關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 市場(chǎng)觀察
市場(chǎng)觀察
國(guó)企是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“野蠻人”
 |
 |
作為篤信房地產(chǎn)市場(chǎng)法則的企業(yè)家，中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波說(shuō)："對(duì)于企業(yè)而言，要保持理性，有序發(fā)展。"所謂"保持理性"就是不要昏了頭，看到"回暖"就拼命提價(jià)；"有序發(fā)展"就是意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于上下波動(dòng)的階段，要在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中做長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略準(zhǔn)備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待08-09年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折？
黃怒波：這個(gè)轉(zhuǎn)折對(duì)于房地產(chǎn)界而言是個(gè)福音，在去年的調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)喘不過(guò)氣來(lái)，同時(shí)被妖魔化，今年的轉(zhuǎn)折反映了經(jīng)濟(jì)措施顯效，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中始終扮演著重要角色，不是輕而易舉的調(diào)控和打壓就不存在需求了，不科學(xué)的調(diào)控只能像這次房?jī)r(jià)回潮一樣，導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲。同時(shí)，房?jī)r(jià)回潮反映新的情況，國(guó)家的四萬(wàn)億被國(guó)企全部拿走，國(guó)企花錢是不計(jì)代價(jià)的，導(dǎo)致現(xiàn)在地王頻頻誕生，實(shí)際上"面粉貴過(guò)面包"的情況超過(guò)07年，這會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性后果。這跟目前的"國(guó)進(jìn)民退"機(jī)制有關(guān)系，國(guó)企有的是錢，不惜代價(jià)拿地，但是房地產(chǎn)行業(yè)不是那么簡(jiǎn)單，買得進(jìn)來(lái)就賣得出去，新情況出現(xiàn)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)不確定因素，甚至是一個(gè)災(zāi)難的開(kāi)始，這個(gè)新情況需要觀察。
中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前期，產(chǎn)品過(guò)剩，投到哪里都沒(méi)有效益，就把錢砸到房地產(chǎn)以及股市上來(lái)，目前是發(fā)燒階段，這個(gè)時(shí)候不能去碰。同時(shí)，國(guó)企在土地市場(chǎng)的橫沖直撞對(duì)民企打擊很大，國(guó)企無(wú)限制、不計(jì)代價(jià)把土地價(jià)格炒得非常高，在建設(shè)產(chǎn)品的時(shí)候也會(huì)不計(jì)成本，民企沒(méi)有能力去競(jìng)爭(zhēng)，可以說(shuō)，國(guó)企是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的"野蠻人"，是家門口的野蠻人。
地價(jià)是面粉，房?jī)r(jià)是面包，中國(guó)的房地產(chǎn)一大半以上利潤(rùn)都是由地價(jià)以及各種費(fèi)用拿走的，政府應(yīng)該意識(shí)到地價(jià)暴漲是把雙刃劍，目前民企處于新的階段，這么大規(guī)模玩不起，是時(shí)候?qū)ふ疫m合民企生存的準(zhǔn)則了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：此次轉(zhuǎn)折過(guò)程當(dāng)中，您感受最深刻的是什么？
黃怒波：是堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在后三十年還是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論怎么打壓，怎樣調(diào)控，最后大家都能夠挺過(guò)來(lái)，沒(méi)有出現(xiàn)想象中的那么多倒閉現(xiàn)象。一方面，市場(chǎng)稍微寬松一些，市場(chǎng)需求還是很強(qiáng)，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)比較復(fù)雜的行業(yè)，這是去年一年的感受。另外感受最大的是，房地產(chǎn)極易被政治化、被情緒化、被社會(huì)化，因此在做住宅的話要小心些，在選擇的時(shí)候小心避開(kāi)熱點(diǎn)地區(qū)，比如未必要去一線城市，二線城市，可以選擇在三線城市。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為2009年的土地市場(chǎng)又轉(zhuǎn)向何方？
