廈的員工是這樣度過一天的。早上，聽著大廳悠揚(yáng)的鋼琴聲上到二樓電梯入口，26部國(guó)際品牌電梯已經(jīng)在那里恭候，刷卡進(jìn)入電梯后直接到達(dá)你辦公的樓層，人還未進(jìn)入房間燈光和空調(diào)就已經(jīng)自動(dòng)開啟，而高達(dá)100立方/小時(shí)的新風(fēng)系統(tǒng)讓你開始氧吧辦公，如果你想抽煙的話在每個(gè)樓層都為你準(zhǔn)備了吸煙區(qū)和大排量的抽風(fēng)機(jī)，下班后可以在樓下的健身中心健身或者做個(gè)SPA……。
一個(gè)俱樂部式的辦公場(chǎng)所，開始呈現(xiàn)。
除了員工日常能夠感受的頂級(jí)服務(wù)外，大廈內(nèi)配備的應(yīng)急設(shè)施一樣不惜血本。據(jù)唐聞介紹，光是貨用電梯前室的防火門就高達(dá)19000多元/扇，其中那個(gè)帶液壓裝置的推門扶手的市場(chǎng)價(jià)格超過9000元。除此之外，大廈13樓設(shè)置了2000平米的國(guó)際會(huì)議中心，是一個(gè)集大中小型會(huì)議室、VIP接待廳、商務(wù)展示、多功能同傳會(huì)議廳于一體的高檔商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所。
無(wú)線傳輸、同聲傳譯、高保真會(huì)議音響、遠(yuǎn)程視頻系統(tǒng)等高科技設(shè)施，一應(yīng)俱全。
在盛唐引進(jìn)非轉(zhuǎn)基因新番茄品種“甜耳朵”的洽談會(huì)上，這套人性化的會(huì)議系統(tǒng)征服了對(duì)方——日本“井上石灰工業(yè)株式會(huì)社” �！疤鸲洹背�(jí)小番茄是井上公司多名專家經(jīng)過近二十年的研究成果，被日本食品衛(wèi)生協(xié)會(huì)鑒定評(píng)為2007年非轉(zhuǎn)基因新品種，原本他們答應(yīng)與盛唐只簽訂三年的合約更改為買斷。“在他們那里還沒有這么先進(jìn)的會(huì)議系統(tǒng)”，唐聞復(fù)述了他們更改合約的理由。
走出會(huì)議中心后，唐聞感慨道，“細(xì)節(jié)決定成敗”。在業(yè)界，這個(gè)原則是那么的真實(shí)和有效。而對(duì)于力寶，四川省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)、世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸先生在談到“2007年，最值得期待的甲級(jí)寫字樓——印尼大佬力寶集團(tuán)高調(diào)啟動(dòng)的《力寶大廈》”一文中說(shuō)道，“力寶大廈創(chuàng)造了成都寫字樓歷史無(wú)數(shù)個(gè)第一，一個(gè)讓成都人一提到寫字樓都會(huì)想到的建筑；一個(gè)讓世界頂級(jí)企業(yè)進(jìn)來(lái)就不會(huì)再想到要搬走的建筑；一個(gè)讓入駐其中的每一位工作者都會(huì)引以為豪的地標(biāo)性建筑。”讓市場(chǎng)記憶猶新的是，力寶大廈在成都商業(yè)地產(chǎn)界首創(chuàng)以美元定價(jià)和結(jié)算的模式。
毫無(wú)疑問，盛唐改變的不僅僅是力寶集團(tuán)對(duì)成都市場(chǎng)的認(rèn)知，還改變了世界頂級(jí)企業(yè)對(duì)這座城市的建筑認(rèn)知——“一個(gè)讓企業(yè)來(lái)了就不想搬的建筑”。
引進(jìn)外企聚合效應(yīng)
截止目前，力寶大廈入駐企業(yè)共87家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)多達(dá)24家，占比27%。在外企名單中，不乏諾基亞、沃特飛機(jī)、愛默生、寶潔、卡特彼勒、東芝等超級(jí)大腕。如此多海外巨頭爭(zhēng)相選擇力寶，“聚合效應(yīng)”不言而明。目前力寶致力打造的企業(yè)家俱樂部，正是基于為客戶提供一個(gè)交流合作的平臺(tái)。
