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市場觀察
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雖然樓市成交量在進入第三季度出現(xiàn)回落趨勢，不過，土地市場成交卻繼續(xù)保持著活躍的態(tài)勢，并且熱度不斷上升。中國最大房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商——克而瑞（中國）與中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的一份報告顯示，今年第三季度，土地市場成交火熱，高溢價率地塊頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商的拿地?zé)崆榭涨案邼q。土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。按照目前銷售進度，個別房企土地儲備量已夠其銷售十多年。
前三季度土地儲備激增
從土地儲備排行榜的10家進榜企業(yè)來看，前三季度新增土地儲備建筑面積合計達2462萬平方米，新增土地儲備投資額19億元。其中，第三季度新增土地儲備最多，新增土地儲備的建筑面積約1792萬平方米，占前三季度總和72.79%，新增土地儲備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過前兩季度的總和。
土地儲備前十位榜單顯示，正在沖刺香港上市的恒大地產(chǎn)以5100萬平方米成為王者。在今年土地市場表現(xiàn)活躍的萬科和保利，盡管已經(jīng)投入幾百億的資金拿地，但土地儲備量依然只能分列第9和第10。
開發(fā)商紛紛增加開工面積
據(jù)克而瑞(中國)分支機構(gòu)對各地開工情況的調(diào)研，在樓市普遍回暖的態(tài)勢下，各房企紛紛表示將加快加大開工速度及力度。萬科將全年新開工面積從403萬平方米提升至585萬平方米，提升幅度高達45%。綠城和招商地產(chǎn)也將全年開工面積提升幅度近一倍。第四季度萬科、恒大、綠城、招商等多家房地產(chǎn)企業(yè)均將提升開工面積及進度，至少將提高40%以上。
觀點 企業(yè)上市需要
SOHO中國董事長 潘石屹
因為資本市場有對土地儲備的追逐和激勵,所以越是上市公司越拼命地囤積土地。另外還有一些準備上市的公司，也先要囤夠大量土地，才能上市。囤地現(xiàn)象最嚴重的不是非上市企業(yè)，這些非上市企業(yè)資金有限，一般都會量入為出,有多大的銷售量就購進多少土地。
恒大地產(chǎn)高層
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，沒土地就談不上競爭力。恒大的戰(zhàn)略計劃是保持5000萬平方米的土地儲備，5000萬平方米土地已足夠恒大可持續(xù)發(fā)展6年，是比較理想的狀態(tài)，這期間如有補充土地儲備的需要，僅是在5000萬平方米的基礎(chǔ)上小幅上下浮動。
觀點 開工需要還會繼續(xù)拿地
萬科執(zhí)行副總裁 肖莉
截至8月底，萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計2167萬平方米。如果按新開工年600萬平方米基數(shù)、每年20%的增速計算，則需要土地儲備達2600萬平方米左右才能滿足未來三年的需要。預(yù)計政府的土地供應(yīng)下半年還會有較大提升，而萬科目前的土地不足三年的開發(fā)需要，考慮到未來企業(yè)增長需要以及開工需要，接下來萬科還會有拿地計劃。
記者觀察 瘋狂的“土地”
在今年火熱的土地市場持續(xù)幾個月后，一次次上演的天價拿地行為已經(jīng)讓人們從最初的驚嘆開始學(xué)得慢慢接受，不過，關(guān)于開發(fā)商天價拿地的消息總是刺激我們敏感的神經(jīng)。
雖然說“手中有糧，心中不慌�！泵鎸衲陿鞘幸黄鸨拇蠛眯蝿�，給開發(fā)商一個不難的理由卻是很難，不過，樓市的一些非理性因素還是值得我們警惕。
按照目前銷售進度，個別房企土地儲備量已夠其銷售十多年，SOHO中國董事長潘石屹在近期研究了一些上市公司囤地的情況后發(fā)現(xiàn)更為夸張，上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計算，其中囤地規(guī)模最少的也在20年以上，最多的超過100年，有一家公司的土地儲備規(guī)模甚至達到了151年。
當?shù)貎r火爆得超出預(yù)期，土地已經(jīng)不再簡單是造房子的“面粉”了，開發(fā)商憑借囤地就可以獲取大量利潤，比如某開發(fā)商擁有5000畝地，最初的購買價是30萬一畝，而一年之后，土地價格就有可能上升到40萬一畝，憑借土地增值，該開發(fā)商不費一槍一彈就賺取了5個億。
值得欣慰的是，相關(guān)調(diào)控部門已經(jīng)開始行動起來，國土資源部日前要求各地方匯總土地儲備情況，除要求上報土地出讓價款總額、建設(shè)用地總量等情況外，還特別要求地方政府和主管部門對土地儲備制度的“防范腐敗機制”以及實施情況進行檢查。國土資源部還將派出調(diào)研組到各城市進行檢查。
正如潘石屹所說，把有限的資金投放在圈地上，不僅是對公司資金的一種浪費，更是對土地資源的浪費，與其圈了地讓保安看著曬太陽，還不如讓農(nóng)民在土地上種糧食、蔬菜或水果呢！
高溢價率地塊頻出
今年第三季度，各企業(yè)增加的土地儲備主要集中在二三線城市，從拿地的溢價比例來看，第二季度時只有37%的土地溢價比例超過百分之百，到了第三季度溢價比例超過百分之百比例達到了57%。當一些開發(fā)商因大規(guī)模拿地屢遭批評時，SOHO中國卻因無囤地而受到業(yè)內(nèi)對其盈利可持續(xù)性的質(zhì)疑。
潘石屹回應(yīng)了業(yè)界的質(zhì)疑，“SOHO中國做商業(yè)地產(chǎn)一定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段，這類地段的土地價值和一個三線城市郊區(qū)地段的土地價值是完全不可比擬的。北京前門大街上一平方米的土地價值可能是內(nèi)蒙古郊區(qū)一平方米土地價值的幾百倍、幾千倍，簡單把SOHO中國的土地數(shù)量去和一個主要在邊遠地區(qū)圈地的開發(fā)商土地數(shù)量做比較，是不恰當，也不科學(xué)的�！�
觀點 開發(fā)模式需要
一位業(yè)內(nèi)人士表示，“不管是恒大‘大量低價土地儲備、快速周轉(zhuǎn)’的運營模式，綠城‘新城戰(zhàn)略’，還是世紀金源‘設(shè)計創(chuàng)新、規(guī)模效應(yīng)及綜合性造城開發(fā)模式’，這些模式的共同點在于要求一定規(guī)模的土地儲備做支撐，對于這些規(guī)模制勝的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有足夠的土地儲備，造城模式?jīng)]法進行�！� （記者 邢飛）
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