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市場(chǎng)觀察
抄底美國房市？仍需謹(jǐn)慎
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一時(shí)眾說紛紜，由于有投資黑石、摩根士丹利等“抄底”失敗案例在前，中投的選擇難免讓人當(dāng)作反向指標(biāo)考慮。
美國媒體就認(rèn)為，抄底的時(shí)機(jī)還未到。但不少研究機(jī)構(gòu)的研究亦認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸觸底。另外，8月底上市的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)受到熱捧，也讓人們對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)投入了更多關(guān)注。
經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好
近幾個(gè)月來，美國的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有好轉(zhuǎn)跡象，讓人對(duì)美國經(jīng)濟(jì)向好充滿期望。
7月份，美國的工業(yè)產(chǎn)量環(huán)比增長0.5%，為9個(gè)月以來首次。同時(shí)，當(dāng)月的設(shè)備利用率也由前月的68%升至68.5%，也是去年10月份以來首度回升。工業(yè)生產(chǎn)的回升從制造業(yè)新訂單的升勢(shì)中已有所體現(xiàn)，6月份美國的制造業(yè)新訂單環(huán)比增長0.4%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月增長。同時(shí)，7月份美國的制造業(yè)PMI大幅升至48.9%，接近50的擴(kuò)張收縮臨界點(diǎn)，預(yù)示后期美國的工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)恢復(fù)可期。
美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的起點(diǎn)必然是住房市場(chǎng)的恢復(fù)，而且根據(jù)二戰(zhàn)之后發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)的調(diào)整規(guī)律，一般認(rèn)為美國住房市場(chǎng)可能在2009 年末或2010 年初見底。
上海證券認(rèn)為，從目前情況看，美國住房市場(chǎng)的運(yùn)行情況要好于之前預(yù)期，現(xiàn)在或已經(jīng)觸底。后期美國住房市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)在于高企的失業(yè)率和浮動(dòng)抵押貸款利率可能上漲。
從新屋開工情況看，5、6月份連續(xù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，雖然7月份出現(xiàn)1%的回落，但這也是在前兩個(gè)月分別增長17.2%和6.5%基礎(chǔ)上的小幅下滑。從新屋銷售和二手房銷售情況看，自4月份開始已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長。從營建開支情況看，3～6月份中也有3個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比增長。
更重要的是，美國的房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)可喜變化。標(biāo)普CS房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月份和6月份美國10大城市和20大城市的房?jī)r(jià)都連續(xù)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比增長，這分別是2006年7月和2006年8月以來的首次正增長。
另外，近期美國市場(chǎng)的REITs已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，近幾月，REITs已通過發(fā)行股票的模式融資了約120億美元，試圖從破產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)和抵押中謀取利益。
根據(jù)Real Capital的數(shù)據(jù)，美國目前大約有900億美元規(guī)模的房產(chǎn)市場(chǎng)屬于“不良資產(chǎn)”，這些房屋要么失去抵押贖回權(quán)，要么是房主貸款發(fā)生違約甚至破產(chǎn)。Real Capital的彼得·斯拉丁認(rèn)為：“未來幾年中將會(huì)有數(shù)千億美元的這類房產(chǎn)流入市場(chǎng)，REITs已經(jīng)開始緊盯這塊肥肉�！�
綜合上述數(shù)據(jù)，美國住房市場(chǎng)的“自由落體”或已經(jīng)結(jié)束，這將給美國金融市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)帶來有力支撐。
“假性底部”？
另一方面，觸底并不意味著迅速反彈。
房?jī)r(jià)低迷和利率超低，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)生機(jī)乍現(xiàn)的主要原因。由于成千上萬的法拍屋仍未順利售出，銀行不得不低價(jià)促銷。在佛州珊瑚角地區(qū)，有些法拍屋售價(jià)僅3萬美元。同時(shí)，奧巴馬政府的經(jīng)濟(jì)刺激方案中，規(guī)定首次購房者可獲得8000美元的退稅，30年期固定房貸利率平均才4.85%，有些地區(qū)甚至低至4.75%。各州也想盡辦法拯救房市。多種因素交織下，購房者一時(shí)趨之若鶩。
