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市場觀察
一線城市住宅價格反常超過寫字樓
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該機構(gòu)認為,形成此現(xiàn)象的原因,是目前實體經(jīng)濟尚未恢復(fù),所以寫字樓租金和出租率一直下調(diào)。而通過信貸投放等一系列手段增加的流動性資金,紛紛選擇保值前景更佳的住宅,導(dǎo)致住宅價格畸高。
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞建議,宏觀調(diào)控政策關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價格失衡問題,在信貸投放等流動性安排上,出臺鼓勵投資商業(yè)地產(chǎn)的政策,或者收縮目前有利于流動資金涌向住宅市場的政策。
“商住倒掛”
DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東指出,一般情況下,同地段的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價格應(yīng)該高于住宅30%左右,但是目前北京等內(nèi)地一線城市的情況恰恰與此相反。
以北京花市大街的國瑞城為例,其公寓（高檔住宅）價格達到了3萬元/平方米,最高在3.5萬元/平方米,而目前國瑞城所在的崇文區(qū),以及其周邊的宣武區(qū)都沒有單價超過2萬元的寫字樓。
即使在北京寫字樓最為昂貴的CBD地區(qū),其地區(qū)目前在售的御金臺住宅項目已經(jīng)賣到了5萬元/平方米,而緊鄰其側(cè)的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米。
上海也與北京存在幾乎相同的情況。
位于靜安區(qū)的南證大廈成交價為2.6萬元/平方米,附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米;遠東國際成交價約為3萬元/平方米,附近的古北二期住宅買賣價格約4萬元/平方米;陸家嘴(600663,股吧)中融碧玉藍天成交價格約5萬元/平方米,附近的住宅房源價格約5-10萬元/平方米。
根據(jù)上海中介機構(gòu)統(tǒng)計,上海寫字樓價格從2006年至今漲價幅度僅為15%-20%,而2009年年初到8月份,上海的二手住宅價格上漲為18%,新房價格上漲在20%左右。
DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻說,盡管北京等地方政府都出臺了刺激商業(yè)寫字樓出租和招商引資的辦法,但是寫字樓空置率等仍舊處于一個比較高的位置。
他認為,商業(yè)地產(chǎn)價格難以上升,與實體經(jīng)濟復(fù)蘇不到位有關(guān)。國內(nèi)國際公司正是由于沒有信心才退租寫字樓。目前寫字樓出租率仍舊沒有上升,租金也一路下跌。
寫字樓租金下跌就導(dǎo)致了寫字樓、商場等商業(yè)物業(yè)價格難以上升。
陶說,“商住倒掛”的另一層原因是,內(nèi)地流動性過剩造成了大量短期內(nèi)尋找投資機會的資金,這些資金不能持有長期物業(yè),而是尋求短期內(nèi)套現(xiàn)、增值的目的。在此情況下,住宅和股市就成為選擇。
“最近香港幾棟天價住宅的買主都是內(nèi)地機構(gòu)和個人,”陶汝鴻說:“65萬元/平方米,在香港人看來是不可思議的事情,內(nèi)地投資者卻欣然去報價�！�
國際熱錢回流可能火上澆油
陶汝鴻向記者表示,原來內(nèi)地一直限制投資商業(yè)地產(chǎn),認為商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)投機、投資的領(lǐng)域,對商業(yè)地產(chǎn)買賣制定了比較緊縮的政策。
2008年底,國內(nèi)就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場出臺了系列措施,其中對購買住宅提出了降低首付、優(yōu)惠利率等扶植性措施。但是對商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺相應(yīng)的扶植性措施,尤其是在減輕商業(yè)樓宇業(yè)主的稅費負擔(dān)上。地方政府受財政收入下降的影響,在2009年紛紛出臺了更為嚴格的商業(yè)樓宇租金稅收措施,商業(yè)樓宇在失去租戶的同時,又得承受高額稅收。
目前在全國范圍內(nèi),對于購買商業(yè)地產(chǎn)都沒有優(yōu)惠貸款措施。不僅購買商業(yè)地產(chǎn)首付為50%,利率也沒任何優(yōu)惠。
陶汝鴻表示,目前內(nèi)地住宅價格上漲速度和流動性都比商業(yè)地產(chǎn)好,正適合那些短期投資資金的需要。一般商業(yè)地產(chǎn)適合長期持有,是需要靠租金獲得回報的,而不是靠房屋的升值獲得回報。
目前,國內(nèi)大宗資金流向房地產(chǎn),卻有分化的趨勢。保險資金等具有正規(guī)牌照的機構(gòu)投資者,選擇了購買商業(yè)物業(yè)作為自用或者持有。而大多數(shù)中小機構(gòu)投資者和居民投資者,則都選擇了購買中高檔住宅。
與此同時,DTZ的分析報告指出,從6月份以后,很多國際投資基金開始賣掉歐美的物業(yè),轉(zhuǎn)投亞洲區(qū)域。從國內(nèi)資金流動來看,原來喜歡在二三線城市活動的國際投資基金,也都開始向一線城市轉(zhuǎn)向。
此前國內(nèi)需求旺盛,商業(yè)地產(chǎn)收益較好,因此當時大量國際投資基金的首選是商業(yè)住宅。
此時,這些國際資金重回一線城市,如果投資住宅市場,會對國內(nèi)樓市流動性過剩問題火上澆油。
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