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市場觀察
Shopping Mall激活新龍江
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在古城南京，從早期的新街口商圈一枝獨秀，到后來的新街口、鼓樓、山西路和夫子廟四大老商圈并存，再到今天的龍江、城南、新江東等新一代商圈的打造，商圈依托于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，成為金陵十年變化最明顯的一部分。
ShoppingMall激活新龍江
黃金歲月
2001年新城市廣場正式開工。從此結(jié)束了龍江無商業(yè)的歷史。
2003年新城市廣場金潤發(fā)開業(yè)，至此，龍江商業(yè)發(fā)展迅速提檔升級。
2005年龍江體育館開始嘗試體育、商業(yè)文化融合。為江蘇體育文化和商業(yè)文化相互融合、共生共榮提供了新穎的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)模式。
2009年蘇寧集團(tuán)決定在龍江拿地，重金打造南京中央科技區(qū)，總投資超過30億元，龍江地區(qū)也會因此出現(xiàn)一片新的科研、商住一體化社區(qū)。
“我們剛搬過來的時候，很多同事都戲稱自己是被趕過來的�！痹邶埥呓绦麓迳畹母呃蠋熓悄暇┮凰咝５慕淌冢寡�，當(dāng)2000年自己所在學(xué)校在龍江為教師們選房時，很多人對于龍江的認(rèn)識就是城鄉(xiāng)接合部�！半m然，很多人看好龍江這個區(qū)域，但憑空而起的地方想很快得到認(rèn)可是困難的�！�
認(rèn)可尚且如此艱難，商圈發(fā)展的艱難程度就可想而知了。“剛開始我們稱這里是城市的邊界，走到這里就是到頭了，再走就該出城了。”在河西做過多年開發(fā)營銷工作的廣合不動產(chǎn)總經(jīng)理張治國回憶說，“2000年左右，龍江這里還是幾棟樓，是一個初級開發(fā)需要完善的區(qū)域，這種情況延續(xù)了一段時間。”
值得慶幸的是，新城市廣場的開發(fā)，在為龍江注入發(fā)展活力的同時，也為這里商圈的形成奠定了堅實的基礎(chǔ)。2001年，新城市廣場正式開工。對此，張治國表示：“現(xiàn)在回頭看龍江這十年的發(fā)展，真的是要感謝新城市廣場，它的形成對于龍江商圈的促進(jìn)作用有目共睹�！�
新城市廣場開發(fā)商——南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司董事長朱獻(xiàn)國，在談到選擇龍江時回憶說，當(dāng)時他們的定位很明確，就是解決周邊居民的生活配套問題，里面除了商業(yè)，還引進(jìn)了江蘇省第一家高標(biāo)準(zhǔn)的影城——上影華納影城。后來事實證明，新城市廣場是個成功的Shopping Mall。
業(yè)界認(rèn)為，除了有先見之明的開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，龍江得以成功發(fā)展的另一大必備條件是周邊高端消費人群的支撐�！褒埥木幼∪巳河小摺何幕容^高、收入比較高、層次比較高。”一位曾在龍江做開發(fā)的房產(chǎn)商這樣總結(jié)道。
張治國認(rèn)為，餐飲和購物的規(guī)模已基本可以滿足周邊人口消費，但娛樂存在規(guī)模小、檔次低的問題。“就好比說唱歌，能否引進(jìn)像錢柜這樣的高檔次的KTV，對于龍江商圈的發(fā)展更有好處�！�
眾星捧月新江東
黃金歲月
2005年3月建鄴區(qū)政府宣布，河西建材市場群2006年起改造，將建江東地區(qū)商業(yè)中心。
2007年11月萬達(dá)號稱要在新江東打造新的城市中心。
2008年4月南京迄今為止投資額最大、商業(yè)面積最大、停車位最多的城市綜合體項目南京萬達(dá)廣場正式開工。
2009年9月華潤以樓面價每平方米7992元，總價22億元拍得所街7號地塊，創(chuàng)造河西新“地王”。
