合肥商業(yè)爛尾樓進入復(fù)活高峰期

　　10月12日中午11點45分，為自己的小服裝店進完貨后，省城的劉先生信步走進新站區(qū)火車站對面的白馬美食休閑廣場三樓，為自己要了份炒面、一瓶啤酒。劉先生所不知道的是，他所在的美食休閑廣場前身又叫“五洲商城”，此前在業(yè)內(nèi)被視作為合肥較知名的“商業(yè)爛尾樓”。經(jīng)過一年多的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，上月底“五洲商城”最終變身為“美食休閑廣場”，鮮亮的裝修已讓人無法覓得當(dāng)初的灰暗。而記者從官方了解到，隨著樓市的火旺，上世紀(jì)九十年代留下的一批“爛尾樓”或“準(zhǔn)爛尾樓”，正進入復(fù)活期。
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　　曾經(jīng)的五洲商城
　　提到五洲商城，省城的周先生有話說，因為他在這被騙過。
　　幾年前，周先生在五洲商城內(nèi)陪朋友找旅館入住，結(jié)果人住進去了，卻又被趕出來了，原來收錢的是假老板，真房東幾年不來看房，突然來了發(fā)現(xiàn)自己的房子被人變成旅館，自然趕人。而據(jù)五洲商城的一些前經(jīng)營戶介紹，由于經(jīng)營困難，不少房東都將房子空著而不打理，一些人趁機鉆空撬鎖進屋假經(jīng)營。
　　而在不少合肥人的記憶中，五洲商城里面或是小旅館，“一間房，兩張‘床’，能擠下數(shù)十人的大通鋪”；或是小偷聚居地，三年前，記者在此處暗訪就發(fā)現(xiàn)，游蕩在周邊的小偷們在偷得手機等贓物后，往往就拿到附近的五洲商城，因為那里有專人收購；或是成了學(xué)“技術(shù)”的場所，一些所謂的牌技、千術(shù)的“學(xué)習(xí)班”，往往就把學(xué)習(xí)地放在了“五洲”。加之內(nèi)部消防、下水等問題，按照安徽白馬商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長汪登厚所言，五洲商城成了火車站附近的一個“瘡疤”。
　　這樣的狀況當(dāng)然不獨限于五洲商城。一般認為，這與上世紀(jì)九十年代商業(yè)地產(chǎn)盛行的不成熟的分割銷售，有很大關(guān)系。業(yè)內(nèi)分析，是在過去幾年房地產(chǎn)大躍進過程中，大量從事住宅開發(fā)的開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的機會之后進軍商業(yè)地產(chǎn)，違背和漠視商業(yè)地產(chǎn)自身的規(guī)律盲目開發(fā)的結(jié)果。這些開發(fā)商往往并不具備操作商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗和能力。
　　這樣的商業(yè)地產(chǎn)，雖然建筑物具備了交付條件，但同樣被業(yè)內(nèi)呼為“商業(yè)爛尾樓”。
　　記者在汪登厚處看到了一份業(yè)內(nèi)的不完全調(diào)查，在某城區(qū)商業(yè)爛尾樓已從當(dāng)初的近三十萬方迅速消減至現(xiàn)在的十多萬方，一些老大難問題也在近兩年迎來曙光。這被汪登厚視為省城商業(yè)爛尾樓進入復(fù)活高峰期的證據(jù)之一。
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　　復(fù)活商業(yè)爛尾樓
　　“商業(yè)爛尾樓”，顯然與一般而言的“爛尾樓”不同。所謂“爛尾樓”，據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局總工程師李慧秋女士介紹，一般是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。
　　進入新世紀(jì)尤其是近幾年，這些爛尾樓進入了復(fù)活高峰期。僅以2006年為例，就有兩幢較知名的爛尾樓實現(xiàn)了“復(fù)活”。一個是位于合肥市明光路與大通路交叉口處的星火科技大廈，1993年設(shè)計時就瞄準(zhǔn)“合肥第一高樓”的目標(biāo)，整個建筑面積超過4萬平方米，但1994年動工后，因各種原因多次停工，最終于2000年5月徹底停工。停工整整6年之后，它才終于迎來“新東家”安徽海匯擔(dān)保公司；另一個就是位于肥西縣桃花工業(yè)園合安路旁的桃花大廈，始建于1994年，是由當(dāng)時的合肥雙弓微波爐廠投資建設(shè)，也是桃花工業(yè)園的首個建設(shè)項目，也是直到2006年才完成復(fù)活。