在社會(huì)商業(yè)結(jié)構(gòu)形成多渠道、多形式、少環(huán)節(jié)的形勢(shì)下，市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，品牌效應(yīng)也就越來(lái)越明顯�！皬�(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱”的馬太效應(yīng)在力寶大廈再次得到了證明�？梢灶A(yù)見的是，將會(huì)有越來(lái)越多的世界500強(qiáng)企業(yè)選擇入駐這里。正如美國(guó)沃特飛機(jī)工業(yè)有限公司駐中國(guó)首席代表Joe Ylda在力寶大廈迎新春業(yè)主聯(lián)誼會(huì)上興奮地說(shuō)：“新的辦公室，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和在過去一年來(lái)發(fā)展起來(lái)的合作關(guān)系業(yè)已證明，沃特將代表處設(shè)在成都、設(shè)在力寶大廈，是一個(gè)正確的決定�！�
聚合效應(yīng)，還體現(xiàn)在入駐企業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的整合與拉動(dòng)作用。中國(guó)“總部經(jīng)濟(jì)”理論首創(chuàng)者、北京市社會(huì)科學(xué)院中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員在記者采訪中說(shuō)道，“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、無(wú)縫對(duì)接效應(yīng)、項(xiàng)目資本效應(yīng)，都是聚合效應(yīng)的表現(xiàn)形式。”甚至，高檔次的寫字樓完全可以定位為“世界500強(qiáng)企業(yè)辦公大廈”。
聚合效應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。
今年6月，擁有國(guó)內(nèi)最先進(jìn)基因技術(shù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)“博力基因”與國(guó)際知名醫(yī)療組織“澳洲環(huán)球醫(yī)生”入駐力寶，帶來(lái)了針對(duì)商務(wù)人士的貼身服務(wù)。在這點(diǎn)上，唐聞很自豪：“原本兩家機(jī)構(gòu)互不相識(shí)，是力寶提供的平臺(tái)讓他們實(shí)現(xiàn)了資源互補(bǔ)，同時(shí)也給成都市民帶來(lái)了健康的福音。”一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，試圖用世界頂級(jí)的醫(yī)療技術(shù)去改變?nèi)藗兊慕】道砟睢獜募膊z測(cè)到預(yù)防。
“頂級(jí)的不是語(yǔ)言，是產(chǎn)品”
“用做商業(yè)的手法來(lái)做寫字樓，用品牌推廣的手法來(lái)推廣商業(yè)。”談到力寶大廈的操作理念時(shí)，唐聞如此表示。在他提供給記者的一本高端雜志中，力寶就給他們的客戶博力基因和環(huán)球醫(yī)生做了廣告�！斑@種模式，是很少見的�！睂�(duì)于入駐力寶的企業(yè)來(lái)說(shuō)，“我們要主動(dòng)給他們做推廣。”
除了推廣之外，力寶在軟環(huán)境的打造上有著獨(dú)特的認(rèn)識(shí)�！坝箔h(huán)境要硬，軟環(huán)境也要硬”�！八械能浄⻊�(wù)內(nèi)容都是標(biāo)準(zhǔn)化、流程化的，我們引進(jìn)世邦魏理仕進(jìn)行后期管理也是為了保證服務(wù)水平，讓客戶感受到我們不僅僅是建筑好�！�
