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市場觀察
如何把握二線城市購物中心投資機會
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首先是注意購物中心的選址，對于商業(yè)而言，選址其實就是選擇消費市場。通常二線城市只有一個真正的市級商圈，市級商圈雖然人氣旺，商業(yè)基礎(chǔ)好，但地價不菲，拆遷難度大，有時并不合算。我的建議是尋找二線城市中次級商圈或新興商圈的項目，雖然目前商業(yè)氛圍不像市級商圈那么旺，但未來具有可成長性，同時土地價格也不會像市級商圈地塊那么離譜。強烈反對在二線城市生區(qū)或者社區(qū)開發(fā)購物中心項目，畢竟二線城市消費市場是有限的，風(fēng)險控制仍是第一位的。
由于歷史遺留少，新興商圈能夠提供適合購物中心開發(fā)的大面積地塊，現(xiàn)在的操作手法不會僅僅是做一個單純的購物中心，而往往是以城市綜合體的形式出現(xiàn)，城市綜合體不但能形成人流的共享鏈，快速積聚人氣，加速購物中心的成熟，同時能夠利用綜合體中的租售物業(yè)合理配置，通過可銷售物業(yè)（寫字樓、公寓、住宅）的溢價銷售，快速回籠資金，降低資金沉淀，縮短購物中心投資回收期。這種操作策略，是目前萬達集團第三代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的核心，得到了許多項目的成功印證（寧波鄞州萬達廣場、上海五角場萬達廣場等），有著其成功的內(nèi)在必然邏輯。
合肥梅園購物中心項目處于合肥三里庵新興商圈，這個商圈目前其實只有一個國購廣場，由于區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺乏，這個以家樂福為主力店的購物中心生意相當火爆。因此，梅園項目的商業(yè)人流基本都是現(xiàn)成，而且區(qū)域已成為合肥最高端寫字樓密集地，高端消費人群正在形成氣候，未來商業(yè)消費市場存在提升空間。這樣的地段可謂絕佳。
把握二線城市購物中心開發(fā)機會，要注意的第二點是控制項目的成本。比如，萬達廣場充分利用了其在商業(yè)地產(chǎn)的聲譽、先進的商業(yè)模式以及大量知名承租商家，積極進行政府公關(guān)，以爭取最佳的拿地條件和最大的政府支持。
對于建安成本的控制也很重要，合肥梅園項目定位于中高端消費人群，其物業(yè)硬件也應(yīng)超越合肥其他的商業(yè)設(shè)施，通過前期的良好規(guī)劃以及高質(zhì)量的內(nèi)裝設(shè)計，去掉華而不實的裝飾性投資，有效節(jié)約了成本。
把握二線城市購物中心項目機會的第三條是遵循購物中心開發(fā)的原則與流程，購物中心不同于一般的地產(chǎn)開發(fā)，“先商業(yè)后地產(chǎn)”的原則必須遵從。
在合肥梅園項目的操作過程中，嚴格秉承了“定制化”的操作流程，先招商、后設(shè)計，簽訂合同意向后再深化設(shè)計建設(shè)，在出來市場定位與初步業(yè)態(tài)規(guī)劃后，我們很快通過漢博顧問的商家資源網(wǎng)絡(luò)，找到符合定位的主力店，并很快與大洋百貨、保利院線等三四家主力商家達成意向，基本錨定了項目未來的大模樣，這樣開發(fā)商心里也不發(fā)虛，設(shè)計單位也有的放矢，幾個團隊之間的工作配合才有效率。
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