蘇州商業(yè)地產(chǎn)三年回顧

[提要]2005年，《蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》新鮮出臺。根據(jù)規(guī)劃，蘇州未來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局概括為，“一個板塊、二新、二軸、四帶、2個商務(wù)區(qū)、1個會展商務(wù)區(qū)和12個區(qū)域級商業(yè)”。

2005年，《蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》新鮮出臺。根據(jù)規(guī)劃，蘇州未來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局概括為，“一個板塊、二新、二軸、四帶、2個商務(wù)區(qū)、1個會展商務(wù)區(qū)和12個區(qū)域級商業(yè)”。

如今，這一規(guī)劃已經(jīng)實(shí)施三年了。三年來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了哪些階段性發(fā)展？這一規(guī)劃實(shí)際落實(shí)情況如何？給人們的生活帶來哪些變化？放眼未來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)將迎來哪些新機(jī)遇？本刊聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問有限公司就此進(jìn)行調(diào)查與分析。

“兩軸”外延成為最大亮點(diǎn)

翻開2005年《蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，具體定位與布局方位一目了然：

——“一個板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成。

——“二新”：即兩個新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。

 “二軸”：即商業(yè)發(fā)展橫軸（景德路連接觀前、石路，并延伸至園區(qū)、新區(qū)）和縱軸（人民路連接吳中、相城）。

 “四帶”：指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。

 “2個商務(wù)區(qū)”：湖西商務(wù)功能區(qū)和平江新城商務(wù)功能區(qū)。

 “1個國際會展商務(wù)功能區(qū)”：湖東國際會展功能區(qū)。

 “12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)”：分別為金閶新城商業(yè)功能區(qū)、滄浪新城商業(yè)功能區(qū)、黃埭商業(yè)功能區(qū)、渭塘商業(yè)功能區(qū)、湘城商業(yè)功能區(qū)、徐圖港路商業(yè)功能區(qū)、滸通商業(yè)功能區(qū)、木瀆商業(yè)功能區(qū)、越溪商業(yè)功能區(qū)、東吳路商業(yè)功能區(qū)、鐘南街商業(yè)功能區(qū)、研究生城商業(yè)功能區(qū)。

規(guī)劃發(fā)布至今三年，其間經(jīng)歷了2006至2007年蘇州乃至全國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的的階段，由于城市擴(kuò)張，居住人口外移，住宅與商業(yè)用房的供給從總體上來說也呈向外擴(kuò)展的趨勢，上述規(guī)劃布局中“兩軸”的向外延伸成為最為顯著的變化之一。

2006年底李公堤一期風(fēng)情餐飲街開業(yè)是東延的第一步，標(biāo)志著蘇州商業(yè)橫軸的東段由湖西開始向湖東延伸；而圓融時代廣場一旦開業(yè)，則又將是商業(yè)橫軸東延的新里程碑。顯然，“東進(jìn)”的城市規(guī)劃定位無疑使得蘇州東部商業(yè)物業(yè)發(fā)展在速度與品質(zhì)上全面領(lǐng)先于其它區(qū)域。

受城市規(guī)劃的導(dǎo)向，商業(yè)橫軸西延相對來說不以數(shù)量取勝，而注重內(nèi)涵的提升，綠寶廣場于2006年二季度正式開業(yè)，標(biāo)志著蘇州第一座完整意義上的區(qū)域型購物中心（ShoppingMall）正式登場，集購物、休閑、餐飲、娛樂、服務(wù)于一體的全天候大型商業(yè)體的出現(xiàn)，對商業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提升起到了極大的推動作用。

近兩年來，賽格電子市場一期與二期先后開張，構(gòu)建起融生產(chǎn)資料交易與消費(fèi)電子零售于一體的大型專業(yè)市場，進(jìn)一步拓寬了商業(yè)橫軸西段的業(yè)種布局。伴隨著東吳路沿線城市改造的加快和越溪城市副中心的崛起，蘇州商業(yè)縱軸得以快速南延，南蘇州商業(yè)廣場初期取得良好銷售業(yè)績，說明眾多置業(yè)者看好該區(qū)域的發(fā)展前景；總面積達(dá)25000平方米的世紀(jì)聯(lián)華賣場進(jìn)駐東吳南路，成為蘇城最大的賣場，無疑將成為商業(yè)縱軸南段上的重要節(jié)點(diǎn)。得力于人民路、廣濟(jì)路等主城南北向主干道北延，使平江新城、相城區(qū)與主城區(qū)無縫對接，加快了人口向平江片區(qū)集中，相應(yīng)地商業(yè)配套設(shè)施需求也出現(xiàn)了，萬達(dá)商業(yè)廣場應(yīng)運(yùn)而生，以蘇州首個城市綜合體的面貌出現(xiàn)在我們面前，它開業(yè)后將給我們的生活帶來哪些變化？給人們留下不小的想象空間；此外家樂福布點(diǎn)相城大道，也加速了商業(yè)縱軸的北延。