黃怒波：現(xiàn)在情況還不明朗，但是在這種情況下再次調(diào)控是不可避免的，希望不是簡(jiǎn)單的政府行為，要和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。比如說(shuō)你可以控制資金，也可以控制土地，但是社會(huì)的剛性需求--居住需求和投資需求--存在，下一步會(huì)有矛盾出來(lái)。通貨膨脹，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)上漲就導(dǎo)致很多人買不起房。與此同時(shí)，另一個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)，投資需求還存在，在通貨膨脹的時(shí)候，資金最安全的不是存在銀行，而是買不動(dòng)產(chǎn)，而這兩個(gè)作用是相互的，下半年就會(huì)開(kāi)始，到明年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇還是不確定的。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇靠投資拉動(dòng)，因此帶來(lái)很多不確定性，明年還是不確定的一年，房地產(chǎn)商在今年能賣的房子就趕快賣了，賺到錢先放在兜里安全，為明年的小冬天做準(zhǔn)備。
目前出現(xiàn)的新情況是個(gè)災(zāi)難，就是國(guó)企手里拿到大把的錢，不惜代價(jià)拿地，這給市場(chǎng)一個(gè)很壞的信號(hào)：房?jī)r(jià)不是按市場(chǎng)行為帶上去，而是一種完全人為帶上去的，這對(duì)社會(huì)放了一個(gè)信號(hào)，是災(zāi)難。我認(rèn)為會(huì)有些調(diào)控出來(lái)，真正的復(fù)蘇還沒(méi)有到來(lái)。
房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，中國(guó)是個(gè)城市化集約型越來(lái)越強(qiáng)的國(guó)家，一采取行政措施就是大起大落，這肯定不能比市場(chǎng)化解決產(chǎn)品供給穩(wěn)定。在這個(gè)背景下，十年內(nèi)房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)是不會(huì)變的，從房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展看，房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是否會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？
黃怒波：現(xiàn)在回頭看市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)沒(méi)什么了不起的，任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)�？傮w來(lái)看，適度地控制土地資源對(duì)房地產(chǎn)還是穩(wěn)妥的，但前提是，市場(chǎng)需求剛性存在，土地資源還是比較奇缺，這與土地管理政策方面都有關(guān)系。實(shí)際上，我認(rèn)為房?jī)r(jià)在10%-30%范圍內(nèi)波動(dòng)，這是非常正常的。仔細(xì)想想，房?jī)r(jià)跌一些，升一些不要太奇怪，穩(wěn)中有升最好。出現(xiàn)暴漲暴跌是比較麻煩的，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)混亂。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：作為企業(yè)本身，您認(rèn)為應(yīng)該用怎樣的策略去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整？
黃怒波：現(xiàn)在還是要堅(jiān)定不移地、積極地獲取該獲取的發(fā)展資源，比如說(shuō)土地還是要有的，但是目前的做法還是避開(kāi)住宅市場(chǎng)為好，住宅市場(chǎng)比較混亂。因?yàn)閲?guó)企很多的錢都投在住宅市場(chǎng)上，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)一兩年內(nèi)比較混亂的局面，所以還是不介入為主�，F(xiàn)在將關(guān)注目光投到旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，才是聰明的決策。
旅游地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)里面比較有戰(zhàn)略前景的產(chǎn)業(yè)，必須跟景區(qū)、文化、度假村情況結(jié)合起來(lái)，這個(gè)適合民營(yíng)企業(yè)來(lái)做，不適合國(guó)企和上市企業(yè)做。住宅市場(chǎng)現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)很大，但是現(xiàn)在看那么多國(guó)企都進(jìn)來(lái)了，不計(jì)代價(jià)，可能今年、明年是他們?cè)诟淖冇螒蛞?guī)則。
而商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)也是很有前景，尤其今年如果完成保八以后，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，尤其是4萬(wàn)個(gè)億把基礎(chǔ)設(shè)施改善提高很多，所以商業(yè)地產(chǎn)的前景也是無(wú)限的，總體來(lái)看都是不錯(cuò)的。這三個(gè)方面在十年內(nèi)都是比較好的。
|
|