比起龍江商圈較為艱難的起步過程，新江東商圈則是在美好期望和多項利好的背景下，短時間內(nèi)被眾星捧月般推上南京樓市舞臺的。
雖然新江東板塊的基礎(chǔ)比龍江好，但商業(yè)氛圍卻長期沒有大的改變�！笆昵�，這里沒有新江東商圈的概念，但大家普遍知道這個板塊�！睆堉螄貞浾f，從最初只是住宅聚集地，到后來出現(xiàn)的建材市場，再到升級為家居市場，新江東板塊在較長的時間里，都沒形成有規(guī)模的商業(yè)，當(dāng)然更無從談商圈。
商圈的變化以房地產(chǎn)開發(fā)為前奏。據(jù)消息人士透露，南京某部門曾派考察團(tuán)到上海觀摩萬達(dá)項目，回來后就決定以優(yōu)厚條件引入萬達(dá)，從而帶動整個新江東板塊，盤活新江東商圈。2007年，萬達(dá)集團(tuán)在新江東板塊拿地，也就是南京萬達(dá)廣場。該項目總投資100億元，建筑面積達(dá)120萬平方米，是南京最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。
“新江東和龍江商圈有一定的相似性，但它更有優(yōu)勢。”張治國認(rèn)為，新江東商圈除了可吸引龍江——新江東板塊之間的消費者，還能向南爭取奧體的居民�！叭绻龅煤�，地鐵開通后，沿線市民也有可能被帶過來�！�
新江東商圈還有一個突出特色，即“文化產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)”。據(jù)江東商業(yè)文化旅游中心建設(shè)指揮部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，作為建鄴區(qū)城市建設(shè)與發(fā)展的重要組成部分，新江東的功能定位是商業(yè)文化旅游中心。
江蘇鳳凰置業(yè)總經(jīng)理齊世潔就表示，要大力做文化地產(chǎn)，要在區(qū)域內(nèi)建設(shè)一個規(guī)模為8000平方米的大型新華書店。“我們希望商業(yè)的部分更主要的是引導(dǎo)文化消費，在新江東地區(qū)引入文化產(chǎn)業(yè)。”
新江東商圈的發(fā)展不但要依靠準(zhǔn)確的定位，更要依賴有需求的消費者。在這一點上，金地·名京、鳳凰和熙苑等一批品牌開發(fā)商所帶來的高品質(zhì)樓盤，為這個商圈創(chuàng)造了發(fā)展的條件�！皬娜巳禾攸c上說，這些屬于高消費力的客群；從人群規(guī)模來看，大量的業(yè)主到來，必然需要與之相匹配的商業(yè)，達(dá)到合理的人與商業(yè)面積的配比。”張治國預(yù)測說。
對于發(fā)展前景，業(yè)內(nèi)主流觀點是：潛力大但需要時間。“新江東商業(yè)氛圍還沒有起來，要其達(dá)到龍江目前的水平，至少需要3-5年時間。”南京正旺置業(yè)項目主管李源說道。
南京外灘版圖初現(xiàn)
黃金歲月
2009年2月1日，《下關(guān)濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計》公示，南京外灘版圖初現(xiàn)。
2009年5月，南京市國資集團(tuán)、北京中冶置業(yè)有限公司與下關(guān)區(qū)政府正式簽訂協(xié)議，將把南京外灘打造成為國際一流的濱江商務(wù)商貿(mào)中心。
2009年5月26日，世茂集團(tuán)又與南京市政府簽訂協(xié)議，由世茂集團(tuán)打造南京外灘大型綜合高檔社區(qū)。
“南有夫子廟，北有大馬路”，這句俗語記錄著老下關(guān)曾經(jīng)的繁華。但作為南京最早開埠的地區(qū)，下關(guān)隨著航運業(yè)的衰落而一度沉寂。雖然以金橋、玉橋等大市場為核心的建寧路曾一度形成南京“第三商圈”，但區(qū)域整體發(fā)展相對滯后。
2月1日，由南京大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè)計研究院編制的《下關(guān)濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計》正式公示，南京外灘撩開面紗。此次規(guī)劃的下關(guān)濱江地區(qū)，南至中山北路，北至長江大橋，西至長江，東至大橋引橋和惠民大道，沿江岸線約2公里。這些老地方不久將集體變身——規(guī)劃將整個地區(qū)由南至北分為濱江商務(wù)核心區(qū)、大馬路高密度混合商貿(mào)街區(qū)等7大區(qū)域。