顯而易見，兩年多來，城市化進(jìn)程的加快、人口向主城周邊集中成為推動蘇州商業(yè)與商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的主要力量，而沿縱、橫兩軸呈線形外延成為近年新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一個重要特征。而其它規(guī)劃的休閑商業(yè)帶與商務(wù)、商業(yè)功能區(qū)都在不同程度上取得了發(fā)展，以蘇州國際博覽中心為代表的一批商業(yè)設(shè)施的區(qū)域影響力也在逐步加強(qiáng)。

經(jīng)營形態(tài)不斷突破

針對近年來蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)查與研究，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)除了在數(shù)量、規(guī)模上擴(kuò)張之外，商業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)也有新的發(fā)展與突破，而下述這些變化也是近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為重要的特征之一。

首先是購物中心從區(qū)域型向城市中心型提升。 06年綠寶廣場在新區(qū)開業(yè)，成為蘇州首座區(qū)域型購物中心，其服務(wù)半徑在5公里左右，主要輻射新區(qū)及主城區(qū)西部、吳中區(qū)西南部的部分消費(fèi)者，是一座典型的區(qū)域型購物中心。綠寶廣場引進(jìn)泰華百貨、華潤賣場、新華書店、同濟(jì)大酒樓作為主力店，其定位以中等購買力消費(fèi)者為主，在消費(fèi)價格上保持一定親和力，在空間規(guī)劃上側(cè)重舒適性，以室內(nèi)步行街形式為人們提供一個全天候的購物環(huán)境。而即將開業(yè)的圓融時代廣場則定位于整個城市市區(qū)的購物中心，其總體規(guī)模達(dá)34萬平方米，功能覆蓋了購物、餐飲、休閑娛樂，服務(wù)半徑在10公里以上，引進(jìn)久光百貨、玩具反斗城等主力店，其定位中高檔，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)及實(shí)力型消費(fèi)者。在空間規(guī)劃上以室外步行街穿插組織起各個獨(dú)立商業(yè)樓體，形成一個完整的商業(yè)街區(qū)。在商業(yè)街區(qū)中部規(guī)劃了一條東西向長達(dá)500米的步行長廊，其頂部設(shè)置LED“天幕”，以此作為引導(dǎo)消費(fèi)者步行的半室外空間，也是未來城市觀光的一大亮點(diǎn)。時代廣場還引入了水路觀光線路，未來人們可乘坐游船穿行在整個商業(yè)街區(qū)之中，其水、陸交通兼具的做法無疑沿襲了蘇州傳統(tǒng)城市交通組織中水陸并行棋盤格局的精髓，融傳統(tǒng)于時代，建成投入使用之后將成為蘇州乃至國內(nèi)一流的綜合性購物中心。進(jìn)代廣場與綠寶廣場的最大區(qū)別在于其定位為市級購物中心，其服務(wù)半徑擴(kuò)大至整個市區(qū)，而不僅僅限于城市的某個區(qū)域。

其次品牌折扣店開始出現(xiàn)并發(fā)展。 2007年9月李公堤奧特萊斯開業(yè)，標(biāo)志著一個全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)落戶蘇州——品牌折扣店�！皧W特萊斯”是英文OUTLETS的中文音譯，原意是“出口、出路”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。其早期的雛形是“工廠直銷店（Factory Outlet）”，專門處理工廠尾貨，誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。 1970年左右開始逐步發(fā)展形成類似ShoppingMall的大型Outlets購物中心，并成為一個獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。目前美國前5位商業(yè)企業(yè)中有3家的主要業(yè)態(tài)是折扣商店，而長年占據(jù)榜首位置的沃爾瑪集團(tuán)其50％的年銷售額來自折扣商店。在歐美發(fā)達(dá)國家的大型零售商店中，百貨、超市、折扣商店和大型專業(yè)商店幾乎四分天下。 2001年，美國經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重打擊，雖然實(shí)施了減稅政策，而且汽車、計(jì)算機(jī)等大宗物資都已大幅降價，但消費(fèi)支出還是持續(xù)減緩，只有折扣商店業(yè)績?nèi)栽诔掷m(xù)增長。

