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市場觀察
海交易金額高居首位 寫字樓交易為主
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寫字樓交易為主
據(jù)戴德梁行方面介紹，今年的大宗交易，以寫字樓及混合式物業(yè)最受投資者青睞，寫字樓物業(yè)的交易金額占比為62％；其次為混合式物業(yè)，占21％；第三是商鋪類物業(yè)，占11％�！坝捎诮诮�(jīng)濟(jì)表現(xiàn)開始回穩(wěn)，不少公司開始尋找優(yōu)質(zhì)辦公樓空間，準(zhǔn)備未來擴(kuò)充之用，雖然主要城市的寫字樓供應(yīng)充足，但未影響這股需求�！贝鞯铝盒蟹矫姹硎�，由于不少大宗物業(yè)的買家都是以擴(kuò)充公司規(guī)模為目標(biāo)，因此，在尋找物業(yè)時(shí)，基本上會(huì)首選上海及北京等國內(nèi)金融中心。
上海今年成交的大宗物業(yè)的確多為辦公樓，3月，陸家嘴(600663,股吧)集團(tuán)名下兩家公司，聯(lián)合以17．6億元（約2．5億美元）總價(jià)將位于陸家嘴世紀(jì)大道的浦項(xiàng)商務(wù)廣場全部股權(quán)收入囊中；8月3日，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10．48億元的代價(jià)買下了中融碧玉藍(lán)天10個(gè)樓面的寫字樓和4個(gè)鋪位；8月16日，國投亞華以9．58億元拿下北外灘的上海港國際客運(yùn)中心一棟寫字樓（建面約1．5萬平方米）；9月13日，農(nóng)業(yè)銀行以37．7億元的總價(jià)買下了上海船廠首期工程——浦江雙輝大廈9號樓的1－41層樓面；9月15日，該項(xiàng)目另一棟寫字樓又被整購，涉及建筑面積約10．67萬平方米，交易總價(jià)達(dá)到48．3億元，每平方米均價(jià)約為45259元。
戴德梁行的報(bào)告特別指出，今年全國最大一宗大額交易是上海靜安區(qū)的東海廣場。8月18日，ＳＯＨＯ中國正式宣布和摩根士丹利簽訂協(xié)議，通過股權(quán)收購的方式，整體購得總建筑面積約為8．05萬平方米的東海廣場一期，交易價(jià)格相當(dāng)于24．5億元人民幣加上“前期”運(yùn)營資金的“美元等值金額”的總和。
另外，商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與前兩年相比，在上海曾經(jīng)交投火熱的酒店、酒店式公寓在今年轉(zhuǎn)為平淡。就連此前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上實(shí)控股（00363．ＨＫ）欲購新天地兩棟標(biāo)志性酒店建筑（在建）——上海尊雅漢唐新天地酒店和上�？等R德酒店消息，最終也沒有下文。與此同時(shí)，市中心零售物業(yè)也未有亮點(diǎn)。市場曾有消息稱盈石欲在長壽路“發(fā)飆”，但司徒文沖似乎最終還是選擇了品牌輸出的托管模式，而非買賣交易。
內(nèi)資并購占比八成
商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年上海大宗物業(yè)交投多集中在陸家嘴和北外灘這兩大金融機(jī)構(gòu)聚集地，且市場的買家類型也較為單一，除了東海廣場之外，多數(shù)物業(yè)都被國內(nèi)的商業(yè)銀行和央企“抄底”。
可以看出，前來分食“金融中心”這一杯羹的國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，已在今年上海大宗物業(yè)買賣市場稱雄。事實(shí)上，在今年全國大宗物業(yè)買賣中，國內(nèi)資金的比率同樣遠(yuǎn)多于境外資金。據(jù)悉，截至9月15日，今年內(nèi)地共有32宗單一成交金額逾1000萬美元的大額建筑物交易，涉及總額超過33．6億美元（去年全年大額建筑物投資交易有75宗，涉及金額為66．91億美元）。其中，無論是整體宗數(shù)還是交易金額，內(nèi)資占比均高達(dá)84％。
戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平還補(bǔ)充表示，國內(nèi)部分新興投資者將會(huì)令人注目，當(dāng)中包括國內(nèi)保險(xiǎn)資金�！半S著新《保險(xiǎn)法》的實(shí)施，預(yù)料保險(xiǎn)資金在第四季度季開始會(huì)活躍于房地產(chǎn)市場。截至本年6月，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用余額高達(dá)人民幣3．4萬億元，可用于投資房地產(chǎn)的保險(xiǎn)資金量估計(jì)在5％至10％�！彼赋�，國內(nèi)私募股權(quán)基金及信托亦值得注意，因?yàn)檫@些基金資金充裕，并會(huì)尋找可增值的物業(yè)投資機(jī)會(huì)，其回報(bào)要求又低于進(jìn)入中國市場的外資。
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