　　而按照汪登厚所說，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一些已經(jīng)完成卻一直空置或一直運營不暢的項目也被叫做商業(yè)爛尾樓。
　　商業(yè)爛尾，早已經(jīng)不是什么新鮮的事。放眼中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場，真正的繁榮僅僅停留在開發(fā)階段，而距離商業(yè)市場的繁榮還有很長的距離。而商業(yè)爛尾樓也幾成災(zāi)，就當(dāng)前的行業(yè)形式而言，拯救商業(yè)爛尾樓，可能遠比開發(fā)新的項目更有意義。 “但是，它的難度也更大。 ”汪登厚說。
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　　1年多時間完成涅槃
　　“一個時代的非典型建筑，一座閑置了近14年的爛尾樓，五洲商城是可以被認為是‘不良資產(chǎn)’的。 ”這是五洲商城一位原房主在QQ群空間的留言。
　　早在幾年前，汪登厚就開始關(guān)注五洲商城。
　　“2006年，白馬二期啟動，可是同時存在的還有被叫做‘毒瘤’的五洲商城，設(shè)施不完善、沒有管理，都成為逐漸顯現(xiàn)出來的瘡疤。 ”汪登厚說，要想在火車站前打造完整的商圈，改造商業(yè)爛尾樓是必行之路。
　　2007年底，一場關(guān)于五洲商城的改造計劃開始實施。 “如果沒有利用，這會是優(yōu)質(zhì)資源的浪費。 ”在汪登厚的講述中，商業(yè)爛尾樓可以從兩個角度來看：賣不掉是“空城”，賣掉是“死城”，不管“空城”還是“死城”都是一種浪費。而如何將“死城”變活，需要的是一把鋒利而又準(zhǔn)確無誤的手術(shù)刀。 “拯救爛尾，可能遠比開發(fā)新的項目更有意義，需要的也是更有力的措施。 ”
　　從2008年初著手進行改造，到今年9月改造完工，其中的艱辛汪登厚沒有多說，但是可以看見的是——一個新興的美食廣場已經(jīng)矗立在站前路上，成為新站商業(yè)格局中不可或缺的一部分。 “可以說，五洲商城的改造為商業(yè)爛尾樓改造提供了范例，是可以復(fù)制的經(jīng)驗，只要有強有力的措施，就能使得分割銷售的爛尾樓有實際效果。 ”
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　　重生必須依賴專業(yè)團隊
　　汪登厚總結(jié)了不少經(jīng)驗，最重要的一條，他希望政府或相關(guān)部門，能介入商業(yè)爛尾樓的改造，制訂補償標(biāo)準(zhǔn)，給出相應(yīng)規(guī)范。否則，商業(yè)爛尾樓的改造、復(fù)活難度，會讓資金“望而卻步”。
　　可以說，商業(yè)爛尾項目的重生，依賴于專業(yè)資本和專業(yè)團隊的進入。只有當(dāng)項目從“糙哥”手中轉(zhuǎn)移到專業(yè)資本和專業(yè)團隊手中的時候，他們才能按照商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，系統(tǒng)地對項目進行重新調(diào)整，重新定位、規(guī)劃、招商、運營，才能給項目帶來重生的機會。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，只有良好的運營才能帶來價值，脫離運營的商業(yè)地產(chǎn)，只是一棟空洞的沒有靈魂的物業(yè)而已。比如首都北京西直門的嘉茂購物中心原來是北京某開發(fā)商開發(fā)的西環(huán)廣場，后來被新加坡的嘉德置地收購并被改造成嘉茂購物中心，通過一年多運作該購物中心已進入穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，這種價值重生就在于專業(yè)資本和專業(yè)團隊的進入。
　　對汪登厚而言，五洲改造一年來，其間經(jīng)歷了諸多難以為外人道的艱難，但改造成功后，其喜悅卻有勝于普通爛尾樓。
　　據(jù)李慧秋介紹，雖然主管部門很難掌握省城商業(yè)爛尾樓的總量，但可見的事實是，在樓市火旺背景下，隨著資金的大量流入，省城商業(yè)爛尾樓正進入批量“復(fù)活”的高峰期。不過，需要注意的是，類似的商業(yè)爛尾樓因產(chǎn)權(quán)等問題，其改造確實存在不小難度，加之爛尾樓樓盤總體設(shè)計比較老舊，配套設(shè)施不齊全，后期改建空間很小。因此，爛尾樓后期定位要謹慎，以防“二次爛尾”。