奧特萊斯購物中心往往都有三樣吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌、令人驚喜的低價和輕松的購物環(huán)境。其商品折扣往往低至6折以下，給消費(fèi)者帶來的最大好處是，想買低價名牌商品不用再等到換季或商場促銷了。奧特萊斯的出現(xiàn)，必將對蘇州傳統(tǒng)百貨商場和品牌專賣店的打折、返券、贈券等促銷方式構(gòu)成一定的沖擊。從零售業(yè)的發(fā)展角度來看，奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)將使國內(nèi)商業(yè)競爭向更高的深度和廣度延伸。

作為蘇州商業(yè)的新業(yè)態(tài)，目前的李公堤奧特萊斯尚處于試探性階段，由于規(guī)模不大、引進(jìn)品牌有限，目前還不能引起大家的足夠重視。但值得注意的是，一家名為“Stage舞臺（蘇州）國際時尚品牌城”的大型奧特萊斯正在緊鑼密鼓地籌備當(dāng)中，它位于蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州物流園區(qū)內(nèi)，緊鄰現(xiàn)代大道，距離滬寧高速公路園區(qū)出入口約1.5公里。該購物中心規(guī)劃總建筑面積約20萬平方米，計(jì)劃分二期開發(fā)，一期面積5.17萬平米，餐飲服務(wù)配套面積1.83萬平米。它引進(jìn)了時尚一族耳熟能詳?shù)囊?線 服 飾 品 牌 ， 如 Gucci、PRADA、ERMENEGILDO ZEGNA、ARMANI、VERSACE、MAX MARA 、GIVENCHY、FENDI等共有15家以上；此外還將包括少量精品家居品牌以及配套服務(wù)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年開業(yè)，屆時將為蘇州時尚人群提供一個品牌消費(fèi)的新天堂。

開發(fā)模式升級換代

近年蘇州房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)房產(chǎn)作為一個重要分支，其創(chuàng)新與發(fā)展也取得了顯著的突破，傳統(tǒng)的單一物業(yè)或有限的兩種性質(zhì)物業(yè)組合開發(fā)固然仍占相當(dāng)比重，但一新的復(fù)合開發(fā)模式也逐漸成為實(shí)力開發(fā)商選擇的模式，這種模式被為“城市綜合體“開發(fā)。所謂城市綜合體是指開發(fā)商在城市成熟區(qū)域或新興城市副中心，購置大面積土地，綜合規(guī)劃與開發(fā)具有居住、辦公、酒店、商業(yè)、會議展覽、城市交通等數(shù)種功能的大型物業(yè)，一般包括前述功能中三種及以上的方可稱為城市綜合體，居住、商業(yè)與辦公是三種常用的組合功能。這種方式的產(chǎn)生有特定的原因。首先，對于城市成熟區(qū)或者新興城市副中心，單一開發(fā)住宅物業(yè)，由于住宅售價相對商業(yè)物業(yè)較低，全部銷售后并沒有獲得較高的銷售額，沒有能夠充分挖掘土地價值，“浪費(fèi)”了一塊好地；其二，全部開發(fā)商業(yè)用房似乎是利潤最大化的選擇，但事實(shí)是一旦將建成的商業(yè)物業(yè)全部售出求取最高利潤，日后投資商鋪的購房者也會同樣追求高額投資回報而只出租給租金高的承租戶，導(dǎo)致高利潤率業(yè)種扎堆，而中低利潤率業(yè)種無法進(jìn)駐，根本無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)劃用途與消費(fèi)環(huán)境，最后要么業(yè)種雷同、惡性競爭；要么門可羅雀，店鋪空關(guān)，萬達(dá)集團(tuán)早期開發(fā)并銷售出去的十余個商業(yè)項(xiàng)目有11個均因此而未成功。而如果開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)全部持有經(jīng)營、統(tǒng)一招商，固然可以解決同質(zhì)競爭、空關(guān)率高的問題，但開發(fā)商投資回收期太長，無法長足發(fā)展。其三，單純開發(fā)辦公物業(yè)，如果順利銷售雖能獲得較住宅高的回款（通常辦公樓售價比住宅貴），但辦公物業(yè)一到晚間或節(jié)假日是一座空城，同時辦公時間內(nèi)大量集中人流所創(chuàng)造的商機(jī)卻不能被開發(fā)商自身充分抓住，倒是帶動了周邊其它商家的消費(fèi)，肥水流到外人田。所以在經(jīng)過多年摸索之后，以大連萬達(dá)集團(tuán)為代表的一些開發(fā)商探索出了上面這種“城市綜合體”開發(fā)模式。以北京CBD萬達(dá)廣場為例，先期開發(fā)高檔住宅，銷售回款并盈利后，再用回籠的錢投資建設(shè)大型購物中心、辦公樓與酒店。此類商用物業(yè)由萬達(dá)持有經(jīng)營、統(tǒng)一招商，引入沃爾瑪賣場、影城、百貨等主力商家，形成一流的商業(yè)環(huán)境，充分吸引周邊居住、辦公人員前來消費(fèi)；同時，由于該項(xiàng)目內(nèi)本身就有居住人口，CBD夜間與節(jié)假日也不再是空城一座，商家照樣有生意做，商業(yè)物業(yè)的價值就更高了。在通過出售住宅基本實(shí)現(xiàn)資金收支平衡之后，每年還將會有可觀的租金收益，為企業(yè)進(jìn)一步開發(fā)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。顯然，這樣的開發(fā)方式可以使現(xiàn)金收支在盡量短的時間內(nèi)基本平衡，減輕開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難；短期銷售回款與長期租金收益組合，取得最高綜合投資收益；盡量減少居住、辦公人員的消費(fèi)外流，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價值，可謂一石三鳥之舉。