但后期美國住房市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)在于：第一，高企且仍然上升的失業(yè)率可能加重購房者的還款負(fù)擔(dān)。第二，伴隨著降息周期的結(jié)束，后期浮動(dòng)抵押貸款利率可能上漲，而且聯(lián)邦政府為初次購房者提供的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策今年11月底即將期滿。這兩個(gè)因素都會(huì)加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而阻遏美國住房市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程。
《華爾街日?qǐng)?bào)》就中投的投資做出評(píng)論，認(rèn)為中投公司在進(jìn)場(chǎng)之前須考慮以下問題：
其一，美國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還有繼續(xù)下跌的空間。即使經(jīng)濟(jì)顯示改善的跡象，辦公大樓空置的情況并不會(huì)馬上改善，因?yàn)樵谡麄�(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中，勞務(wù)市場(chǎng)的回暖是最慢的。
其二，必須警惕“假性底部”。摩根士丹利在2007年11月就曾斥資5億2500萬美元從一家建商處購買了一塊可興建11000幢私宅的土地，當(dāng)時(shí)以為撿了大便宜。但成交后，該幅土地的價(jià)值下跌了40%。盡管商業(yè)地產(chǎn)跟空地不同，可以帶來租金收入，但中國必須對(duì)那些價(jià)值下跌空間大的地產(chǎn)得尤其小心。
其三，地點(diǎn)最重要。例如紐約市的商業(yè)樓宇由于金融服務(wù)業(yè)遭受重創(chuàng)，空置率很高。一些郊區(qū)的購物中心和商用住宅也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率高，房屋被法拍的情況嚴(yán)重。
而波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鮑爾·維爾輪則指出了另一批被遺忘的人群，這就是剛剛失業(yè)的人。“如果沒了工作，減少20%的月供不會(huì)有什么幫助。而且經(jīng)常有人找到了新工作卻不能搬家，因?yàn)樗麄兊姆孔哟蠓H值，不能如愿出售�！泵绹S多州的失業(yè)率目前都已超過10%，失業(yè)者不論房?jī)r(jià)和利率多低，都不可能支付得起貸款。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)龍頭在等待
可以反應(yīng)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的側(cè)影是美國成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
“大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在每天不是在忙著聯(lián)系客戶，而是在忙著健身�！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卡爾·穆斯坦(Carl Muhlstein)開玩笑道�！白尩蛨�(bào)價(jià)來得更猛烈些吧！”
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們呈現(xiàn)出了兩種狀態(tài)：一些老牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人似乎看到了無望的市場(chǎng)，選擇逐漸淡出這個(gè)市場(chǎng)；另一些人仍寄予著慘淡市場(chǎng)下的一線希望，他們保持著樂觀的精神，期盼著牛市時(shí)期每年擁有10萬至100萬美元傭金的奇跡再現(xiàn)。
“我們同客戶之間的談話現(xiàn)在更為謹(jǐn)慎了�！笨枴つ滤固拐f，隨著房地產(chǎn)交易量的減少，生意面臨的挑戰(zhàn)比從前大了許多，“我每天都在考慮：業(yè)主會(huì)失去物業(yè)嗎？租客還會(huì)續(xù)租嗎？”
即使是世邦魏理仕這樣歷經(jīng)數(shù)次經(jīng)濟(jì)金融地產(chǎn)危機(jī)的美國甚至全球的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭，其日前發(fā)布的《全球市場(chǎng)觀察》，認(rèn)為全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年中期趨于穩(wěn)定，并開始復(fù)蘇。但相對(duì)更看好亞洲市場(chǎng)。
值得一提的是，以世邦魏理仕上市交易日為起點(diǎn)計(jì)算。它的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高力國際和仲量聯(lián)行，更高于標(biāo)普500指數(shù)。
但是由于在2006年高價(jià)收購TCC等公司，2008年以來的次貸危機(jī)后公司相應(yīng)計(jì)提了11.6億元的商譽(yù)減值，導(dǎo)致2008年大幅虧損，使得股價(jià)表現(xiàn)落后于其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和標(biāo)普500指數(shù)。但從2009年第二季度的財(cái)表顯示，這一影響正在被消除。
這不由讓人聯(lián)想到剛在A股上市的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)，本來在弱市中上市，就生不逢時(shí)，然而機(jī)構(gòu)投資者并沒有因大盤的受挫而“拋棄”世聯(lián)地產(chǎn)，連續(xù)幾天受到熱捧，截至9月11日，股價(jià)最高沖至41.30元，較發(fā)行價(jià)大漲108%。已有人評(píng)論，其是否會(huì)是第二個(gè)蘇寧電器？
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