當(dāng)然，力寶大廈采用拆零銷售，對(duì)于這一操作手法業(yè)內(nèi)曾經(jīng)有人提出質(zhì)疑，其主要矛頭是后期管理不統(tǒng)一引起物業(yè)價(jià)值下降。對(duì)此，唐聞告訴記者這一模式也是沿用了香港力寶中心的經(jīng)驗(yàn)。修建于1988年的力寶中心，在歷經(jīng)21年后仍是香港最貴的零售商業(yè)�！拔覀儾皇莵y拆零，我們?cè)阡N售的時(shí)候要考慮到經(jīng)營(yíng)，所以就像我們倡導(dǎo)的那樣，就是要用推廣品牌的方法來(lái)推廣商務(wù)樓，要用經(jīng)營(yíng)商業(yè)的方法來(lái)經(jīng)營(yíng)商務(wù)樓，我們?cè)谫u的時(shí)候，我們沒有亂賣，我們拿了一部分拆零來(lái)進(jìn)行銷售，其他是整售。然后我們自己持有的物業(yè)占了40%，加上力寶集團(tuán)，我們兩家持有的物業(yè)46%。對(duì)我們來(lái)講力寶大廈不僅僅是盛唐企業(yè)的品牌，也是購(gòu)買和進(jìn)駐的業(yè)主的品牌。一個(gè)好的寫字樓，好不好，是入住的客戶來(lái)反饋的，不是純粹跟銷售來(lái)評(píng)定的�！薄拔矣X得一個(gè)真正好的寫字樓一定是為入住的企業(yè)和這些人解決工作、生活、生產(chǎn)、服務(wù)四個(gè)方面的問題，能解決這四個(gè)方面的問題就是一個(gè)好的寫字樓，好的寫字樓一定要為入駐寫字樓的人提供提高效率、降低成本、更人性化、更環(huán)保節(jié)能的功效�！碧坡勍h(yuǎn)處平靜地說(shuō)道，“所謂的頂級(jí)不是語(yǔ)言，是產(chǎn)品�！�
有了力寶，這一條路就照亮了
力寶大廈的面市，改變了城南領(lǐng)事館片區(qū)無(wú)甲級(jí)寫字樓的尷尬。從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，它提升了武侯區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于區(qū)政府來(lái)說(shuō)，稅收收入將大幅度增加。此外，力寶大廈的面市受到了政府領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)界同行的廣泛關(guān)注，讓武侯區(qū)的招商經(jīng)驗(yàn)迅速“走紅”。事實(shí)上，力寶大廈的貢獻(xiàn)還不僅僅是這些，商業(yè)坐標(biāo)仍然離不開她。沿著甲級(jí)寫字樓密集的東大街向南而行，時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈與世紀(jì)會(huì)展中心如同紅星路的三盞明燈，照亮了這條出城的道路�！叭绻麤]有力寶，時(shí)代廣場(chǎng)和會(huì)展中心是連不起來(lái)的。有了力寶，就組成了這條路上的三盞燈；有了力寶，路就不是原來(lái)的路�！碧坡劚葎澲�。
后記
百年建筑不僅僅是開發(fā)商的夢(mèng)想，也是建筑設(shè)計(jì)師的夢(mèng)想。賴特的“流水別墅”，勒?柯布西耶的“薩伏伊別墅”，都是不可多得的經(jīng)典建筑。在世界各地風(fēng)景介紹中，建筑就是一個(gè)城市的名片。對(duì)于一座城市來(lái)說(shuō)，她更是對(duì)外推廣的一個(gè)窗口，也是市民百姓引以為豪的驕傲與自信。
在城市商業(yè)版圖不斷更新的進(jìn)程中，太需要值得銘記的經(jīng)典建筑。或許，這是一個(gè)民族和國(guó)度的符號(hào)價(jià)值，也是一種信仰和境界的表達(dá)。本次60年60人系列報(bào)道，選擇力寶大廈作為成都市商業(yè)地產(chǎn)的典范，也是基于我們對(duì)歷史的敬重，對(duì)未來(lái)的期望。
因?yàn)椋瑫r(shí)光和建筑是一個(gè)夾雜著互襯互映、此消彼長(zhǎng)的“矛盾綜合體”。
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