目前蘇州采用城市綜合體模式進(jìn)行開發(fā)的主要有平江新城的萬達(dá)商業(yè)廣場以及滄浪新城的世茂運(yùn)河城。這兩家開發(fā)商均洞燭先機(jī)，搶占了新興城市副中心的核心區(qū)位，周邊有龐大的基礎(chǔ)消費(fèi)人群，接駁規(guī)劃輕軌站點(diǎn)，并通過城市主干道與外圍便捷溝通，道路通達(dá)性好。萬達(dá)商業(yè)廣場綜合了高層公寓、寫字樓、公寓式酒店、商業(yè)街、大賣場等物業(yè)形態(tài)，總占地面積6.4萬平方米，總建筑面積約為45萬平方米；其中，商業(yè)部分總建筑面積約25萬平方米、高層公寓和酒店建筑面積超過14萬平方米，并有約9.7萬平方米寫字樓、SOHO及2萬平方米街區(qū)型商業(yè)。世茂運(yùn)河城位于滄浪新城，南臨京杭運(yùn)河，是蘇州市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的集公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)街、大型購物中心、大型街區(qū)廣場、濱河商業(yè)休閑街于一體的城市綜合體，項(xiàng)目占地逾49萬平方米，總規(guī)劃建筑面積近150萬平方米，其中商業(yè)面積約35萬平米，將導(dǎo)入高檔餐飲、休閑娛樂、高檔百貨、體育文化等業(yè)態(tài)，引入世茂百貨、大潤發(fā)超市、金逸影城等一流商業(yè)品牌。以多元結(jié)構(gòu)，多功能產(chǎn)品空間，彼此功能互為補(bǔ)充，資源共享，打造商業(yè)、商務(wù)與生活空間，建成后將成為滄浪新城乃至蘇州的新地標(biāo)。其一期住宅于今年10月開盤，逆市取得銷售佳績，開盤售出300余套住宅，顯示出消費(fèi)者對世茂品牌的認(rèn)同及對運(yùn)河城產(chǎn)品的信心。