下關(guān)區(qū)區(qū)長黃河曾公開表示，今年下關(guān)將總投資1000億元進(jìn)行重點項目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按照計劃，今年下關(guān)將進(jìn)行80余萬平方米的危舊房改造，并投資10.8億元對江邊路等6條道路實施建設(shè)和改造。此外，下關(guān)片區(qū)的“老大難”南京西站、下關(guān)電廠、白云亭市場和生產(chǎn)性碼頭今年將全部遷出，改善區(qū)域環(huán)境。
5月，南京外灘建設(shè)出現(xiàn)突破性進(jìn)展。南京市國資集團(tuán)、北京中冶置業(yè)有限公司與下關(guān)區(qū)政府正式簽訂了《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》。將在南起中山北路，北至長江大橋及大橋公園，東起明城墻、西至長江的232公頃面積內(nèi)，5年內(nèi)投入400億打造成為國際一流的濱江商務(wù)商貿(mào)中心。從世茂外灘新城一期項目以北至中山北路的下關(guān)區(qū)沿江地段，將投入100個億，由世茂集團(tuán)打造成集高層江景住宅、醫(yī)療、教育、商業(yè)步行街等于一身的大型綜合高檔社區(qū)。
白云亭市場已遷出，危舊房改造也正穩(wěn)步推進(jìn)。9月的金洽會上，下關(guān)又獲得了12個簽約項目，成功吸金近百億元。隨后，該區(qū)推出的16幅總面積約210萬平方米的地又獲得了多家品牌開發(fā)商的青睞。
火車南站催熱大城南
黃金歲月
2005年，南京火車南站初步建設(shè)方案出臺，計劃建成亞洲最大火車站，規(guī)模是現(xiàn)有南京站的6倍。
2008年初，南京火車南站正式開工建設(shè)。
2009年初，南京南部新城的規(guī)劃出臺，火車南站地區(qū)將定位為主城副中心。
2009年4月，總面積達(dá)到603公頃的南京火車南站地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃開始公示。
現(xiàn)狀
家居商圈聚人氣
南京火車南站區(qū)域已有了良好的基礎(chǔ)，卡子門家居商圈也已形成。附近此前就聚集了麥德龍、家樂福、蘇寧電器、月星家居、家樂家、百安居、寧南汽配城等商業(yè)巨頭，而隨著宜家家居和紅星美凱龍全球家居生活MALL的開業(yè)，卡子門家居商圈已成為南京人氣最旺的地區(qū)之一。
同時，明發(fā)集團(tuán)正在火車南站附近著力打造總體量達(dá)40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場，其大批商鋪自去年推出以來就得到了投資者的追捧。南京市社科院的專家曾預(yù)言，家居、商業(yè)都在南京南部興旺起來了，這意味著開發(fā)南部地區(qū)最多只需要10年時間。
遠(yuǎn)景
新城市副中心
4月的規(guī)劃公示中，把南京南站所在的東到寧溧路，西至機(jī)場高速路，北起繞城公路，南抵秦淮新河這一塊區(qū)域稱作南京市鐵路南站地區(qū)，總面積603.14公頃。該區(qū)域被定位為繼河西之后的新的城市副中心。根據(jù)規(guī)劃，未來南站地區(qū)常住人口將達(dá)100萬，將形成一個繁榮的商貿(mào)商務(wù)集聚區(qū)。
江蘇省城市發(fā)展研究院副院長仇向洋接受媒體采訪時表示：“在南站帶動之下，南京將形成以南京老城、河西新城和南站地區(qū)為三角的新局面。南站地區(qū)將不僅是南京一大城市副中心，還將成為長三角地區(qū)的重要門戶�？梢灶A(yù)見，未來5年南站地區(qū)將成為南京投資的熱土，也是投資效益最高的地區(qū)。”
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