未來發(fā)展?jié)摿�無窮

有關(guān)專家經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，目前蘇州城市化率水平已達(dá)65%，說明住宅物業(yè)的開發(fā)盡管仍有較大增長空間，但其需求增長速度將會放緩，從今年市區(qū)住宅銷售量的縮減近五成便可見一斑，加之未來二三年處于宏觀經(jīng)濟(jì)增長減速的調(diào)整周期，將會進(jìn)一步加劇住宅市場的暫時收縮。但是這并不表明蘇州的房地產(chǎn)業(yè)將在這段時間內(nèi)沒有新的發(fā)展，相反，由于近三年住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人口向主城周邊及新興城市副中心遷移與聚集，將在此類地區(qū)產(chǎn)生相應(yīng)的生活、教育等基礎(chǔ)需求，相應(yīng)配套的商業(yè)物業(yè)開發(fā)便會迎來一個新的發(fā)展機(jī)遇。同時，由于住宅投資趨于階段性飽和，不動產(chǎn)投資客會將眼光集中到替代性物業(yè)上，商業(yè)房產(chǎn)將成為新的重要投資對象。所以除了傳統(tǒng)強(qiáng)勢地段的商業(yè)物業(yè)以外，下列類型的商業(yè)物業(yè)值得人們在未來加以關(guān)注：

新興城市副中心商業(yè)：以平江新城、滄浪新城、吳中新城（越溪城市副中心）為代表的蘇州主城周邊副中心近年來快速崛起，分流了大量的主城區(qū)人口遷入，新城內(nèi)各個在07年熱銷的住宅樓盤將在2009年進(jìn)入交房入住的高峰期。居住人口集中后其消費(fèi)需求自然大量產(chǎn)生，大潤發(fā)、家樂福等賣場捷足先登搶灘上述新城后，其它商業(yè)設(shè)施也會隨之跟進(jìn)開發(fā)，尤其是社區(qū)型購物中心（鄰里中心）、商業(yè)街有一定的發(fā)展空間，與區(qū)域型購物中心互為補(bǔ)充，形成豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域人群的各種消費(fèi)需求。

外圍片區(qū)商業(yè)中心：除了城市副中心以外，一些傳統(tǒng)城區(qū)周邊的片區(qū)近年來也在住宅開發(fā)上取得長足發(fā)展，比如園區(qū)的青劍湖板塊、新區(qū)的滸墅關(guān)板塊、吳中區(qū)與園區(qū)交界的通達(dá)路沿線均將會有大量人口遷入，其配套的片區(qū)中心商業(yè)或者需要填補(bǔ)空白，或者需求升級換代，都有商業(yè)物業(yè)開發(fā)的良好土壤。從近三年的土地出讓情況來看，外圍片區(qū)的商業(yè)用地出讓宗數(shù)較多，也為此類物業(yè)開發(fā)提供了可能。

軌道交通站點(diǎn)商業(yè)：隨著國家重新回到以基礎(chǔ)設(shè)施投資刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向上來，鐵路及城市軌道交通建設(shè)將提速，軌道交通除了改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞�、便捷人們之間的溝通以外，還將在很大程度上改變城市的布局結(jié)構(gòu)，進(jìn)而局部調(diào)整城市規(guī)劃中對產(chǎn)業(yè)、居住、商務(wù)及公共空間的功能組合。以相城區(qū)為例，原先城市規(guī)劃將相城區(qū)分成中心組團(tuán)、東北組團(tuán)（渭塘、北橋、湘城諸鎮(zhèn)）、西北組團(tuán)（黃埭、望亭、黃橋諸鎮(zhèn)）三大組團(tuán)，組團(tuán)間為預(yù)留地，當(dāng)時未作具體的功能規(guī)劃。京滬高鐵蘇州站最終選址落定在該預(yù)留地區(qū)域后，城市格局將帶來變化，目前有關(guān)方面正準(zhǔn)備以高鐵站為核心，規(guī)劃一個6平方公里的新片區(qū)，將帶動區(qū)域的新一輪發(fā)展，顯然車站周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必會引起人們的關(guān)注。同樣滬寧城鐵、輕軌站點(diǎn)也將帶來諸多商機(jī)，包括地下商業(yè)空間在內(nèi)的多種車站站點(diǎn)商業(yè)將會成為未來商家爭奪的焦點(diǎn)。

2008年的房地產(chǎn)市場不似前兩年般高歌猛進(jìn)，但在周期性調(diào)整過程中卻又蘊(yùn)藏著機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)正借此時機(jī)醞釀著內(nèi)涵的提升與外延的擴(kuò)張。放眼未來，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮將從另一個層面提升蘇州的人居環(huán)境與生活品質(zhì)。